Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. august 2004

 

 

Sager til drøftelse

 

20.      Opførelse af dobbelthus på ejendommen Mosesvinget 44

 

BTU 387/2004  J.nr. 432:102.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse, hvorvidt der skal gives tilladelse til opførelse af et dobbelthus på ejendommen Mosesvinget 44.

 

 

RESUME

Sagen omhandler opførelse af et 1½ etager og ca. 300 m² (etageareal) stort dobbelthus med lodret lejlighedsskel i et villaområde, der er pålagt villaservitut. Projektet forudsætter dispensation fra servituttens bestemmelse om, at 2 boliger skal opføres som 2-familiehus (med vandret lejlighedsskel). Projektet forudsætter endvidere dispensation fra byggelovens bestemmelse om udstykningsmulighed, idet kravet om mindstegrundstørrelse ved en eventuel efterfølgende udstykning af den godt 800 m² store grund ikke vil være iagttaget.

Ved naboorienteringen modtog forvaltningen en række indsigelser. På baggrund heraf optog forvaltningen forhandlinger med ansøger om et justeret projekt. Det reviderede projekt blev udsendt i supplerende naboorientering, hvor der på ny fremkom en række indsigelser. I den forbindelse bemærkes det, at såfremt det ansøgte projekt alene havde omfattet et enfamiliehus med samme højde og drøjde m.v., ville dette være i fuld overensstemmelse med det hidtidige administrationsgrundlag, og det kunne kun nægtes via en lokalplan. Dette gælder også, hvis det samme projekt havde været ansøgt som et tofamilieshus med vandrette lejlighedsskel.

Der har i forbindelse med naboorienteringen været fremsat ønske om, at området blev lokalplanlagt, men forvaltningen har ikke vurderet, at den konkrete sag er tilstrækkelig anledning til en så omfattende indsats.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Den 8. april 2003 (med reviderede tegninger den 16. juni 2003) modtog forvaltningen en ansøgning om opførelse af et 299 m² stort dobbelthus i 1½ etage på ejendommen Mosesvinget 44. De 2 boliger forudsattes adskilt med lodret lejlighedsskel. Tegningsmateriale vedlægges som bilag 1.

 

Planmæssige forhold

Området, hvor ejendommen er beliggende, er ifølge Københavns Kommuneplan 2001 fastlagt som boligområde (B 1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 og et maksimalt etageantal på 2, eksklusive tagetage.

Det ansøgte projekt overholder kommuneplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent og maksimalt etageantal.

Området er endvidere omfattet af en villaservitut (deklaration, lyst 15. november 1920), der bl.a. fastsætter, at der på hver parcel kun må opføres en beboelsesbygning med højst 2 til beboelse indrettede etager (beboelseslag), foruden enkelte kvistværelser, der dog ikke må være indrettet til selvstændig beboelse. Hver etage (beboelseslag) må kun tjene til bolig for en enkelt familie.

Bygge- og Teknikudvalget har bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at fravige denne servituts bestemmelse om antal boliger pr. etage.

Beføjelsen er betinget af, at bygningens etageantal ikke overstiger 1 ½ etage, at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 40, og at der ikke indrettes mere end 2 boliger på grunden.

Det konkrete projekt opfylder disse betingelser.

 

Byggelovsmæssige forhold

Bestemmelserne i byggelovens § 10 A fastslår, at flere enfamiliehuse på en ejendom skal anbringes således, at ejendommen - såfremt det ønskes - kan udstykkes i et antal parceller svarende til antallet af boligenheder.

Ved effektuering af en udstykning af ejendommen, der har et nettogrundareal på 834 m², i 2 selvstændige parceller, vil bestemmelsen i Bygningsreglement for småhuse (BR-S 98), afsnit 2.2.1, om en minimumsgrundstørrelse på 700 m² ikke blive iagttaget, og det ansøgte forudsætter derfor dispensation fra bestemmelsen.

Forvaltningen kunne principielt gå ind også for denne dispensation på følgende betingelser:

at grundarealet, ved en eventuel fremtidig matrikulær udstykning, opdeles i lige store parceller,

at bebyggelsesgraden og bebyggelsesprocenten, ved en eventuel fremtidig matrikulær opdeling, beregnes under ét for begge parceller,

at der på hver af de 2 parceller - foruden mindre udhuse til beboernes behov - kun må opføres en beboelsesbygning i højst 1 ½ etage indeholdende en bolig,

at beboelsesbygningen skal opføres som sammenbygget over skellet mellem de 2 parceller efter forvaltningens godkendelse,

at den del af tagudhænget, som opføres over et fremtidigt skel mod henholdsvis parcel 1 og parcel 2, skal vedligeholdes af de respektive ejere af den bygning, hvortil tagudhænget hører,

at parkeringspladser stedse skal være fælles for de 2 parceller eller indrettes på hver parcel efter forud godkendt forslag, og

at afløbs- og forsyningsledninger (fjernvarme, el, gas og vand) stedse skal være fælles for de 2 parceller eller omordnes efter forud godkendt plan.

Betingelserne ville blive tinglyst på ejendommen forud for al pantegæld.

 

Naboorientering

Da forvaltningen principielt kunne gå ind for projektet, blev de nævnte dispensationer fra bygningsreglementet og byggeservitutten den 4. august 2003 sendt i naboorientering hos berørte naboer samt den stedlige grundejerforening.

Forvaltningen modtog i forbindelse med naboorienteringen 18 henvendelser, herunder en indsigelse underskrevet af godt 100 personer fra 83 husstande, om følgende forhold:

Indsigelser mod bygningens placering og højde.

Indsigelserne var begrundet med, at bygningen skulle placeres øverst på en skrånende grund, hvor den ville virke dominerende og hindre udsigten fra det bagved liggende villakvarter. Endvidere gjordes der opmærksom på usikkerheden omkring det niveau, hvorfra bygningshøjden skulle måles på grund af det skrånende terræn.

Bemærkninger: De anførte begrundelser gav anledning til indkaldelse af en nærmere redegørelse fra ansøger om terrænforløb og koter, da intet herom var oplyst i ansøgningsmaterialet.

Indsigelser mod fravigelse af servitutten.

Indsigelserne mod lodret lejlighedsskel begrundedes med større trafikbelastning på vejene, flere carporte, uhensigtsmæssig opdeling af friarealet, og at den 1½ etages bebyggelse hverken ville gøre bebyggelsen lavere eller forbedre lysforholdene.

Bemærkninger: Hverken trafikbelastningen eller antal carporte forøges i forhold til eksempelvis et tilsvarende tofamiliehus med vandrette lejlighedsskel. Servituttens bestemmelse om højst 2 til beboelse indrettede etager er iagttaget, hvad angår antallet – i den konkrete sag placeres de blot ved siden af hinanden. De øvrige anførte begrundelser vedrører i højere grad bebyggelsesregulerende bestemmelser som grundstørrelse og skrå og vandrette højdegrænseplaner, der alle er iagttaget med det ansøgte.

Indsigelser mod matrikulær opdeling.

Indsigelserne begrundedes med, at en matrikulær opdeling vil betyde, at der skabes en "bastant barriere" mellem mosen og villakvarteret med det forøgede antal carporte langs Mosesvinget, og at en matrikulær opdeling vil forøge områdets bebyggelsestæthed. Endvidere begrundedes indsigelserne med tidligere trufne afgørelser vedrørende Nebbegårdsbakken 41/43 og Mosesvinget 20, og der var vedlagt dokumentation for den gennemsnitlige grundstørrelse i området. Endelig blev det vedrørende Nebbegårdsbakken 28 nævnt i indsigelserne, at det på denne ejendom tilladte dobbelthus på grund af beliggenheden ikke medfører væsentlige gener, og at sagen derfor ikke kan danne præcedens for byggeri, som er beliggende ned mod Utterslev Mose.

Bemærkninger: Som oven for nævnt ændres hverken antallet af carporte eller antallet af beboelsesenheder på grunden i forhold til det i servitutten forudsatte vedrørende tofamiliehuse.

Hvad angår forøgelse af bebyggelsestætheden kan oplyses følgende om de fra indsigerne vedlagte eksempler. Sagerne vedrørende Nebbegårdsbakken 41/43 og Mosesvinget 20 omhandler udstykning af ejendommene med henblik på opførelse/bibeholdelse af et fritliggende enfamiliehus på hver matrikel. Begge sager er blevet nægtet af forvaltningen på baggrund af en samlet vurdering af de konkrete forhold.

I sagen vedrørende Nebbegårdsbakken 28 har forvaltningen i overensstemmelse med praksis på området givet tilladelse til opførelse af et dobbelthus, hvorefter ejendommen er blevet udstykket i to matrikler.

I den konkrete sa g ansøges der om tilladelse at opføre et dobbelthus på en grund med et nettoareal på 834 m². På grund af ønsket om en mere tidssvarende placering af boligerne ved siden af hinanden, skal det i henhold til byggelovens § 10 A, sikres at den pågældende bebyggelse opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang.

En sådan eventuel fremtidig matrikulær opdeling af den eksisterende lovlige bebyggelse er uden indflydelse på områdets bebyggelsestæthed, og hvis projektet godkendes, vil der – som ovenfor nævnt – blive tinglyst en deklaration om, at bebyggelsesgrad og bebyggelsesprocent fremover beregnes under ét for begge ejendomme.

Ønske om bevarende lokalplan

I flere indsigelser fremsættes der ønske om udarbejdelse af en bevarende lokalplan for området. På foranledning af Utterslevhøj Grundejerforening har spørgsmålet været behandlet i Plan & Arkitektur.

Grundejerforeningen mente, at servitutbestemmelserne ifølge den omhandlede deklaration er forældede, og at området bør være omfattet af en bevarende lokalplan, der sikrer det åbne præg og de rekreative værdier i takt med nybyggeri og renovering af eksisterende boliger. En sådan plan ønskedes specifikt bl.a. at regulere såvel placering af nybyggeri i forhold til skrænten og bebyggelsesprocenten i det område, der ligger nærmest Utterslev Mose.

Der blev i den forbindelse henvist til indsigelser, herunder fra foreningens side, mod det påtænkte nybyggeri på ejendommen Mosesvinget 44 som følge af grundens opdeling samt bygningens placering, højde og udseende. Endvidere henvistes der til en anden tilsvarende byggesag i området angående ejendommen Enemærket 6, hvor foreningen havde fremsat indsigelse mod opførelse af et ansøgt dobbelthus. Der blev samtidig anmodet om, at der ikke meddeles byggetilladelser til disse to projekter, før der er taget stilling til en lokalplan for området.

Plan & Arkitektur meddelte grundejerforeningen i januar 2004, at man ikke fandt anledning til at udarbejde lokalplan for området på det foreliggende grundlag. Det blev samtidig oplyst, at det dermed heller ikke var aktuelt at overveje et forbud mod de pågældende to projekter i henhold til planlovens § 14. Ifølge planlovens § 14 kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan højst nedlægges for et år.

Afgørelsen blev begrundet med, at nybebyggelse reguleres af det eksisterende plangrundlag i form af deklarationen fra 1920 og af bygningslovgivningens bestemmelser. Dertil kommer, at de to ansøgte bebyggelser ligger inden for Bygge- og Teknikforvaltningen praksis med hensyn til fravigelse af servitutbestemmelser om, at hver etage (beboelseslag) kun må tjene til bolig for en enkelt familie og fra bygningslovgivningens bestemmelser om grundstørrelser.

Grundejerforeningen blev endvidere orienteret om, at Plan & Arkitektur i relation til de to projekter har anført, at området er karakteriseret ved dets åbne præg og en forholdsvis ensartet skala i bygningernes størrelse, hvorfor der i forbindelse med overvejelserne om dispensationerne bør indgå en vurdering af bygningens placering og størrelse.

Vedrørende Mosesvinget 44 anbefalede Plan & Arkitektur, at bygningen placeres med gavlene mod henholdsvis nord og syd, dvs. på langs af grunden. Derved tilgodeses det åbne præg i området. Endvidere anbefalede man, at bygningen udføres uden to projekterede frontispice-agtige påbygninger, da bygningen med disse påbygninger ikke kan betragtes som en bygning i 1½ etage, som er forudsætningen for fravigelsen af servitutbestemmelsen. Bygningen vil dermed være i overensstemmelse med skalaen for områdets bebyggelse. Det blev endvidere oplyst til grundejerforeningen, at ansøgeren vil blive anmodet om at fremsende en beskrivelse af facader, herunder valg af materialer og farver, til drøftelse ud fra almene arkitektoniske principper.

Plan & Arkitektur havde ingen bemærkninger til Enemærket 6 under hensyn til den ansøgte bygnings placering, omfang og udseende, hvilket blev meddelt til grundejerforeningen.

Foreningen blev i øvrigt orienteret om den for udvalget fremlagte indstilling om villalokalplaner, herunder den i december 2003 besluttede udsættelse af sagen.

 

Det justerede projekt

På grund af indsigelserne mod projektet optog forvaltningen forhandlinger med ansøger om et revideret projekt, der kunne imødegå de indkomne indsigelser.

Det reviderede projekt forelå ved ansøgning af 14. februar 2004. 

I det reviderede projekt er beboelsesbygningen rykket 3,5 m ned mod Mosesvinget for at imødekomme ønsket om en mindre dominerende placering, ligesom bygningens længde m.v. af hensyn til naboskel er tilpasset, således at bebyggelsen fortsat iagttager samtlige bestemmelser om volumen, bygningshøjde, højde og afstand i forhold til naboskel og vinduesafstand. Endvidere er de oprindelige 2 frontispice-agtige påbygninger erstattet af 2 kviste.

 

Ny naboorientering

Det reviderede projekt blev den 29. juni 2004 sendt i fornyet naboorientering, og der fremkom på ny en række indsigelser – 8 i alt, omhandlende:

Indsigelser mod bygningens placering og højde.

Nogle af indsigerne anerkender, at der med det reviderede projekt er sket en forbedring i forhold til det oprindelige projekt, men generelt fastholdes de tidligere fremkomne indsigelser primært om bygningens højde og placering på grunden. Det foreslås bl.a., at bygningen placeres enten på langs af grunden eller tættere på Mosesvinget.

Bemærkninger: Det er forvaltningens opfattelse, at man med det reviderede projekt delvist har tilgodeset indsigelserne omkring byggeriets påvirkning af omgivelserne. En egentlig sikring af de omkringliggende ejendommes udsyn til Utterslev Mose ligger i øvrigt uden for, hvad der kan reguleres med byggelovgivningen.

Håndteringen af den supplerende naboorientering

Der er i den supplerende høring fremkommet indsigelser mod høringsfristens længde, fordi den fandt sted i sommerferieperioden.

Bemærkninger: Forvaltningen sendte den supplerende naboorientering ud den 29. juni med frist til den 21. juli, dvs. 3 ugers frist. Uanset byggelovens fastsatte 2 ugers frist, giver forvaltningen som hovedregel 3 ugers frist – primært pga. de naboorienteringer, der omdeles af postvæsenet som adresseløse forsendelser. Forvaltningen er opmærksom på problematikken omkring sommerferieperioden og forlænger i nogle tilfælde fristen med en ekstra uge ud fra en konkret vurdering. I den konkrete sag vurderede forvaltningen, at 3 ugers frist måtte være tilstrækkelig i betragtning af, at der var tale om en supplerende høring om et projekt, der var justeret med hensyntagen til de tidligere fremkomne indsigelser.

Forvaltningen er af den opfattelse, at de nu fremkomne indsigelser ikke bør medføre, at det reviderede projekt skal nægtes.

 

Lokalplanvurdering på grundlag af det justerede projekt

Med den ændrede placering af bygningen på grunden og projektets øvrige ændringer er forvaltningen af den opfattelse, at projektet er acceptabelt. Man har i denne forbindelse vurderet, at bygningens højde ville kunne reduceres en smule ved at begrænse den ansøgte rumhøjde på 2,6 m i begge etager og undlade høj trempel eller vælge tagform som mansard. Forvaltningen vurderer, at sådanne krav såvel som en ændret placering af bygningen forudsætter udarbejdelse af lokalplan og dermed nedlæggelse af et § 14-forbud.

Da området ikke i sig selv rummer egentlige bevaringsværdige bygninger eller tilsvarende projekter til dobbelthuse vurderer forvaltningen, at den konkrete sag ikke kan begrunde en så omfattende indsats som en lokalplan, selv om områdets særlige beliggenhed på skrænten mod Utterslev Mose kan tale for en særlig opmærksomhed. Det skal i øvrigt bemærkes, at den lange sagsbehandlingstid af den aktuelle sag indebærer risiko for, at en afgørelse i Naturklagenævnet ville føre til, at en vedtaget lokalplan ikke vil få virkning på det konkrete projekt.

 

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

-

 

Økonomi

-

 

Miljøvurdering

-

 

Høring

De nævnte naboorienteringsprocedurer er gennemført i henhold til byggelovens § 22, stk. 2, samt i overensstemmelse med sædvanlig praksis ved afvigelser fra servitutter.

 

Andre konsekvenser

-

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1 - Tegningsmateriale

 

 

Ole Sperling                                                                                       Jens Ole Nielsen