Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for et område ved Frederikssundsvej og Kildebrøndevej ("Kildebrøndevej")
Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for et område ved Frederikssundsvej og Kildebrøndevej ("Kildebrøndevej")
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 25. august 2004
Sager til drøftelse
19. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for et område ved Frederikssundsvej og Kildebrøndevej ("Kildebrøndevej")
BTU 393/2004 J.nr. 611:163.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen samt Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af et lokalplanforslag med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 for området mellem Frederikssundsvej, Kildebrøndevej og Sonnerupvej i bydelen Brønshøj-Husum.
Redegørelsen indeholder også en
nærmere orientering om lov om miljøvurdering af planer og programmer, der
trådte i kraft den 21. juli 2004 og - på den baggrund - et eksempel på
miljøvurdering af de konkrete planer. Forvaltningerne vil snarest udarbejde en
indstilling til Borgerrepræsentationen om den nærmere fremgangsmåde ved
afgørelser om miljøvurdering af planer, hvori nærværende sag således også vil
indgå.
RESUME
Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget anmodning om udarbejdelse af lokalplan for en række ejendomme beliggende Frederikssundsvej 261-267 med henblik på opførelse af boligbebyggelse med butikker i en udvidet stueetage.
Lokalplanforslaget forudsætter, at der vedtages et tillæg til kommuneplanen, da den foreslåede bebyggelse forudsættes opført i 5 etager samt tagetage og med en bebyggelsesprocent på 110. Den gældende kommuneplanramme muliggør kun 3 etager samt tagetage og en bebyggelsesprocent på 60. Samtidig foreslås en ændring af områdeafgrænsningen mellem de foreslåede fremtidige B3- og B1-områder.
Forvaltningerne vurderer, at den foreslåede bebyggelses udformning, højde og intensitet er byarkitektonisk acceptabel. Den foreslåede bebyggelsesstruktur med en overvejende sammenhængende etagehusbebyggelse i randen langs Frederikssundsvej og med lavere bebyggelse, herunder villabebyggelsen, mod syd danner et veldisponeret hovedprincip for den fremtidige udvikling af området. Det foreliggende projekt rummer efter Plan & Arkitekturs opfattelse en række gode arkitektoniske kvaliteter og medvirker dermed til en tiltrængt, positiv fornyelse af den udtjente bebyggelse langs denne strækning af Frederikssundsvej.
Hovedprincipperne i Lov om miljøvurdering af planer og programmer, der er trådt i kraft medio juli 2004, refereres. Loven er gældende for de aktuelle planforslag, og forvaltningerne har til orientering udarbejdet et eksempel på den i medfør af loven nødvendige screening for miljøvurdering. Forvaltningerne vurderer ikke, at der i medfør af loven er behov for en miljøvurdering af planforslagene. Formel afgørelse herom må afvente en nærmere fastlæggelse af kompetencen til at træffe disse afgørelser. Forvaltningerne vil tage initiativ til udarbejdelse af indstilling til Borgerrepræsentationen herom, idet loven kræver screening for miljøvurdering af såvel planer med hjemmel i planloven, som en række andre lovbundne planer i henhold til anden sektorlovgivning.
SAGSBESKRIVELSE
Haukohls Tegnestue ApS har for ejeren af ejendommene matr.nr. 10y, 10z, 10æ, 1821 og 2698 Husum Kvarter, København, Frederikssundsvej 261-267, Schibstad A/S, anmodet om udarbejdelse af en lokalplan, der kan muliggøre opførelse af en boligbebyggelse med butikker i stueetagen langs Frederikssundsvej (bilag 7).
Gennemførelse af projektet vil medføre en sådan ændring af de bestående forhold i kvarteret og har et sådant omfang, at det forudsætter udarbejdelse af lokalplan for området, og på grund af projektets bebyggelsesprocent og etageantal forudsættes tillige et tillæg til kommuneplanen.
Forvaltningerne finder det ønskeligt, at lokalplanen
omfatter hele karreen, idet der herved bl.a. kan sikres en hensigtsmæssig
afgrænsning mellem etageboligområdet og villaområdet, og bestemmelserne om
detailhandel kan nærmere præciseres for denne del af Frederikssundsvej.
Lokalplanområdet og dets omgivelser
(bilag 1-4)
Området syd for Frederikssundsvej er især præget af strukturen fra den oprindelige stjerneudstykning med lange lige veje, der er anlagt langs matrikelskel, som stråler ud fra det område mellem Gadelandet og Frederikssundsvej, hvor Husum landsby lå. Sonnerupvej er en af disse veje.
Nord for lokalplanområdet ligger et mindre villaområde samt et større erhvervsområde med elektronikvirksomheden Radiometers høje og fritliggende bebyggelse som det dominerende element. De fritliggende villa- og erhvervsbebyggelser muliggør en visuel kontakt med det store parkområde Utterslev Mose.
Lokalplanområdet anvendes hovedsageligt til beboelse med overvejende villabebyggelse. Mod Frederikssundsvej er tre etageboligbebyggelser i 4 og 5 etager med små boliger, typisk 2-rums boliger. En af disse bebyggelser er ældreboliger, opført i 1996. En anden er opført med 2-rums boliger, hvor udviklingen de senere år har været, at en stigende del af de små boliger bliver sammenlagt til 4-rums boliger. En større villa mod Frederikssundsvej anvendes til kollegieboliger. De øvrige villaer i området anvendes til beboelse.
De fem ejendomme med den aktuelle byggegrund er bebygget med to 1½-etages villaer, der er omgivet af mange mindre 1-etages erhvervsbebyggelser. Ejendommene anvendes til autoværksted, autolakering, biludlejning, garager, farvehandel, stofbutik, samt boliger i villabebyggelserne. Udover erhvervsanvendelsen på den aktuelle byggegrund er der i de øvrige ejendomme mod Frederikssundsvej enkelte mindre butikker, en cykelsmed, et revisionsfirma samt en enkelt restaurant i stueetagen.
Karreens samlede bebyggelse rummer ifølge Bygnings- og Boligregisteret et etageareal på ca. 13.400 m², hvoraf ca. 10.700 m² er boligareal, fordelt på ca. 155 boliger med ca. 130 i etagebebyggelse og ca. 25 i villabebyggelse. Bebyggelsesprocenten for hele karreen er ca. 64, fordelt med ca. 119 i B2-området og ca. 25 i B1-området. Det samlede butiksareal udgør ca. 800 m² fordelt på 4 butikker, heraf ca. 600 m² på den aktuelle byggegrund.
Trafik- og serviceforhold
Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til både individuel og offentlig trafik, idet Frederikssundsvej fungerer som fordelingsvej til det overordnede regionale vejnet, samt med buslinier kørende på Frederikssundsvej. Der er ca. 1.200 m til Husum Station. Trafikstøjniveauet på Frederikssundsvej er beregnet til at være i størrelsesordenen 68-71 dB(A).
Den nærmeste
børneinstitution ligger på Frederikssundsvej, umiddelbart ved siden af
lokalplanområdet. Af folkeskoler ligger Voldparkens Skole i en afstand af ca.
600 m og Husum Skole i en afstand af ca. 700 m. Der er ca. 150 m til Utterslev
Mose. Der er gode indkøbsmuligheder på Frederikssundsvej med et større
supermarked ca. 300 m væk.
Bevaringsinteresser
Bebyggelsen i
lokalplanområdet er opført gennem de sidste 100 år med hovedvægten i perioden
ca. 1920-1950. I forbindelse med bygningsregistreringen (SAVE) er 5 bygninger
inden for lokalplanområdet vurderet i kategori 4, som i Københavns Kommune
medtages i kategorien bevaringsværdig bebyggelse. De 5 bygninger er angivet på bilag 2. Øvrige bygninger inden for
lokalplanområdet er vurderet i lavere kategori og er derfor ikke
bevaringsværdige.
I "Byskabsatlas København
2003" er Frederikssundsvej vest for lokalplanområdet fra Korsager Allé til
Husum Torv betegnet som et markant rumligt forløb. Dette gælder også
strækningen omkring Brønshøj Torv. Det fremhæves endvidere i byskabsatlasset
som et særkende, at etagehusbebyggelsen langs Frederikssundsvej, som
gennemgående er højere end omkringliggende bebyggelser, markerer vejens forløb
i bydelens silhuet.
Planlægning
Kommuneplanlægning (bilag 5)
I Kommuneplan 2001 er karreen fastlagt til boliger, opdelt i henholdsvis B1- og B2- område. I B1-området er bebyggelsesprocenten maksimalt 40, og det maksimale etageantal er 2 eksklusive tagetage. I B2-området er bebyggelsesprocenten maksimalt 60, og det maksimale etageantal er 3 eksklusive tagetage. For begge områder gælder, at der udover boliger kan tillades kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger. Endvidere kan der tillades serviceerhverv såsom butikker, liberale erhverv og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk. Friarealet skal være 100 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af eventuelt erhvervsetageareal, og parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.
Hovedparten af ejendommene i B2-området indgår i bydelscentret omkring Frederikssundsvej ved Husum Torv, hvor der tillades dagligvare- og udvalgsvarebutikker med op til henholdsvis 3.000 m² og 1.000 m² - dog kan der etableres en udvalgsvarebutik med op til 1.500 m². Stueetagen i facadebebyggelsen skal her i videst muligt omfang anvendes til butikker og andre publikumsorienterede funktioner.
I forslag til kommuneplantillæg om detailhandel, som har været i offentlig høring fra den 26. april til den 21. juni 2004, er bydelscentrene omkring Frederikssundsvej ved Husum Torv og Brønshøj Torv slået sammen til et sammenhængende bydelscenter i Brønshøj-Husum, hvori der er givet mulighed for at udvide butiksarealet med 8.000 m². Endvidere gives der mulighed for at etablere dagligvare- og udvalgsvarebutikker med op til henholdsvis 3.000 m² og 1.500 m² - dog kan der etableres en udvalgsvarebutik med særligt pladskrævende varer på op til 3.000 m².
Den påtænkte opførelse af boligbebyggelse og butikker er i overensstemmelse med forslag til rammer for detailhandelen, men er imidlertid ikke i overensstemmelse med de beskrevne kommuneplanrammer, og en ændring af rammerne er derfor nødvendig.
Villaservitut
Villagrundene langs Sonnerupvej, Kildebrøndevej og to tilstødende grunde langs Frederikssundsvej er pålagt almindelig villaservitut.
Projektet (bilag
7)
Bebyggelsen foreslås opført i 4- og 5-etager samt penthouseetage placeret i facadelinien mod Frederikssundsvej. Stueetagen indeholder butikker, som er udvidet mod gården. I kælderetagen indrettes blandt andet lager for butikkerne. Med tilkørsel direkte fra Frederikssundsvej etableres ca. 55 parkeringspladser i kælder samt ca. 20 pladser på terræn. Overkapaciteten forventes tilbudt beboere i området samt til kundeparkering. De nuværende fem ejendommes overkørsler bliver ved gennemførelse af projektet samlet til én overkørsel fra Frederikssundsvej til parkering og varetilkørsel. Der indrettes opholdsarealer på terræn og på taget af den udbyggede stueetage.
Facaderne tænkes udført i indfarvet puds eller filtsning, således at murfladerne på hele huset inklusive altanforsiderne vil fremstå ens. Penthouseetagen vil ligge tilbagerykket og vil i øvrigt blive udført i lette materialer.
Bebyggelsen rummer 35
udlejningsboliger i størrelser fra ca. 81 m² til ca. 120 m², med gennemsnit på
ca. 91 m², samt 3 forretningslejemål i stueetagen, heraf en dagligvarebutik på
ca. 1.000 m² bruttoareal. Det samlede etageareal er godt 4.400 m², svarende til
en bebyggelsesprocent på 110. De to eksisterende butikker på grunden
forventes at flytte ind i den nye bebyggelse.
I projektet er bygningskroppen
opdelt lodret omkring de tilbagetrukne trappe- og elevatortårne, og bastionen
med forretningsetagen udføres med butiksvinduer mod Frederikssundsvej. De
fremtidige lejligheder får store altaner mod sydvest på den rolige side af
Frederikssundsvej.
Planmæssig og byarkitektonisk vurdering
Projektet relaterer sig med hensyn til bygningshøjder og proportionering til de tilstødende etagebebyggelser langs Frederikssundsvej, og bebyggelsen er udformet således, at der sker en formidling mellem den høje 5-etagers bygning mod øst og de lavere 4-etagers bygninger mod vest. Dermed indgår nybyggeriet efter forvaltningernes vurdering på en harmonisk måde i den ovenfor beskrevne etagebebyggelse langs Frederikssundsvej, og det bidrager til at understøtte og udvide det under afsnittet "Bevaringsinteresser" beskrevne rumlige forløb frem mod Husum Torv.
Forvaltningerne er opmærksom på det markante proportionsskift, der vil forekomme ved en høj randbebyggelse mod Frederikssundsvej og en lav villabebyggelse mod Sonnerupvej, og at dette blandt andet kan give risiko for indbliksgener i villahaverne. Forvaltningerne finder imidlertid, at der med en fremtidig placering af den høje bebyggelse helt ud mod Frederikssundsvej vil kunne opnås en rimelig afstand mellem størstedelen af etagebebyggelserne og villaerne, og at der ikke vil forekomme skyggegener for villabebyggelsen, da etagebebyggelserne ligger mod nord.
På den baggrund finder forvaltningerne, at den i projektet foreslåede bebyggelseshøjde og -intensitet er byarkitektonisk acceptabel, samt at dette hovedprincip bør lægges til grund for den fremtidige udvikling af området.
Det foreliggende projekt rummer efter Plan & Arkitekturs opfattelse en række gode arkitektoniske kvaliteter og medvirker dermed til en tiltrængt, positiv fornyelse af den udtjente bebyggelse langs denne strækning af Frederikssundsvej. De tilbagetrukne trappe- og elevatortårne danner en rytmisk opdeling af facaden og giver mulighed for en vis variation af de enkelte facademoduler med store vinduespartier mod gaden og et markant altanbåndsmotiv mod gården. Mod øst afrundes bebyggelsen med det viste altanmotiv på en fin måde mod åbningen i bygningsrækken. Det forudsættes, at der i den videre proces sker en nærmere detaljering af facaderne med hensyn til materialer, farver mv., samt af adgangsforholdene, udformningen af butiksudbygningerne mv., herunder at der sker en bearbejdning af tagfladerne på disse, således at de får en opholdsmæssig og arkitektonisk acceptabel udformning. Desuden vil det blive tilstræbt, at friarealerne (parkerings-, tilkørsels- samt opholdsarealer) udformes som en helhed med et samlet grønt præg, og med mulighed for en eventuel senere sammenlægning med de tilstødende ejendommes friarealer. Der vil blive indrettet tilstrækkelige opholdsarealer på terræn.
Med hensyn til de ovenfor nævnte 5 bygninger i bevaringskategori 4 finder forvaltningerne, at bygningerne Frederikssundsvej 253, 257 og 259 på grund af det beskrevne fremtidige bebyggelsesprincip ikke i lokalplanen bør fastlægges som bevaringsværdige. Med hensyn til de nævnte to villabebyggelser, Kildebrøndevej 8 og Sonnerupvej 96, som begge siden den foretagne bygningsregistrering i begyndelsen af 1990erne har undergået visse om- og tilbygninger, vil Plan & Arkitektur i forbindelse med det videre lokalplanarbejde vurdere, hvorvidt disse bør fastlægges med bevaringsbestemmelser.
Forslag til kommuneplantillæg og lokalplan
I forlængelse af de ovenfor beskrevne principper for den fremtidige udvikling af området foreslår forvaltningerne, at det nuværende B2-område ændres til et B3-område, og at dette suppleres med de fire østligt beliggende villaejendomme langs Frederikssundsvej således, at der her kan opføres etageboligbebyggelse med butikker i stueetagen efter bestemmelser, der nærmere fastlægges i lokalplanen. Endvidere redigeres områdeafgrænsningen mellem B1- og B3-området ved ejendommen Frederikssundsvej 269 i overensstemmelse med de matrikulære ændringer, der er foretaget i forbindelse med opførelse af ældreboligbebyggelsen (bilag 6).
Lokalplanområdet foreslås opdelt i 2 underområder (bilag 2).
Underområde
I
Området foreslås i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for B3-områder fastlagt til boligformål med større familieegnede helårsboliger.
Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes til 110. Der fastlægges et sammenhængende byggefelt langs Frederikssundsvej. Inden for byggefeltet kan der opføres overvejende sluttet randbebyggelse med mulighed for enkelte åbninger i bebyggelsen. Bebyggelsen skal opføres i 4- til 5-etager med eventuelt udnyttet tagetage.
Underområde
II
I overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for B1-områder foreslås området fastlagt til boligbebyggelse for villaer mv. Villabebyggelsen skal være med helårsboliger, og hver selvstændig bolig skal være mindst 90 m². Der vil blive medtaget bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten højst må være 35, og det bebyggede areal ikke må overstige 30 pct. af grundarealet. Endvidere indgår, at grunde ikke må udstykkes på mindre end 500 m², og der må kun opføres 1 beboelsesbygning med én bolig pr. 500 m² grundareal, dog maksimalt 2 boliger pr. ejendom.
For hele lokalplanområdet vil der blive medtaget bestemmelser, som sikrer en arkitektonisk helhed i en eventuel fremtidig bebyggelse, herunder krav til facadematerialer og farveholdning, således at bebyggelsen indgår i harmoni med omgivelserne. Der vil endvidere blive taget stilling til krav til de beplantningsmæssige forhold, herunder hegning.
Lov om miljøvurdering af planer
Den 21. juli 2004 er Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) trådt i kraft.
Det betyder, at alle offentlige, lovbundne planer og ændringer heraf – eksempelvis lokal-, kommune- og regionplaner, samt tillæg hertil - der påbegyndes efter denne dato skal miljøvurderes, såfremt planen omfattes af et af følgende kriterier:
1. Planen fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er nævnt i lovens bilag 3 og 4, dog undtaget planer for mindre områder på lokalt plan, såfremt disse ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
2. Planen omhandler forhold, der kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.
3. Planen fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.
Alle planforslag skal således screenes for, om den endelige plan vil være omfattet af disse kriterier. Screeningen skal foretages af den myndighed, der er ansvarlig for udarbejdelsen af planen.
Resultatet af screeningen skal offentliggøres, enten i form af en offentliggørelse af miljørapporten sammen med planforslaget, eller ved offentliggørelse af, at planen ikke vurderes at forudsætte en miljøvurdering. Denne offentliggørelse skal senest foretages i forbindelse med offentliggørelsen af forslaget med en begrundelse for afgørelsen, oplysninger om klageadgang til naturklagenævnet og angivelse af en klagefrist på 4 uger.
En miljøvurdering af planer i henhold til planloven eller ændringer af disse medfører, at der skal udarbejdes en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslaget. Miljørapporten skal indeholde en vurdering af planens indvirkning på miljøet i forhold til såvel de sædvanlige miljøforhold, såsom støj, luft- og jordforurening, som de "blødere" miljøværdier, såsom kulturhistorie, arkitektur og naturværdier. Rapporten svarer dermed stort set til en VVM-redegørelse.
Udarbejdelsen af miljørapporten, en tilpasning af planen til rapportens konklusioner samt en sammenfattende redegørelse for rapportens effekt på planen og den planlagte overvågning af miljøindvirkningerne, vil være en betingelse for planens endelige vedtagelse.
Det skal i den forbindelse oplyses, at miljøministeren i forbindelse med fremlæggelsen af lovforslaget, har vurderet, at lov om miljøvurdering af planer på hele det primær- og amtskommunale plan alene forventes at betyde meromkostninger på 2 årsværk, hvorfor der kun i begrænset omfang forventes udarbejdet miljøvurderinger af lokalplaner med tilhørende kommuneplantillæg.
I forhold til udarbejdelse af planforslag, er det nødvendigt at foretage screeningen senest i forbindelse med udarbejdelsen af redegørelsen om iværksættelse af planforslag, da en eventuel miljøvurdering i givet fald skal gennemføres under udarbejdelsen af planforslagene og miljørapporten skal foreligge sammen med planforslagene.
Forvaltningerne agter på den baggrund at tage initiativ til udarbejdelse af indstilling til Borgerrepræsentationen med henblik på, at bemyndige forvaltningerne til at træffe screeningsafgørelser for miljøvurdering.
Forvaltningernes screeningsafgørelser i lokal- og kommuneplansager vil blive forelagt udvalgene i forbindelse med redegørelsesindstillinger, og vil blive offentliggjort umiddelbart herefter. Eventuelle klager over afgørelsen forventes dermed afklaret inden fremlæggelsen af planforslagene.
"Kildebrøndevej"
Forvaltningerne har som eksempel på screening, vurderet nærværende sag efter reglerne i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Endelig afgørelse herom må imidlertid afvente den nærmere fastlæggelse af kompetencen til at træffe disse afgørelser, jf. ovenfor.
Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering af planforslagene.
Baggrunden herfor er, at planforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes, at få en væsentlig indvirkning på dette.
Den bebyggelse, der muliggøres ved planerne vil med hensyn til placering, udformning, omfang, højde og lignende indgå på en harmonisk måde med den eksisterende bebyggelse langs Frederikssundsvej og det bagved liggende villaområde, og vurderes ikke at medføre en væsentlig ændring af lokalområdets trafikale belastning.
Den nuværende beplantning inden for planområdet vurderes ikke at indeholde sådanne særlige kvaliteter, at den som helhed skal opretholdes, men vil blive suppleret og erstattet med nye beplantninger, der skaber en naturlig overgang mellem villaområdet og den nye og eksisterende bymæssige bebyggelse.
I forhold til den
nuværende relativt uhomogene bebyggelse langs Frederikssundsvej, vil
planforslagene muliggøre en opstramning og forskønnelse heraf og samtidig understrege
områdets karakter med en overvejende sammenhængende etagebebyggelse i randen
langs Frederikssundsvej og en lavere bebyggelse, herunder villabebyggelse, mod
syd.
BILAG VEDLAGT
1. Luftfoto.
2. Oversigtskort.
3. Fotos.
4. Fotos.
5. Gældende kommuneplanrammer.
6. Forslag til ændrede kommuneplanrammer.
7. Projektet. Rejst plan og situationsplan.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØREN PINDS FORKONTOR, TÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Lokalplananmodning af 2. april 2004 fra Haukohls Tegnestue ApS.
B. Supplerende arealoplysninger og tegningsmateriale af 24. juni 2004 fra Haukohls Tegnestue ApS.
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen