Forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
Forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. november 2004
Sager til beslutning
16. Forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
BTU 477/2004 J.nr. 611:169.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til lokalplan "Kærskiftevej" vedtages med henblik på offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af hjemmeside for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.
RESUME
Planforslagene er foranlediget af en anmodning fra andelsboligforeningen A/B Kærskifte, der ønsker at foretage en renovering og forbedring af de 158 étetages bevaringsværdige rækkehuse i Valby, kaldet "Hønsehusene", herunder udvide de små boliger med en 1. sal, så den gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m2. Udvidelsen medfører, at bebyggelsesprocenten øges fra 24 til 49, og at friarealprocenten bliver 108 mod 184 i dag, beregnet for boligbebyggelsen under et. Arkitekt Flemming Deuleran har udarbejdet et skitseprojektet for ombygningen på baggrund af drøftelser med forvaltningen.
Lokalplanområdet afgrænses af Vigerslev Allé, Vigerslevvej og Lykkebovej. Udover rækkehusene, inklusive et grønt kommunalt ejet areal (område I) omfatter lokalplanforslaget enfamiliehusene A/B Lykkebo (område II), to børneinstitutioner (område III A) og Vigerslev Kirke (område III B).
Boliger skal være familieegnede helårsboliger. Rækkehusene i område I og enfamiliehusene i område II udpeges som bevaringsværdige og fastlægges som bebyggelsesplan. Områdets grønne karakter skal opretholdes.
For område I fastsættes bebyggelsesprocenten til 50, der beregnes for boligbebyggelsen under et, og påbygning af en 1. sal på rækkehusene muliggøres. For område II muliggøres en udstykning af A/B Lykkebo. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 40 for den enkelte parcel og 25 for hele området. Ny bebyggelse må opføres i højst én etage. For børneinstitutionerne og Vigerslev Kirke i område III A og III B fastsættes bebyggelsesprocenten til 50. Etageantallet må ikke overstige 1½.
For hele lokalplanområdet skal friarealet være af størrelsesordenen 100 procent af etagearealet.
I Kommuneplan 2001 ligger rækkehusbebyggelsen i et B1-område med en bebyggelsesprocent på 40. Der fremlægges derfor samtidig et forslag til kommuneplantillæg, med en *-bemærkning om, at bebyggelsesprocenten fastsættes til 50, og at bebyggelsesprocent og friarealprocent beregnes for boligbebyggelsen under et. Enfamiliehusene og Vigerslev Kirke er beliggende i et B1-område, mens den nyere institution mod Lykkebovej er beliggende i et O2-område med en bebyggelsesprocent på 60.
Forslaget var på dagsordenen for
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
I
Planforslagene er foranlediget af en henvendelse fra andelsboligforeningen A/B Kærskifte, der ønsker at foretage en renovering og forbedring af den étetages bevaringsværdige rækkehusbebyggelse i Valby kaldet "Hønsehusene", herunder udvide de 158 relativt små boliger med en 1. sal for at sikre en tidssvarende boligstandard.
På baggrund af drøftelser med forvaltningen har andelsboligforeningen ved arkitekt Flemming Deuleran udarbejdet et skitseprojekt for renovering og udformning af påbygningen med vægt på at bevare den eksisterende bebyggelses oprindelige udformning og give påbygningen et nutidigt arkitektonisk udtryk.
Den gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m2. Bebyggelsesprocenten stiger fra 24 til 49 og friarealprocenten bliver 108 mod 184 i dag, beregnet for boligbebyggelsen under et.
Nord for rækkehusbebyggelsen ligger enfamiliehusene A/B Lykkebo, og fra forvaltningens side er det et ønske at muliggøre en udstykning af ejendommen og fastlægge rammer for tilbygninger til de små boliger. I samarbejde med andelsboligforeningen er udarbejdet en lodplan, der kan danne grundlag for en eventuel senere udstykning.
For områdets to institutioner og Vigerslev Kirke er der ikke aktuelle ønsker om ændringer eller udvidelser.
Forslag til lokalplan
Lokalplanforslaget omfatter området mellem Vigerslev Allé, Vigerslevvej og Lykkebovej og skal skabe det planmæssige grundlag for udvidelse af boligerne i rækkehusbebyggelsen A/B Kærskifte og enfamiliehusbebyggelsen A/B Lykkebo samt for opretholdelse af eksisterende børneinstitutioner, Vigerslev Kirke og områdets grønne karakter.
For hele området skal boliger være attraktive familieegnede helårsboliger med boligstørrelser i rækkehusbebyggelsen på op til 156 m2 og mulighed for udvidelse af enfamiliehusene A/B Lykkebo til boliger på 125 m2. Rækkehusbebyggelsen og de oprindelige træhuse i A/B Lykkebo fastlægges som bevaringsværdige og som bebyggelsesplan og en udstykning af A/B Lykkebos ejendom muliggøres. Parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m2. Langs de interne veje er dele af haverne udlagt til vej, og disse vejudlæg forudsættes sammen med dele af vejudlæg langs det kommunale grønne areal ophævet, og der fastlægges byggelinier mod Lykkebovej og Kærskiftevej. Friarealet skal være af størrelsesordenen 100 procent af etagearealet.
For område I, der omfatter rækkehusbebyggelsen og det interne kommunalt ejede grønne areal, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50. Bebyggelses- og friarealprocenten beregnes for boligbebyggelsen under et.
For område II, der omfatter énfamiliehusene A/B Lykkebo, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for hele ejendommen, og for den enkelte parcel må den ikke overstige 40. Bebyggelse må opføres i én etage.
For område III A, der omfatter 2 børneinstitutioner, og for område III B, der omfatter Vigerslev Kirke må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50. Bebyggelse må opføres i højst 1½ etage.
Herudover fastlægges retningslinier for renovering og ændringer af den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og for udformning af påbygninger på rækkehusene.
Der henvises i øvrigt til redegørelsen og selve lokalplanforslaget, der er vedlagt som bilag 1.
Forslag til kommuneplantillæg
Påbygning af en ekstra etage på rækkehusbebyggelsen øger bebyggelsesprocenten til 49, beregnet for bebyggelsen under et. Samtidig med forslaget til lokalplan er der derfor udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg, der ændrer en del af det eksisterende B1-område til et B1*- område med en bebyggelsesprocent på 50, en friarealprocent på 100, og en særlig bestemmelse om, at bebyggelsesprocent og friarealprocent kan beregnes for boligbebyggelsen under ét.
Forslaget til kommuneplantillæg indgår i bilag 1.
Miljøvurdering
De
påtænkte ændringer af bebyggelsesforholdene anses ikke at have miljømæssige
konsekvenser. I øvrigt henvises til afsnittene i vedlagte bilag 1 "Baggrund for
lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening
af undergrunden, nedsivning af regnvand og miljørigtigt byggeri, hvor
Miljøkontrollens kommentarer vedrørende lokalplanforslaget er indarbejdet.
Høring
I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har forvaltningen foretaget høring af samtlige forvaltninger samt Københavns Energi, Københavns Bymuseum og Kulturmiljørådet. Ved en beklagelig fejl er Valby Lokaludvalg først blevet hørt efter udarbejdelse af lokalplanforslaget.
Kultur- og Fritidsforvaltningen, har ingen bemærkninger til
forslaget.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen foreslår, at område III også omfatter matr. nr. 2864 Vigerslev, København med deraf følgende ændring af kommuneplantillæggets områdegrænse for 02-området.
Bemærkninger
Forvaltningen har medtaget institutionen på matr.nr. 2864 ibid. i lokalplanforslagets område III A, der også omfatter den nyere institution mod Lykkebovej, og fastlagt bebyggelsesprocenten for både område III A og III B med Vigerslev Kirke til 50. Dette indebærer, at institutionen mod Lykkebovej har en udvidelsesmulighed på knap 1.200 m2, mens udvidelsesmuligheder for den ældre institution mod Kærskiftevej, der i dag har en bebyggelsesprocent på 48 og en friarealprocent på 106, er meget begrænsede.
Københavns Energi, Forsyning, bemærker, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, og at der i henhold til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" stilles krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse, og at nybyggeri skal tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri.
Bemærkninger
Der er ikke i planloven hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet. Tilslutning af nybyggeri til Københavns Energis forsyning med bygas må ske på frivilligt grundlag eller som betingelse for kommunal støtte, hvis der opføres støttet byggeri eller gennemføres byfornyelse i området.
Københavns Bymuseum henstiller, at man bevarer en enkelt, eventuelt mindre husrække i det oprindelige udtryk, for fortsat at kunne aflæse den væsentlige kulturelle og samfundsmæssige udviklingshistorie, som "Hønsehusene" er en del af.
Bemærkninger
Forvaltningen er enig i betragtningerne om, at man fortsat bør kunne aflæse den kulturhistoriske og samfundsmæssige udviklingshistorie, som "Hønsehusene" er en del af. Ved bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden er der netop lagt vægt på, at påbygningen klart fremtræder som en moderne tilføjelse, og at renovering og ændringer af den eksisterende bebyggelse sker i overensstemmelse med bebyggelsens oprindelige arkitektur således, at påb ygningen i sig selv er et moderne bidrag til denne udviklingshistorie. Man finder derfor ikke, det er nødvendigt at bevare en husrække af bebyggelsen for at kunne aflæse udviklingshistorien.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.
Valby Lokaludvalg erkender bebyggelsens fornyelsesbehov hvad angår vedligeholdelsestilstand og de små boligstørrelser, men kan ikke gå ind for det foreliggende forslag. Udvalget ønsker at indgå i en dialog med beboere, boligforening og forvaltning om fornyelsesbehov og muligheder i området. Man finder, at påbygningens udformning med saddeltag, tagudhæng og lette facadematerialer i stedet for den eksisterende bebyggelses ensidige taghældning, knappe bygningskroppe og teglstensfacader ikke på overbevisende måde viderefører bebyggelsens indlysende kvaliteter. Desuden vil forøgelsen af etageantallet i hele bebyggelsen klart forringe friarealernes kvalitet, herunder opholdsmulighederne i haverne og på de solfyldte vestvendte terrasser. Det foreslås, at påbygninger begrænses til de dele af bebyggelsen, hvor skyggevirkningen ikke har konsekvenser for naboerne. Udvalget erkender behovet for at tilføre bebyggelsen større boliger, men finder, at resultatet skal være mere differentieret med boliger af forskellig typer og størrelser, der over tid matcher forskellige livsformer og familiestørrelser fra større husstande til enlige unge og gamle. Som følge af den korte frist for bemærkninger tilkendegiver udvalget, at man senere i forløbet eventuelt vil komme med yderligere kommentarer og præciseringer af holdninger.
Bemærkninger
Det foreliggende lokalplanforslag har baggrund i en generalforsamlingsbeslutning i AB Kærskifte og er udarbejdet i tæt dialog med foreningens bestyrelse. I offentlighedsperioden vil der være mulighed for at fortsætte dialogen om udformning af påbygningen og foreslå eventuelle ændringer af lokalplanforslaget. Hvad angår udformning af påbygningen er lokalplanforslagets bestemmelser ikke til hinder for en ensidig taghældning, men et saddeltag med større hældning har været et udtalt ønske fra AB Kærskifte, der har dårlige erfaringer med vedligeholdelsen af de eksisterende næsten flade tage. Hvad angår lokaludvalgets betænkeligheder ved lette facadematerialer finder forvaltningen det vigtigt, at påbygningen fremtræder med et arkitektonisk udtryk, der afspejler nutiden og dermed fortæller om bebyggelsens udviklingshistorie. Man vil dog ikke på forhånd afvise, at det samme vil kunne opnås ved tilføring af teglstenselementer i facadeopbygningen, når blot det ikke bliver det dominerende facademateriale. Hvad angår forringelsen af friarealernes kvalitet på grund af skyggevirkning fra påbygningerne var der beklageligvis sket en fejl i det udsendte materiale, idet der ikke var taget højde for sommertid og de hævede terrasser i de viste skyggediagrammer. Som det fremgår af de reviderede skyggediagrammer er solforholdene for opholdsarealerne på ingen måde problematiske. Hvad angår antal boligtyper og størrelser har AB Kærskiftes ønsker, der er helt i tråd med kommunens boligpolitik, ligget til grund for lokalplanforslaget, der dog ikke er til hinder for, at nogle af husene bevares som oprindeligt, når blot det sker stokvis.
De indkomne bemærkninger er
vedlagt til gennemsyn i borgmester
Forslag til dialogstrategi
Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:
· Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
· Der gennemføres en udstilling i lokalområdet.
· Der annonceres i lokalaviser
· Der afholdes et borgermøde i lokalområdet i form af et orienteringsmøde.
BILAG VEDLAGT
1: Forslag til lokalplan "Kærskiftevej"
med tilhørende kommuneplantillæg.
Udsendt med dagsordenen for
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Brev af 14. april 2004 fra Københavns Bymuseum
B. E-mail af 29. april 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
C. Brev af 29. april 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
D. Brev af 3. maj 2004 fra Københavns Energi, Forsyning
E. Brev af 19. april 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
F. Mail af 6. oktober fra Valby Lokaludvalg
G.