Endelig vedtagelse af Lokalplan "Engly"
Endelig vedtagelse af Lokalplan "Engly"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. august 2005
Sager til beslutning
22. Endelig vedtagelse af Lokalplan "Engly"
BTU 424/2005 J.nr. 611:179.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan "Engly" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring vedrørende grusbelægning af stier.
RESUME
Den offentlige høring vedrørende lokalplanforslaget, der er et led i lokalplanlægningen af kolonihaveområder med helårsbeboelse, fandt sted fra den 15. marts til den 17. maj 2005. Der er i tilknytning hertil gennemført en dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen og et borgermøde.
I forbindelse med offentliggørelsen er der modtaget 8 henvendelser. Fire af disse er fra borgere, én fra Bymuseet og én Kulturmiljørådet, mens HUR og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tilkendegivet ikke at have bemærkninger. Synspunkterne i de modtagne henvendelser vedrører kommentarer til de bebyggelsesregulerende bestemmelser samt til dispensationsspørgsmål, miljømæssige forhold, brandsikring og parkeringsforhold.
Som betingelse for endelig vedtagelse af lokalplanen har Bygge- og Teknikudvalget forudsat, at brandsikringen i "Engly" er tilendebragt. Det er nu sket og lokalplanen kan derfor vedtages endeligt således, at den egentlige lovliggørelse kan påbegyndes.
Forvaltningen foreslår, at lokalplanen vedtages endeligt med den ændring, at § 9 stk. 1 pkt. d) om grusbelægning af stier udgår efter ønske fra formanden for haveforeningen. I øvrigt indføjes kommentarer til § 4 og § 11 om opretholdelse af et vejudlæg af hensyn til parkering og om beskyttelse af fortidsminder.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 10. februar 2005 (BR84/05) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 12. januar 2005 om offentliggørelse af forslaget til lokalplan "Engly".
Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan er lagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A.
Offentliggørelse
Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden fra den 15. marts til den 17. maj 2005. Der er udsendt 73 foldere til ejere, lejere og brugere og 42 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende.
Den 12. april 2005 blev der afholdt borgermøde i Fælleshuset i Parcelforeningen Elmegården. På baggrund af en kort gennemgang af lokalplanforslaget og problematikken omkring lovliggørelsen af de eksisterende huse, havde de 15 deltagende borgere lejlighed til at stille spørgsmål til forvaltningen. Der vedlægges som bilag 1 referat af borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, omhandlede debatten hovedsagelig foreningens forhold til de omkringliggende villaer med hovedvægten lagt på parkeringsproblematikken. Desuden var der supplerende spørgsmål om lovliggørelsen af de eksisterende huse og brandsikringen i haveforeningen.
Herudover har der i offentlighedsperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i høringsperioden ingen indlæg været på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser vedrørende lokalplanforslaget via e-mail. Der er modtaget 3 henvendelser via e-mail.
I offentlighedsperioden er
modtaget 8 henvendelser, der er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds
forkontor som bilag B.
En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 3.
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
1. Skrivelse af 23. marts 2005 fra Bymuseet.
Bymuseet bemærker, at museet skal kontaktes i tilfælde af, at der dukker arkæologiske forekomster op.
Bemærkninger: Der foreslås en tilføjelse til afsnittet
efter § 11 med kommentarer af generel karakter, med følgende ordlyd:
Fortidsminder
-
Arbejder, der forudsætter udgravning af
grund, kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbejdet i henhold til
lov om museer mv. § 26 (beskyttelse af jordfaste fortidsminder). Opmærksomheden
henledes på, at Købehavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvstyrelsen bør
kontaktes i god tid, forinden et jordarbejde påbegyndes således, at en
forundersøgelse kan iværksættes med henblik på at imødegå påbud om midlertidig
standsning af arbejdet.
2. Skrivelse af 20. april 2005 fra HUR, Hovedstadens Udviklingsråd, der som regionplanmyndighed ingen indsigelser eller bemærkninger har til lokalplanforslaget.
3. Skrivelse af 13. maj 2005 fra Kulturmiljørådet, der mener, at det er problematisk, at haveforeningerne på sigt ændrer deres karakter af kolonihaver, og gradvist nærmer sig skalaforholdene for almindeligt bolig- og parcelhusbyggeri. Rådet mener, at det er afgørende, at man stadig kan aflæse kolonihavernes kulturhistorie og fortællingen om det 20. århundredes urbanisering, industrialisering og arbejderkultur i bebyggelsen i haveområderne. Man mener også, at haveforeningernes huse bør fastholdes som fritidshuse og ikke anvendes til at løse et kommunalt boligproblem (uanset hvor meget de allerede anvendes som permanente boliger).
Kolonihaver bør være åbne og rekreative områder, men flere kolonihaver må anses for lukkede områder, enkelte endda helt aflukkede, og Plan & Arkitektur bør tage problemstillingen vedrørende åbenhed og lukkethed alvorligt i den videre planproces.
Der er netop udgivet en rapport "Kolonihaver i planlægningen", som er medsendt.
Bemærkninger: Der
er med vedtagelsen af Kommuneplan 2001 taget stilling til, hvilke af kommunens
kolonihaveområder, der kan ændre status til boligområde. Ved udformningen af
lokalplanerne for disse områder, der udover den fremtidige anvendelse til
helårsboliger også fastlægger retningslinier for fremtidigt byggeri, tages der i vidt omfang hensyn til, at
områdernes karakter af rekreative områder og udviklingsmæssige baggrund med en
bebyggelse, der adskiller sig fra traditionel parcelhusbebyggelse, skal
fastholdes.
4. Skrivelse af 18. maj 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der ingen bemærkninger har.
2. Øvrige henvendelser
5. Mail af 16. maj 2005 fra Kresten Thomsen, formand for Haveforeningen Engly, der gør indsigelse mod flere punkter i forslaget:
- I lokalplanen omtales haverne både som lodder og parceller. Det bør præciseres eller konsekvensrettes.
- Man ønsker vejudlægget mod Røde Mellemvej fjernet.
- Man ønsker en bebyggelsesprocent på 40 i stedet på 30.
- Man gør indsigelse mod, at sidehøjden på bebyggelse ikke må overstige 3 m, idet man ønsker en højde på 4,5 m.
- Man gør indsigelse mod tagenes udformning, idet man ønsker mangfoldighed i mulighederne for udformningerne, bl.a. mulighed for ensidige taghældninger.
- Man ønsker frit valg af facadematerialer, bare de opfylder brandkravene. Ligeledes ønsker man præciseret, om bygningernes overflader også omfatter tagene.
- Byggelinerne mod stierne ønskes fjernet, idet den eksisterende bebyggelse har bevaret haveforeningspræget uden byggelinier, og byggelinierne er til hinder for sunde og fornuftige byggeprojekter.
- Man ønsker mulighed for at opføre et ubegrænset antal skure, dog højst med et samlet areal på 20 m2.
- Man ønsker præciseret, at forbud mod skiltning udelukkende omfatter kommerciel skiltning.
- Man gør indsigelse mod, at al hegning skal være levende hegn, og ønsker mulighed for at opsætte faste hegn mellem haverne, ligesom i matrikelskellene mod Grønagervej og H/F Engdal.
- Bestemmelsen om krav om grusbelagte stier ønskes fjernet.
Bemærkninger:
Ifølge lokalplanforslaget kan vejudlæg mod Englandsvej og Røde Mellemvej ophæves, når betingelserne herfor er opfyldt, jf. dog nedenfor om evt. opretholdelse af vejudlægget mod Røde Mellemvej. Ordet parceller bruges om lodder, der bliver udstykket fra fore ningen. Sprogbrugen er således konsekvent i lokalplanen. Der bliver i øvrigt gjort opmærksom på, at alle bestemmelserne i lokalplanen både gælder for parceller og lodder.
På lige fod med de øvrige haveforeninger er der fastlagt en bebyggelsesprocent på 30. Sidehøjden på 3 m er begrundet i lysforholdene i forhold til naboer. En ensidig taghældning og en sidehøjde på 4,5 m vil skabe skyggeproblemer, specielt med en bygningsafstand på 1 m til skel.
I forslaget er der åbnet op for forskellige tagformer, dog ikke med ensidig hældning. Der kan tillades forskellige former for opbygninger i tagkonstruktionen, der er begrundet i mulighed for større lysindtag.
Lokalplanen giver mulighed for, at der kan bygges med naturlige materialer, herunder træ og murværk. Der er ikke særlige krav til tagmaterialer.
Formålet med lokalplanen er bl.a. at bevare det grønne præg, og levende hegn er karakteristisk afgrænsning mellem de enkelte parceller. Byggelinier langs stierne giver mulighed for grønne forhaver, hvilket også er begrundelsen for begrænsning af størrelser og antal af skure. Bestemmelsen vedrørende skiltning tager udgangspunkt i kommerciel skiltning, men regulerer samtidig skiltning ud over sædvanlig praksis, såsom almindelig navneskiltning, vejnavne og lign.
Indsigelsen mod krav om grusbelagte stier foreslås
imødekommet, således at bestemmelsen i forslagets § 9, stk. 1 d) udgår. Den var
oprindelig medtaget efter ønske fra foreningen. Ændringen skønnes ikke at være
af væsentlig betydning for borgere eller andre myndigheder, og der er derfor
ikke foretaget supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3.
6. Skrivelse af 16. maj 2005 fra Grundejerforeningen "De Femten"
v/bestyrelsesmedlem Birgit Johnsen.
7. Skrivelse af 16. maj 2005 fra Else Sanko, Grønagervej 38.
8. Skrivelse af 15. maj 2005 fra Grundejerforeningen Højdevang v/Hilde
Posthoorn, omfattende Grønagervej 2-68.
Disse tre indsigelser forholder sig til en række forhold i "Engly", som har betydning for naboerne. Indsigelserne koncentrerer sig især om dispensationsspørgsmål, miljømæssige forhold, brandsikring og parkeringsforhold. Nedenfor er anført synspunkter, som i vidt omfang er fælles for de tre indsigelser.
Grundejerforeningen "De Femten" finder det principielt sympatisk, at kommunen har besluttet sig for at lovliggøre den hidtil ulovlige brug af området under videst mulig hensyntagen til haveforeningens beboere ved at dispensere fra bygningsreglementets bestemmelser. Men foreningens sympati strækker sig ikke til, at man vil affinde sig med, at dispensationsadgangen udnyttes ud over sin begrænsning på områder, hvor det medfører, at de omkringboende naboer generes af "Engly"s problemer med især parkering og opvarmningsforhold. Således parkerer "Engly"s beboere på Røde Mellemvej til ulempe for beboerne her og den udbredte brug af brændeovne giver røggener for naboerne.
Else Sanko gør opmærksom på, at det fremgår af forslaget, at der i område I kun må være beboelse, men en af bygningerne anvendes til musikøvelokale, hvilket hun ønsker forbud mod. Hun ser frem til, at området brandsikres, for man har i mange år været bekymret for netop de mange sammenbyggede træhuse, som har været en stor brandfælde. Der ser dog ikke ud til at være foretaget nogen brandsikring, selv om der i forslaget nævnes, at brandsikringen forventes gennemført i begyndelsen af 2005.
Else Sanko er uforstående overfor, at der ikke skal ske ændring af tilkørselsforholdene til haveforeningen. Adgangen for store lastbiler er meget vanskelig, bl.a. på grund af den store bygning, der er placeret på det store fællesareal samt på parcel. nr. 13. Lastbilerne er nødsaget til at bakke og køre frem mange gange med ødelagte hække og rækværk til Grønagervej 38 og 40 til følge. Hun er bekymret for, hvordan brandredningskøretøjer kan komme igennem her.
Grundejerforeningen Højdevang mener derudover, at haveforeningen bør have samme regler med hensyn til støj, tømning af affald samt brug af festpladsen som andre omkringliggende beboere, og man ønsker regler for hegn i skel samt for store skyggende træer.
Bemærkninger:
Der er med beslutningen om udarbejdelse af lokalplaner for haveforeningerne lagt op til lovliggørelse af de mange ulovlige byggerier.
I forbindelse med den byggelovsmæssige godkendelse af bebyggelserne i "Engly" vil der blive taget stilling til skorstensforhold.
I øvrigt henvises til miljøbeskyttelsesloven, hvorefter der ved væsentlige luftgener er mulighed for at kræve ændring af ildsteder og skorstene. Med hensyn til musikudøvelse gælder der de samme regler for haveforeningen "Engly" som for alle andre boligområder.
Tilsvarende gælder samme hegnsregler i naboskellet mellem "Engly" og bebyggelsen på Grønagervej som for alle andre naboskel.
Det er vurderet, at tilkørselsforholdene i forbindelse med brandredning er tilstrækkelige, og der er godkendt forslag til brandsikring af hele bebyggelsen i "Engly" ud fra sikkerhedsbestemmelserne i Bygningsreglementet.
Med hensyn til parkeringsforholdene i og omkring "Engly", herunder på Røde Mellemvej udgør de en særlig problemstilling, idet parcellerne er så små og adgangsstierne så smalle, at der ikke vil kunne udlægges en parkeringsplads på hver enkelt parcel. Det betyder, at der må udlægges parkering et andet sted i foreningen. For at få byggetilladelse til nybyggeri skal der kunne anvises plads til parkering, men denne skal kun anlægges fysisk, hvis kommunen finder, at der er behov for det.
Ved fuld udbygning af området skal der principielt kunne anlægges 82 parkeringspladser. På den eksisterende parkeringsplads midt i området kan der i dag være ca. 52 biler. Lokalplanforslaget angiver, at parkering skal indrettes på det areal, der er angivet som fællesarealer, og det omfatter i dag udover parkeringsarealet også en småbørnslegeplads og et større græsareal, der bruges til boldspil og lignende. Det er ikke hensigtsmæssigt, hvis hele dette grønne areal også skal anvendes til parkering, men det er forvaltningens opfattelse, at hvis den nuværende småbørnslegeplads i stedet blev flyttet ind på det grønne areal, ville der kunne indrettes yderligere ca. 20 pladser, uden at det grønne areal derved ville blive spoleret, hvis der en gang i fremtiden bliver behov for at indrette flere parkeringspladser.
Endvidere foreslår "De Femten", at vejudlægget langs Røde Mellemvej opretholdes, fordi det vil give mulighed for at indrette et antal (anslået af forvaltningen til 10-12) parkeringsbåse langs "Engly"s facade mod Røde Mellemvej. Forvaltningen finder ikke umiddelbart, at disse pladser vil kunne indrettes hensigtsmæssigt , men skal foreslå, at der til § 4 i lokalplanen indføjes følgende kommentar:
Vejudlægget mod Røde
Mellemvej bør opretholdes indtil det er afklaret, om der eventuelt er behov for
at anvende arealet til anlæg af parkeringspladser.
Med hensyn til ønsket om, at der indføres særlige parkeringsrestriktioner på Røde Mellemvej, der sikrer parkeringspladser til beboerne i "De Femten", skal bemærkes, at lovlige parkeringsmuligheder på vejarealer af denne type med undtagelse af enkelte handicappladser ikke vil kunne forbeholdes bestemte brugere.
"Engly" skal i øvrigt som grundejer med facade til Røde Mellemvej bidrage til vedligeholdelsen af vejen.
Selvom parkeringsforholdene ikke
er fuldstændig optimale, finder forvaltningen, at dette er den mest
hensigtsmæssige måde at regulere dem på.
Endelig vedtagelse af
lokalplanen
Som betingelse for endelig vedtagelse af lokalplanen har Bygge- og Teknikudvalget forudsat, at brandsikringen i området er tilendebragt.
Foreningen har via deres tekniske rådgiver meddelt, at al bebyggelse i "Engly" er brandsikret. Derfor kan lokalplanen for "Engly" nu vedtages endeligt således, at den egentlige lovliggørelse af de enkelte huse i relation til bygningslovgivningen kan påbegyndes.
-
Det offentliggjorte lokalplanforslag er ikke omfattet af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, da planarbejdet er påbegyndt før lovens ikrafttræden den 21. juli 2004, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 22. april 2004 om offentliggørelse af lokalplanforslaget. Det er en forudsætning, at lokalplanen er vedtaget endeligt senest den 21. juli 2006. Senere vedtagelse kan dog ske, såfremt miljøministeren i særlige tilfælde og så tidligt som muligt giver tilladelse hertil. Tilladelsen skal offentliggøres.
Nærværende indstilling er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Referat af borgermøde den 12. april 2005
Bilag 2: Evaluering af borgermødet den 12. april 2005
Bilag 3: Liste over modtagne henvendelser
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆRELSE 36
Bilag A: Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan
Bilag B: Kopi af de modtagne henvendelser
Ulrik Winge