Dispensation fra lokalplan nr. 310 - 1 og 2 "Teglværkshavnen" med henblik på opførelse af en etageejendom med 76 boliger på Sluseholmen

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. august 2005

 

 

Sager til beslutning

 

20.      Dispensation fra lokalplan nr. 310 - 1 & 2 "Teglværkshavnen" med henblik på opførelse af en etageejendom med 76 boliger på Sluseholmen

 

BTU 435/2005  J.nr. 611:135.0006/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

 

at der meddeles dispensation fra bestemmelser i lokalplan nr. 310 – 1 & 2 "Teglværkshavnen" om størrelse og afgrænsning af opfyldning og byggefelt, arkitektoniske krav samt etablering af fællesanlæg med henblik på opførelse af en beboelsesejendom i 11 etager på Sluseholmsmolen.

 

 

RESUME

Kasper Danielsen arkitekter a/s har den 23. maj 2005, på vegne af bygherren Ejendomsselskabet Metropolis P/S, C/O Nordkranen A/S ejendomsudvikling søgt om tilladelse til på sdressen Sluseholmen 24 at opføre en ca. 10.900 m² stor 11 etagers høj beboelsesbygning med 76 boliger på umatrikulerede arealer herunder vandarealer, der opfyldes.

 

Bygningen, der er placeret solitært på nordspidsen af Sluseholmens mole, har en "amøbe-formet" grundplan placeret på en hævet parkeringskælder med en udkragende platform, der skal fungere som promenade ca. 4 m over vandspejl. Herunder etableres en 2,2 m bred træbrygge langs vandkanten. Bygningen der tænkes opført med udvendig beklædning i fiberbeton, er er udarbejdet af det engelske arkitektfirma Future Systems i samarbejde med Kasper Danielsen arkitekter.

 

Det fremgår af lokalplanens formål, at der på spidsen af molen mellem Teglværkshavnen og Sluseløbet skal placeres en bygning der skal udformes med særlige arkitektoniske kvaliteter og skal fremstå som en selvstændig bygningsenhed i forhold til den øvrige bebyggelse og som et varetegn for området. Formålet er fulgt op med lokalplanbestemmelser, hvorefter bygningen skal opføres i 8-13 etager og udformes skulpturelt i et volumen, som fremhæver den betydning, der tillægges en bygning med denne fremtrædende placering.

 

Det ansøgte projekt overskrider det i lokalplanen principielt fastlagte areal der kan opfyldes i havnen, ligesom der sker begrænsede overskridelser af det fastlagte byggefelt mod sydvest og øst. Bygningen er udført med vindueshuller og altaner over hinanden, hvilket er i strid med principperne i lokalplanen.  

 

Der ansøges om dispensation fra lokalpla nen til disse afvigelser, samt til kravet om, at ansøgte bygninger ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret eller sket tilslutning til en række fællesanlæg, herunder kanaler, promenader, broer, træbrygger, trappeanlæg, støjskærm samt den fastlagte oplukkelige vejbro over Teglværksløbet mellem Støberigade og Sluseholmen.

 

På denne baggrund har forvaltningen foretaget naboorientering fra den 23. juni 2005 til den 20. juli 2005.

 

I høringsperioden er der modtaget 13 henvendelser. Indsigerne protesterer generelt mod opførelsen af bygningen, idet flere ikke har været bekendt med at der kunne opføres bebyggelse på molespidsen, eller at bygningen fraviger den øvrige bebyggelse arkitektonisk. Der er også indsigelser der går på, at man er i mod at der opfyldes i havnen, samt at trafikken bliver forøget med det nye byggeri.  

 

Forvaltningen indstiller, at dispensation meddeles. Dette begrundes med, at den ansøgte bygning opfylder kravet om en arkitektonisk skulpturel bygning, der fremhæves med sin placering på det ovalt udformede dæk over p-kælderen. Overskridelsen af det i lokalplanen anviste byggefelt er begrænset, og der er taget hensyn til udsigtskilen gennem Teglværkshavnen mod Amager Fælled.

Projektets udformning er som nævnt ikke forenelig med bestemmelserne vedrørende vindues- og altanplacering. Disse bestemmelser er dog primært udarbejdet med henblik på at få et varieret facadeudtryk i karrébebyggelserne i den øvrige del af området, hvorved bemærkes, at det ved lokalplanudarbejdelsen var forventet, at det aktuelle byggefelt ville blive udnyttet til et erhvervsdomicil.

Vedrørende tilslutning til fællesanlæggene som betingelse for tilladelse til ibrugtagning, er der tale om sædvanlig dispensation, der begrundes med, at det ikke med rimelighed kan forventes, at fællesanlæggene kan blive etableret straks og i deres helhed ved de første byggerier i området, idet der er tale om investeringer, som samlet langt overstiger det aktuelle byggeris andel i fællesanlæggene. Dispensationen betinges, som i tidligere tilfælde, af at der inden ibrugtagningstilladelse foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til fællesanlæggenes nærmere udformning og en af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt tidsplan for etableringen, samt at de enkelte ejendommes grundejere evt. via Sluseholmskonsortiet forpligtiger sig til at deltage i finansieringen af fællesanlæggene med en forholdsmæssig andel til senere etablering af de fastlagte fællesanlæg. Betingelserne tinglyses på ejendommene. Med hensyn til det eventuelle badeanlæg bemærkes, at dette i givet fald skal etableres som et fællesanlæg.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kasper Danielsen arkitekter a/s har den 23. maj 2005, på vegne af bygherren Ejendomsselskabet Metropolis P/S, C/O Nordkranen A/S ejendomsudvikling søgt om tilladelse til at opføre en 11etagers høj bygning med 76 boliger på umatrikulerede arealer, herunder vandarealer, der opfyldes, Kongens Enghave, København, Sluseholmen 24.

 

Projektet er udarbejdet af det engelske arkitektfirma Future Systems i samarbejde med Kasper Danielsen arkitekter. Det udgør 10.190 m² og er placeret som en solitær bygning på nordspidsen af Sluseholmens mole. Det har en "amøbe-formet" grundplan placeret på en parkeringskælder med en offentlig tilgængelig udkragende platform, der skal fungere som promenade ca. 4 m over vandspejl. Herunder etableres en 2,2 m bred træbrygge langs vandkanten. Bygningen tænkes opført med udvendig beklædning i fiberbeton. 4 trappehuse og tagterrasser udgør et markant element på toppen. Vedlagte bilag 1-5 viser projektets placering og udformning.

 

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 310 - 1 & 2 "Teglværkshavnen" og er beliggende i lokalplanens underområde IV. I tillæg nr. 2 til lokalplanen, hvor den nærmere anvendelse og bebyggelse er defineret, er det aktuelle, byggefelt J, fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv.

 

Det fremgår af lokalplanens formål, at der på spidsen af molen mellem Teglværkshavnen og Sluseløbet skal placeres en bygning, der skal udformes med særlige arkitektoniske kvaliteter og skal fremstå som en selvstændig bygningsenhed i forhold til den øvrige bebyggelse og som et vartegn for området. Bygningen skal således udføres med en skulpturel udformning i et volumen, som fremhæver den betydning, der tillægges en bygning med denne fremtrædende placering og funktion som vartegn. Bygningen skal opføres i 8-13 etager, og må ikke overstige 40 m i højden. Såfremt det er miljømæssigt forsvarligt, må etageantallet øges til 20 og bygningshøjden til 60 m. Bygningen skal respektere udsigtskilen fra Teglværkshavnen til Amager Fælled. Det fremgår endvidere, at beliggenheden i havnen skal udnyttes ved etablering af bådepladser, trappeanlæg og bademuligheder.

 

Af lokalplantillægget fremgår de vandarealer, der skal opfyldes, samt landarealer, der skal udgraves til kanaler og havn, (jf. tegning nr. 2), der er vedlagt som bilag 6. Den på tegningen viste afgravning ved den østligste del af Nordre Sluseholmskaj kan undlades, såfremt arealet indrettes, udnyttes og eventuelt bebygges på en sådan måde, at der tilføres området en kvalitet. På tegning 2 er desuden vist principielt afgrænsede vandarealer omkring molespidsen inden for hvilke, der kan opfyldes indtil 500 m² og 700 m² i forbindelse med etablering af henholdsvis trappeanlæg og den fastlagte bygning J. Der ikke må foretages opfyldninger inden for havnens søområde uden Trafikministeriets godkendelse, jf. lov om Københavns Havn.

 

Derudover fastlægger lokalplanen bestemmelser om at bebyggelsen ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er skabt tilslutn ing til den oplukkelige bro over Teglværksløbet, etableret de fastlagte kanaler, promenader, broer, træbrygger, trappeanlæg og eventuelle badeanlæg samt en støjskærm placeret ind mod Metro.

 

Det fremgår endvidere af lokalplanens bestemmelser at vinduer skal placeres således, at vinduesbånd i det enkelte facadeforløb undgås. Altaner må ikke placeres og udformes på en sådan måde, at der fremkommer en "hul-virkning" i det enkelte facadeforløb.

 

Projektets afvigelser fra lokalplanens bestemmelser

Bygningen tænkes delvis placeret på en ny opfyldning i havneløbet. Opfyldningen, der oplyses at udgøre 1.866 m², er ikke i overensstemmelse med det i lokalplanens tillæg nr. 2, § 3, stk. 2, principielt fastlagte opfyldningsområde. Opfyldningen er ca. 650 m² større end det areal (for hele molen), der er muliggjort opfyldt i lokalplanen. På bilag 2 er den ønskede opfyldning samt den i lokalplanen muliggjorte opfyldning vist. Desuden er med sort linie angivet eksisterende molekant.

Endelig er der vist en mulig placering af trappe og badeanlæg samt de tilstødende friarealer. De her viste anlæg er ikke omfattet af dispensationen, men forudsættes yderligere bearbejdet og behandlet i forbindelse med en senere etablering af det samlede fællesanlæg.

 

Derudover sker der mindre afvigelser i forhold til det i lokalplanen § 6, stk. 2, pkt. b, fastlagte byggefelt J mod sydvest og øst, jf. tegning nr. 5 vedlagt som bilag nr. 9.

 

Projektet afviger fra bestemmelsen i § 7, stk. 1, pkt. c, om, at vinduer skal placeres således, at vinduesbånd i det enkelte facadeforløb undgås, samt bestemmelsen om, at altaner ikke må placeres og udformes på en sådan måde, at der fremkommer en "hul-virkning" i det enkelte facadeforløb.

 

De ovenfor nævnte fællesanlæg er ikke etableret, hvorfor en ibrugtagning af den ansøgte bebyggelse ikke vil kunne finde sted, medmindre, der i overensstemmelse med sædvanlig praksis og vilkår meddeles dispensation fra disse bestemmelser.

 

Det bemærkes, at projektet opføres i 11 etager og 40 meters højde, og at den i lokalplanen fastlagte mulighed for at bygge i op til 20 etager og 60 meters højde således ikke udnyttes, idet der ikke er sket ændringer vedrørende forureningen fra skorstenene på MAN B&W´s prøveanlæg og H. C. Ørsted Værket.

 

 

Forvaltningens anbefaling af dispensation

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer, idet den ansøgte bygning opfylder ønsket om en skulpturel bygning, der i sin udformning udnytter den markante placering på molespidsen. Opfyldningen er ca. 650 m² større end det areal (for hele molen), der er muliggjort opfyldt i lokalplanen, og bygningens amorfe grundplan kan ikke rummes inden for det i lokalplanen anviste byggefelt. Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at man med den valgte placering og den konkrete opfyldning tager hensyn til omgivelserne, herunder udsigtskilen gennem Teglværkshavnen mod Amager Fælled, jf. bilag 2 - 5. Derudover er den ovalt udformede opfyldning med til at accentuere bygningens form og arkitektur, og medfører et forøget offentligt tilgængeligt friareal omkring bygningen.

 

Dispensation fra bestemmelsen om, at der ikke må være vinduesbånd i det enkelte facadeforløb, samt bestemmelsen om, at altaner ikke må placeres og udformes på en sådan måde, at der fremkommer en "hul-virkning" i det enkelte facadeforløb, kan ligeledes anbefales. Projektets udformning er ikke forenelig med bestemmelserne, men disse bestemmelser er primært udarbejdet med henblik på at få et varieret facadeudtryk i karrébebyggelserne i den øvrige del af området. I forbindelse med den arkitektoniske behandling af karrébebyggelserne er der ligeledes givet flere dispensationer, idet det har vist sig vanskeligt at opfylde denne bestemmelse på de mange enkeltbygninger der er i karreerne. Desuden skal bemærkes, at det aktuelle byggefelt ved lokalplanudarbejdelsen var forventet bebygget med et erhvervsdomicil, hvilket bl.a. indebar, at særlige bestemmelser om altanudformning ikke blev fastlagt, uanset at ejendommen i henhold til lokalplanen også kan anvendes til beboelsesformål . 

 

Endelig kan forvaltningen anbefale, at der gives de nødvendige dis-pensationer fra bestemmelserne i lokalplanen om tilslutning til fællesanlæggene som betingelse for tilladelse til ibrugtagning. Dette begrundes med, at det ikke med rimelighed kan forventes, at fællesanlæggene kan blive etableret straks og i deres helhed ved de første byggerier i området, idet der er tale om investeringer, som samlet langt overstiger det aktuelle byggeris andel i fællesanlæggene. I sagsbehandlingen af de øvrige karréer i området er der givet tilsvarende dis-pensationer.

 

Dispensationerne betinges af, at der inden ibrugtagningstilladelse foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til fællesanlæggenes nærmere udformning og en af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt tidsplan for etableringen, samt at de enkelte ejendommes grundejere evt. via Sluseholmskonsortiet forpligtiger sig til at deltage i finansieringen af fællesanlæggene med en forholdsmæssig andel til senere etablering af de fastlagte fællesanlæg. Betingelserne tinglyses på ejendommene. Med hensyn til det eventuelle badeanlæg bemærkes, at dette i givet fald skal etableres som et fællesanlæg.

 

Med hensyn til broen over Teglværksløbet bemærkes, at den oprindeligt ud fra trafikberegninger var forudsat til at skulle etableres, når der var opført omkring 200.000 m² etageareal. Etablering af broen, der i 1999 blev anslået til at koste ca. 30 mio. kr., blev forudsat at være aktuel, inden der i forbindelse med opførelse af byggeri var skabt tilstrækkelig økonomisk sikkerhed for at finansiere hele anlægget. En realistisk fremtidig rummelighed for nybyggeri i de omhandlede underområder blev skønnet til at være af størrelsesordenen 600.000 m² etageareal.

 

Borgerrepræsentationen besluttede i 1999, at dispensation, for så vidt angår kravet om etablering af broen over Teglværksløbet, vil kunne forventes meddelt på betingelse af, at der indbetales et pristalsreguleret beløb på 50 kr. pr. m² etageareal (prisniveau 1. juli 1999), der opføres. Pengene indbetales som økonomisk sikkerhed for det pågældende byggeris forholdsmæssige andel til senere etablering af den fastlagte oplukkelige vejbro over Teglværksløbet mellem Støberigade og Sluseholmen. Efter en bearbejdning af projektet og aktuelle priserfaringer, vurderes den oplukkelige bro nu at kunne etableres for ca. 60 mio. kr. excl. moms. De mange byggerier i lokalplanområdet, herunder adgang til den planlagte skole på Teglholmen, nødvendiggør en snarlig etablering af broen, der påtænkes udført med kommunen som bygherre

 

Der er p.t. opført ca. 92.000 m² med krav om deltagelse i etablering af broen som fællesanlæg ved indbetaling af ovennævnte beløb pr. m². Det aktuelle projekt udgør ca. 10.200 m². Der er derudover p.t. givet byggetilladelse til to projekter på Sluseholmen på i alt ca. 35.100 m², og to på Teglholmen, "Teglholms Have" med ca. 12.800 m² samt "boligøen" med i alt ca. 12.400 m², og der behandles ansøgninger om yderligere 3 projekter nemlig et projekt på Sluseholmen med ca. 15.400 m², samt to projektet ved Teglholm Allé med i alt ca. 19.600 m². Med disse byggerier vil 197.500 m²  være omfattet af kravet.

 

Grundejere i området samt investorerne, herunder Sluseholmskonsortiet, har udtrykt ønske om, at broen etableres hurtigst mulig. En række grundejere har derfor meddelt, at de er indstillet på at betale på forskud for kommende byggerier. Forvaltningen fører pt. forhandlinger herom med henblik på, at broen opføres samtidigt med byggemodning af den nordøstlige del af Sluseholmen.

 

Heromhandlede dispensation forudsætter derudover tilladelse til opfyldning af det aktuelle område i henhold til lov om Københavns Havn § 6, jf. § 13, pkt. f, i lokalplan nr. 310.

 

 

Naboorientering

Forvaltningen har i perioden fra den 23. juni 2005 til den 20. juli 2005 foretaget den i henhold til planloven forudsatte forudgående naboorientering.

 

I forbindelse med naboorienteringen er modtaget 13 henvendelser, som emnevis gennemgås nedenfor.

 

En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 10. En kopi af naboorienteringen er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor som bilag A og kopi af de modtagne henvendelser som bilag B.

 

Modvilje mod opførelse af bebyggelse

Mange af indsigerne er imod opførelse af bygningen bl.a. på grund af placeringen og størrelsen, og fordi den vil blokere for udsigten ind mod byen. Flere anfører, at der har manglet information fra sælgers side med hensyn til byggemuligheden på molespidsen. 2 af indsigerne er helt uvidende om, at der i henhold til lokalplanen skal opføres byggeri på dette sted, og en indsiger har fået oplyst, at der kan bygges et 5-etagers kontorhus.

To af indsigerne er forundret over, at salget af lejlighederne allerede er i gang, upåagtet at nabohøringen ikke er færdigbehandlet, og man håber ikke at indsigelserne er spildt arbejde.

 

Bemærkninger

Som det fremgår af bilag 5, der er en Cad-illustration af projektet set fra syd og aftegning af bebyggelse, der udfylder det i lokalplanen fastlagte byggefelt, ses, at den planlagte bygning ikke vil skærme mere for udsigten ind mod byen, end bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen..

Forvaltningen finder det beklageligt, at køberne af lejligheder i karréerne langs Nordre Sluseholmskaj ikke er blevet informeret om de fremtidige byggemuligheder i området, der fremgår af den gældende lokalplan, herunder at der skal opføres et markant byggeri på spidsen af molen.

Forvaltningen har ingen indflydelse på den salgspraksis, bygherren har valgt, og sagsbehandlingen gennemføres uafhængigt heraf.

 

Arkitektur

Fem af indsigerne (nr. 1, 5, 6, 7 og 10) mener, at bygningens arkitektur er fremmedartet for området, og en enkelt (nr. 1) mener, at den form for arkitektur bør ligge i den nordlige ende af havnen. Flere har købt lejligheder på grund af inspirationen fra Holland, og intentionerne bag dette princip, og mener derfor, at den aktuelle bygning er i strid med områdets overordnede koncept. En enkelt er imod bygningens udformning med hensyn til altaner. Lokalplanen tillader ikke at altaner krager mere end 40 cm ud fra facaden, men den nye bygning er tilplastret med altaner, og man mener, at hvis dette tillades på denne bygning, bør det også tillades på den øvrige bebyggelse.

    

Bemærkninger

Som det fremgår af lokalplanen, er det et formål, at bygningen placeret på molespidsen skal have sit helt eget formsprog, hvilket er fulgt op med de konkrete bestemmelser. Bygningen ligger i en afstand fra karrébebyggelsen, der gør, at den arkitektonisk kan stå alene, og med en skulpturel udformning.

 

En af retningslinierne i lokalplanen siger, at altaner mod gade ikke må have et fremspring, der er større end 40 cm, hvorfor altaner nødvendigvis må være delvis indeliggende. På den aktuelle bygning betragtes alle altanerne som indeliggende, idet der ingen fremspring er på facaden, der er udformet som en stor buet skal med huller i.

 

Opfyldning af havnen

Flere af indsigelserne (nr. 2, 7, 9, 11, 12 og 13) omhandler opfyldningen af havneløbet, idet der gives udtryk for, at den er for stor og samtidig medfører en indsnævring af det i forvejen smalle Sluseløb. Én indsiger (nr. 13) er imod opfyldningen i forbindelse med havnebadet.

 

Bemærkninger

Det areal, der ønskes opfyldt, udgør ca. 650 m² mere, end det er muliggjort i lokalplanen, hvilket må betragtes som værende af begrænset størrelse set i forhold til dimensionerne i området. Da opfyldningen er nødvendig for og en vigtig del af projektets arkitektoniske fremtræden, kan forvaltningen anbefale denne fravigelse fra lokalplanen. Det tilføjes, at ved udarbejdelsen af lokalplanen var man ikke bekendt med projektet, hvorfor størrelsen af det opfyldte areal var usikker og afhængig af udformningen af den markante bygning der er hævet det pågældende sted. Bygningens placering tager primært hensyn til udsynet op langs Teglværksløbet, hvorfor Sluseløbets bredde, der på dette sted er ca. 100 m, mindskes med ca. 25 m.

 

Opfyldningen ved havnebadet er ikke en del af den dispensation, der her skal tages stilling til, idet udformningen af havnebadet ikke er færdigbehandlet, og der er således ikke et projekt at forholde sig til på nuværende tidspunkt. I øvrigt skal anføres, at der i det samlede projekt på Sluseholmen sker opfyldninger i havnen, men at der kompenseres rigeligt ved etablering af kanaler.

 

 

 

Fællesarealet   

To af indsigerne (nr. 11 og 13) mener ikke, at det eksisterende areal i den østlige ende af Nordre Sluseholmskaj, der er mærket med *, skal bevares, idet arealet er med til at mindske kontakten til vandet for de beboere der bor i karré E. Begge er usikre med hensyn til de hævede græsarealer der er vist på plantegningen, og der bliver stillet spørgsmål med hensyn til anvendelsen af dette, samt højden i forhold til Nordre Sluseholmskaj. Man mener, at det er vigtigt, at det ikke blokerer for udsigten til havneløbet. Den ene indsiger (nr. 13) mener ikke, at det hævede areal omkring bygningen kan betragtes som rekreativt areal, idet det blot er et flisebelagt område uden nogen form for rekreative muligheder. Derimod ønskes græsarealet placeret ude for enden af tangen.

Begge indsigere er generelt positive over for udformningen af selve nybyggeriet, og den ene giver udtryk for tilfredhed med lokalplanen som sådan, men begge ønsker de rekreative områder forbedret.

 

Bemærkninger

Lokalplanen giver mulighed for at bevare arealet mærket med *, såfremt det indrettes, udnyttes og evt. bebygges på en sådan måde, at det tilfører området en kvalitet. Eventuel bebyggelse, der højst må være i én etage, vil være faciliteter i forbindelse med et eventuelt havnebad. Områdets udformning som vist på tegningsbilagene er ikke færdigbehandlet men blot et eksempel. Nordre Sluseholmskaj ligger i kote 2.10 som de øvrige arealer. Etablering af trappeanlæg og havnebad der afviger fra det i lokalplanen fastlagte, vil forudsætte en dispensation med forudgående nabohøring.

 

Stueetagen i den aktuelle bygning på molespidsen er muliggjort anvendt til publikumsorienterende serviceerhverv, bl.a. café. Med den enestående beliggenhed og udsigt fra det hævede flisebelagte areal, vil indretning af cafe eller lignende på dette sted være et aktiv for området. I øvrigt skal der ske en viderebearbejdning af friarealerne også omkring bygningen

 

Mange dispensationer

Der er to (nr. 1, og 10), som mener, at projektet ikke bør realiseres på grund af, at det skal gennemføres med de mange dispensationer.

 

Bemærkninger

Specielt for dette projekt omhandler dispensationen udvidelse af opfyldningsmulighederne, placering af bebyggelsen i forhold til byggefeltet samt den arkitektoniske udformning af byggeriet. De øvrige dispensationer vedrørende tilslutning til fællesanlæg er også givet til de øvrige bebyggelser på Sluseholmen. Forvaltningen finder således ikke, at der med dette projekt er tale om mange eller usædvanlige dispensationer, idet det med så detaljerede lokalplanbestemmelser, som der er tale om i denne lokalplan, i forbindelse med den konkrete projektering vil fremkommme berettigede ønsker om at fravige lokalplanens bestemmelser.

 

Trafik

Flere høringssvar (nr. 5, 6 og 10) anfører, at trafikken på de omkringliggende veje forøges med den nye bebyggelse, hvorfor de ikke ønsker den realiseret. En enkelt (nr. 10) mener, at det nye projekt vil sinke og vanskeliggøre processen med at færdiggøre den nye bydel, inklusive de trafikale forhold i, hvilket anses for uhensigtsmæssigt og urimeligt belastende for de øvrige beboere.

 

Bemærkninger

Dispensationen omhandler ikke en udvidelse af etagearealet, idet det ansøgte byggeri holder sig inden for lokalplanens rammer, både hvad angår bebyggelsens omfang og højde, der som nævnt muliggør en bebyggelse i op til 20 etager. Byggeriet vil derfor ikke afstedkomme øget trafik i forhold til, hvad der er forudsat i lokalplanen. Den ved planudarbejdelsen forventede anvendelse til erhverv ville i øvrigt have medført mere trafik.

 

Skyggegener

Haveforeningen Sønderbro gør indsigelse mod højden af bebyggelsen, som man mener ikke skal være højere end 8 etager, idet den vil skygge uforholdsvis meget i haveforeningen. Man mener, at projektet går stik imod det kreative formål, der gælder for alle kolonihaveforeninger, ikke mindst i københavnsområdet.

 

Bemærkninger

Lokalplanen muliggør en bebyggelse i op til 20 etager, og bygningens volumen i nord-sydlig retning, holder sig tæt op af det i lokalplanens byggefelt muliggjorte volumen. Det bemærkes i øvrigt, at haveforeningen er beliggende i en afstand af mere end 175 m det ca. 40 m høje boligprojekt.

 

Miljøvurdering

Nærværende indstilling er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:     Projekternes placering og situationsplan.

Bilag 2:     Den påtænkte opfyldning samt det område der i lokalplanen er fastsat som byggefelt.

Bilag 3:     Cad-illustrationer af projektet set fra syd samt af udsigtskilen set fra vest mod Amager Fælled.

Bilag 4:     Cad-illustration af projektet set fra nord.

Bilag 5:     Cad-illustration af projektet set fra syd samt aftegning af bebyggelse, der opfylder det i lokalplanen fastlagte byggefelt.

Bilag 6:     Lokalplantegning nr. 2 med angivelse af broer, kanaler og træer brygger samt badeanlæg.

Bilag 7:     Lokalplantegning nr. 3 med angivelse af trappeanlæg og broer.

Bilag 8:     Lokalplantegning nr. 4 med angivelse af promenader.

Bilag 9:     Lokalplantegning nr. 5 med angivelse af principiel placering af støjskærm. 

Bilag 10:  Fortegnelse over indsigelser

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A     Kopi af naboorientering af 23. juni 2005

Bilag B     Kopi af 13 henvendelser i forbindelse med naboorienteringen

 

 

 

Ulrik Winge