Dispensation fra lokalplan nr. 347 "Pakhusvej" i forbindelse med projekt i byggefelt I

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. august 2005

 

 

Sager til beslutning

 

19.      Dispensation fra lokalplan nr. 347 "Pakhusvej" i forbindelse med projekt i byggefelt I

 

BTU 436/2005  J.nr. 611:129.0004/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

 

at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 347 "Pakhusvej", § 4, stk. 1, pkt. b, bestemmelsen om bebyggelsens anvendelse, § 6, stk. 2, pkt. a, bestemmelsen om bebyggelsens placering i de fastlagte byggefelter, pkt. d, bestemmelsen om maksimal dybde af karnapper, pkt. g, bestemmelsen om højden af stueetager, samt pkt. i, bestemmelsen om bebyggelsens højde, i forbindelse med opførelse af en ca. 10.000 m² stor boligbebyggelse i byggefelt I, del af ejendommen matr.nr. 941 Østervold Kvarter, København, beliggende mellem Pakhusvej, Dampfærgevej og Kalkbrænderihavnsgade.

 

 

RESUME

Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S søger på vegne af bygherren NCC A/S om tilladelse til at opføre en ca. 10.000 m² stor boligbebyggelse i byggefelt I i den for området gældende lokalplan nr. 347 "Pakhusvej". Bebyggelsens placering og udformning fremgår af vedlagte bilag 1-3.

 

Projektet afviger på en række punkter fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens anvendelse, placering og højder. Gennemførelse af projektet forudsætter derfor dispensation fra lokalplanen.

 

Forvaltningen har på den baggrund foretaget naboorientering om dispensationen i perioden 30. juni til 29. juli 2005. I den forbindelse er indkommet 5 henvendelser, herunder en liste med 81 underskrifter, fortrinsvis fra beboere i Østbanegade. De heri fremsatte bemærkninger/protester vedrører overvejende byggeriets størrelse, særlig højden af det 48 m høje tårn, der indgår i projektet.

 

I forbindelse med sagen skal særligt fremhæves fravigelsen af den fastlag te blandede anvendelse af bebyggelsen, idet hele bebyggelsen indrettes til boliger, samt overskridelsen af den maksimale bygningshøjde i forbindelse med det 48 m høje tårn.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de for projektets gennemførelse nødvendige dispensationer fra lokalplanen, og de modtagne henvendelser giver ikke anledning til at foreslå yderligere krav til projektet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S har for bygherren NCC A/S søgt om tilladelse til at opføre en ca. 10.000 m² stor boligbebyggelse med 89 lejligheder med en gennemsnitsstørrelse på 111 m² på den del af ejendommen matr.nr. 941 Østervold Kvarter, København, der ligger mellem Pakhusvej, Dampfærgevej og Kalkbrænderihavnsgade.

 

Projektets placering og udformning fremgår af vedlagte bilag 1-3.

 

Bebyggelsen placeres i byggefelt I i den for området gældende lokalplan nr. 347 og består af et vinkelhus og et tårn, som er bundet sammen af en base. Vinkelhuset har facade ud mod Kalkbrænderihavnsgade og Pakhusvej, mens tårnet er placeret på grundens sydlige del ud mod Dampfærgevej, hvor det er tiltænkt rollen som markant afslutning mod syd af det nye byområde ved Amerika Plads og som et modstykke til Kobbertårnet på den nordlige del af Amerika Plads.

 

Sammen med den bevaringsværdige bygning på Dampfærgevej 7-11 danner nybebyggelsen en åben karréform omkring et gårdrum. Gårdrummet indrettes overvejende oven på en 2 m høj base. Under basen etableres en parkeringskælder i to etager. Mod øst og syd aftrappes basen med store trappeanlæg. Hovedadgang for gående foregår fra Pakhusvej via en høj port til det hævede gårdareal, hvorfra der er adgang til bebyggelsens opgange. Endvidere er der adgang til gården fra Dampfærgevej og Kalkbrænderihavnsgade via trappeanlæg. Biladgang til parkeringskælderen foregår fra Dampfærgevej via en indkørsel placeret i tårnet.

 

Mod Kalkbrænderihavnsgade er vinkelhuset i 6 etager samt penthouse-etage med tagterrasser. Langs Pakhusevej aftrappes højden fra 6 etager til 2 etager nærmest den bevaringsværdige bygning Dampfærgevej 7-11. Vinkelhusets højde er 23,75 m, og gesimshøjden er 21,20 m faldende i en skrå afskæring mod Pakhusvej til 8,80 m ind mod den bevaringsværdige bygning på Dampfærgevej. Tårnets højde er 48 m (15 etager) med en markant skrå afskæring mod syd.

 

Ud mod Kalkbrænderihavnsgade og Pakhusvej fremstår vinkelhuset med store karnapper, der rækker indtil 3 m ud fra bygningskroppen. På gårdsiden er der ligeledes karnapper samt store altaner. Vinkelhusets nordlige tagflade og tårnets tagflade mod syd gennembrydes af store kviste, som form- og materialemæssigt er beslægtet med karnapperne.

 

Bebyggelsen fremstår i mørke teglsten på facader og skrå flader, mens karnapper og kviste udføres i glas og metal, der danner kontrast til de tunge teglstensfacader. 

 

Ansøgningen er vedlagt et støjnotat af 4. juni 2005 udført af konsulentfirmaet Jordan Akustik, hvori det konkluderes, at samtlige projektets boliger har adgang til mindst én facade med et støjniveau mindre end 55 dB(A), hvorved kommunens (Miljøkontrollens) støjkrav er overholdt. Det bemærkes, at Miljøkontrollen har accepteret notatets indhold og konklusion.

 

Planlægning

Bebyggelsen opføres i et område, der er omfattet af lokalplan nr. 347 "Pakhusvej", der er vedtaget af Borgerrepræsentationen 6. december 2001 og er endeligt bekendtgjort 19. december 2001.

 

Som bilag 4 og 5 er vist lokalplantegningerne vedr. henholdsvis byggefelter (bebyggelsesplan) og anvendelsen af de enkelte dele af bebyggelsen.

 

I § 4, stk. 1, pkt. b, bestemmes, at helårsboliger og erhverv overvejende skal placeres i områdets bebyggelse som vist på lokalplantegning nr. 27.458, idet der skal tilstræbes en blanding af boliger og erhverv. Det fremgår af tegningen, at bebyggelse i byggefelt I overvejende skal indrettes til boliger mod nord og øst og overvejende til erhverv mod syd og vest (ud mod Kalkbrænderihavnsgade).

 

I § 6, stk. 3, pkt. i, fastlægges for byggefelt I: Inden for byggefelt I må opføres maksimalt 14.000 m² etageareal. Bebyggelsen skal opføres i byggefeltets grænse; mod vest og syd som sluttet bebyggelse, og mod øst og nord som overvejende sluttet bebyggelse. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade, at bebyggelsen sammenbygges med den bevaringsværdige bygning. Langs byggefeltets sydlige og vestlige grænse skal gesimshøjden være 22 m, og bygningshøjden må være højst 28 m, og langs den nordlige og østlige grænse henholdsvis 18 m og højst 25 m.

 

For hele underområdet gælder: Ved helårsboliger må husdybden ikke overstige 12 m, idet der kan ske overskridelse heraf, såfremt lysforholdene skønnes tilfredsstillende (§ 6, stk. 2, pkt. c). Faste bygningsdele, såsom karnapper, altaner, baldakiner og lignende må normalt række indtil 1,2 m ud over de fastlagte byggefelter (§ 6, stk. 2, pkt. d). Stueetager skal fremtræde med en etagehøjde på mindst 4,20 m (§ 6, stk. 2, pkt. g). Opgange i bebyggelse fastlagt overvejende til boliger skal forsynes med adgang til begge facader (§ 7, stk. 7).

 

Afvigelse fra lokalplanbestemmelserne 

Projektet afviger fra lokalplanen med hensyn til følgende forhold:

 

·        Anvendelsen, idet bebyggelsen som helhed indrettes til boliger.

·        Byggefeltets udstrækning, idet den hævede base i gården betragtes som bebygget areal.

·        Bebyggelsesformen, idet bebyggelsen udføres med en større åbning mod syd og dermed ikke som sluttet bebyggelse.

·        Bygningshøjder, idet bebyggelsen ud mod Pakhusvej (mod nord) opføres med en gesimshøjde på 21,20 m på en ca. 8 m lang strækning og derved overskrider den fastlagte gesimshøjde (18 m) på en ca. 13 m lang facadestrækning, og idet tårnet ud mod Dampfærgevej (mod øst) har en højde på 48 m.

·        Husdybden, idet tårnet med kvadratiske grundplan har en dybde på 15 m.

·        Dybden af karnapper, idet disse rækker ca. 3 m ud fra bygningskroppen og byggefeltet.

·        Højden af stueetagens fremtræden, idet stueetagen har en etagehøjde på 3 m. I forhold til omliggende terræn er stueetagen hævet 2 m.

·        Opgangsforhold, idet bebyggelsen kun har opgange ud til gården. 

 

Det ansøgte projekt forudsætter derfor dispensation fra lokalplanen.

 

Naboorientering

Forvaltningen har i perioden 30. juni til 29. juli 2005 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering om dispensationen.

 

Ved udløbet af fristen for bemærkninger er modtaget følgende:

 

1.      Brev af 12. juli 2005 fra Erling H.C. Korch, Østbanegade 21, 4. tv.:

I brevet protesteres mod det foreslåede tårn, som ikke menes at kunne begrundes med, at "det i samspil med Kobbertårnet vil danne en stærk markering af det nye bykvarter som en særlig bymæssig enhed". I modsætning til Kobbertårnet vil det det foreslåede tårn ligge "indklemt" mellem to ældre ejendomme og vil fuldstændig dominere de omkringliggende ældre havnebygninger. Endvidere gøres opmærksom på problemerne med vej- og banestøj i området i forhold til opførelse af boliger, ligesom generne for kvarterets beboere ved de foretagne piloteringsarbejder i området nævnes.

 

2.      Brev af 16. juli 2005 fra Carina Fløisdorf, Strandboulevarden 8, 5., m.fl. (liste med 81 underskrifter fra beboere i Østbanegade 19-47):

I brevet protesteres mod den påtænkte massive bebyggelse. Især protesteres mod det 15 etager høje tårn, som vil ødelægge kvarteret med de gamle bevaringsværdige bygninger og frarøve de eksisterende boliger i området udsyn og lys. Derudover nævnes årelange gener for områdets beboere ved piloteringen i forbindelse med opførelse af de høje bebyggelser i Søndre Frihavnsområdet. Piloteringsarbejderne har endvidere medført skader på omliggende ejendomme, bl.a. i Østbanegade. 

 

3 .      E-mail af 28. juli 2005 fra Henrik Lüneborg, Østbanegade 33, 1. tv.:

Der gøres indvending mod, at der bygges for meget på så lille en

grund, i henholdsvis 6 og 15 etager, lige op ad nærliggende ejendomme og med forringelse af udsigten til følge. Endvidere gøres opmærksom på sætningsskader i nærliggende ejendomme som følge af spunsning og pilotering i forbindelse med allerede gennemførte byggerier i området. Brevskriveren mener, at han skulle have haft naboorientering i forbindelse med byggeriet i byggefelt H og ville i så fald have protesteret mod dette byggeri, som er i 6 og 10 etager.

 

4.      E-mail af 29. juli 2005 fra Merete og Stig Everdahl Streezer, Østbanegade 29, 2. th.:

Der protesteres mod det planlagte tårn, som ikke menes at høre hjemme i området. Det vil desuden tage udsigten, afskære sollyset, skabe mere vind og ikke mindst støj, fordi lyden fra togene vil stå og svinge mellem bygningerne. Endvidere vil deres ejendom ikke kunne tåle udførelsen af den pilotering, som et så højt tårn vil kræve. Det anføres, at de allerede stedfundne piloteringsarbejder i området har medført revnedannelser i ejendommen.

 

Efter fristen for fremsættelse af bemærkninger er modtaget:

 

5.      E-mail af 3. august 2005 fra fa. Rolf Barfod A/S, Dampfærgevej 3:

Ejeren af ejendommen Dampfærgevej 3 påpeger vigtigheden af, at der i forbindelse med det kommende byggeri ikke opstilles skurvogne i flere etager, som vil forringe udsigtsforholdene/herlig-hedsværdien for lejerne i ejendommen. Ligeledes forventes det, at der for så vidt angår byggepladsstøj tages mest muligt hensyn til lejerne. Det påpeges, at der ifølge projektet placeres parkering helt op til ejendommen, og det frygtes, at dette kan medføre støjgener. Endelig anføres, at projektet vil medføre en generel forringelse af parkeringsforholdene i området.   

 

Forvaltningens bemærkninger

De indkomne protester/bemærkninger omhandler primært to forhold:

 

·        Bebyggelsens omfang og højde, særlig tårnets højde.

·        Gener/skader i ejendomme i Østbanegade som følge af piloteringsarbejder i området ved Amerika Plads.

 

Byggeriets omfang og højde:

Et overordnet formål med lokalplan nr. 347 er at skabe et varieret og levende bykvarter med en stor grad af bymæssighed gennem en blanding af byfunktionerne og en tæt bystruktur med bebyggelser i varierende højde og med enkelte opragende højhuse/tårne. Derfor muliggør lokalplanen, at området kan udbygges med en bebyggelsestæthed svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 250 for området som helhed, hvilket svarer til tætheden i typiske karrébebyggelser på det indre Østerbro.

 

I henhold til lokalplanen må der i byggefelt I opføres op til 14.000 m² etageareal. Det ansøgte projekt omfatter ca. 10.000 m² etageareal – altså væsentligt mindre end det fastlagte maksimum - og vil medføre en bebyggelsesprocent på ca. 150, hvilket svarer til bebyggelsesprocenten i f.eks. Søndre Frihavnsområdet og andre nybyggede områder. I forhold til intentionen om en høj grad af bymæssighed kan projektet derfor ikke betegnes som specielt massivt eller for stort til den pågældende grund. Ligeledes er der gennem byggeriets placering og udformning taget forsvarligt hensyn til det bevaringsværdige 2-3 etagers længehus Dampfærgevej 7-11, dels ved aftrapningen af facadebebyggelsen ud mod Pakhusvej, dels ved tårnets placering ca.10 m fra længehusets sydgavl. I forhold til den ligeledes bevaringsværdige bygning Dampfærgevej 3 er afstanden 13 m. Vinkelhusets 6 etager respekterer skalaen i de omliggende ældre havnebygninger, f.eks. Pakhus 12 og den sydlige nabobygning Dampfærgevej 3 og i bebyggelserne på Østerbro.

 

Tårnet er tiltænkt en helt særlig arkitektonisk rolle. Tårnet vil med sin fritstående placering og højde fremstå som et markant vartegn, der i samspil med Kobbertårnet i nord "udspænder" og definerer det nye byområde og giver det en stærk markering og identitet.

 

Inden for lokalplanplanområdet fastlægges to felter i henholdsvis byggefelt B og C, hvor der kan placeres højhuse med en højde på henholdsvis 60 m og 40 m. Byggefelt B er allerede udbygget med Kobbertårnet, mens der endnu ikke foreligger noget godkendt projekt for byggefelt C. Det er forvaltningens vurdering, at det nye byområde ved Amerika Plads kan "bære" det foreslåede tredje tårn, hvorved områdets tre tårne byarkitektonisk vil understrege områdets særlige karakter og forstærke den rumlige/perspektiviske oplevelse, både når man færdes i området, og når området opleves på afstand, herunder fra søsiden.

 

Til de i flere af indsigelserne fra beboere i Østbanegade anførte problemer med reducering af udsigt og lys, herunder specielt som følge af tårnet skal bemærkes, at tårnet med sin begrænsede udstrækning (15 x 15 m) og skrå afskæring - og dermed nærmest koniske form - ikke vurderes at ville beskære udsigten for de omhandlede boliger i Østbanegade nævneværdigt. Disse dimensioner i kombination med den store afstand (150-200 m) til de nærmest liggende boligejendomme i Østbanegade, medfører at tårnet har en marginal indflydelse på boligernes lysforhold. Som beskrevet ovenfor muliggør lokalplanen en udbygning præget af en tæt bystruktur med relativt høje bebyggelser og enkelte højhuse.

 

Støjgener og skader i ejendomme i Østbanegade som følge af piloteringsarbejder i området ved Amerika Plads:

Vedrørende spørgsmålet om støjgener i omliggende ejendomme som følge af piloterings- og spunsningsarbejder, skal bemærkes, at disse forhold ikke kan reguleres af lokalplanens bestemmelser, men det skal oplyses, at eventuelle konkrete klager over støj i forbindelse med byggearbejdet på området skal rettes til Miljøkontrollen, der kan stille krav til regulering af støjen fra byggearbejdet.

 

Spørgsmålet om eventuelle bygningsskader i omliggende ejendomme som følge af piloterings- og spunsningsarbejder henhører under bygherren, idet han har ansvaret for, at der ikke ved byggearbejdet påføres omgivende bebyggelser skader. Henvendelser herom og eventuelle erstatningskrav for skader som følge af byggearbejdet, skal derfor rettes til den pågældende bygherre/entreprenør.

 

I de modtagne bemærkninger er omtalt en række andre forhold, som kort skal kommenteres her:

 

Vej- og banestøj:

Ovennævnte støjberegning fra Jordan Akustik påviser, at gældende grænseværdier for vejstøj i forhold til det ansøgte boligbyggeri kan overholdes. Konklusionen er som nævnt ovenfor accepteret af Miljøkontrollen.

 

Vedrørende støjrefleksioner skal det oplyses, at Miljøkontrollen i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 347 vurderede spørgsmålet om støjrefleksionen fra den samlede karrébebyggelse til facaderne langs Østbanegade til maksimalt at give anledning til en forøgelse på 1 dB, hvilket næsten ikke vil være mærkbart. Miljøkontrollen finder ikke, at tårnet ændrer ved denne vurdering.

 

Dispensation i forbindelse med byggeri i byggefelt H:

Godkendelsen af projektet i byggefelt H forudsatte i sin tid dispensation fra lokalplanen, bl.a. med hensyn til bebyggelsens højde. Dispensationen hertil blev meddelt efter forudgående naboorientering i perioden 13 – 28. maj 2003 og på baggrund af Bygge- og Teknikudvalgets tiltrædelse heraf i mødet den 18. juni 2003. Naboorienteringen omfattede bl.a. beboerne i Østbanegade 23-47, hvor indsigeren bor, jf. ovenfor nr. 3.

 

Opstilling af skurvogne m.v. i forbindelse med kommende byggeplads:

Indretning af byggepladser i området er ikke reguleret af lokalplanen. Ønsker om særlige nabohensyn ved indretning af byggepladsen bør aftales mellem pågældende nabo og bygherren/entreprenøren. Forvaltningen har derfor fremsendt henvendelsen til Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S.

 

Parkeringsforhold:

Det ansøgte projekt opfylder lokalplanens parkeringskrav (1 plads pr. 100 m² etageareal) og er som sådan selvforsynende med parkeringskapacitet og forudsættes derfor ikke at ville belaste gadeparkeringspladser i området. Alle parkeringspladser etableres i underjordisk anlæg, og der er således ikke tale om terrænparkering ind mod naboejendommen.

 

Dispensation

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen dispenserer fra en lokalplans bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.  

 

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra lokalplanen begrundet med:

·        Projektet vurderes at besidde store arkitektoniske kvaliteter med hensyn til såvel den overordnede bebyggelsesmæssige komposition og byarkitektoniske indpasning som det samlede arkitektoniske udtryk.

·        Indretning af hele bebyggelsen til boliger forrykker ikke i nævneværdig grad ved den tilsigtede blanding af boliger og erhverv i området, og placering af boliger ud mod Kalkbrænderihavnsgade er påvist at være miljømæssigt forsvarlig.

·        Overskridelsen af byggefeltet med hensyn til det hævede gårdareal er a f underordnet betydning, idet bebyggelsen danner en tydelig karréform omkring et åbent gårdrum, som det er angivet i lokalplanens bebyggelsesplan, og idet der tages hensyn til naboejendommene ved udformning af niveauspringet som store trappeanlæg, så der dannes en "blød" overgang. Der vil i henhold til lokalplanen blive etableret handicapadgang til det hævede gårdareal.

·        Afvigelsen fra bestemmelsen om sluttet bebyggelse mod syd er velbegrundet i forhold til det bebyggelsesmæssige princip, hvor to selvstændige elementer – vinkelhuset og tårnet – danner en velproportioneret komposition.

·        Afvigelsen fra de fastlagte bebyggelseshøjder ud mod Pakhusvej vedrører som nævnt kun en mindre facadestrækning og er som sådan af underordnet betydning. Tårnets overskridelse af den maksimale bygningshøjde er arkitektonisk begrundet, idet tårnet i samspil med Kobbertårnet vil danne en stærk markering af det nye kvarter som en særlig bymæssig enhed, jf. i øvrigt forvaltningens bemærkninger ovenfor vedrørende de modtagne indsigelser mod tårnet. 

·        Karnapperne udgør med deres store dybde et særligt arkitektonisk element, der giver facaderne en markant reliefvirkning og karakter.

·        Stueetagen vil fra omgivelserne opleves som "høje" stueetager, idet stuegulvkoten er hævet 2 m over terræn. Det bemærkes i øvrigt, at lokalplankravet om høje stueetager har til formål at sikre, at stueetager med butikker og lignende udadvendte funktioner fremtræder med stor højde.

·        Etablering af opgange alene til gården er acceptabel, idet der via åbninger i bebyggelsen er adgangsmuligheder til gården fra alle de omgivende veje. 

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste vedrørende sager, der skal miljøvurderes.

 

 

BILAG VEDLAGT

1.      Situationsplan

2.      Facader mod vest og syd

3.      Perspektivisk illustration af bebyggelsen

4.      Lokalplantegning nr. 27.457 vedr. byggefelter (bebyggelsesplan)

5.      Lokalplantegning nr. 27.458 vedr. bebyggelsens anvendelse

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆRELSE 36

 

A.     Naboorientering af 30. juni 2005

B.  Kopi af de modtagne henvendelser

 

 

 

Ulrik Winge