Ombygning af Dronning Ingrids Hjem til 96 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. august 2005

 

 

Sager til beslutning

 

17.      Ombygning af Dronning Ingrids Hjem til 96 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer

 

BTU 425/2005  J.nr. 631.0054/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Sundhedsforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt for ombygning af Dronning Ingrids Hjem til 96 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til på statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne,

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,

at  der gives en kapitalbevilling på 6.528.000 kr. til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke e r væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

 

RESUME

Dronning Ingrids Hjem, som er opført i 1971 og indeholder 175 1-rums boliger, fordelt på 83 plejeboliger og 92 beskyttede boliger, foreslås ombygget til en samlet ældreboligbebyggelse indeholdende 96 2-rums ældreboliger med tilhørende servicearealer. Bebyggelsen udskilles af AAB's afd. 50, og etableres som 2 nye selvstændige almene afdelinger under AAB for henholdsvis boliger og servicearealer. Af de 96 boliger kan op til 6 boliger indrettes som ægteparboliger.

De 96 boliger og tilhørende servicearealer med et samlet areal på 9.152 m² indrettes som moderne boliger med stue, tekøkken, soveværelse og handicapvenligt badeværelse. Bortset fra 4 boliger, som forsynes med franske altaner, får alle niveaufri adgang til altan.

Sundheds- og Omsorgsudvalget har i møde den 13. maj 2004 godkendt forberedelse af ombygningen, som ønskes for at fastholde et tilbud om ældreboliger i Valby. Renoveringen gennemføres i etaper for at være så skånsom for beboerne som muligt.

Projektets anskaffelsessum er anslået til 185.600.000 kr. inkl. moms, fordelt med 53.300.000 kr. vedrørende servicearealerne og 132.300.000 kr. for boligdelen, svarende til 20.280 kr./m² for boligerne og 20.273 kr./m² for servicearealerne.

Byggeriet udføres etapevis i de 2 bygninger, således at beboerne har mulighed for at blive genhuset i kendte omgivelser. Renoveringen forventes påbegyndt medio maj 2006 og at være fuldført i august 2007.

I anskaffelsessummen indgår ejendomsværdien af matr. nr. 2089 Valby, hvor Dronning Ingrids Hjem er beliggende. Den øvrige bebyggelse i AAB's afd. 50 henholdsvis familieboliger og varmecentral er ligeledes særskilt matrikuleret.. På Dronning Ingrids Hjem er fortsat tinglyst en tilbagekøbsdeklaration til Københavns kommune, og frikøbsbeløbet på 14.878.618 kr. afholdes af afd. 50 i forbindelse med afhændelsen til de 2 nye afdelinger.

Renoveringen af ældreboligerne finansieres med kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Grundkapitallånet andrager ca. 9.260.000 kr., som afholdes af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Renoveringen af servicearealerne finansieres med realkreditlån med kommunal garanti for op til 100 %. Staten yder tilskud til etableringen af servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, eller 3.840.000 kr.

Montering af servicearealerne, herunder EDB og nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 6.528.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget.

Den årlige boligudgift i de nye boliger anslås at andrage ca. 5.950 kr. pr. måned for 67 m² bolig og ca. 6.285 kr. pr. måned for 71 m² bolig. Med de gældende boligstøtteregler kan rådighedsbeløbet for en enlig pensionist uden anden indtægt end pension og ATP beregnes til henholdsvis ca. 2.025 kr. og ca. 1.675 kr. om måneden, hvilket ligger over det vejledende minimumsbeløb på 1.400 kr.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Dronning Ingrids Hjem, der er opført i 1971 som en social institution efter bistandsloven, er en integreret institution omfattet af almenboliglovens kap. 12 og en del af Arbejdernes Andels-Boligforening (AAB), afd. 50. Institutionen drives som en selvejende institution i henhold til driftsoverenskomst med Sundhedsforvaltningen i bygninger, der ejes af AAB, afd. 50.

Institutionen, der rummer et samlet etageareal på 9.152 m², er indrettet med 83 plejehjemsboliger og 92 beskyttede boliger og foreslås ombygget til en samlet ældreboligbebyggelse, bestående af 96 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer (plejeboliger) for at skaffe beboerne mere tidssvarende boligforhold. Bebyggelsen etableres som 2 nye almene afdelinger under Arbejdernes Andels-Boligforening, hvoraf den ene afdeling omfatter servicearealerne og den anden udgøres af boligerne.

Sundheds- og Omsorgsudvalget besluttede på sit møde den 13. maj 2004 (SOU 60/2004  J. nr. 16/2004) og senere på udvalgsmødet den 25. februar 2005 (SOU 52/2005) at bevare Dr. Ingrids Hjem som en bebyggelse med plejeboliger. Det relativt begrænsede fald i antallet af ældre borgere i Valby i forhold til andre bydele i de kommende år taler for en fremtidssikring af bebyggelsen. Desuden har plejehjemmets bestyrelse og daglige ledelse aktivt støttet en ombygning af hjemmet. Ombygningen skønnes at resultere i veldisponerede boliger.

Bebyggelsens udformning indbyder naturligt til en etapeopdeling ved at beboerne flyttes til bygning 3 fra bygning 1, mens den renoveres. Herved skabes der mulighed for, at beboerne kan genhuses i kendte omgivelser, samtidig med at en del af det nuværende personale kan beholdes i ombygningsperioden. Denne fremgangsmåde har Sundhedsforvaltningen og plejehjemmet fundet at være den mest skånsomme måde at gennemføre ombygningsprocessen på med færrest mulige gener for de nuværende beboere.

Inden nyopførte eller færdigrenoverede plejeboliger åbner mulighed for en samlet genhusning, har det i Sundhedsforvaltningen haft en meget høj prioritet at få påbegyndt ældreplanens moderniseringsproces på en for beboerne så skånsom måde som muligt.

Tidsplan

Beboerne i bygning 1 er aktuelt genhuset af Københavns kommune, og bygningen står tom. Ombygningen tænkes påbegyndt medio maj 2006 i bygning 1, som forventes indflytningsklar november 2006. Herefter følger byggearbejderne på bygning 2 og 3, således at bygning 3 er indflytningsklar august 2007.

Planforhold

I Kommuneplan 2001 ligger ejendommen i et område, som er fastlagt til institutioner (O2-område). Området kan anvendes til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, sportsanlæg, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ældreboliger, kollegier samt administration. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 60 og den maksimale bygningshøjde til 24 m. I forslag til Kommuneplan 2005 er der ikke sket ændringer for området.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller byplan.

Sammen med naboejendommene matr. nr. 2102 Valby, København, Sjælør Boulevard 91-131 (boligbebyggelse) og matr. nr. 2096 Valby, København, Sjælør Boulevard 141-145 (varmecentral) er ejendommen pålagt en skødeservitut lyst den 3. juli 1968, som bl.a. bestemmer, at der på ejendommene kun må opføres etageboligbebyggelse med 366 lejligheder, heraf 94 pensionistboliger, 1 plejehjem, 1 dagcenter samt en varmecentral. Det samlede bruttoetageareal må ikke overstige 35.727 m². Såfremt der indrettes yderligere bruttoetageareal, skal der betales et tillæg til købesummen. Endvidere er ejendommen sammen med naboejendommene matr. nr. 2101 og 2102 Valby, København, Carl Jacobsens Vej 2A-4E/ Sjælør Boulevard 71-131 (boligbebyggelse) pålagt en deklaration lyst den 30. december 1970, som fastlægger en fælles bebyggelsesplan for ejendommene.

Projektet er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med det samlede plangrundlag. Ombygning og renovering af det eksisterende plejecenter, som har til formål at skaffe beboerne mere tidssvarende forhold, sker inden for det eksisterende bygningsvolumen, bortset fra nedrivning af murede cykelskure foran indgangene til bygning 3 samt forhal foran bygning 1, hvilket ud fra en helhedsvurdering ikke har betydning for ovennævnte bebyggelsesplan.

Projektet

De eksisterende 3 bygninger ombygges til en samlet ældrebebyggelse, som vist på bilag 1 – 5.

Bygning 1 blev indrettet til plejehjem med 83 boligenheder med franske altaner. Bygning 3 blev opført som pensionistboliger med altaner. For nærværende er boligerne indrettet med 92 beskyttede boliger. Bygning 2, som er placeret mellem bygning 1 og 3, blev oprindeligt opført som daghjem og er nu indrettet til fællesrum, kontor, depot m.v. Dronning Ingrids Hjem er således i dag indrettet med i alt 175 beboelsesenheder.

Byggeriet opførtes som montagebyggeri i 1971 med skalmur i gule sten og tagpap på taget – bygning 1 og 3 i 4 etager og bygning 2 i 1 etage. Alle bygninger har fuld kælder.

Ved ombygningen ændres der ikke ved det eksisterende bygningsvolumen bort set fra, at cykelskure foran indgangene til bygning 3 og forhallen til bygning 1 nedrives, hvorved der gives plads til en terrasse. Alle lette facadepartier udskiftes.

Ved ombygningen reduceres boligantallet, således at der fremover vil være 96 moderne 2-rums plejeboliger, som fordeler sig i overskuelige enheder med 12 boliger i hver. Indenfor den samlede anskaffelsessum bliver der mulighed for ud af de 96 boliger at indrette op til 6 ægteparboliger ved inddragelse af en del af depotrummene. Herved stiger anskaffelsessummen for boligdelen med ca. 1,1 mio. kr., mens anskaffelsessummen for servicearealerne falder tilsvarende.

Bygning 2 indrettes til personaleforhold med ankomsthal og reception, forstanderkontor og øvrige personale- og møderum.

Hovedadgangen til bygning 1 og 3 sker fra vest – i bygning 1 midt i bygningen og i bygning 3 via 3 indgange. Herfra er der adgang ud på etagen eller op og ned i bygningen via trappe eller elevator. På alle etager i bygning 1 og 3 er der midt i bygningen over adgangsarealet et større fælles opholdsrum med tilknyttet fælleskøkken, spiserum og aktivitets- og terapirum. På hver side af det centrale opholdsrum er der placeret 6 boliger, så der bliver 12 nye 2-rums boliger pr. etage. Adgangen til boligerne sker via en fordelingsgang, hvor det ensformige gangforløb er brudt af nicher ud for indgangsdørene for de enkelte boliger.

Alle boliger disponeres med en stue med tekøkken, et soveværelse og et handicapvenligt badeværelse. Boligerne i bygning 1 forsynes med lette altaner ud for opholdsstuerne, dog undtaget 4 lejligheder i gavlen mod syd, som forsynes med franske altaner.

I bygning 3, hvor de eksisterende altaners udstrækning konstruktivt er fastlåst og tilpasset de eksisterende 1-rums boliger, vil der i de fremtidige forhold, når boligen udvides til en 2-rums bolig, opstå enkelte altaner mellem 2 boliger uden adgang samt enkelte altaner med adgang fra depotrum. I disse situationer vil der blive taget de nødvendige forholdsregler, så der ikke opstår indkigsgener.

Det lette facadeparti udskiftes, og adgangen til altanen forbedres, således at der er niveaufri adgang til altanerne. De fælles opholdsarealer i bygning 1 forsynes med en stor fælles altan både mod øst og vest – i bygning 3 findes allerede altaner til opholdsrummene.

I bygning 1 er boligerne disponeret for brug af mobillift ved flytning af beboerne fra soveværelse til baderum. I bygning 3 bliver soveværelserne mindre på grund af bygningens mindre husdybde. Det betyder, at der her skal anvendes loftlifte ved flytning af beboere.

I kælderetagen sker kun få bygningsmæssige ændringer, idet der blot indrettes ét pulterrum pr. bolig. Vaskeri, omklædning, terapirum, depoter, skifteretsdepot m.v. bevares uændret. Derudover opretholdes det eksisterende produktionskøkken.

Alle boliger er 2-rums boliger.

Boligerne fordeler sig for bygning 1 med:

·        44 stk. á 68,5 m²

·        4 stk. á 71,1 m²

For bygning 3:

·        48 stk. á 67,3 m²

Op til 6 af de ovennævnte boliger kan indrettes til større ægteparboliger ved inddragelse af en del af depotrum.

Friarealer

Der ændres ikke ved friarealer, uover at der anlægges en terrasse på ca. 100 m², hvor den eksisterende forhal nedrives. Antal af p-pladser bevares med i alt 39 p-pladser til plejecentret, svarende til ca. 1 plads pr. 2,5 bolig.

Førsynsrapport

I forbindelse med udarbejdelse af forslaget til ombygningen har Esben Kirkegaard, Rådgivende Ingeniører A/S, i marts/april 2005 udarbejdet en førsynsrapport, som konkluderer, at bebyggelsen fremstår i vel vedligeholdt tilstand, og generelt vurderes de 3 bygninger at være velegnede for den påtænkte ombygning.

Vurdering

Ændringerne af den eksisterende bygning med nye altaner og lette facadepartier er foreslået udført i respekt for den oprindelige arkitektur og er med til at give bygningerne et varieret og nutidigt udtryk.

Indretningen af bygningerne har været begrænset af den eksisterende bygningsgeometri. Der er imidlertid skabt mulighed for etablering af boliger i rimelige størrelser og med gode møbleringsmuligheder. Som en kvalitet har alle boliger fået altan med undtagelse af 4 boliger i gavlen, som har fransk altan.

Det centrale fælles opholdsareal er velbelyst og velbeliggende for beboere og gæster. De nye store altaner til bygning 1 ses også som en kvalitet for det fælles opholdsareal.

Under de givne forhold vurderes indretningen af boligerne og af fællesarealerne at være hensigtsmæssige.

 

Totaløkonomisk vurdering

Ombygningsprojektet er vurderet totaløkonomisk og ved ombygningen benyttes gængse byggematerialer, som er anerkendt som totaløkonomisk gode løsninger. Der påtænkes ikke anvendt byggematerialer, som er særligt dyre eller forurenende ved bortskaffelse eller materialer med kort levetid.

Ved udskiftning af lette facader sikres et væsentligt lavere varmetab gennem facaderne end ved de eksisterende lette partier.

Varmeanlægget udskiftes til et tidssvarende anlæg med termostatventiler, hvorved beboerne får bedre komfort, og økonomien forbedres.

 

Økonomi, finansiering, leje

Projektets anskaffelsessum er anslået til i alt 185.600.000 kr. inkl. moms, hvoraf 53.300.000 kr. vedrører servicearealerne og de resterende 132.300.000 kr. vedrører boligdelen, svarende til 20.280 kr./m² for ældreboliger og 20.273 kr./m² for servicearealer. Anskaffelsessummen for ældreboligerne overholder det af Socialministeriet fastsatte maksimumsbeløb på 20.280 kr./m². På grund af projektets omfang skal det i EU-udbud.

Boligdelen og servicearealerne etableres som 2 selvstændige almene afdelinger, henholdsvis afd. 98 og afd. 99.

Anskaffelsessummen for boligdelen (6.523 m²) på 132.300.000 kr. inkl. moms fordeler sig således:

Grundudgifter	45.200.000 kr.	(6.928 kr./m2)
Håndværkerudgifter	68.300.000 kr.	(10.470 kr./m2)
Omkostninger	18.800.000 kr.	(2.882 kr./m2)

Anskaffelsessummen for servicearealerne (2.629 m²) på 53.300.000 kr. inkl. moms fordeler sig således:

Grundudgifter	18.200.000 kr.	(6.923 kr./m2)
Håndværkerudgifter	27.400.000 kr.	(10.422 kr./m2)
Omkostninger	7.700.000 kr.	(2.928 kr./m2)

Købsprisen for ejendommen indgår i den samlede anskaffelsessum med den offentlige vurdering på 61.000.000 kr. Beløbet fordeles forholdsmæssigt på boligdelen og servicearealerne i forhold til det medgående areal.

AAB's afd. 50 består dels af 274 familieboliger, dels Dronning Ingrids Hjem – med plejeboliger og beskyttede boliger – og dels en varmecentral.

Varmecentralen, der ligger på et separat matrikuleret areal, udskilles fra afd. 50 med henblik på, at der skal opføres ca. 30 familieboliger, en butik og et boilerrum på arealet, jf. den af Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget i møderne den 5. og 6. april 2005 vedtagne indstilling om valg af bygherretilbud. Boilerrummet afløser varmecentralen, som nedlægges, hvorefter der etableres varmeledning til Københavns Energi for de bebyggelser, der tidligere fik varme fra varmecentralen, herunder Dronning Ingrids Hjem.

Dronning Ingrids Hjem er ligesom varmecentralen beliggende på et separat matrikuleret areal, matr.nr. 2089, der nu ligeledes vil blive udskilt fra afd. 50, og med egne friarealer adskilt fra familieboligerne.

Oprindeligt var hele AAB's afd. 50 omfattet af en tinglyst tilbagekøbsdeklaration til Københavns kommune. I 2000 blev familieboligdelen frikøbt, men denne aftale omfattede ikke institutionsdelen, for hvilken frikøbsbeløbet er beregnet til 14.878.618 kr. Beløbet afholdes af AAB's afdeling 50 via nettoprovenuet for afhændelsen i forbindelse med, at grunden overdrages fra afd. 50 til de 2 nyoprettede afdelinger for hhv. ældreboliger og for servicearealer. Grunden overdrages fri for prioritetsgæld.

Finansiering af ældreboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien.

Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 9.260.000 kr. Lånet afholdes af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Kommunens garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca. 34,4 mio. kr.

Servicearealerne, der som nævnt etableres som en selvstændig almen afdeling under AAB, udlejes til Københavns kommune, som afholder udgifterne til montering. Grundudgiften svarer som ovenfor nævnt til servicearealets andel af den offentlige vurdering.

Anskaffelsessummen finansieres fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.

Staten yder tilskud til etableringen af servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med henblik på overvejende at betjene beboerne i disse boliger.

Tilskuddet udgør 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 % af anskaffelsessummen for servicearealet. Tilskuddet ydes som et engangstilskud og udbetales, når anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På baggrund af anskaffelsessummen for servicearealerne på 53.300.000 kr. ydes tilskuddet med 40.000 kr. pr. bolig eller 3.840.000 kr.

Montering af servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige hjælpemidler til udførelsen af plejen af beboerne, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 6.528.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling.

Den foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.061 kr. pr. år pr. m² boligareal. Med de projekterede arealer for boligerne vil boligstørrelserne variere fra 67 m² til 71 m² for boligerne til enlige. Bruttohuslejen vil således andrage ca. 5.950 kr . pr. måned for 67 m² bolig og ca. 6.285 kr. pr. måned for en 71 m² bolig.

Med gældende boligstøtteregler kan nettohuslejen, når der er givet boligydelse, beregnes til henholdsvis ca. 1.165 kr. og ca. 1.510 kr. for en enlig pensionist uden anden indkomst end pension og ATP.

Dette giver et rådighedsbeløb (pension minus leje mm.) på henholdsvis ca. 2.025 kr. og ca. 1.675 kr., hvilket ligger over det vejledende minimumsrådighedsbeløb på 1.400 kr. Såfremt pensionisten har yderligere indkomster eller formue, vil det i henhold til boligstøttereglerne kunne reducere boligydelsen.

 

Miljøvurdering

Ombygningsprojektet er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

 

Jord og grundvand

Miljøkontrollen har ingen oplysninger om forurening af jorden eller grundvandet på ovennævnte adresse eller på naboejendommene.

 

Økonomi

Det kommunale bidrag til finansieringen af ældreboligerne ( den kommunale grundkapital ) udgør 9.260.000 kr. Der anvises kassemæssig dækning af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5. ( indskud i Landsbyggefonden ).

 

Montering af servicearealerne anslås at beløbe sig til i alt 6.528.000 kr., hvortil søges kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på funktion 5.32.3 ( pleje og omsorg m.v. ) med ca. halvdelen af beløbet i 2006 og resten i 2007.

 

Ombygningen er omfattet af moderniseringsplanen og indeholdes i den samlede økonomiske ramme.

 

Høring

Byggeri & Bolig vurderer, at brandsikkerheden tilgodeses ved krav, der stilles til byggeriet i forbindelse med detailprojekteringen. Herudover er der ikke bemærkninger.

Det lokale ældreråd har fået forelagt programforslaget ved møde den 11. februar 2005 og var positivt indstillet. Projektet har på ny været drøftet med det lokale ældreråd, hvis udtalelse vil blive fremlagt på Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 25. august 2005.

 

 

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:	Områdeplan, der viser beliggenheden af bygningerne 1, 2 og 3
Bilag 2:	Situationsplan
Bilag 3:	Facader, de fremtidige forhold
Bilag 4:	Planer af 1. – 3. sal for bygning 1 og 3, der viser de fremtidige forhold
Bilag 5:	Møbleringsplaner for boligtype 1.01 i bygning 1 og boligtype 3.01 i bygning 3

 

 

 

 

Mette Lis Andersen                                                        Jesper Fisker