Dispensation fra lokalplan nr. 348 "Lundedalsvej" til opførelse af ungdomsboliger (kollegiebebyggelse), Emdrupvej 54
Dispensation fra lokalplan nr. 348 "Lundedalsvej" til opførelse af ungdomsboliger (kollegiebebyggelse), Emdrupvej 54
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. marts 2004
Sager til beslutning
5. Dispensation fra lokalplan nr. 348 "Lundedalsvej" til opførelse af ungdomsboliger (kollegiebebyggelse), Emdrupvej 54
BTU 171/2004 J.nr. 611:165.0002/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget god kender,
at der med henblik på opførelse af ungdomsboliger (kollegiebebyggelse) på ejendommen 1 aa Emdrup, Emdrupvej 54, meddeles dispensation fra lokalplan nr. 348 "Lundedalsvej" i forhold til § 5, stk. 3 c om byggefelters placering, § 5, stk. 3 d om etageantal og gesimshøjde, § 5, stk. 3 g om bebyggelsens højde i forhold til bebyggelsesafstand på samme grund, samt § 5, stk. 3 h om boligstørrelse.
Det er en betingelse for dispensationerne, at bebyggelsens arkitektoniske udformning bearbejdes efter aftale med forvaltningen.
RESUME
Tage Nielsens Tegenestue A/S har for Den selvejende
institution Emdrupborg-kollegiet under stiftelse ansøgt om principiel tilladelse
til at opføre tre boligblokke hver i 4 etager på i alt 4.542 m² med 120
ungdomsboliger (kollegiebebyggelse) på ejendommen Emdrupvej 54. Boligblokkene
skal erstatte den 3.996 m² store bygningsmæssigt nedslidte og forældede
kollegiebebyggelse på adressen Tuborgvej 166.
Den ansøgte bebyggelse forudsætter nedrivning af eksisterende bygninger
på ejendommen. Blokkene placeres fritliggende i et sammenhængende grønt område
med kontakt til Søborghusrenden og en eksisterende, bevaringsværdig villa på
grunden (rektordomicil for Emdrupborg). Det ansøgte forudsætter dispensation
fra bestemmelser i lokalplan nr. 348 "Lundedalsvej" om bebyggelsens omfang og
placering.
I forbindelse med den i henhold til planloven
foretagne naboorientering om dispensation er der rettidigt modtaget 16
henvendelser, hvoraf 12 er enslydende. Den ene henvendelse er fra en offentlig
myndighed (Københavns Bymuseum), mens resten er fra ejere, lejere og brugere
m.fl. i området. Heraf er otte henvendelser modtaget fra andre end den af
forvaltningen orienterede kreds af naboer. 10 af henvendelserne er samtidig
sendt til Bygge- og Teknikudvalget, og to er sendt til borgmester Søren Pind.
Indholdet af henvendelserne er nærmere beskrevet i indstillingen og er i øvrigt
sammenfattet i fem temaer, der kommenteres enkeltvis: A. - Lokalplanproces, B -
lokalplanens principper, C - byggefelternes placering, etageantal og grundens
udnyttelse, D - boligstørrelse og E -
andre forhold. Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå
ændring af det ansøgte.
Bebyggelsen ligger inden for hovedsigtet i
lokalplanen. Forvaltningen kan anbefale dispensation fra lokalplanen under
hensyn til, at bebyggelsens placering
anses for planmæssig hensigtsmæssig, herunder at maksimal bebyggelsesprocent og
bygningshøjde samt det muliggjorte bebyggede areal overholdes, og at der i
relation til boligstørrelsen ikke er tale om almindeligt lejlighedsbyggeri. Det
forudsættes, at projektet får en i arkitektonisk henseende acceptabel
udformning.
Sagen
forelægges Bygge- og Teknikudvalget under hensyn til, at den forvaltningen af
udvalget i dettes møde den 2. oktober 2002 tillagte beføjelse til at meddele
dispensation fra lokalplaner og byplanvedtægter ikke omfatter situationer, hvor
orienteringen af naboer m.fl. afstedkommer mange eller vægtige indsigelser.
Projektet ønskes senest 1. april 2004 fremsendet af bygherren med kommunens
bemærkninger til Erhvervs- og Boligstyrelsen til godkendelse i henhold til
reglerne for privat støttede ungdomsboliger.
SAGSBESKRIVELSE
Ifølge § 5, stk. 2 om bebyggelsens omfang og
placering, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60. Bebyggelse skal ifølge §
5, stk. 3 c opføres indenfor nærmere angivne byggefelter, der måler 20 m x 20 m
(400 m²), jf. ovennævnte lokalplantegning. Byggefelterne er principielle og vil
med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse kunne ændres, når etagearealet ikke
hermed forøges og intentionerne for bebyggelsens placering og form ikke dermed
brydes.
Bebyggelsen må ifølge § 5, stk. 3 d opføres i højst
tre etager med udnyttet tagetage. Gesimshøjden må ikke overstige 11 m, og
bygningshøjden må ikke overstige 15 m. Ifølge §
5, stk. 3 g må bebyggelsens højde ikke overstige afstanden til anden
bebyggelse på samme grund. Boliger
skal ifølge § 5, stk. 3 h have en gennemsnitlig størrelse på mindst 90 m².
Ansøgning og projekt
Tage Nielsens Tegnestue A/S har for Den selvejende
institution Emdrupborgkollegiet under stiftelse ansøgt om principiel tilladelse
til at opføre tre boligblokke på i alt 4.542 m² med 120 ungdomsboliger
(kollegiebebyggelse) på ejendommen matr. nr. 1 aa Emdrup, København, Emdrupvej
54, Tuborgvej. Den a
nsøgte bebyggelse forudsætter nedrivning af de eksisterende
bygninger på ejendommen, undtagen den bevaringsværdige villa ved Tuborgvej, der
er rektordomicil for Emdrupborg – Danmarks Pædagogiske Universitet (DPU).
Bebyggelsen skal erstatte den 3.996 m² store bygningsmæssigt nedslidte og
forældede kollegiebebyggelse på Tuborgvej 166.
De tre boligblokke opføres hver i fire etager med et
15° afvalmet tag. Gesimshøjden er 12,5 m og højden til tagkip er 14,5 m. Hver
blok har et bebygget areal på ca. 16 m x ca. 25 m, svarende til 397 m². Det
samlede etageareal på ejendommen inkl. villaen er efter byggeriets opførelse
4.992 m², svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 57.
Blokkene placeres i et sammenhængende grønt område med
kontakt til Søborghusrenden og den eksisterende villa på ejendommen. Afstanden
mellem blokkene indbyrdes og til villaen er minimum 12,5 m svarende til
blokkenes gesimshøjde. Afstanden fra blok 1 til skel mod ejendommen matr. nr.
1055 Emdrup, København, Emdrupvej 56-68, er minimum ca. 14 m. Afstanden fra blok 3 til skel mod ejendommen
matr. nr. 10 a Emdrup, København, Emdrupvej 70, er minimum ca. 4 m.
Bruttoarealet af hver bolig er ca. 38 m². De enkelte
boliger er orienteret mod øst eller vest og fælles faciliteter mod vest og
nord. Fællesrum og altaner vender dermed mod Søborghusrenden.
Situationsplan samt rummelig illustration og
snittegning er vedlagt som henholdsvis bilag
2 og 3. Situationsplanen viser bl.a. byggefelter ifølge lokalplanen og den
ansøgte bebyggelse. På tværsnittet er angivet et profil, der viser lokalplanens
maksimale gesims- og bygningshøjde i forhold til det ansøgte.
Projektet ønskes senest 1. april 2004 fremsendt af
bygherren med kommunens bemærkninger til Erhvervs- og Boligstyrelsen til
godkendelse i henhold til reglerne for privat støttede ungdomsboliger.
Afvigelser fra
bestemmelserne
De tre blokke holdes ikke fuldt ud indenfor
lokalplanens placering af byggefelter og disses mål på 20 m x 20 m. Afvigelse
herfra kan dog, jf. lokalplanens § 5, stk. 3 c, ske efter særlig godkendelse,
hvilket forudsætter dispensation fra lokalplanen. Blokkene overholder ikke den
maksimale gesimshøjde på 11 m og det maksimale etageantal på tre etager med
udnyttet tagetage. Endvidere svarer afstanden mellem de to nordvestlige blokke og
mellem den sydøstlige blok og den eksisterende villa ikke til mindst
bebyggelsens bygningshøjde. I øvrigt overholder boligerne ikke
den gennemsnitlige størrelse på 90 m².
Dispensation
Kommunen kan meddele dispensation fra lokalplanen,
hvis dispensationen ikke er i strid med principperne heri. Det fremgår af
planlovens § 19, stk. 1, og er tillige anført i lokalplanens § 14.
Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale
dispensation vedrørende byggefelternes placering og mål, da de ansøgte
bygninger med et grundareal hver på ca. 16 x 25 m² holder sig inden for det
maksimale areal på 400 m², som foreskrives for lokalplanens byggefelter (20 x
20 m), og da intentionerne for bebyggelsen dermed overholdes. Det bemærkes
derved, at det er hensigten ifølge lokalplanen, at bebyggelse mod
Søborghusrenden fremtræder med en åben udformning i et bebyggelsesmønster, som
dels danner overgang til og harmonerer med de overfor liggende villaområder,
dels muliggør en høj grad af samspil mellem arealerne langs Søborghusrenden og
friarealerne mellem bebyggelserne. Der er tillige henset til, at den maksimale
bebyggelsesprocent ifølge lokalplanen er overholdt.
Dispensation fra bestemmelserne om gesimshøjde og
etageantal kan anbefales under hensyn til, at hver af blokkene ligger inden for
lokalplanens maksimale bygningshøjde på 15 m. Dispensation fra bestemmelserne
om bebyggelsens højde i forhold til afstanden til anden bebyggelse på samme
grund kan anbefales under hensyn til, at den indbyrdes afstand mellem de
berørte bygninger overholder en afstand, der svarer til den ansøgte bebyggelses
gesimshøjde. Det bemærkes i den forbindelse, at det på grund af det meget lave,
afvalmede tag udelukkende vil være
gesimshøjden og ikke bygningshøjden, som vil have betydning for modstående
bebyggelse. Endvidere anses placeringen af den ansøgte bebyggelse for
acceptabel, jf. ovenfor.
I øvrigt kan dispensation fra bestemmelserne om
gennemsnitlig boligstørrelse anbefales under hensyn til, at der ikke er tale om
lejlighedsbyggeri.
Med dispensationerne tages der udelukkende stilling
til de nævnte forhold, idet det forudsættes, at den fremtidige bebyggelse i den
videre projektering får et acceptabelt arkitektonisk udtryk.
Naboorientering
Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden 16.
februar – 4. marts 2004 foretaget den i henhold til planloven forudsatte
forudgående orientering af naboer m.fl. Skrivelse af 16. februar 2004 med bilag
vedlægges til gennemsyn som bilag A.
Naboorienteringen bl.a. sendt til ejere, lejere og brugere af Emdrupvej 54-70,
Tuborgvej 152, Lundedalsvej 2-12, og Lundeborgvej 14-16, der er de direkte
berørte naboer. Naboorienteringen omfatter ikke fravigelsen fra lokalplanens §
5, stk. 3 g om bebyggelsens højde i forhold til bebyggelsesafstand på
samme grund. Det er vurderet, at forholdet er af underordnet betydning, jf.
planlovens § 20, stk. 2, under hensyn til, at der er tale om bebyggelsens
indbyrdes placering på egen grund.
Forvaltningen har i anledning af naboorienteringen
rettidigt modtaget i alt 16 henvendelser, heraf 10 som e-mails. 12 af
henvendelserne er enslydende. Kopi af henvendelserne vedlægges til gennemsyn som
bilag B. En liste over henvendelserne
vedlægges som bilag 4. Som det
fremgår heraf er 8 af henvendelserne modtaget fra andre end den af forvaltningen orienterede kreds af naboer.
Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit om henholdsvis
Henvendelser fra offentlige myndigheder
og Henvendelser fra ejere, lejere og
brugere m.fl.
Henvendelser
fra offentlige myndigheder
I. Skrivelse
af 20. februar 2004 fra Københavns Bymuseum
Københavns Bymuseum oplyser på baggrund af arkivalsk kontrol, at der er
arkæologiske interesser i området. Med henvisning til museumsloven tilbyder
museet at foretage en større forundersøgelse for at konstatere, om der er
arkæologiske forekomster i området. I bekræftende fald kan der foretages en
egentlig arkæologisk undersøgelse, før projektet går i gang, hvorved standsning
af jordarbejderne imødegås.
Bemærkninger
Kopi af skrivelsen fra Københavns Bymuseum er af forvaltningen sendt
til ansøger til orientering.
Henvendelser fra ejere, lejere
og brugere m.fl.
1. Skrivelse
af 17. februar 2004 fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse
Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse mener ikke, at der bør gives
dispensation til 4 etager på den viste måde, når der ikke er høj stueetage i
bebyggelsen af kriminalpræventive hensyn. Det foreslås, at gulvet hæves til
1,40 m over terræn, herunder undladelse af vinduer helt til terræn, samt
udnyttelse af tagetagen til boliger. Foreningen henviser til "Trygge
Boligområder - Forslag til kriminalpræventiv renovering" udgivet af Det Kriminalpræventive
Råd i november 2001.
Foruden den bevaringsværdige villa, der rummer rektordomicil for
Emdrupborg, ønsker foreningen overvejelse af bevaring af en bygning beliggende
nord for boligbebyggelsen Emdrupvej 56-68 med undtagelse af garager sammenbygget
med bygningen. Der henvises til, at bygningen ikke ligger i vejen for noget og
vil kunne medvirke til at sænke presset på den store bebyggelsesprocent for
byggeriet.
2. E-mail
af 2. marts 2004 fra Eva Guld, Lundeborgvej 4
Eva Guld fremsætter indsigelse mod dispensation fra lokalplanen. Der
henvises til, at lokalplanen blev vedtaget for ca. tre år siden efter et
revideret forslag som følge af indsigelser mod det oprindelige forslag. Det
anses for forkasteligt, at der gives dispensationer vedrørende områder, der
blev forbedret gennem den demokratiske proces.
Det anføres, at forslaget til ungdomsboliger på afgørende punkter
strider mod principperne i lokalplanen. Der henvises i den forbindelse til
lokalplanens § 1 om formål, hvorefter der skal skabes attraktive bebyggelser
med familieboliger og om sikring af, at bebyggelse mod Søborghusrenden
fremtræder med en åben udformning i et bebyggelsesmønster, som dels danner
overgang til og harmonerer med de overfor liggende villaområder. Endvidere
henvises der til, at nyt lejlighedsbyggeri ifølge § 3 om anvendelse skal
indrettes overvejende som familieboliger.
Der protesteres mod, at byggefelternes placering og mål er ændret i
forhold til angivelsen i lokalplanen, idet bebyggelsen dermed placeres nærmere
Søborghusrenden end lokalplanens byggefelter (ca. 12 m i stedet for ca. 20 m).
Samtidig anføres det, at de tre bygninger med den ansøgte placering og
udstrækning, herunder fire fulde etager, opleves som en sammenhængende massiv
boligmasse uden åbninger mod parcelhusområdet og dermed ikke opfylder
lokalplanens formål.
Med en bebyggelse på tre blokke på fire fulde etager plus et afvalmet
tag anses udnyttet etageareal udvidet med 33 %. Udnyttelse af tagetagen
forudsætter ifølge det anførte under alle omstændigheder tilbagerykning af den
øverste etage. Bebyggelsen vil skærme for solen i forhold til parcelhusene på
Lundedalsvej og Lundeborgvej.
Der henvises i øvrigt til, at bebyggelsen i henhold til § 5 skal
opføres som punkthuse eller byvillaer, og at bebyggelsen skal opføres i højst 3
etager med udnyttet tagetage og en gesimshøjde ikke over 11 m. Samtidig anføres
det, at etageantallet i forhold til det oprindelige lokalplanforslag er
reduceret fra højst fire etager og gesimshøjden fra mindst 13 m.
Med 120 ungdomsboliger á ca. 40 m² forventes der en højere udnyttelse
af ejendommen og betydeligt større støjgener, end hvis der opføres
familieboliger på hver 90 m², som forudsat i lokalplanen. Det anføres, at der
vil kunne opføres ca. 36 familieboliger. Der henvises til, at det eksisterende
Emdrupborg Kollegium med de ansøgte ungdomsboliger mere end tredobles i
etageareal, og at det nuværende kollegium kun udnyttes delvist af studerende på
det tilknyttede DPU. Behovet for kollegieværelser i tilknytning til DPU kan
altså tilgodeses, selvom lokalplanens byggerammer overholdes.
Det nævnes, at de foreslåede dispensationer enkeltvise kan forekomme
begrænsede, men at de tilsammen udgør en principielt forandret lokalplan med
forøgede indblik- og støjgener. Det ønskes, at lokalplanens principper og
intentioner overholdes, det vil sige tre etager inden for de angivne
byggefelter og en udformning, der i langt større udstrækning harmonerer og
danner overgang mellem boligerne ved Emdrupvej og villaerne langs
Søborghusrenden. Der efterlyses i den forbindelse en redegørelse for hele
område II, hvor det dokumenteres, at bebyggelsesprocenten på 60 overholdes
inkl. eksisterende bebyggelse. Endvidere efterlyses der en redegørelse for,
hvorledes nybyggeriet kan indgå i en samlet udbygning inden for lokalplanen.
Eventuelle dispensationer fra lokalplanen kræves forelagt
Naturklagenævnet. Henvendelsen er samtidig sendt til Bygge- og Teknikudvalget.
3. E-mail
af 2. marts 2004 fra B. og S. Hammer Sørensen, Lundeborgvej 14
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2, idet der dog er
undladt et afsnit om behov for kollegieværelser i tilknytning til DPU og et
afsnit om, at det anses for forkasteligt, at der gives dispensationer
vedrørende områder, der blev forbedret gennem den demokratiske proces. Henvendelsen
er samtidig sendt til Bygge- og Teknikudvalget.
4. E-mail
af 2. marts 2004 fra Peter Gramkow, Tuborgvej 146
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Henvendelsen er
samtidig sendt til Bygge- og Teknikudvalget.
5. E-mail
af 2. marts 2004 fra A/B Emdrup Søpark, v/ Peter Nyrop, Emdrupvej 68
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Henvendelsen er
samtidig sendt til Bygge- og Teknikudvalget og til borgmester Søren Pind.
6. E-mail
af 3. marts 2004 fra Kirsten Randbøll Jensen og Birger Jensen, Lundedalsvej 10
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Henvendelsen er
samtidig sendt til Bygge- og Teknikudvalget.
7. E-mail
af 3. marts 2004 fra Maria Dirach og Lars Hallgren, Godhavnsvej 26
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Herudover anser Maria
Dirach og Lars Hallgren det for beklageligt, at de ikke er orienteret af Bygge-
og Teknikforvaltningen om den ansøgte bebyggelse. Henvendelsen er samtidig
sendt til Bygge- og Teknikudvalget.
8. E-mail
af 3. marts 2004 fra Vicky Wassmann og Kristian Dahi, Lundeborgvej 12
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Herudover undrer Vicy
Wassmann og Kristian Dahi sig over, at de ikke er orienteret af Bygge- og
Teknikforvaltningen om den ansøgte bebyggelse. Henvendelsen er samtidig sendt
til Bygge- og Teknikudvalget.
9. Skrivelse
af 3. marts 2004 fra Birgitte Riis Andersen, Lundedalsvej 8
Henvendelsen er stort set enslydende med henvendelse nr. 2. Henvendelsen
er stilet til Bygge- og Teknikudvalget.
10. Skrivelse (og e-mail) af 2. marts fra Ole
Mikkelsen og Lisbet H. Rasmussen, Lundedalsvej 12, 1.
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Herudover anfører Ole
Mikkelsen og Lisbet H. Rasmussen, at en tegning til naboorienteringen er
misvisende, da en boligkarré i to etager er anført som fire etager, samt at
flere efter deres mening berørte men ikke nærmere angivne naboer ikke har
modtaget naboorienteringen. Henvendelsen er samtidig sendt til Bygge- og
Teknikudvalget.
11. Skrivelse af 3. marts 2004 fra
Grundejerforeningen Lundehussøens Haveby v/ Børge Pedersen, Lundeborgvej 7
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2.
12. Skrivelse af 3. marts 2004 fra Niels og Gunvør
Rasmussen, Lundedalsvej 12
Henvendelsen er enslydende med henvendelse nr. 2. Herudover anfører
Niels og Gunvør Rasmussen, at en tegning til naboorienteringen er misvisende,
da en boligkarré i to etager er anført som fire etager, samt at flere efter
deres mening berørte men ikke nærmere angivne naboer ikke har modtaget
naboorienteringen.
13. Skrivelse af 3. marts 2004 fra Emdrup
Grundejerforening v/ Lennart Frandsen, Rørmosevej 1, m.fl.
Henvendelsen er tillige underskrevet af Lundehussøens Haveby v/ Børge
Pedersen, Andelsboligerne Emdrupvej 56-68 (A/B Emdrup Søpark) v/ Pia Larsen,
Ejerlejlighedsforeningen Emdrupvej 111-113 v/ Lise Werup,
Ejerlejlighedsforeningen Banebrinken 91-103 v/ Susanne Drøhse, Vejlauget
Nøkkerosen v/ Anders Beck og Kantorparkens Beboerforening v/ Jens Gunslev.
Henvendelsen er stort set enslydende med henvendelse nr. 2. Den er samtidig
sendt til borgmester Søren Pind og Bygge- og Teknikudvalget.
14. E-mail af 4. marts 2004 fra Henrik Bejder,
Godhavnsvej 33
Henrik Bejder fremsætter indsigelse mod dispensation fra
lokalplanen. Der henvises til, at det er
uheldigt, at der kort tid efter lokalplanens vedtagelse, hvor der blev taget
hensyn til indsigelser fra lokale borgere, dispenseres fra lokalplanen med en
forringelse i forhold til planen til følge.
Det anføres, at lokalplanens princip om familieboliger ikke bør
fraviges. Der henvises i den forbindelse til lokalplanens formålsbestemmelse om
familieboliger og om, at boliger skal opføres, så der er god sammenhæng med den
eksisterende bebyggelse. Endvidere henvises der til, at den omgivende
bebyggelse, såvel villabebyggelse mod nord, etageejendommen Emdrupvej 56-68 og
de nyopførte boliger i lokalplanens underområde I, er familieboliger.
Princippet om boliger med en gennemsnitlig størrelse på 90 m² bør ikke
fraviges. I den forbindelse anføres det, at indretning af boliger på under 40
m² vil give en mere intensiv belastning af området. Der forventes flere
personer og mere trafik, herunder mange korttidsbeboere, der ikke kan forventes
at have engagement i områdets udvikling.
Lokalplanens krav om kun tre fulde etager og udnyttet tagetage samt de
skitserede byggefelter bør respekteres. Der henvises til, at fire fulde etager
vil give bebyggelsen et begrænset merareal og samtidigt et meget mere bastant
udtryk, der ikke mindst mod villabebyggelsen mod nord giver en meget brat
overgang. Flytning af byggefelterne mod Søborghusrenden medvirker til denne
overgang. Fra bygningshjørnerne på den ansøgte bebyggelse til de nærmeste
villaer vil der kun være 30-40 m.
Der henvises til, at fællesrum og altaner for ungdomsboligerne placeres
mod nord. Sammenholdt med et byggeri i fire fulde etager og et fremrykket
byggeri mod Søborghusrenden i forhold lokalplanens byggefelter vil dette give
væsentlige indbliksgener for de omliggende villaer.
I øvrigt udtrykkes der undren over, at bygherren kan opnå en offentlig
medfinansiering til opførelsen af ungdomsboligerne, når det sker på bekostning
af ulemper for en række familier i nærområdet.
15. Skrivelse (og e-mail) af 4. marts 2004 fra
Kantorparkens Beboerforening, v/ Jens Gunslev, Kantorparken 41, 3. th.
Kantorparkens
Beboerforening fremsætter indsigelse mod dispensation fra lokalplanen. Det
anses for uhørt, at der kort tid efter lokalplanens vedtagelse, hvor der blev
taget hensyn til lokale interesser, gives dispensation fra lokalplanen på de
områder, der blev forbedret gennem den demokratiske proces.
Det anføres, at der
såvel nu som tidligere lægges principiel vægt på, at fastholde bydelens
karakter som grønt forstadsområde karakteriseret ved familieboliger i villaer
og mindre byejendomme. Der forventes med den ansøgte bebyggelse en forværring
af trafik- og støjmæssige forhold.
Dispensation fra de omhandlede bestemmelser i lokalplanen vil stride mod planens principper. Der henvises til bestemmelserne om familieboliger som formål for planen, om nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes overvejende med familieboliger og om boliger skal have en gennemsnitlig størrelse på mindst 90 m². Endvidere henvises der til formålsbestemmelsen om placering af bebyggelse, herunder i forhold til Søborghusrenden og de overfor liggende villaområder samt til bestemmelserne om etageantal og gesimshøjde og om, at bebyggelsen skal opføres som punkthuse og byvillaer. I øvrigt henvises der til, at der ved opførelse af nybyggeri inden for mindre dele af området skal redegøres for, hvorledes nybyggeriet kan indgå i en samlet udbygning.
Med henvisning til planlovens § 20 anmodes der om orientering om fremtidige ansøgninger i forbindelse med lokalplanen.
Bemærkninger
Indholdet af
henvendelserne 1-15 kan opdeles i nedenstående temaer og generelle udsagn.
A. Lokalplanproces
· Der protesteres mod, at der gives
dispensation fra lokalplanen ca. to år efter dens vedtagelse i henhold til et
revideret forslag som følge af indsigelser med det oprindelige forslag.
B. Lokalplanens principper
· Det ansøgte strider mod lokalplanens
principper om henholdsvis familieboliger og et åbent bebyggelsesmønster, der
mod Søborghusrenden danner overgang til og harmonerer med de overfor liggende
villaområder.
C. Byggefelternes
placering, etageantal og grundens udnyttelse
· Der protesteres mod ændring af byggefelternes
placering og mål i forhold til angivelsen i lokalplanen.
· De tre ansøgte bygninger anses som en massiv
bygningsmasse uden åbninger mod villaområdet.
· Bebyggelsen med fire fulde etager og et
afvalmet tag med en hældning på 15 ° betyder en udvidelse af etagearealet med
33 % i forhold til lokalplanen.
· Etageantallet på tre etager med udnyttet
tagetage ønskes overholdt.
· Der bør udføres høj stueetage af kriminalpræventive
hensyn.
· Bebyggelsen anses ikke for punkthuse eller
byvillaer, som forudsat i lokalplanen.
· Bebyggelsen vil skygge solmæssigt i forhold
til villaerne på Lundedalsvej og Lundeborgvej.
· Der savnes en redegørelse for hele
underområde II, hvor det dokumenteres, at bebyggelsesprocenten på 60 overholdes
inkl. eksisterende bebyggelse.
· Der savnes en redegørelse for, hvorledes
nybyggeriet kan indgå i en samlet udbygning inden for lokalplanen.
· Placering af fællesrum og altaner mod
Søborghusrenden vil give væsentlige indbliksgener for de omliggende villaer.
· En bygning i grundens sydskel (mod ejendommen
Emdrupvej 56-68) ønskes bevaret.
D. Boligstørrelse
120 ungdomsboliger á
ca. 40 m² forventes at give en højere udnyttelse og større gener, herunder
trafikale, end hvis der opføres familieboliger på hver 90 m².
E. Andre forhold
Med den nye bebyggelse
mere end tredobles det eksisterende Emdrupborg Kollegium, der kun udnyttes
delvist af studerende på det tilknyttede DPU.
Byggeriet opføres
med offentlig medfinansiering på bekostning af ulemper for beboerne i
nærområdet.
Der udtrykkes undren
over høringsområdets afgrænsning.
Eventuel
dispensation kræves forelagt for Naturklagenævnet.
Ad A.
Lokalplanproces:
Lokalplanen med
tilhørende kommuneplantillæg blev vedtaget endeligt af Borgerrepræsentationen i
mødet den 6. december 2001 (BR 599/01). Der blev derved vedtaget et
lokalplanforslag med en ændret bebyggelsesplan i forhold til det oprindelige
forslag. Det ændrede forslag blev udsendt i en supplerende høring efter en
beslutning herom i Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12. september 2001.
Udvalgets beslutning blev truffet på baggrund af en række modtagne indsigelser
og ændringsforslag til lokalplanforslaget.
I forhold til det
oprindelige lokalplanforslag blev for lokalplanens underområde II, hvori den
heromhandlede ejendom er beliggende, bebyggelsesprocenten ændret fra 110 til
60. En del af de i "Bydelsatlas Bispebjerg" angivne bevaringsværdige bygninger
blev fastlagt som sådanne. Byggefelterne bl.a. på den heromhandlede ejendom
blev ændret fra stokbebyggelse til punkthuse eller byvillaer, eventuelt
udformet som koblede dobbelthuse forbundet med mellembygninger til trapper og
elevatorer. Bebyggelsen må (uændret i denne del af området) højst opføres i tre
etager samt eventuel udnyttet tagetage og ikke overstige en gesimshøjde på 11 m
og en bygningshøjde på 15 m. Som nyt blev indføjet, at tagetager kan udføres
som penthouse med tilbagerykning på mindst 1 m fra bygningens yderkant.
Den ansøgte
bebyggelse ligger inden for den maksimalt tilladelige bebyggelsesprocent og
bygningshøjde, ligesom den med hensyn til bebygget areal er inden for de
muligheder, som byggefelterne giver, jf. også nedenfor under ad C. Bebyggelsen
ligger dermed inden for hovedsigtet i den vedtagne lokalplan.
Ad B.
Lokalplanens principper:
Ved en lokalplans
principper forstås planens formålsbestemmelser og de anvendelsesbestemmelser,
der er fastsat ud fra formålet med planen. I lokalplanens underområde I er der
for tiden bebyggelse med familieboliger under opførelse. Endvidere er der
modtaget en byggeansøgning om tilsvarende bebyggelse i underområde II nord for
Lundebakken. Dermed tilgodeses lokalplanens formål om familieboliger umiddelbart.
Ved at det er anført i lokalplanen, at nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes
overvejende med familieboliger, er der samtidig tilkendegivet, at der kan
opføres andet boligbyggeri end lejlighedsbyggeri. Opførelse af ungdomsboliger i
en del af lokalplanområdet er dermed ikke i modstrid med lokalplanens principper.
Med henvisning til
det nedenfor under ad C anførte om bebyggelsens placering anses tillige denne
at være i overensstemmelse med lokalplanens principper herom.
Ad C.
Byggefelternes placering, etageantal og grundens udnyttelse:
Under hensyn til at
lokalplanens byggefelter som anført er principielle og kan ændres under nærmere
angivne forudsætninger med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse (dispensation)
er byggefeltplaceringen i forhold til lokalplanens tegning ikke ultimativ. De
ansøgte bygninger holder sig med et grundareal hver på ca. 16 x 25 m inden for
det maksimale areal på 400 m², som foreskrives for lokalplanens byggefelter (20
x 20 m). Med den ansøgte placering af de tre bygninger er der taget hensyn til,
at bebyggelsen skal holdes mindst 12 m fra Søborghusrenden, idet de to nærmeste
bygninger har en afstand på ca. 15 m til renden. Samtidig indgår bebyggelsen
med sin indbyrdes placering og placering i forhold til naboskel mod ejendommen
Emdrupvej 70 i en takt, der vil kunne danne en helhed med en eventuel kommende
bygning i byggefeltet på den nævnte ejendom. De tre ansøgte bygninger, der placeres
som enkeltstående enheder i det grønne areal, formidler efter forvaltningens vurdering
en god overgang mellem den højereliggende boligkarré mod Emdrupvej i tre etager
med høj kælder og villabebyggelsen på den nordlige side af Søborghusrenden. Dermed
vurderes forudsætningerne ifølge lokalplanen for ændring af de principielle
byggefelter at være tilgodeset. Endvidere bemærkes det, at den ansøgte bebyggelse,
der som nævnt består af enkeltstående,
mindre enheder i det grønne areal og med et bebygget areal for hver bygning
inden for det maksimale på 400 m², ikke vil anfægte lokalplanens bestemmelse om
punkthuse eller byvillaer i forhold til bebyggelse opført efter lokalplanens
bestemmelser. Det bemærkes, at lokalplanen ikke foreskriver hensyntagen til
særlige sigtelinier ved byggefelternes placering. Bygningshøjden på de tre
bygninger er med den ansøgte højde til kip på 14,5 m inden for den maksimale
højde ifølge lokalplanen på 15 m.
Som bilag 5 vedlægges solskyggediagrammer
for forårsjævndøgn (kl. 16 normaltid) visende de ansøgte bygninger,
eksisterende forhold og byggeri efter lokalplanen i forhold til den omgivende
bebyggelse og Søborghusrenden. Det fremgår heraf, at solskyggen fra den ansøgte
bebyggelse ikke påvirker den modstående villab
ebyggelse.
Bebyggelsesprocenten
opgøres ejendom for ejendom. Lokalplanen hindrer ikke opretholdelse af
eksisterende, lovlig bebyggelse på de enkelte ejendomme. En samlet vurdering af
bebyggelseprocenten i lokalplanens underområde II er dermed uden betydning for
byggemulighederne på den aktuelle ejendom. For den heromhandlede ejendom bliver
bebyggelsesprocenten ca. 57, der således er mindre end den maksimalt
tilladelige på 60 ifølge lokalplanen. Det skal herved bemærkes, at der på den
aktuelle ejendom nedrives et etageareal på
2.674 m² og forventes nyopført ca. 4.542 m². Etagearealet, der indgår i
beregningen af bebyggelsesprocenten, omfatter den ønskede bebyggelses fire
etager, men ikke den uudnyttede tagetage med 15° afvalmet tag. Den ansøgte
bebyggelse i fire fulde etager vil i forhold til en tilsvarende bebyggelse i
kun tre etager med udnyttet tagetage f.eks. som penthouse med 1 m indrykning
fra bebyggelsens yderkant, som lokalplanen muliggør, være ca. 170 m² større,
svarende til ca. 3,8 %.
Ifølge lokalplanens
§ 5, stk. 3 g skal der ved nybyggeri inden for en mindre del af området
redegøres for, hvorledes nybyggeriet kan indgå i en samlet udbygning. Med
ansøgt bebyggelse på tre ud af fire mulige byggefelter er der ikke tale om et
mindre område, og det ansøgte nybyggeri falder ikke ind under bestemmelsen. Der
henvises i øvrigt til det ovenfor anførte om bebyggelsens takt i forhold til en
eventuel kommende bebyggelse på naboejendommen Emdrupvej 70. Som bilag 6 vedlægges et oversigtskort
visende lokalplanområdet. Der er herpå med skravering angivet den under ad B
nævnte boligbebyggelse under opførelse i underområde I (fem bygninger) og den
ansøgte boligbebyggelse i underområde II (to bygninger) nord for Lundebakken
samt de tre omhandlede bygninger til ungdomsboliger. Alle bygningerne indgår
med deres placering i en tiltænkt helhed langs Søborghusrenden.
Placeringen af
fællesfaciliteter for beboerne i de tre bygninger i form af altaner og
fællesrum er i sig selv ikke et dispensationsforhold. Ved orienteringen af faciliteterne
mod vest og nord mod Søborghusrenden er disse vendt væk fra boligkarreen Emdrupvej
56-68, der ligger nærmere den ansøgte bebyggelse end villabebyggelsen nord for
Søborghusrenden.
Bygningen, der
ønskes bevaret, og som er i 2½ etager, er ikke udpeget som bevaringsværdig
bebyggelse i lokalplanen. Der er ikke fremkommet oplysninger, der kan
foranledige overvejelser om ændring heraf.
Kriminalpræventive
hensyn til en bebyggelse kan ikke kræves i henhold til planloven. Hvorvidt der
skal tages den slags hensyn ved projekteringen af byggeriet, er bygherrens
vurdering.
Ad D.
Boligstørrelse:
De 120 boligenheder
indrettes ifølge ansøgningen til maksimalt 120 beboere. I relation til
lokalplanens bestemmelser om boliger på mindst 90 m² vil der indenfor det
projekterede bruttoetageareal på 4.542 m² for kollegiebebyggelsen kunne indrettes
ca. 50 familieboliger. Ved en normal husstandsstørrelse i nyere københavnske
boliger af denne karakter på 2-2,5 personer i gennemsnit pr. lejlighed vil
bebyggelsen rumme i størrelsesordenen 100-125 personer. Den ansøgte bebyggelse
til ungdomsboliger anses på den baggrund ikke for mere belastende for
ejendommen end eventuelle familieboliger, heller ikke trafikalt.
I relation til
trafikken bemærkes det, at der eventuelt kan blive tale om en færdselsmæssig
restriktion i form af forbud mod venstresving i relation til Emdrupvej. Overkørslen
skal holdes så langt fra Tuborgvej som muligt på grund af vejkrydset Emdrupvej/
Tuborgvej og et busstoppested på Emdrupvej nærmest Tuborgvej.
Ad E. Andre
forhold:
Et eventuelt
tilknytningsbehov vedrørende kollegieboliger til DPU er ikke et lokalplananliggende.
Den offentlige støtte vurderes uafhængig af planforholdene.
Naboorienteringen er
udsendt i henhold til planlovens § 20, stk. 1, jf. stk. 2. Foruden
interessegrupper og lign., der har anmodet herom er naboorienteringen sendt til
ejere, lejere og brugere af ejendomme, der efter forvaltningens konkrete
vurdering berøres af den ansøgte bebyggelse. Foreninger m.v. kan efter
anmodning blive optaget på en liste over interessegrupper, der tilskrives ved
naboorienteringer om dispensationer. Kantorparkens Beboerforening er nu som
ønsket optaget på en sådan liste vedrørende lokalplanen.
De omhandlede
dispensationer vil for så vidt angår retlige spørgsmål kunne påklages til
Naturklagenævnet. Om afgørelsen i øvrigt er hensigtsmæssig er udtryk for et
skøn, der ikke kan efterprøves af nævnet. Ved meddelelse af afgørelser, der
ikke imødekommer fremførte indsigelser eller forslag, anføres en klagevejledning
i henhold til planloven, herunder med oplysning om klagefrister og gebyrregler.
Den ansøgte bebyggelse i sig selv skønnes ikke at medføre væsentlige miljømæssige konsekvenser. Der vil i byggeperioden kunne opstå sædvanlige byggepladsgener i form af støv og støj.
BILAG VEDLAGT
1. Kopi af lokalplantegning nr. 27.497 med tilføjelser.
2. Situationsplan med lokalplanens byggefelter og den ansøgte bebyggelse.
3. Rumlig illustration af bebyggelsen samt principsnit i bebyggelsen.
4. Liste over modtagne henvendelser.
5. Solskyggediagrammer med ansøgte bygninger, eksisterende forhold og byggeri efter lokalplanen.
6. Oversigtskort visende ny bebyggelse langs Søborghusrenden.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Kopi af naboorientering af 16. februar 2004 med bilag.
B. Kopi af modtagne henvendelser.
Jens Ole Nielsen