Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for Valdemarsgade 52-56

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. november 2002

11. Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for Valdemarsgade 52-56

BTU 544/2002 J.nr. 623:133.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Ejendommene Valdemarsgade 52-56 er omfattet af en saneringsplan for "4 karreer på Vesterbro", i forbindelse med hvilken Byfornyelse København overtog ejendommene med henblik på nedrivning af sidehusene. Endvidere er der udført brandsikringsarbejder på de tilbageværende bygningsdele.

Byfornyelse København har efterfølgende haft planer om at modernisere og renovere ejendommene og fik i den anledning udfærdiget et projektforslag i 1996.

I 1999 fik byfornyelsesselskabet reserveret midler til renovering af ejendommene efter reglerne om aftalt boligforbedring, og projektforslaget blev derfor opdateret, og der blev gennemført en svampeundersøgelse.

Ved opdateringen blev det vurderet, at udgifterne ved modernisering og renovering af ejendommene ville ligge i størrelsesordenen ca. 31,5 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr./m² etageareal. Ved dagens indeks svarer det til en udgift på ca. 34 mio. kr., eller ca. 18.300 kr./ m².

På denne baggrund fandt Byfornyelse København, at det efter en samlet vurdering var betænkeligt at ombygge ejendommene under hensyn til udgifternes størrelse og foreslog Kommunen, at ejendommene nedrives.

Sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 6. juni 2001, hvor det blev besluttet, at der skulle udarbejdes et forslag til byfornyelsesbeslutning med bestemmelse om, at bygningerne rives ned.

Sagen har herefter afventet overvejelser om mulighederne for at opføre nybyggeri i umiddelbar forlængelse af nedrivningen, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har nu tilkendegivet, at grundene ønskes anvendt til byggeri til løsning af kommunale boligopgaver. I tilfælde af, at et sådant byggeri må opgives, vurderes det, at der er interesserede bygherrer på markedet, der vil byde på grunden ved et offentligt udbud. Nybyggeriet, der eksempelvis vil kunne indeholde ca. 24 lejligheder med et gennemsnitligt areal på ca. 90 m² , foreslås i tilfælde af, at ejendommen ikke ønskes benyttet til løsning af særlige boligopgaver, udbudt på en sådan måde, at der først og fremmest lægges vægt på arkitektonisk kvalitet, og i anden række på prisen for grunden.

Et forslag til byfornyelsesbeslutning har været udsendt i høring i den karré, hvori ejendommene er beliggende i perioden fra den 18. september 2002 til den 18. oktober 2002. I forbindelse hermed er der indkommet én indsigelse, der er imod nedrivningen, og én, der er for.

De samlede udgifter ved nedrivning udgør ca. 3,8 mio. kr., mens indtægten ved salg af ryddede grunde skønnes at indbringe ca. 5.600.000 kr., hvorefter der i alt er en indtægt ved en nedrivning på ca. 1,8 mio. kr. ekskl. moms. Nedrivningen vil derfor ikke belaste kommunens rammer til byfornyelse.

I 1975 vedtog det daværende "Det Københavnske Saneringsselskab s.m.b.a." (nu Byfornyelse København) en saneringsplan for "4 karreer på Vesterbro", herunder karreen mellem Valdemarsgade, Sønder Boulevard, Sankelmarksgade og Dybbølsgade. Saneringsplanen blev godkendt i 1977, idet dog en af karreerne ved godkendelsen udgik af planen.

I saneringsplanen bestemtes det, at tværhuset (nr. 54) og tværhuset (nr.58) på ejendommen Valdemarsgade 52-58 skulle nedrives, og i sammenhæng hermed bestemtes det, at Byfornyelsesselskabet skulle råde over de to ejendomme.

Ejendommene er vist på det som bilag A vedlagte kort.

Saneringsplanen blev gennemført, og byfornyelsesselskabet overtog ejendommene. De to tværhuse, der rakte ind i gården, blev revet ned, og der blev i henhold til saneringsplanen udført brandsikringsarbejder i forhusene (nr. 52 og 56).

Ejendommene er opført i 1856 i 5 etager, og indeholder tilsammen 1 stk. etværelses lejlighed på 52 m², 1 stk. 2-værelses lejlighed på 51 m² og 22 stk. 4-værelses lejligheder på mellem 75 og 82 m². Der et samlet etageareal på 1.853 m² . Ejendommene er i bydelsatlas for Vesterbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket i lokalplanlægning normalt anses for bevaringsværdigt. Der er ikke lokalplan for området, og det er vurderet, at der ikke er behov for at udarbejde en lokalplan i forbindelse med nedrivning og nybyggeri.

Byfornyelse København har efterfølgende haft planer om at modernisere og renovere ejendommene, og fik i den anledning udfærdiget et projektforslag i 1996.

I 1999 fik byfornyelsesselskabet reserveret midler til renovering af ejendommen efter reglerne om aftalt boligforbedring, og projektforslaget blev derfor opdateret, og der blev gennemført en svampeundersøgelse.

Ved opdateringen blev det vurderet, at udgifterne ved modernisering og renovering af ejendommene ville ligge i størrelsesordenen ca. 31,5 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr./m² etageareal. Ved dagens indeks svarer det til en udgift på ca. 34 mio. kr., eller ca. 18.300 kr./ m². Samtidig måtte der tages forbehold for eventuelle yderligere omkostninger til blandt andet trappeistandsættelser mv., og der er en vis usikkerhed ved overslagspriser, fordi ejendommen er beboet, hvorfor der ikke fuldt ud kan foretages en detaljeret undersøgelse af istandsættelsesbehovet.

På denne baggrund fandt Byfornyelse København, at det efter en samlet vurdering var betænkeligt at ombygge ejendommen, under hensyn til udgifternes størrelse, og foreslog Kommunen, at ejendommene nedrives.

En redegørelse om ejendommene blev derfor forelagt Bygge- og Teknikudvalget, der i mødet den 6. juni 2001 (BTU 290/2001) tilsluttede sig indstillingen om at lade Byfornyelse København udarbejde og udsende et forslag til beslutning i høring. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Sagen har herefter afventet overvejelser om mulighederne for at opføre nybyggeri i umiddelbar forlængelse af nedrivningen, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har nu tilkendegivet, at grundene ønskes anvendt til byggeri til løsning af kommunale boligopgaver. I tilfælde af, at et sådant byggeri må opgives, vurderes det, at der er interesserede bygherrer på markedet, der vil byde på grunden ved et offentligt udbud. Nybyggeriet, der eksempelvis vil kunne indeholde ca. 24 lejligheder med et gennemsnitligt areal på ca. 90 m² , foreslås i tilfælde af, at ejendommen ikke ønskes benyttet til løsning af særlige boligopgaver, udbudt på en sådan måde, at der først og fremmest lægges vægt på arkitektonisk kvalitet, og i anden række på prisen for grunden.

En ejendomsmægler har skønnet, at grundene kan sælges for op mod 3.000 kr. pr. kvadratmeter etageareal forudsat, at der ikke er forurening, og at bebyggelse på grundene ikke frembyder problemer i forhold til nabobebyggelsen. Forvaltningen anser denne prisfastsættelse for optimistisk, og der er derfor budgetteret med en kvadratmeterpris på 2.500 kr. Det betyder, at der vil være en samlet indtægt ved gennemførelsen af nedrivningen, hvorfor beslutningen ikke belaster kommunens byfornyelsesrammer.

I saneringsregnskabet for karreen er værdien af disse ejendomme fastsat til 1kr. Såfremt salget af grundene indebærer et samlet overskud, må det forventes, at halvdelen af overskuddet skal afgives til staten.

Hvis det viser sig, at der ikke er et overskud ved gennemførelsen af beslutningen vil tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen blive søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2003. Der tages forbehold for de samlede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Endvidere tages der forbehold for eventuelle udgifter til afhjælpning af forurening.

Hovedindholdet af forslaget er således en bestemmelse om, at ejendommene nedrives, hvorefter gavlene på naboejendommene retableres.

Kommunen råder over ejendommene, der overtages fra byfornyelsesselskabet.

Det forudsættes, at friarealerne - som ejendommenes hidtidige friarealer - skal indgå i det i sin tid ved saneringen etablerede fælles gårdanlæg og det til driften af gårdanlægget etablerede gårdlaug. Bestemmelse herom vil blive indføjet i salgsvilkårene ved kommunens afhændelse af grundene til nybyggeri. Der er endvidere i forslaget taget højde for den situationen, at nybyggeriet mod forventning trækker ud.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001 med senere ændringer.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelses København har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 4.

Udgifterne ved nedrivningen er anslået til ca. 3,8 mio. kr. ekskl. moms. Den anslåede indtægt ved salget af grundene efter udbud er anslået til 5,6 mio. kr., hvorefter der samlet set vil være en forventet indtægt på 1,8 mio. kr. Heraf må det forventes, at 0,9 mio. kr. skal afgives til staten, som et led i den tidligere saneringsplan for karreen. Indtil grundene er solgt vil kommunen have et udlæg svarende til den anslåede nedrivningsudgift.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003 til 2006 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Bestemmelser om nedrivning af eksisterende bebyggelse vil medføre midlertidige miljømæssige gener og vil sammen med nybyggeri i en periode medføre lyd-, lugt- og støvgener for områdets beboere samt nabokarreer.

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til byfornyelsesbeslutning og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

Byfornyelse København har på kommunens vegne udsendt forslaget til byfornyelsesbeslutning i høring i fra den 18. september til den 16. oktober 2002 til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen. Der har endvidere den 3. oktober 2002 været afholdt et karrémøde.

Der er ved høringsfristens udløb indkommet 2 indsigelser, der er lagt til gennemsyn som bilag 2.

Henrik Rønsbo oplyser, at beboerne i ejendommene ikke ønsker disse nedrevet, fordi de synes, at de bor i gode, fornuftige lejligheder i et pænt og bevaringsværdigt hus, ligesom de har et godt socialt netværk, som de gerne ser bevaret.

Endvidere stilles tre spørgsmål til, hvordan Byfornyelse København er nået frem til at anslå en ombygningsudgift på 31,5 mio. kr.

Indsigelsen har været forelagt Byfornyelse København, der har afgivet en udtalelse af 23. oktober 2002, der er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Af udtalelsen fremgår følgende:

Prisen for en ombygning af ejendommen er anslået af teknikerfirmaet I-68 på baggrund af en gennemgang af ejendommen. Til de tre spørgsmål kan anføres:

1. Overfor I-68's angivelse af, at bagtrapper og til dels hovedtrappers puds er meget beskadiget, anføres i indsigelsen, at dette er udbedret. Hertil bemærker Byfornyelse København, at det er korrekt, at der er udført visse pudsreparationer på hoved- og bitrapper omkring årsskiftet 2000/2001. Der var imidlertid alene tale om helt nødvendige reparationer, og ikke en grundlæggende istandsættelse af trappeopgangene, som forudsat i I-68's prissætning.
2. Beboerne anfægter I-68's angivelse af, at ikke samtlige lejligheder kunne besigtiges ved den svampeundersøgelse, der blev gennemført i 1999. Beboerne anfører således, at alle lejligheder blev besigtiget. Hertil bemærker Byfornyelse København, at det direkte fremgår af rapporten, at der ikke var adgang til 5 lejligheder, som derfor ikke blev undersøgt.
3. Til I-68's bemærkning om bortskaffelse af forurenet jord anfører beboerne, at dette formodes at være sket i forbindelse med den tidligere etablering af gårdanlæg. Hertil bemærker Byfornyelse København, at I-68 har oplyst, at udgifterne ved bortskaffelse af forurenet jord relaterer sig til fjernelse af jord i forbindelse med opgravning omkring sokkel med henblik på etablering af omfangsdræn. Der er således tale om bortskaffelse af jord i en væsentlig større dybde end den, der kan formodes at være sket ved etableringen af gårdanlægget.

Yderligere bemærker Byfornyelse København blandt andet, at I-68's prissætning er en vurdering af prisen for en gennemgribende modernisering og renovering af ejendommen. Efter normal praksis er det en sådan prissætning, der skal til for at belyse det udgiftsmæssige spørgsmål ved vurderingen af, om en ejendom skal nedrives.

Sammenfattende er byfornyelsesselskabet af den opfattelse, at det i indsigelsen anførte ikke rykker ved den stedfundne vurdering af udgifterne ved en modernisering og renovering af ejendommen. Det tilføjes, at I-68's vurdering er i indeks 155, 5, mens det gældende indeks er 168.

Forvaltningen kan henholde sig til det af byfornyelsesselskabet anførte.

I henvendelsen gives der udtryk for billigelse af forslaget om nedrivning, idet beboeren ikke mener, at det vil være muligt at redde ejendommene, og der er således ikke hos ham tvivl om, at beslutningen bør tages snarest muligt. Mikael T. Nielsen gør opmærksom på, at han ikke er med i eventuelle indsigelser indsendt på vegne af beboerne.

Forvaltningen har ikke bemærkninger til henvendelsen.

Bilag A: Kortbilag visende ejendommenes beliggenhed.

Bilag 1: Forslag til byfornyelsesbeslutning

Bilag 2: Indsigelser

Bilag 3: Udtalelse af 23. oktober 2002 fra Byfornyelse København

Bilag 4: Finansieringsplan

Jens Ole Nielsen