Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg for området omfattet af lokalplan nr. 184
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg for området omfattet af lokalplan nr. 184
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004
Sager til drøftelse
26. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende kommuneplantillæg for området omfattet af lokalplan nr. 184
BTU 251/2004 J.nr. 611:172.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af F.L. Smidth-området til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og i Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "F.L. Smidth II" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
RESUME
Koncernen F.L. Smidth har gennem 1990'erne solgt godt ¾ af sine
ejendomme i Valby svarende til ca. 17 ha. De nye grundejere Sjælsø Gruppen A/S,
NCC Property Development, Alecta Ejendomsinvest A/S og De Forenede
Ejendomsselskaber ønsker nu at udnytte området til boliger og serviceerhverv.
I Kommuneplan 2001 og i lokalplan nr. 184 "F.L. Smidth" fra 1991 er den
sydøstlige del af området (område I) fastlagt til serviceerhverv med maksimal
bebyggelsesprocent på 150 og resten (område II) til blandet erhverv med
maksimal bebyggelsesprocent på 110. En delv
is udnyttelse til boliger
forudsætter derfor, at der tilvejebringes en ny lokalplan "F.L. Smidth II" med
tilhørende kommuneplantillæg.
Det fremgår af forslag til Kommuneplanstrategi 2004, som er udsendt i
offentlig høring den 19. april 2004, at der som led i arbejdet med Kommuneplan
2005 skal udarbejdes et forslag til bydelsplan for Valby i samarbejde med Valby
Lokaludvalg. Borgergrupper har i den forbindelse peget på F.L. Smidth-grunden
som et af de større indsatsområder.
Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed centralt i
Valby, omgivet af bolig- og erhvervsbebyggelser, tæt på Valby Station og den
kommende ringbanestation (den midlertidige umiddelbart vest for Gl. Køge
Landevej og den permanente Ny Ellebjerg Station) samt med kort afstand til
Valbyparken er velegnet til en blanding af boliger og erhverv - et C1*-område med
særlige bestemmelser. For så vidt angår F.L. Smidth's tilbageværende ejendom
langs østsiden af Ramsingsvej forudsættes denne fastholdt til blandet erhverv
(E1-område) eller eventuelt ændret til et område for serviceerhverv
(S1-område).
Forvaltningerne kan anbefale, at C1*-området opdelt i område I og II,
der udgør ca. 2/3 af området, og hvor den overvejende byggerummelighed ligger,
fastlægges med en maksimal bebyggelsesprocent på 120 svarende til en maksimal
rummelighed på ca. 214.000 m2 etageareal. For at sikre, at området
får en blandet anvendelse og bliver attraktivt som boligområde, foreslås det,
at boligandelen fastsættes til minimum 50 pct. og maksimalt 75 pct. for hvert
af de to områder. Friarealkravet foreslås fastsat til 50 pct. af boligetagearealet
og 20 pct. af erhvervsetagearealet. Bygningshøjden bør afpasses de omgivende
bebyggelser, og det foreslås derfor at fastsætte den maksimale bygningshøjde
til 20 m til gesims plus 3 m til eventuel tagopbygning. Alt efter anvendelsen
giver det mulighed for maksimalt 5½-6½ etage.
Sjælsø Gruppen A/S, NCC Property Development og Alecta Ejendomsinvest
A/S, der tilsammen ejer den sydøstlige del af planområdet, har et ønske om
snarest muligt at starte en udbygning af dette område (område I) med
etagehusbebyggelse med blandet anvendelse langs Gl. Køge Landevej og
bagvedliggende rækkehuse. Arkitektfirmaet Arkitema har udarbejdet en række
skitseforslag til en bebyggelsesplan. Der skal dog ske en yderligere
bearbejdning i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan.
De Forenede Ejendomsselskaber, der ejer størstedelen af den nordøstlige
del (område II), ønsker sammen med KFI Holding A/S, Hydro Texaco og Københavns
Kommune, der ejer tre mindre ejendomme ud til Gl. Køge Landevej, at udskrive en
indbudt arkitektkonkurrence, hvis resultat efterfølgende kan danne grundlag for
et lokalplantillæg.
For område III, der fortsat udnyttes af F.L. Smidth til administration,
foreslås rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001som nævnt fastholdt eller ændret
fra E1- til S1-område. Området foreslås således fastlagt til blandet erhverv
eller serviceerhverv med bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten ikke må
overstige 110, at der må opføres bebyggelse i op til 5½ etage, og at friarealet
skal være af størrelsesordenen 15 pct. af etagearealet. Der vil blive optaget
forhandlinger med selskabet i forbindelse med det videre planarbejde.
Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til en
rammelokalplan for hele lokalplanområdet, der fastlægger infrastrukturen,
anvendelsen og byggerummeligheden, og med detaljerede bestemmelser for område I
og III. For område II forudsætter nybyggeri, at der tilvejebringes supplerende
lokalplan, der fastlægger en principiel bebyggelsesplan. Det samme kan blive tilfældet for område III,
hvis ikke der opnås tilstrækkelig afklaring med F.L. Smidth om områdets
fremtidige udnyttelse.
Det er intentionen, at forslag til lokalplan og kommuneplantillæg kan
forelægges
Konkurrencen for område II er planlagt igangsat i juni 2004 med
afgørelse i løbet af oktober. Et forslag til fuldgyldig lokalplan for dette
område kan forventeligt forelægges udvalgene efter årsskiftet.
Høring af kommunens
forvaltninger, Valby Lokaludvalg og andre relevante myndigheder vil, såfremt
udvalgene giver grønt lys for igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført
snarest med henblik på, at resultatet heraf kan indgå som grundlag for
arkitektkonkurrencen.
Af sagsbeskrivelsen
fremgår det i øvrigt, at der forinden forslag til lokalplan med tilhørende
kommuneplantillæg kan udarbejdes, skal ske en afklaring af især en række miljø-
og bebyggelsesmæssige forhold
SAGSBESKRIVELSE
F. L. Smidth-koncernen, der har haft virksomhed ved
Toftegårds Plads i Valby siden 1898, afhændede i starten af 1990'erne et ca. 6
ha stort areal beliggende i den sydøstlige del af virksomhedens område til et
konsortium, der ønskede at opføre en erhvervsbebyggelse med et etageareal på
ca. 90.000 m2. På denne baggrund blev lokalplan nr. 184 "F.L.
Smidth" tilvejebragt, men bebyggelsen er aldrig blevet realiseret. Sjælsø
Gruppen A/S, NCC Property Development og Alecta Ejendomsinvest A/S, der tilsammen
ejer dette grundareal – ejendommene matr.nr. 1836, 2138, 2139, 2140 og 2141
Valby, København - har anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan, der muliggør
opførelse af en etagehusbebyggelse med fleksibel anvendelse i en zone langs Gl.
Køge Landevej samt en rækkehusbebyggelse på de bagvedliggende arealer.
Eventuelt opkøbes fra F.L. Smidth et mindre areal.
For et par år siden afhændede F.L. Smidth yderligere knap
11 ha grundareal – ejendommen matr.nr. 472 ibid. - beliggende nord for
ovennævnte område til De Forenede Ejendomsselskaber, der ønsker at udvikle
området med en blanding af boliger og erhverv. Som grundlag for udarbejdelsen
af en lokalplan ønsker De Forenede Ejendomsselskaber sammen med ejerne af de
tre naboejendomme matr.nr. 1879, 1951 og 1954 ibid., beliggende ud til Gl. Køge
Landevej at gennemføre en idékonkurrence for udformningen af en helhedsplan for
området. De tre naboejendomme, der tilsammen har et grundareal på ca. 7.000 m2,
ejes af henholdsvis KFI Holding A/S, Hydro Texaco og Københavns Kommune
(transformerstation).
F.L. Smidth har fortsat sin administration på ejendommen
matr.nr. 2055 ibid., der har et grundareal på ca. 5 ha. F.L. Smidth ønsker
mulighed for at frasælge en mindre del af ejendommen til nabogrunden og for at
udnytte en resterende byggeret.
Det er en forudsætning for realisering af
bygherreønskerne, at der udarbejdes en ny lokalplan samt et tillæg til
Kommuneplan 2001. I afsnittet Forslag til plangrundlag beskrives de tre områder
som underområde I – III i den nævnte rækkefølge.
Planforhold
Kommuneplan
2001 mv.
I rammerne for lokalplanlægningen i Kommuneplan 2001 er
hele planlægnings-området fastlagt til blandet erhverv - lettere industri-,
håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende
administration og lignende samt til serviceerhverv - opdelt i et:
E1- område - F.L. Smidth´s tidligere maskinfabrik og
administrationsbygningerne langs Ramsingsvej m.m. - med en maksimal
bebyggelsesprocent på 110, en maksimal bygningshøjde på 20 m, et friarealkrav
på 15 % af etagearealet og en parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads
pr. 100 m2 etageareal.
E2*-område - ved den kommende Ringbane – med en maksimal
bebyggelsesprocent på 150, et friarealkrav på 10 % af etagearealet og en
parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m2. Som en
særlig bestemmelse er der åbnet mulighed for bebyggelse i maksimalt 9 etager og
en maksimal bygningshøjde på 45 m.
En mindre del af planlægningsområdet ved Toftegårds Plads
indgår i bydelscentret Valby Bymidte. I
dette bydelscenter er der i det af Borgerrepræsentationen den 23. marts 2004
vedtagne forslag til kommuneplantillæg om detailhandel (BR 135/04), som er
udsendt i offentlig høring den 26. april 2004, åbnet mulighed for at udvide butiksarealerne
med 3.000 m2 udover de 15.000 m2, der er muliggjort i
Kommuneplan 2001 og efterfølgende i lokalplan nr. 341 for "Det centrale
Valby". I bydelscentret må butiksarealet i de enkelte dagligvare- og
udvalgsvarebutikker ikke overstige henholdsvis 3.000 og 1.500 m2.
I det øvrige planlægningsområde kan der i begrænset
omfang indpasses mindre butikker, som betjener et lokalområde. Butiksarealet i
de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 500
og 200 m2
I forslag til kommuneplanstrategi, der er vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 25. marts 2004 (BR 94/04), og som er udsendt i
offentlig høring den 19. april 2004, beskrives det, at Borgerrepræsentationen
har besluttet, at der som led i arbejdet med Kommuneplan 2005 skal udarbejdes
et forslag til bydelsplan for Valby i samarbejde med Valby Lokaludvalg. Valby
danner i disse år ramme om et kommunalt ønske om at opnå flere erfaringer med
borgerdialog, lokalt demokrati, anderledes beslutningsstrukturer og
overvejelser om den fremtidige bydelsplanlægning.
I afsnittet, Byens Liv og Boliger, anføres, at det i
forbindelse med nybyggeri tilstræbes, at der opføres store familieegnede
boliger. Strategien appellerer også til, at der tænkes kreativt, når udtjente
industriområder og bygninger omdannes, da sådanne ofte giver gode muligheder
for at skabe spændende og anderledes byområder. Der tilstræbes en levende by
med mange forskellige livsformer og plads til mange forskellige aktiviteter. I
Byudviklingsstrategien er det nævnt, at der i Valby bl.a. er arbejde i gang med
planer om anvendelse af F.L. Smidths tidligere maskinfabrik m.m. til såvel
erhvervsbyggeri som boligbebyggelse.
Kommuneplanstrategien skal være vedtaget inden de
aktuelle planforslag, idet høringsprocessen i forbindelse hermed udgør den
fornødne forudgående høring.
Lokalplan
nr. 184 "F.L. Smidth"
Den gældende lokalplan er som nævnt udarbejdet for at
muliggøre et større erhvervsbyggeri på den sydøstlige del af området –
underområde I. Området er ubebygget efter tidligere anvendelse til sportsplads,
oplagring og kolonihaver. Intentionen med lokalplanen er at muliggøre
opførelsen af et monumentalt fritliggende bygningskompleks på 89.000 m2
placeret tilbagetrukket fra Gl. Køge Landevej. Bygningskomplekset bestod af en række
bygningselementer sammenbundet a
f glasoverdækkede gader, torve og centralrum.
Der var lagt op til at skabe et symmetrisk og fast komponeret anlæg, der
omgivet af grønne arealer primært skulle åbne sig mod Gl. Køge Landevej.
Område I er i lokalplanen fastlagt til serviceerhverv.
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150. Bebyggelsen skal opføres
fritliggende og må opføres i højst 6 etager, inklusive udnyttelig tagetage.
Hvor arkitektoniske hensyn måtte begrunde det, kan bebyggelse tillades opført i
op til 9 etager dog således, at det gennemsnitlige etageantal ikke overstiger
6. Bygningshøjden for bebyggelse i 6 etager må ikke overstige 30 m og for
bebyggelse i 9 etager ikke 45 m. Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal)
skal være af størrelsesordenen 20 pct. af etagearealet. Friarealet skal ved
beplantning gives en parkagtig karakter, og mindst halvdelen af det foreskrevne
friareal skal være offentligt tilgængeligt. Parkeringsdækningen skal være af
størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, og
parkering skal overvejende finde sted i konstruktion.
Område II, der udgøres af resten af lokalplanområdet, er
fastlagt til blandet erhverv. Der er ikke fastlagt bebyggelsesregulerende
bestemmelser for dette område, hvor væsentlige ændringer af
bebyggelsesforholdene forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.
Der er fastlagt en offentlig passagemulighed gennem
området og åbnet mulighed for at ophæve et vejudlæg i forlængelse af
Høffdingsvej. Lokalplantegning nr. 26.193 til lokalplan nr. 184 med de
overordnede bestemmelser påført er vedlagt som bilag 1.
Bydelsplan
for Valby
Borgerrepræsentationen nedsatte den 6. december 2001 et
lokaludvalg i Valby, som bl.a. skal medvirke ved udarbejdelse af et forslag til
bydelsplan for Valby, der skal indgå som en del af Kommuneplan 2005.
Økonomiudvalget tiltrådte den 6. maj 2003 en arbejdsplan for tilvejebringelse
af forslag til bydelsplan i samarbejde mellem Valby Lokaludvalg,
Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen.
Ifølge arbejdsplanen skal bydelsplanen indeholde visioner
og handlingsorienterede planer for omdannelse og udvikling af konkrete fysiske
områder med byomdannelsespotentiale, herunder belyse økonomiske konsekvenser.
Bydelsplanen skal således fokusere på områder, hvor investorer/det offentlige
viser interesse for at indgå i nye udviklingsprojekter. Projektet med
bydelsplanen skal desuden pege på metoder til udvikling af samarbejdet mellem
bydele og kommunen.
Bydelsplanen for Valby udarbejdes i et tværgående samarbejde
mellem Valby Lokaludvalg, lokale interessenter, investorer og forvaltningerne i
Københavns Kommune. "Valby plangruppe" består af Valby Lokaludvalg, Bygge- og
Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen, som varetager det praktiske og
koordinerende arbejde.
Projektets første faser afrundes med udgivelse af en
debatavis i juni 2004 og en efterfølgende debatperiode i juni - august 2004,
jf. indstilling herom tiltrådt på
Af materialet fremgår, at F.L. Smidth - grunden ønskes
benyttet til boligbebyggelse af eksperimenterende karakter, med nye boligtyper
og med mulighed for indpasning af små værksteder, cafeer, gallerier, fællesrum
og lignende og eventuelt en svømmehal. Områdets karakter skal være tæt og
bymæssigt, men også grønt. De eksisterende industribygninger ønskes i videst
muligt omfang bevaret, da de er med til at fastholde bydelens historie og skabe
variation i bebyggelsen. Der opfordres til at tænke kreativt og anderledes ved
udformning af nye byrum. Desuden ønskes der etableret en offentlig cykel- og
gangsti, som forbinder det gamle Valby med F.L. Smidth-grunden frem mod Ny
Ellebjerg Stations område, og Gl. Køge Landevej ønskes udviklet til et
attraktivt og levende bystrøg.
Ved den interne høring om planforslagene vil Valby
Lokaludvalg blive hørt, og det foreslås, at Borgergrupperne ligeledes får
lejlighed til at kommentere forslagene via lokaludvalget.
Forslag
til plangrundlag
Forvaltningerne finder, at planområdet med sin
beliggenhed centralt i Valby, omgivet af bolig- og erhvervsbebyggelser, tæt på
Valby Station og den kommende ringbanestation (den midlertidige umiddelbart
vest for Gl. Køge Landevej og den permanente Ny Ellebjerg Station) samt med
kort afstand til Valbyparken er velegnet til en blanding af boliger og erhverv
- et C1*-område med særlige bestemmelser.
Ved en udformning på baggrund af fælles strukturerende
elementer og med tætte relationer mellem boliger og erhverv samt de kvaliteter,
der ligger i genbrug af eksisterende, herunder bevaringsværdige
erhvervsbygninger, vurderer
forvaltningerne, at området kan udvikles til et
attraktivt og levende bykvarter, som udgør et værdifuldt tilskud til samt en
funktionelt og byarkitektonisk integreret del af Valby.
Forvaltningerne kan anbefale, at der for område I og II,
hvor den overvejende byggerummelighed ligger, fastlægges en maksimal
bebyggelsesprocent på 120. De to områder kan med denne bebyggelsesprocent i alt
rumme ca. 214.000 m2 etageareal, heraf ca. 75.000 m2 i
område I. Den tilsvarende rummelighed i henhold til lokalplan nr. 184 er i alt
ca. 220.000 m2, heraf 94.000 m2 i område I.
Baggrunden for den foreslåede maksimale
bebyggelsesprocent er områdets stationsnære og centrale beliggenhed i Valby
samt analyser med udgangspunkt dels i et ønske om at opføre etagehusbebyggelse
langs de omgivende veje samt rækkehuse og andre typer af fritliggende bygninger
internt i området, dels i en forudsætning om at bevare en del af de
eksisterende bygninger i område II.
For at sikre, at områderne får en blandet anvendelse og
bliver attraktive som boligområder, foreslås det, at boligandelen fastsættes
til minimum 50 pct. og maksimalt 75 pct. for hvert af de to områder. For
etageboliger foreslås den gennemsnitlige boligstørrelse fastsat til mindst 85 m2
med en mindstestørrelse på 75 m2, og for rækkehuse foreslås en
gennemsnitlig størrelse på mindst 100 m2. Bygningshøjden bør afpasses
de omgivende bebyggelser, og det foreslås derfor at fastsætte den maksimale
bygningshøjde til 20 m til gesims plus 3 m til eventuel tagopbygning. Alt efter
anvendelsen giver det mulighed for maksimalt 5½-6½ etage. De gældende
lokalplaner for områderne øst for Gl. Køge Landevej fastlægger de maksimale
bebyggelsesmuligheder til 5 etager med en bygningshøjde på højst 20 m bortset
fra området mellem Ottiliavej og Toftegårds Plads, hvor det maksimale
etageantal er 6. En række af de eksisterende bygninger har typisk
bygningshøjder på 23-24 m.
Friarealkravet foreslås fastsat til 50 pct. af
boligetagearealet og 20 pct. af erhvervsetagearealet. Kravet til boligbyggeriet
svarer derved til kravet i B4-områder, hvorimod kravet til erhvervsbyggeri
skærpes i forhold til C1- områder (15 pct.) svarende til det i den gældende
lokalplan fastsatte krav på 20 pct. i underområde I.
For område III, der fortsat forventes udnyttet af F.L.
Smidth til administration, foreslås rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001
fastholdt eller eventuelt ændret til et område for serviceerhverv (S1-område).
Den eksisterende bebyggelse består af fritliggende bygninger i 4-11 etager med
begrænset mulighed for at indpasse yderligere bebyggelse. Området foreslås
fastlagt til blandet erhverv eller serviceerhverv med bestemmelser om, at
bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110, at der må opføres bebyggelse i op
til 5½ etage, og at friarealet skal være af størrelsesordenen 15 pct. af
etagearealet. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads
pr. 100 m2 etageareal.
Ovenstående planintentioner/-forudsætninger skal
præciseres yderligere bl.a. på baggrund af de høringssvar, forvaltningerne
måtte modtage ved den interne høring af fagforvaltningerne samt Valby
Lokaludvalg og borgergrupperne. Desuden
vil der fortsat skulle forhandles med grundejerne, herunder F.L. Smidth.
Udformning af bebyggelsesplaner for områderne skal bl.a.
tage udgangspunkt i, at der langs Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej opføres
bebyggelse, der understøtter en arkitektonisk rumlighed i de pågældende gader,
og som kan virke som støjskærm for de bagvedliggende arealer. Randzonerne vil
komme til at rumme en væsentlig del af det muliggjorte etageareal, og i
forbindelse hermed bør det nærmere vurderes, hvorvidt der bør muliggøres en
særlig markant bebyggelse i områdets nordøstlige hjørne mod Toftegårds Plads samt
eventuelt på hjørnegrunden mod jernbanens terræn og Gl. Køge Landevej. Et andet
vigtigt element er udpegning af bevaringsværdig bebyggelse samt de mest
værdifulde grønne træk.
Primære vejadgange til området skal af hensyn til
trafikafviklingen placeres strategisk rigtigt. Der skal etableres et antal stiforbindelser gennem området, der
vil være attraktive for cyklende og gående. På bilag 2 og 3 er angivet rammer og hovedprincipper for områdets
udbygning.
Bebyggelsesplan
for område I
Arkitektfirmaet Arkitema har for Sjælsø Gruppen A/S
udarbejdet en række skitseforslag til en bebyggelsesplan for område I. I det som bilag
4-5 vedlagte forslag er bebyggelsen i den østlige del af området udformet
som 4 delvist åbne karreer med et etageareal (incl. NCC's grund) på ca. 42.000
m2 med 10.000 m2 erhverv i det nordøstligste byggefelt og
boliger i de øvrige. Vest herfor er vist en rækkehusbebyggelse i 2-3 etager med
et etageareal på ca. 21.000 m2 svarende til 210 rækkehusboliger.
Forslaget overholder ikke kravet om højst 75 pct. boliger, idet boligandelen er
ca. 84 pct. For området under ét bliver bebyggelsesprocenten ca. 100.
Karreernes åbninger vender mod syd eller vest og giver gode solforhold i
gårdrummene. Rækkehusbebyggelsen består af klynger af rækkehuse, der bygges
sammen i forskelligt antal. De enkelte klynger organiseres omkring et fælles
tilkørsels- og parkeringsareal. Mellem klyngerne indrettes fælles grønne
arealer. Klyngerne omkranses af en stramt organiseret rækkehusbebyggelse i 3
etager, der afgrænser bebyggelsen mod omgivelserne. Etagehusbebyggelsen tænkes
indrettet med op til 5½ etage ved erhverv og op til 6½ etage ved boliger.
Andre skitser belyser en højere grad af
erhvervsanvendelse i randzonen mod baneterrænet og Gl. Køge Landevej samt
konsekvenserne af nedlæggelse af det eksisterende parkanlæg ud mod Gl. Køge
Landevej (Scan Park), der blev etableret i 1996 på grundlag af en
landsskabsarkitektkonkurrence. Skitserne illustrerer samtidig med den forøgede
erhvervsandel også en højere bebyggelsesprocent (op til 120).
Bebyggelsesmulighederne er ikke i detaljer afklaret
mellem grundejerne indbyrdes og mellem grundejerne og kommunen. Der skal bl.a.
tages stilling til, om Scan Park med tilstødende vejanlæg skal bevares helt
eller delvis, idet forvaltningerne som udgangspunkt ikke finder, at dette anlæg
harmonerer med den nu påtænkte mere bymæssige karakter. Samtidig vurderes et
areal af denne størrelse umiddelbart at kunne bibringe de bagvedliggende
bebyggelser større kvaliteter med en anden placering end den nuværende ud mod
et stærkt trafikeret gadeforløb.
Forvaltningen finder det, som allerede nævnt under område
I, rigtigt at placere relativt store bygninger langs med Gl. Køge Landevej,
såvel ud fra et byarkitektonisk synspunkt som for at skabe en støjskærm.
Rækkehusbebyggelsen i 2-3 etager svarer i bymæssighed og skala til typiske
Valby-boligbyggerier og giver i øvrigt mulighed for interessante kig og
sigtelinier gennem bebyggelsen. Forvaltningen finder ikke, at
rækkehusbebyggelsen har fundet sin endelige form, og det forudsættes, at der
arbejdes videre hermed, ligesom der generelt skal arbejdes mere med det
arkitektoniske udtryk.
I det videre planarbejde skal der desuden tages nærmere
stilling til bygningshøjder, herunder om der skal ske en aftrapning af
etagehusbebyggelsen. Hvorvidt og på hvilke vilkår, der kan tillades indrettet
boliger ud mod Gl. Køge Landevej samt mod baneterrænet, skal afklares med Miljøkontrollen.
Omfanget af parkering i konstruktion vil afhænge af, om
den maksimale bebyggelsesprocent udnyttes fuldt ud, og især af hvor stor en
andel af bebyggelsen, der indrettes til boliger, idet de højere friarealkrav
til boliger reducerer mulighederne for terrænparkering.
Forudsætninger
for konkurrence for område II
De 4 grundejere i område II ønsker at gennemføre en
indbudt arkitektkonkurrence for en helhedsplan for området. De under afsnittet
Forslag til planforhold nævnte rammebestemmelser vil indgå som faste parametre
i konkurrencen.
På matr.nr. 472 ibid. er der eksisterende bygninger med
et etageareal på i alt 51.000 m2. Otte bygninger med et etageareal
på 45.000 m2, inklusive nye dæk i nogle af bygningerne, ønskes
genanvendt, hvorefter restbyggemuligheden på ejendommen udgør ca. 85.000 m2
etageareal. Flere af de 8 bygninger er i de seneste år blevet renoveret og
indrettet med bl.a. fitnesscenter og showroom for et møbelfirma. De fleste
andre bygninger er udlejet, heraf nogle
på korte kontrakter. Transformerstationen på matr.nr. 1879 ibid. ønskes
ligeledes bevaret, og tankstationen på matr.nr. 1954 ibid. ønskes bevaret eller
indpasset i et nyt bygningsanlæg.
KFI Holding A/S, der ejer supermarkedet på hjørnet af
Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej, har et ønske om, at supermarkedet kan
udvides fra de nuværende ca. 1.600 m2 til op mod 3.000 m2. Det forventes, at den eksisterende bebyggelse
bliver fjernet, og at en ny, større butik integreres i nybyggeriet.
Konkurrencen påregnes igangsat inden sommerferien med
afgørelse midt på efteråret. Københavns Kommune og Valby Lokaludvalg inddrages
i bedømmelsen af de indkomne forslag. Det er intentionen, at det vindende
forslag efterfølgende bearbejdes til et niveau, så det kan danne grundlag for
udarbejdelsen af et lokalplantillæg.
Som nævnt finder forvaltningen det rigtigt at placere relativt store
bygningsstrukturer langs med Gl. Køge Landevej, såvel ud fra et byarkitektonisk
synspunkt, som for at skabe en form for støjskærm.
Forvaltningen er enig med grundejerne om, hvilke
bygninger, der besidder arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter, der gør
dem værd at bevare. Transformerstationen og flere produktionshaller foreslås i
lokalplanen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse.
Forvaltningen finder det væsentlig, at bebyggelse mod
henholdsvis Vigerslev Allé og Gl. Køge Landevej proportioneres og udformes med
udgangspunkt i de typiske bygningsstrukturer i de to gader, idet det nærmere
bør afklares, hvorvidt bebyggelse mod Toftegårds Plads, der særligt markerer
området byarkitektonisk, skal gives mulighed for en markant udformning og
større tyngde. Bebyggelsen på nordsiden af Vigerslev Allé består af egale
karreer i 5 etager med en gesimshøjde på 17 m og en bygningshøjde på 22 m.
Internt i området tillægges det stor betydning, at
bebyggelsen udformes med en klar struktur og præcise rumligheder, og at området
får en grøn karakter.
Hvor stor en del af parkeringen, der skal udføres i konstruktion, vil afhænge af,
om den maksimale bebyggelsesprocent udnyttes fuldt ud, og/eller hvor stor en
andel af bebyggelsen, der indrettes til boliger.
Regulering
af bestemmelser for område III
Med de foreslåede bestemmelser vil der i område III
(ekskl. ca. 5.000 m2 grundareal, der indgår i område I) være en
resterende byggerummelighed på ca. 17.000 m2. F.L. Smidth har ikke
aktuelle ønsker om større ændringer, men vil gerne kunne udnytte denne
restrummelighed.
Forvaltningen vil i det videre planarbejde sammen med
grundejeren analysere mulighederne for udvidelse af det eksisterende etageareal
med henblik på fastlæggelse af bestemmelser herom i forslaget til lokalplan.
Den eksisterende bebyggelses placering og udformning sætter grænser for, hvad
der kan lade sig gøre.
Forvaltningen foreslår, at det af arkitekt Palle Suenson
tegnede smukke og gedigne bygningskompleks, der ligger ud til Vigerslev Allé,
udpeges som bevaringsværdig bebyggelse.
Planproces
Forvaltningerne foreslår, at der udarbejdes et forslag
til en rammelokalplan for hele lokalplanområdet, der fastlægger
infrastrukturen, anvendelsen og byggerummeligheden, og med detaljerede
bestemmelser for område I og III. For område II forudsætter nybyggeri, at der
tilvejebringes supplerende lokalplan, der fastlægger en principiel
bebyggelsesplan. Det samme kan blive
tilfældet for område III, hvis ikke der opnås tilstrækkelig afklaring af
områdets fremtidige udnyttelse.
Det er intentionen, at forslag til lokalplan og
kommuneplantillæg kan forelægges
Konkurrencen for område II er planlagt igangsat i juni
2004 med afgørelse i løbet af oktober. Et forslag til fuldgyldig lokalplan for
dette område kan forventeligt forelægges udvalgene efter årsskiftet.
Høring af kommunens forvaltninger, Valby Lokaludvalg og
andre relevante myndigheder vil, såfremt udvalgene giver grønt lys for
igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført snarest med henblik på, at
resultatet heraf kan indgå som grundlag for arkitektkonkurrencen.
BILAG
VEDLAGT
Kort over eksisterende forhold med lokalplangrænse samt
grænser mellem underområder indtegnet
Gældende lokalplantegning med hovedbestemmelser påført
Kort over bebyggelse, der forventes/forudsættes bevaret
samt overordnede principper for områdets udbygning
Område I: Skitse til bebyggelsesprincip
Område I: Principskitse med bebyggelsen set i
luftperspektiv indtegnet på luftfoto
Erik Jacobsen