Dispensation fra lokalplan 347, "Pakhusvej" - Byggefelt H
Dispensation fra lokalplan 347, "Pakhusvej" - Byggefelt H
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 18. juni 2003
Sager til drøftelse
20. Dispensation fra lokalplan 347, "Pakhusvej" - Byggefelt H
BTU 314/2003 J.nr. 611:129.0003/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter,
om der skal meddeles dispensation fra lokalplan 347, "Pakhusvej" § 4, stk. 1 om stuetagens anvendelse, § 6, stk. 2 om bebyggelsens placering i byggefeltet, § 6, stk. 3 om bebyggelsens maksimale højder samt § 7, stk. 7 om adgangen til boligopgangene, med henblik på godkendelse af det af Dissing+Weitling udarbejdede projekt til bebyggelse i byggefelt H.
RESUME
Selskabet DanLink-Udvikling har fremsendt en projektbeskrivelse til en blandet bolig- og serviceerhvervsbebyggelse med et etageareal på 16.600 m2 i byggefelt H inden for lokalplan nr. 347 "Pakhusvej". Projektet afviger fra lokalplanens bestemmelser for bebyggelse i dette byggefelt på en række punkter vedrørende bebyggelsens højder, omfang og indretning. Realisering af projektet forudsætter derfor dispensation fra lokalplanen.
Forvaltningen har på den baggrund i perioden 13. - 28. maj 2003 gennemført en naboorientering i området. I den forbindelse er der indkommet 2 henvendelser fra henholdsvis en beboer i og udlejer af boligbebyggelsen Dampfærgevej 12-16. De heri fremsatte bemærkninger vedrører fravigelsen af højderne og bebyggelsens etageareal.
Sagen forelægges udvalget under hensyn til projektets udformning med en markant tårnagtig opbygning.
Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de for projektets realisering nødvendige dispensationer og henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at stille yderligere krav til projektet.
SAGSBESKRIVELSE
Dissing+Weitling arkitektfirma a/s har på vegne af DLU (Danlinkudvikling) fremsendt projektbeskrivelse til en 16.600 m2 stor blandet erhvervs- og boligbebyggelse i byggefelt H beliggende inden for lokalplan 347, "Pakhusvej".
Projekt
Bebyggelsen ønskes opført som en lukket karré i 4 forskellige højder, med den højeste del af bebyggelsen mod Kalkbrænderihavnsgade i nord og vest og med lavere bygningshøjder mod det lokale område ved Dampfærgevej i syd og øst. Bebyggelsen opføres med flade tage, idet der på en del af tagfladen – med udsigt til havnen og til pladsen, men beskyttet fra trafikken – placeres en åben pergolaoverdækket tagterrasse. Bygningshøjden udgør henholdsvis 35,1 m, 26,7 m, 25,8 m og 17,8 m over terræn.
Opstalter og fotomanipulationer af bebyggelsen og dens omgivelser er vedlagt som bilag 1 og 2.
Bebyggelsen ønskes indrettet med hotellejligheder i den vestlige del af karréen. I tilknytning hertil indrettes stueetagen med konferencelokaler, fitnesscenter med svømmebassin og en offentlig tilgængelig restaurant, i alt ca. 8.600 m2. I den østlige del af karréen indrettes boliger med et samlet etageareal på ca. 6.500 m2, svarende til at der i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser etableres ca. 70-75 boliger. Derudover ønskes i stueetagen indrettet butikker med et samlet areal på ca. 1.500 m2.
Situationsplan med disponeringen af bebyggelsens stueetage er vedlagt som bilag 3.
Adgangen til boligerne sker ad 2 dobbelthøje portåbninger i bygningen mod nord og syd, med trappe- og elevatoradgang til et hævet adgangsplan i bebyggelsens gårdrum. Fra dette hævede plan er der adgang til boligerne via trappetårne placeret i bygningens gårdfacade.
Bebyggelsens nordøstlige hjørne fra 1.sal og opefter er lagt ud over det oprindelige byggefelt. I stueetagen er der sikret en frihøjde på 4,3 m på adgangsvejen til pladsen. Det tilstræbes at fremhæve de to øverste etager i det nordvestlige hjørne af bebyggelsen, for at skabe en markering af bebyggelsen i relation til områdets indre pladsarealer.
Facaden udføres i mørkt murværk evt. med mørke sprosser. Murstenen tænkes som et gennemgående element fra områdets øvrige bebyggelse, her i en mørkere variant.
Planlægning
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 347 "Pakhusvej", hvorefter der i det aktuelle byggefelt maksimalt må opføres en bebyggelse med et etageareal på 16.000 m2, en gesimshøjde på 22 m og en bygningshøjde på maksimalt 28 m. Eventuelle tagterrasser skal holdes under den maksimale bygningshøjde.
Bebyggelsen skal opføres i byggefeltets grænse , idet dog faste bygningsdele, såsom karnapper m.v. må række indtil 1,2 m ud over byggefeltet. Mod øst, nord og vest skal bebyggelsen opføres som sluttet bebyggelse, og mod syd som overvejende sluttet bebyggelse
Bebyggelsen skal mod syd og øst overvejende anvendes til boliger og mod nord og vest overvejende til erhvervsformål. Bebyggelsens stueetage skal mod nord indrettes med publikumsorienterede funktioner.
Opgange til boligerne skal forsynes med adgang til begge facader eller en efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn tilfredsstillende adgangsmulighed til begge facader.
Afvigelse fra bestemmelserne og forvaltningens vurderinger.
Projektet afviger fra lokalplanens bestemmelser og forudsætter dispensation meddelt på følgende punkter:
- Anvendelsen af en del af stueetagen mod nord til lobby og reception, der ikke kan karakteriseres som de i lokalplanen krævede publikumsorienterede funktioner (§ 4, stk. 1, d).
Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale dispensationen meddelt, idet, der er tale om, at en begrænset del af stueetagen mod nord anvendes til hotelfunktioner som hovedadgang, lobby og reception, der er sådanne udadvendte hotelfunktioner, som sammen med butiks- og restaurationslokalerne vil kunne indgå i et naturligt samspil mellem bygninger og pladsarealer, og medvirke til at skabe et offentligt liv på pladsarealerne i området.
- Overskridelsen af byggefeltets afgræsning, med en udkraget del af bebyggelsen på henholdsvis ca. 5 m mod nordvest og ca. 4 m mod nordøst (§ 6, stk. 2, a og d).
Vedrørende overskridelsen mod nordøst har Bygge- og Teknikforvaltningen, med den angivne frihøjde på 4,3 m i forhold til belægningerne på terræn, ingen indvendinger mod, at der meddeles dispensation til en overskridelse af byggefeltet med en udkragning af bebyggelsen fra 1. sal. Bebyggelsen vil, som anført af arkitekterne, herved fremstå klar i sine afgrænsninger og afslutte pladsen på en naturlig måde mod øst. Afstanden mellem bebyggelsen og nabobebyggelsen mod nord ("Pakhus D") er omtrent af samme størrelse som mellem "Pakhus D" og "E". Det skønnes således, at der er opretholdt tilstrækkelig afstand til nabobygnin gen til at sikre en harmonisk takt i facaderækken mod Dampfærgevej.
Vedrørende overskridelsen mod nordvest har Bygge- og Teknikforvaltningen forståelse for, at bebyggelsen arkitektonisk, og som en afslutning af de indre pladser mod syd, fremtræder markant mod disse pladser. Bygge- og Teknikforvaltningen kan derfor anbefale, at der meddeles dispensation til, at bebyggelsens to øverste etager overskrider byggefeltet med mere end 1,2 m inden for det på situationsplanen med stiplede linier viste område. Den i projektet viste løsning vurderes imidlertid ikke arkitektonisk tilfredsstillende. En udnyttelse af en eventuel dispensation, vil forudsætte en nærmere bearbejdning af både form og fremtræden af denne del af bebyggelsen.
- Det maksimale etageareal inden for byggefelt H overskrides med ca. 600 m2. Der ønskes opført en sluttet bebyggelse i hele byggefeltet. Derudover opnås den krævede gesimshøjde på 22 m ikke med den laveste del af bebyggelsen, der opføres med en gesims-/bygningshøjde på 17,8 m. Gesimshøjden på den resterende del af bebyggelsen overskrides med henholdsvis 2,1 m, 3,8 m og 13,1 m, ligesom den højeste del af bebyggelsen overskrider den maksimale bygningshøjde på 28 m med 7,1 m (§ 6, stk. 3, h).
I henhold til lokalplanens § 6, stk. 2, b) kan der inden for det samlede maksimale etageareal i området tillades begrænsede forskydninger af etagearealerne inden for de enkelte byggefelter, når det er arkitektonisk forsvarligt og den forholdsmæssige fordeling af etagearealerne ikke ændres væsentligt. Etagearealet i byggefelt H udgør i henhold til lokalplanen 15 % af områdets samlede nybyggeri og vil med den ønskede udvidelse udgøre 16 %. Denne forøgelse vurderes ikke at være væsentlig eller på anden vis forskyde relationerne mellem byggefelternes tyngde i området.
Bygge- og Teknikforvaltningen kan med henvisning til bebyggelsens øvrige fremtræden som en lukket karré anbefale, at der, meddeles dispensation fra kravet om, at den sydlige del af bebyggelsen skal opføres som overvejende sluttet bebyggelse.
Arkitekterne begrunder ønskerne til bebyggelsens højder herunder de forskellige højder med, at der ønskes skabt et varieret og markant volumen, der vil indgå i aktiv dialog med eksisterende og kommende bygninger. Mod vest grænser bygningen op mod en af byens markante trafikårer: Kalkbrænderihavnsgade og et stort byrum: banelegemet til Østerport Station. Gaden mod syd fungerer som adgangsvej til området og vil derfor være hyppigt brugt af gennemkørende trafik til området. Dampfærgevej mod øst er stedets hovedakse. Pladsen mod nord vil fungere som en intern bymæssig rumdannelse med begrænset trafik. Den højeste del af bebyggelsen spiller op til de høje bygningsvolumener, som er placeret umiddelbart nord for pladsen, og giver området identitet i forhold til pladsen mod nord og bebyggelsens afslutning mod vest. Ved at nedtrappe bygningen i to retninger - både fra vest mod øst og fra nord mod syd, bringes eksisterende bygninger på Dampfærgevej i spil. At nedtrapningen sker i to retninger giver både solindfald i gårdrummet fra øst-syd-vest og giver mulighed for kig mod havnebassinet fra bygningens gårdfacader. Bygningen vil fremstå multifunktionel og varieret. Hvor der i forbindelse med de forskellige bygningshøjder fremkommer gavle/gårdfacader bearbejdes disse, så der opnås en homogen sammenhæng mellem udvendige og indvendige facader som understreger bygningens monolitiske karakter. Den enkle facadestruktur giver et roligt udtryk, om man ser på huset oppefra, frontalt eller nede fra gadeniveau.
- Boligopgangenes manglende adgang til begge facader, idet der kun er adgang til boligopgangene fra gårdsiden af bebyggelsen (§ 7, stk. 7).
Bygge- og Teknikforvaltningen vurderer, at den valgte adgangsform til boligerne, når der henses til indretning af især butikslokaler i stueetagen, på en tilfredsstillende måde tilgodeser lokalplanens intentioner om, at sikre en hensigtsmæssig adgang til og fra både gård- og pladsarealer.
Meddelelse af dispensationerne vurderes ikke i forhold til mulighederne inden for lokalplanens bestemmelser, at ændre på miljøforholdene i området, idet den ændrede bebyggelsesform, herunder overskridelsen af den maksimale højde, kun i ubetydelig grad vil berøre de omboende.
Høring
Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden 13.-28. maj 2003 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 2, forudgående naboorientering. Der er udsendt 639 breve, og der er i høringsperioden modtaget 2 henvendelser. Kopi af naboorienteringsbrevet og henvendelserne er vedlagt til gennemsyn som henholdsvis bilag A og B.
Brev af 19. maj 2003 fra S. Thal Christensen, Dampfærgevej 16, København Ø
Der gøres uden nærmere uddybning indsigelse mod fravigelsen af lokalplanen.
Brev af 22. maj 2003 fra Nordea Ejendomsinvestering v/ Teknisk chef Thomas Anfinn Joensen
Overskridelserne af de i lokalplanen fastlagte højder findes uforeneligt med de forventninger lejerne af boligbebyggelsen Dampfærgevej 12-16 med rette kan have dels med hensyn til solindfald fra vest dels med hensyn til indkik i de øverste boliger.
Derudover findes det ikke rimeligt med en overskridelse af den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesprocent, der anses for at muliggøre en særdeles kraftig udnyttelse af grunden.
Bemærkninger
For så vidt angår højderne skal det fremhæves, at projektet for langt den overvejende del af bebyggelsen, herunder den del der vender mod Dampfærgevej ikke udnytter de i lokalplanen muliggjorte maksimale bygningshøjder. Dispensationerne fra lokalplanens højdebestemmelser, skal meddeles da projektet dels er lavere end den krævede gesimshøjde ("facadehøjde") på 22 m mod Dampfærgevej mod sydøst, dels for overskridelse af denne gesimshøjde på den resterende del af bebyggelsen, samt for at muliggøre, at bebyggelsens nordvestlige hjørne, der som det eneste er en overskridelse af den maksimale bygningshøjde på 28 m, kan opføres i en højde på ca. 35 m.
Solindfaldet for boligbebyggelsen Dampfærgevej 12-16, vil således ikke blive væsentlig anderledes end der ville kunne forventes i henhold til lokalplanens bestemmelser, og vil på grund af projektets lavere bygningshøjde, især mod Dampfærgevej, overvejende medføre bedre solindfald på denne bygnings facade. Skyggediagrammer visende skygger som følge af både den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse og det aktuelle projekt er vedlagt som bilag 4.
Der er ikke tale om en overskridelse af den for lokalplanområdet fastsatte bebyggelsesprocent, men alene en mindre omfordeling af det muliggjorte etageareal i byggefelterne inden for lokalplanområdet, idet den i det aktuelle byggefelt H ansøgte udvidelse af etagearealet med 600 m2, kompenseres med tilsvarende reduktion i lokalplanens øvrige byggefelter. Som angivet ovenfor vurderes dette ikke at medføre en mærkbar forskydning af relationerne mellem byggefelterne inden for området.
Bygge- o g Teknikforvaltningens anbefaling
Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget med henvisning til at der inden for lokalplanområdet efter forelæggelse for udvalget er muliggjort opført to tårne på henholdsvis 60 m i byggefelt B og 40 m i byggefelt C i den nordlige del af området. Med det aktuelle projekt, vil den ansøgte forøgelse af bygningshøjden til ca. 35 m i bebyggelsens nordvestlige hjørne, medføre at yderligere en bebyggelse i området vil fremstå med en tårnopbygning.
Bygge- og Teknikforvaltningen kan - jf. det ovenfor anførte anbefale - at dispensationerne meddeles, herunder på betingelse af at Bygge- og Teknikforvaltningen kan godkende udformningen af bebyggelsen ved udnyttelse af muligheden for at overskride byggefeltets grænse i det nordvestlige hjørne.
BILAG VEDLAGT
- Opstalter.
- Fotomanipulationer af bebyggelsen og dens omgivelser.
- Situationsplan med disponeringen af bebyggelsens stueetage.
- Skyggediagrammer.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Naboorientering af 12. maj 2003
B. Kopi af de modtagne henvendelser
Jens Ole Nielsen