Forslag til lokalplan "Finlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan

15. Forslag til lokalplan "Finlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan

BTU 318/2003 J.nr. 611.133.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Planforslagene, der er foranlediget af, at 2 tidligere erhvervsejendomme ønskes bebygget med boligbebyggelse, omfatter karreen begrænset af Finlandsgade, Brigadevej, Sundholmsvej og Norgesgade.

På møder den 9. oktober og 10. december 2002 drøftede Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget redegørelse for igangsætning af arbejdet med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for området. Heri indgik en forøgelse af den maksimale bebyggelsesprocent fra 110 til 130 begrundet i ønsket om en hensigtsmæssig afrunding i forhold til den eksisterende bebyggelse. Der er efterfølgende sket en viderebearbejdning af planforslagene, der indebærer, at den eksisterende tætte boligbebyggelse i den vestlige del af karreen fastlægges som bevaringsværdig og som bebyggelsesplan. Dette forudsætter en *- bemærkning i kommuneplantillægget om, at der stilles ekstraordinære krav om arkitektonisk helhedsvirkning og i lokalplaner fastlægges bebyggelsesregulerende bestemmelser, der opretholder områdets karakter. Dette indebærer, at de for området ellers gældende bebyggelses- og friarealprocenter fraviges.

Området fastlægges i lokalplanforslaget til større familieegnede helårsboliger med mulighed for kollegieboliger med et samlet etageareal svarende til det eksisterende Rasmus Nielsens Kollegium. Nybyggeriet rummer ca. 5.000 m² etageareal med 54 boliger fordelt med 2 opgange i 5½ etage mod Sundholmsvej og 3 opgange i 4½-5 etager mod Finlandsgade. Der forudsættes magelæg med kollegiet, om hvilket der er opnået enighed parterne imellem. Desuden forudsættes nedlæggelse og erhvervelse af et ca. 100 m² stort areal af den offentlige vej Sundholmsvej for at opnå facadeflugt samt nedlæggelse af et ca. 5 m bredt bælte af Finlandsgade med henblik på anlæg af forhaver. Parkering til nybyggeriet etableres i kælder.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 9. oktober 2002 (BTU 485/2002) og i Økonomiudvalgets møde den 10. december 2002 (ØU 323/2002) drøftede udvalgene redegørelser fra de respektive forvaltninger om igangsætning af forslag til lokalplan "Finlandsgade" og om tilhørende forslag til kommuneplantillæg. Planforslagene omfatter den godt 13.000 m² store karré begrænset af Finlandsgade, Brigadevej, Sundsholmsvej og Norgesgade.

Planarbejdet er foranlediget af et ønske fra Ejendomsselskabet af 1.11.79 ApS, der er ejer af ejendommene matr.nr. 47 og 104 Eksercerpladsen, København, om at opføre en boligbebyggelse med omkring 50 boliger efter nedrivning af den eksisterende erhvervsbebyggelse på ejendommene. Med henblik på at opnå en hensigtsmæssig udfyldning og afrunding i forhold til den eksisterende boligbebyggelse i karreen og omgivelserne i øvrigt er der foreslået en maksimal bebyggelsesprocent på 130, hvilket forudsætter kommuneplantillæg, idet de nuværende kommuneplanrammer (B3) har en maksimal bebyggelsesprocent på 110. I det videre planarbejde har det vist sig ønskeligt at udpege boligbebyggelsen i den vestlige del af karreen som bevaringsværdig og som bebyggelsesplan, hvilket ligeledes forudsætter kommuneplantillæg, da disse bebyggelser har højere bebyggelsesprocenter og mindre friarealer end fastlagt for både B4- og B5-områder.

Gennemførelse af det fastlagte nybyggeri på de 3.500 m² store tidligere erhvervsgrunde forudsætter, at der indgås magelægsaftale med naboejendommen mod øst, Rasmus Nielsens Kollegium, hvilket der er opnået enighed om parterne imellem. I forbindelse med forhandlingerne har repræsentanter for kollegiet i øvrigt tilkendegivet, at kollegiet ikke ønsker at indgå i et eventuelt fælles gårdanlæg, hvilket bygherren for nybyggeriet har taget til efterretning.

Lokalplanen skal udgøre grundlaget for omdannelse af hidtidige erhvervsejendomme til boligformål i samspil med de tilgrænsende boligejendomme. Området fastlægges til helårsboliger. Nye boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m². Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne. Desuden må der indrettes indtil 180 kollegieboliger, der hver skal have et bruttoetageareal på mindst 40 m². Indtil 10 pct. af disse kan indrettes til særlige kollegieformål uden helårsstatus.

Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan for den eksisterende bevaringsværdige boligbebyggelse og for det aktuelle nybyggeri, der omfatter en fløj i 5½ etage sammenbygget med eksisterende bebyggelse mod Sundholmsvej og en fløj i 4½-5 etager i forlængelse af eksisterende bebyggelse mod Finlandsgade. Med bebyggelsesplanen tages der hensyn til bebyggelsesforholdene i karreen og til kvarterets bebyggelsesstruktur samt til gadebillederne. For arealerne nærmest Brigadevej med kollegiet fastlægges der et byggefelt med mulighed for bebyggelse i maksimalt 5½ etage. For nybyggeriet er den maksimale bebyggelsesprocent 130. De ubebyggede arealer skal anlægges med opholdsarealer, herunder med forhaver mod Finlandsgade. Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, dog 1 pr. 200 m² ved kollegiebolige r, og parkeringen forudsættes etableret i kælder. For kollegieboliger kan indtil halvdelen af dækningen dog anlægges på terræn.

For så vidt angår yderligere om indholdet af lokalplanforslaget henvises til vedlagte bilag 1, der indeholder forslaget til lokalplan og kommuneplantillæg, baggrund og redegørelse for forholdet til øvrig planlægning

Samtidig med forslaget til lokalplan er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg omfattende det samme område. Forslaget overfører den østlige del af området fra et B3-område med maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en friarealprocent på 60 til et B4-område med maksimal bebyggelsesprocent på 130 og en friarealprocent på 50, mens den vestlige del overføres til et B*-område med bestemmelse om, at der ved ombygning og retablering stilles ekstraordinære krav om arkitektonisk helhedsvirkning og i lokalplaner fastlægges bebyggelsesregulerende bestemmelser, der opretholder områdets karakter. Dette indebærer, at de for området ellers gældende bebyggelsesprocenter m.v. fraviges.

Forslaget til kommuneplantillæg indgår i bilag 1.

Der henvises til bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplan", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand, miljørigtigt byggeri og fjernvarme. Miljøkontrolllens kommentarer i anledning af lokalplanforslaget er indarbejdet heri.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget en høring af samtlige forvaltninger samt Københavns Bymuseum med henblik på eventuelle bemærkninger.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har ingen bemærkninger til forslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, anmoder om, at boliger for unge, ældre og personer med handicap samt bofællesskaber for særligt udsatte grupper og andre omfattes af undtagelsesbestemmelsen vedrørende mindste boligstørrelser.

Den med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen aftalte standardbestemmelse herom er optaget i lokalplanforslaget.

Københavns Energi, Forsyning, Gas og varme, bemærker, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, og at der i forbindelse med miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri stilles krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse, og at nybyggeri skal tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri.

Der er ikke i planloven hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplaner om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse.

Københavns Bymuseum, har under henvisning til museumslovens § 23, Kap. 8 anført, at området omfattet af lokalplanforslaget ligger i en del af kommunen, som ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser. Bymuseet finder derfor, at der i forbindelse med kommende byggeri bør foretages en større forundersøgelse for at klarlægge, om der er arkæologiske forekomster i området.

I en afsluttende kommentar til lokalplanforslaget, jf. bilag 1, henvises der til museumsloven og ønsket om forundersøgelser.

Vedrørende Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens udtalelse henvises der til afsnittet om miljøforhold i bilag 1.

Udtalelserne fra de øvrige forvaltninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A-G.

Grundejerforeningen, Byggeforeningshusene, Sundby Nord har fremsendt en udtalelse med kommentarer til redegørelsen om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Finlandsgade". Udtalelsen er vedlagt til gennemsyn som bilag H.

Grundejerforeningen anmoder om, at bebyggelsesprocenten for det planlagte nybyggeri på matr. nr. 47 og 104 Eksercerpladsen, København ikke overstiger 110, og foreslår samtidig en alternativ bebyggelsesplan. Bebyggelsen foreslås opført som 5½ etages randbebyggelse langs Sundholmsvej i forlængelse af den eksisterende bebyggelse, og mod Finlandsgade foreslås bebyggelsen opført som en L-formet bebyggelse mellem to af de fritstående gavle i karreens nordvestlige del.

Opførelse af bebyggelse som foreslået vil gøre det vanskeligt at etablere sammenhængende friarealer for karreen og efter forvaltningens opfattelse skabe problematiske lys- og friarealforhold for den i dag tæt bebyggede nordvestlige del af karreen. Heruover findes forslaget uheldigt i forhold til intentionen om, at eksisterende og nyt byggeri skal skabe en byarkitektonisk helhed med vægt på at afrunde karreen og gadebillederne mod både Sundholmsvej og Finlandsgade. Endelig vil forslaget om en næsten sluttet 5-5½ etages randbebyggelse mod Sundholmsvej kaste skygge på en stor del af kollegiets friarealer om eftermiddagen og i øvrigt kollidere med grundlaget for aftalen om magelæg, hvor kollegiet har lagt vægt på en vis afstand til nybyggeriet og opretholdelsen af afskærmede friarealer for de studerende. Et skyggediagram for Grundejerforeningens forslag er vedlagt til gennemsyn som supplerende bilag fra forvaltningen.

Else Rose har fremsendt udtalelser med kommentarer til redegørelsen om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Finlandsgade" vedlagt en skitse til alternativ bebyggelsesplan. Udtalelserne er vedlagt til gennemsyn som bilag I.

Intentionen med bebyggelsesplanen er at videreføre byggeforeningenshusenes bebyggelsesprincip med mindre, fritliggende stokke placeret med gavle orienteret mod Finlandsgade og gradueret i højden med laveste bebyggelse mod kollegiet. Etageantallet er ikke nærmere specificeret.

Tilføjelsen af endnu et bebyggelsesprincip til karreens i forvejen noget usammenhængende og forskellige bebyggelser finder forvaltningen byarkitektonisk problematisk i forhold til de ovenfor beskrevne intentioner om afrunding af karreen og gadebillederne. Det kan oplyses, at en stokbebyggelse, gradueret i højden som beskrevet og et gennemsnitligt etageantal på eksempelvis 3½, vil medføre en bebyggelsesprocent på ca. 95.

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægning foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Mødet foreslås tilrettelagt som et orienteringsmøde med deltagelse af repræsentanter fra forvaltningen. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet.

Supplerende bilag fra forvaltningen:

Skyggediagram for bebyggelsesforslaget fra Grundejerforeningen, Byggeforeningshusene, Sundby Nord.

Mette Lis Andersen Erik Jacobsen