Lokalplan "Abildhøj" med kommuneplantillæg
Lokalplan "Abildhøj" med kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 18. maj 2005
Sager til beslutning
13. Lokalplan "Abildhøj" med kommuneplantillæg
BTU 284/2005 J.nr. 611:174.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan "Abildhøj" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer til § 4 om vej- og stiforhold samt byggelinier, § 5 om bebyggelsens omfang og placering, § 7 om ubebyggede arealer, § 8 om udstykninger og § 9 om grundejerforening samt kommentarer af generel karakter.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til lokalplan "Abildhøj" hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede rammeændringer.
RESUME
I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget 11 henvendelser, hvoraf 5 er fra offentlige myndigheder. Henvendelserne fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. omfatter bebyggelse m.v., trafik og parkering og beplantningsbælte.
På baggrund af henvendelserne anbefaler forvaltningen ændringer i lokalplanen, således at rækkehusene foruden 2 etager også muliggøres opført i 2½ etager inden for den hidtil muliggjorte bygningshøjde, som ønsket af ejeren, samt at sikring af offentlig stiforbindelse fra Abildhøj over lokalplanområdet til Vestvolden frafaldes, hvorom der er enighed imellem de involverede parter. Som en formalitetsændring under henvisning til byggelovens § 10 A anbefaler forvaltningen endvidere, at der gives mulighed for udstykning med mindre grunde omkring hvert rækkehus og etagebebyggelsen mod Frederikssundsvej samt en restgrund tilhørende en kommende grundejerforening, som ønsket af ejeren. I den for bindelse anbefaler forvaltningen en ændring af kommuneplantillægget, der muliggør beregning af bebyggelsesprocent, friarealprocent og parkeringsdækning for området som helhed.
Henvendelserne giver herudover ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer af lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillægget. Ingen af de anbefalede ændringer skønnes at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planloven er påkrævet.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen har i mødet den 20. januar 2005 (BR 10/05) tiltrådt Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 24. november 2005 og Økonomiudvalgets indstilling af 7. december 2005 om offentliggørelse af henholdsvis lokalplanforslag "Abildhøj" og det tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001. Forslagene omfatter ejendommen matr. nr. 3 i, Husum, København, Frederikssundsvej 378 og 378 A.
Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillingerne med bilag samt orienteringspjece og -folder vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.
Baggrunden for lokalplanen er et af Jensen + Jørgensen + Wohlfeldt Arkitekter A/S for ejendommens ejer Schaumann A/S udarbejdet skitseprojekt. Dette omfatter opførelse af 70-75 rækkehuse i 2 etager samt ombygning og supplering af to eksisterende 2-etagers bygninger nærmest Frederikssundsvej med en mindre forlængelse og en ny tagkonstruktion, som muliggør udnyttelse til boliger. Det samlede projekt rummer omkring 100 helårsboliger og har et bruttoetageareal på ca. 10.400 m², hvoraf godt 1.800 m² er i den eksisterende bebyggelse, som ombygges.
Ejendommen har tidligere været ejet af Staten, men er afhændet efter Lægemiddelstyrelsens flytning til Islands Brygge. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 96 "Vestvolden", der fastlægger anvendelsen til offentlige formål (laboratorier m.v. samt dertil hørende administration). Den ændrede anvendelse af ejendommen og byggeriets omfang forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001.
Offentliggørelse
Lokalplanforslaget og forslaget
til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 9. februar til 11.
april 2005. Der er udsendt i alt 218 foldere
til ejere, lejere og brugere samt 43 foldere til interessegrupper,
foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 9. februar 2005 i
Brønshøj-Husum Avis.
Den 15. marts 2005, kl. 19-21, blev der på Nørre Gymnasium afholdt et borgermøde om de offentliggjorte forslag, hvor der deltog 30 borgere. Mødet var tilrettelagt som et orienteringsmøde, hvor repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet boligform, institutionsmulighed og trafikale forhold, herunder parkering. Ifølge evalueringen var der overvejende tilfredshed med mødets gennemførelse og form.
Herudover har der i
offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge
oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en
debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene.
Denne mulighed er ikke blevet benyttet. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed
for at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev dog ikke udnyttet.
Der er i
offentliggørelsesperioden modtaget 11 henvendelser vedrørende planforslagene,
hvoraf 5 er fra offentlige myndigheder. Henvendelserne med bilag vedlægges til
gennemsyn som bilag B. En oversigt
over henvendelserne vedlægges som bilag 3.
Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
og Henvendelser fra ejere, beboere,
brugere, interessegrupper m.fl.
Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
I.
Brev af 11.
februar 2005 fra Københavns Stiftsøvrighed
Københavns Stiftsøvrighed oplyser, at der ikke er bemærkninger til planforslagene.
II. E-mail 24. februar 2005 fra Hovedstadens
Udviklingsråd (HUR)
HUR har i relation til regionplanen og de trafikale interesser ingen indsigelser eller bemærkninger til planforslagene.
III. E-mail af 17. marts 2005 fra
Kulturarvsstyrelsen
Kulturarvsstyrelsen henleder opmærks omheden på, at bestemmelserne om beskyttelse af fortidsminder er flyttet fra naturbeskyttelseslovens §§ 12 og 13 til museumslovens § 29 e og § 29 f med virkning fra den 1. oktober 2004.
Bemærkninger
Oplysning om bestemmelser om
fredning, skov- og åbeskyttelse indgår i et afsnit i lokalplanforslaget om
forhold til øvrig planlægning og lovgivning. Disse oplysninger indføjes med de
af Kulturarvsstyrelsen påpegede ændringer som en kommentar af generel karakter
i lokalplanen, jf. det efterfølgende afsnit Ændring
af lokalplanen kommuneplantillægget.
IV. Brev af 23. marts 2005 fra Københavns Bymuseum
Københavns Bymuseum udtrykker tilfredshed med en kommentar af generel karakter i lokalplanforslaget med en formulering om kontakt til museet som repræsentant for Kulturarvsstyrelsen, forinden gravearbejder påbegyndes. Det fremføres, at de påtænkte arbejder skal foretages inden for fortidsbeskyttelseslinien for Vestvolden. Museet har telefonisk fået uddybet dette i relation til fortidsmindebeskyttelseslinien, beskyttelseslinierne i forhold til skov samt sø og vandløb, herunder at der efter aftale mellem Skov- og Naturstyrelsen og Københavns Kommune er fastlagt sådan beskyttelseslinie i en afstand af 15 m fra lokalplanområdets østlige grænse.
V. Brev af 11. april 2005 fra Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anfører, at lokalplanforslaget efter aftale med forvaltningen giver mulighed for etablering af daginstitutioner i områdets sydlige del. Forvaltningen har derfor ingen bemærkninger til planmaterialet og tager dette til efterretning.
Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.
1. Brev af 16. marts 2005 fra
afdelingsbestyrelsen for Husumvold, Hovedstadens almennyttige Boligselskab v/
Lissi Meiner, Abildhøj 8, 2. th.
Afdelingsbestyrelsen for Husumvold, Hovedstadens almennyttige Boligselskab, finder, at en ekstra etage på de eksisterende bygninger, der bevares med forlængelse mod Frederikssundsvej vil være en uhensigtsmæssig løsning såvel arkitektonisk som planmæssigt. Det anføres, at bygningshøjden bliver ca. 12 m, der ikke er væsentligt højere end nabobebyggelsen, men at den vil syne større på grund af en stigning i terrænet. Bebyggelsen vil derved virke i modstrid med plejeplanen for Vestvolden, som foreskriver, at der skal arbejdes på at sikre bedre indkig og oplevelse af fæstningsværket fra Frederikssundsvej. Det anbefales, at den nuværende bygningshøjde bevares.
På baggrund af en bemærkning om, at Frederikssundsvej, der er tiltænkt som adgangsvej til lokalplanområdet, er stærk trafikeret, frygtes det, at Abildhøj og Humlebjerg vil blive adgangsveje til området. Der ønskes derfor sikring af adgangsforholdene for de nye boliger fra Frederikssundsvej f.eks. i form af svingbaner og lysregulering eller lignende. Endvidere ønskes det nuværende hegn mellem området og Abildhøj bevaret, idet beboerne i såvel Husumvold som i det hosliggende villaområde ikke har behov for adgang over området til Vestvolden m.v.
Det ønskes, at beplantningsbæltet langs lokalplanområdets vestskel opretholdes med en bredde på 5 m, som angivet i såvel den eksisterende lokalplan som i lokalplanforslaget. Det frygtes, at det vanskeligt kan lade sig gøre på baggrund af skitseprojektet, når der også skal være plads til adgangsvej til bebyggelsen og parkeringspladser langs skellet. Derfor ses det gerne, at der udarbejdes en principiel bebyggelsesplan, hvor parkeringsforholdene er beskrevet, inden lokalplanforslaget realitetsbehandles.
Det frygtes, at antallet af parkeringspladser ikke er tilstrækkeligt, idet det menes, at byggeriet henvender sig til husstande i en indtægtsklasse, der generelt har mere end én bil pr. husstand. Der ønskes derfor tillige en analyse af parkeringsbehovet i forbindelse med nybyggeriet, inden lokalplanforslaget realitetsbehandles.
2.
E-mail af 7.
april 2005 fra Eva og Bo Dixen, Humlebjerg 17
Eva og Bo Dixen frygter, at ved etablering af et "stræde" med adgang mellem lokalplanområdet og Abildhøj vil denne vej og andre i forvejen overbelastede villaveje blive udsat for parkeringssøgende beboere med nem adgang til det kommende byggeri. Villavejene vil herved blive yderligere belastet af parkerede biler. Den eksisterende adgang fra villaområdet til Vestvolden via Frederikssundsvej anses for fuldt tilstrækkeligt. Der ønskes således ikke etableret et "stræde". Der henvises i den forbindelse til, at bygherren ved borgermødet var indforstået hermed.
Den kollektive bustrafik anses ikke at fungere optimalt på grund af manglende pladser eller kun ståpladser. På baggrund af etableringen af de nye boliger anses den kollektive trafik at blive yderligere forringet. Den kollektive trafik foreslås derfor øget, så den passer til behovet.
3.
Brev af 7.
april 2005 fra Anker Køhler, Humlebjerg 12
Anker Køhler ønsker sidste punktum i § 7, stk. 2 f, slettet. Denne omhandler sikring af offentligt tilgængeli g passage fra vejen Abildhøj til stipassager gennem lokalplanområdet med adgang til Vestvolden. Begrundelsen herfor er, at passagen vil betyde nedlæggelse af nuværende parkeringspladser i den østlige ende af Abildhøj, der danner skel til det planlagte byggeri. I øvrigt er der i forvejen mangel på parkeringspladser i området, og den foreslåede passage vil give en smutvej til den nye bebyggelse med deraf følgende øget trafik, parkering og slid på Abildhøj. Udgifterne i den forbindelse pålægges de omkringliggende ejendomme.
4.
Brev af 7.
april 2005 fra Grundejerforeningen Pax v/ formand Torben Jørn Nielsen,
Kagsløkke 7
Grundejerforeningen Pax , der repræsenterer 65 grundejere, roser Københavns Kommune for orienteringsproceduren i forbindelse med lokalplanforslaget, der i øvrigt generelt hilses velkomment.
Der gøres indsigelse mod enhver form for direkte adgangsforbindelse mellem lokalplanområdet og Abildhøj. Der henvises til § 7, stk. 2 f, sidste punktum. Dette begrundes med frygt for, at Abildhøj m.fl. vil blive adgangsveje til området under hensyn til, at Frederikssundsvej, der er tiltænkt som adgangsvej til lokalplanområdet, er stærk trafikeret. Der henvises i den forbindelse til, at bygherren ved borgermødet var indforstået med, at adgangsforbindelsen undlades. Såfremt der på et tidspunkt åbnes en forbindelse, ønsker foreningen som ejer og vedligeholdelsesansvarlig for de private fællesveje det sikret i lokalplanen, at den nye bebyggelse bliver pålagt at betale en nærmere angivet del af udgifterne til vedligeholdelse af Abildhøj m.fl.
Det ønskes, at beplantningsbæltet langs lokalplanområdets vestskel opretholdes med en bredde på 5 m suppleret med en ca. 1,5 m høj massiv mur langs hele lokalplanområdets skellinie mod vest. Det frygtes, at et 5 m-bælte vanskeligt kan etableres på baggrund af skitseprojektet, når der også skal være plads til adgangsvej til bebyggelsen og parkeringspladser langs skellet, ligesom der frygtes gener fra bilernes lyskegler ved ind- og udkørsel fra parkeringspladserne.
Parkeringsdækningen på 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal anses for utilstrækkelig, idet det menes, at byggeriet henvender sig til husstande i en indtægtsklasse, der generelt har mere end én bil pr. husstand. Det ønskes, at adgangsforhold og parkeringsmuligheder tages op til fornyet overvejelse inden endelig vedtagelse af lokalplanen.
Den kollektive bustrafik anses ikke at fungere optimalt på hverdage og i myldretiden på grund af manglende pladser eller kun ståpladser. Der forslås anlæg af nye busstoppesteder nær ved den nye bebyggelse. Det ønskes, at der i forbindelse med lokalplanen tages stilling til, hvorledes den forøgede trafik henholdsvis de kollektive busser og privatbiler afvikles på en tilfredsstillende måde.
5.
E-mail af 11.
april 2005 fra Brønshøj-Husum-Tingbjerg Lokalråd, Miljø- og Trafikudvalget v/
formand Lis Søkvist
Brønshøj-Husum-Tingbjerg
Lokalråd, Miljø- og Trafikudvalget, finder, at lokalplanen er i orden. Det
menes dog, at der er tale om mange rækkehuse i forhold til grundens størrelse,
men det forstås, at der vil blive taget stort hensyn til tilpasningen af højde
og afgrænsning af Vestvolden. Det konstateres samtidig, at de nye boliger vil
betyde mere uro og støj for beboerne i nabobebyggelserne. Manglende grøn adskillelse
og niveauforskel i forhold til nabobebyggelse nævnes som eventuelle problemer i
forhold til naboer. Der spørges, om det eksisterende kloaksystem skal ændres på
grund af de nye huse.
6.
E-mail af 11.
april 2005 fra Jensen + Jørgensen + Wohlfeldt Arkitekter A/S
Jensen + Jørgensen + Wohlfeldt Arkitekter A/S fremsætter på vegne af ejendommens ejer kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Der foreslås en bestemmelse, der muliggør en udstykningsplan med mindre grunde omkring hvert rækkehus og en grund omkring etagebebyggelsen samt en restgrund tilhørende en kommende grundejerforening. Vejadgang til de enkelte grunde etableres fra nord-syd gående boligvej og ad stier, der udlægges som vejareal. Veje og stier ønskes udlagt som legegader og -stier. Bebyggelsesprocenten ønskes fastsat til 50 for området som helhed. Arkitektfirmaet har i den forbindelse uddybende telefonisk ønsket en mindste grundstørrelse på 83 m² for rækkehusene og henholdsvis 720 m² og 900 m² for etagebebyggelsen.
I stueetagen i eksisterende bebyggelse i byggefelt I ønskes etablering af ældre- og handicapegnede boliger på ned til 55 m².
Rækkehusene i byggefelterne I, II og III ønskes opført i 2 eller 2½ etage med en gesimshøjde på 6 m og en bygningshøjde på højst 9,5 m. Byggelinien på 30 m mod Frederikssundsvej ønskes ændret til 23 m på baggrund af en ændret situationsplan, hvor alene den ene, vestligste eksisterende bygning bevares.
Den offentlige stiforbindelse mellem lokalplanområdet og Abildhøj (§ 7, stk. 2 f, sidste punktum) kan udgå.
Beplantningsbæltet på 5 m langs lokalplanområdets vestskel ønskes ændret til 3 m af hensyn til etablering af et brugbart vej- og parkeringsanlæg. Samtidig ønskes der etableret en beplantet og minimum 0,75 m høj, tæt afskærmning mod skellet for at opnå samme effekt som et bælte på 5 m, nemlig et grønt look og afskærmning mod billys ind til naboerne.
Bemærkninger
Henvendelserne kan sammenfattes til følgende generelle udsagn inden for 3 hovedemner:
A. Bebyggelse m.v.
· Naboer anbefaler, at den muliggjorte tagetage på de bevarede bygninger mod Frederikssundsvej undlades af arkitektoniske og planmæssige hensyn, så den eksisterende bygningshøjde bevares. Den muliggjorte bygningshøjde på 12 m vil ikke være væsentligt højere ende nabobebyggelsen, men den vil syne højere på grund af en stigning i terrænet til skade for indkig og oplevelse af fæstningsterrænet i overensstemmelse med plejeplanen for Vestvolden.
· Ejendommens ejer foreslår udstykningsmulighed med mindre grunde omkring hvert rækkehus og en grund omkring etagebebyggelsen samt en restgrund tilhørende en kommende grundejerforening. Vejadgang til de enkelte grunde etableres ad boligvej og stier, der udlægges som vejarealer. Veje og stier ønskes udlagt som legegader og –stier. Bebyggelsesprocenten ønskes fastsat til 50 for området som helhed. Mindstegrundstørrelserne ønskes fastsat til henholdsvis 83 m² for rækkehusene og henholdsvis 720 m² og 900 m² for etagebebyggelsen.
· Ejeren ønsker etablering af ældre- og handicapegnede boliger på ned til 55 m² i stueetagen i den eksisterende bebyggelse i byggefelt I. Rækkehusene i byggefelterne I, II og III ønskes også muliggjort i 2½ etage foruden 2 etager inden for den fastsatte gesimshøjde på 6 m og bygningshøjde på højst 9,5 m. Den fastsatte byggelinie på 30 m mod Frederikssundsvej ønskes ændret til 23 m på baggrund af en ændret situationsplan, hvor alene den ene, vestligste eksisterende bygning bevares.
B. Trafik og parkering
· Naboer ønsker bestemmelse om sikring af offentlig passage fra vejen Abildhøj til stipassager gennem lokalplanområdet med adgang til Vestvolden slettet, da det frygtes, at villavejene vil blive yderligere belastet af parkerede biler. Endvidere er den offentlige adgang gennem området overflødig, da den eksisterende adgang til Vestvolden via Frederikssundsvej anses for fuldt tilfredsstillende. Ejendommens ejer er indforstået med, at offentlig tilgængelig passage mellem området og Abildhøj udgår. Ved en eventuel senere åbning af en forbindelse ønsker naboer, at det sikres, at den nye beboelse skal betale en del af vedligeholdelsen af de private fællesveje Abildhøj m.fl.
· Naboer ønsker sikring af adgangsforholdene til de nye boliger fra Frederikssundsvej til området i form af svingbaner og lysregulering eller lignende af hensyn til forventet øget trafik.
· Fra naboers side anses parkeringsdækningen på 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal for utilstrækkelig, da det menes, at byggeriet henvender sig til husstande i en indtægtsklasse, der generelt har mere end én bil pr. husstand.
· Den kollektive bustrafik i området anses af naboer ikke at fungere optimalt på grund af overfyldte busser specielt i myldretiderne. Der ønskes øget kollektiv trafikbetjening og anlæg af nye stoppesteder nær den nye bebyggelse.
C. Beplantningsbælte
· Beplantningsbæltet langs lokalplanområdets vestskel ønskes af naboer opretholdt med en bredde på 5 m, hvilket frygtes vanskeliggjort af skitseprojekt et, når der også skal være plads til adgangsvej til bebyggelsen og parkeringspladser langs skellet. Bæltet ønskes suppleret med en ca. 1,5 m høj massiv mur langs hele vestskellet af hensyn til frygt for gener fra lygter fra biler ved disses ind- og udkørsel fra parkeringspladserne.
· Ejeren ønsker beplantningsbæltet reduceret fra 5 m til 3 m af hensyn til etablering af et brugbart vej- og parkeringsanlæg. Samtidig ønskes etableret en beplantet og minimum 0,75 m høj, tæt afskærmning mod skellet for at opnå samme effekt som et bælte på 5 m med hensyn til grønt udseende og afskærmning af billys mod naboerne.
Ad A. Bebyggelse m.v.:
Mellem nabobebyggelsen Husumvold (Frederikssundsvej 380-384, Humlebjerg 2-6 og Abildhøj 2-4) og den nærmeste bevarede bygning mod Frederikssundsvej i lokalplanområdet er der ca. 28 m med en terrænstigning mod området på ca. 0,75 m. En sådan stigning anses af forvaltningen at være en mindre væsentlig stigning, der ikke vurderes at få en uhensigtsmæssig arkitektonisk eller planmæssig betydning for samspillet mellem bebyggelserne i og udenfor lokalplanområdet.
Ifølge lokalplanforslaget kan boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, indrettes uanset lokalplanbestemmelserne om boligstørrelser. Ejerens ønske om etablering af ældre- og handicapegnede boliger vil således kunne tilgodeses i medfør heraf på de nævnte betingelser.
Byggelinien på 30 m mod Frederikssundsvej er fastsat ud fra et ønske om, at arealet foran Vestvolden i en sådan afstand fremstår med en grøn parkagtig karakter i forbindelse med eventuelt erstatningsbyggeri for de to eksisterende bygninger på samme måde, som de to bygninger fremstår omgivet af grønne arealer som en parkbebyggelse. Dette grønne træk i relation til Vestvolden anses for vigtigt at sikre fremover. Forvaltningen finder dermed ikke grundlag for at fastsætte en byggelinie på 23 m, herunder ændre bebyggelsesplanen i henhold til lokalplanforslaget, jf. forslagets tegning nr. 2. Et konkret projekt til erstatningsbyggeri vil, jf. formuleringen i lokalplanens § 5, stk. 2 a, forudsætte dispensation fra Bygge- og Teknikudvalget. Intentionerne om et sådant fremtidigt grønt areal i op til 30 m fra Frederikssundsvej fastholdes uanset, at den østligste af de to bevarede bygninger ligger delvis foran 30 m-linien. De muliggjorte begrænsede tilbygninger til de to bygninger også foran byggelinien skal bl.a. sikre en bedre adgang til nye tagetager og forbedring af gavlenes ydre fremtræden, så længe disse bygninger bevares.
Forvaltningen kan anbefale, at
ejerens ønske om, at der muliggøres indretning af rækkehusene også i 2½ etager
imødekommes, idet indretning af udnyttelige tagetager kan ske inden for den
ifølge lokalplanforslaget fastsatte gesimshøjde på 6 m og bygningshøjde på 9,5
m. Der henvises i øvrigt til det efterfølgende afsnit Ændring af lokalplanen og kommuneplantillægget.
Endvidere kan forvaltningen anbefale, at ejerens forslag om udstykningsmulighed imødekommes. Dette sker under hensyn, at der er tale om en formalitetsændring i relation til byggelovens § 10 A om mulighed for udstykning ved opførelse af mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom. Forvaltningen kan på det foreliggende grundlag godkende de ønskede mindstegrundstørrelser, herunder som følge af et kommende fællesareal, samt godkende ønsket om, at bebyggelsesprocenten fastsættes som helhed for området. Udstykningsmuligheden forudsætter i øvrigt lokalplanbestemmelser om adgangsveje, friarealer og parkering samt om medlemspligt af en grundejerforening. Herudover forudsættes kommuneplantillægget ændret, således at bebyggelsesprocent, friarealprocent og parkeringsdækning kan beregnes for området som helhed. Der henvises i øvrigt til det efterfølgende afsnit Ændring af lokalplanen og kommuneplantillægget. Den dermed muliggjorte udstykning relaterer sig til bebyggelsesplanen i henhold til lokalplanforslaget (tegning nr. 2), jf. ovenfor.
Eventuel ændring af
kloaksystemet, som forespurgt af lokalrådet (henvendelse nr. 5), skal vurderes
nærmere i forbindelse med videre projektering af bebyggelsen i lokalplanområdet.
Ad B. Trafik og parkering:
Forvaltningen kan på det
foreliggende grundlag anbefale, at bestemmelsen om sikring af offentlig passage
fra Abildhøj til lokalplanområdet bortfalder. De forudsatte offentligt
tilgængelige stiforbindelser placeret mellem byggefelt I og II samt mellem
byggefelt II og III er herefter ikke aktuelle. Der henvises i øvrigt til det
efterfølgende afsnit Ændring af
lokalplanen og kommuneplantillægget. Såfremt der eventuelt senere ønskes
etableret en forbindelse til Abildhøj må dette ske efter nærmere aftale mellem
de involverede parter (grundejere/grundejerforeninger). En sådan aftale vil
indebære, at lokalplanområdet får vejret til Abildhøj.
Lokalplanen giver mulighed for, at der i stedet for eksisterende offentligt kontor- og laboratoriebyggeri på ca. 7.000 m2 etageareal bygges boligbyggeri på ca. 10.400 m2 etageareal. Erfaringsmæssigt bidrager kontorbyggeri med 60 – 75 % mere trafik pr. m2 etageareal end boligbyggeri. Den nye anvendelse vil således ikke føre til øget trafik til og fra området i forhold til den hidtidige. Problemer på Frederikssundsvej i myldretiden er ikke af en størrelsesorden, som kan retfærdiggøre særlige tiltag i forhold til en overkørsel med en døgntrafik på i størrelsesordenen 200 biler i døgnet.
Kravet om parkeringsdækning på 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal (104 pladser) er et generelt krav for boligområder ifølge rammebestemmelserne for lokalplanlægningen i henhold til Kommuneplan 2001. Det kan på baggrund af de modtagne henvendelser endvidere bemærkes, at ifølge Danmarks Statistik har 9 % af husstandene i Københavns Kommune med en husstandsindkomst på mere end 400.000 kr. mere end én bil, mens 37 % af husstandene i denne indkomstgruppe ingen bil har. Parkeringsdækningen anses dermed at være tilstrækkelig. På den baggrund finder forvaltningen det ikke sandsynligt, at beboerne i lokalplanområdet i mærkbart omfang vil parkere på de private fællesveje i naboområdet.
Den kollektive busdrift henhører under Hovedstadens Udviklingsråd (HUR), som udbyder driften af bustrafikken. Forvaltningen (Vej & Park) vide rebringer synspunkterne om overfyldte busser og ønsker til stoppestedsændringer til HUR.
Ad C. Beplantningsbælte
Forvaltningen finder intet grundlag for, at det krævede beplantningsbælte langs lokalplanområdets vestskel med en bredde på 5 m reduceres. De steder langs vestskellet med forudsatte parkeringspladser, hvor der i forhold til bebyggelsen ikke er plads mellem denne og beplantningsbæltet til parkering og tilkørsel (manøvreareal), må der undlades vinkelret parkering. Parkering må da finde sted andetsteds på ejendommen, hvilket vil blive vurderet nærmere ved den kommende byggesagsbehandling af bebyggelsen og dens friarealer. Med et 5 m bredt beplantningsbælte finder forvaltningen ikke, at det vil være nødvendigt med en mur eller lignende til afskærmning af parkeringsanlægget mod naboejendommene, hvilken afskærmning i øvrigt vil virke unødigt skæmmende.
Ændring af lokalplanen og kommuneplantillægget
Forvaltningen foreslår følgende ændringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. (ændringerne er med undtagelse for så vidt angår § 5, stk. 2, 1. punktum, om mulighed for udnyttelige tagetager i rækkehusene, og § 7, stk. 2 f, om frafald af offentlig stiforbindelse, formalitetsændringer som følge af udstykningsmulighed, som anført foran):
I § 4 tilføjes som nyt stk.4: "I forbindelse med en eventuel udstykning at
området, jf. § 8, kan der udlægges
adgangsveje dels som veje med bilkørsel med en bredde på mindst 5 m inkl.
mulighed for længdeparkering med fortov på mindst 2,5 m i den eller de sider af
vejen, hvor der er adgang til bebyggelsen, dels som stier uden bilkørsel i en
bredde på mindst 4 m."
§ 5, stk. 1, ændres til: "Bebyggelsesprocenten for området som helhed
må ikke overstige 50."
I § 5, stk. 2, 1. punktum,
indføjes efter … rækkehuse i 2 etager:
"eller 2 etager med udnyttelig tagetage".
Den øvrige tekst er uændret.
I § 7 udgår stk. 2 f i sin helhed. Det hidtidige stk. 2 g bliver nyt stk. 2 f.
I § 7 tilføjes som nyt stk. 4: "I forbindelse med eventuel udstykning af
området, jf. § 8, kan friarealer og parkeringsdækning beregnes for området som
helhed, og friarealer udover arealer på udstykkede ejendomme tillige med
parkeringsarealer skal være en selvstændigt matrikuleret ejendom."
Som ny § 8 om Udstykninger indføjes følgende: " Området kan ved opførelse af rækkehuse,
herunder indretning af beboelse i de to på tegning nr. 1 med grå tone viste
eksisterende bygninger, udstykkes i ejendomme med en mindstegrundstørrelse på
83 m² for rækkehusene og 720 m² for den østlige af de to eksisterende bygninger
og 900 m² for den vestlige eksisterende bygning."
Som ny § 9 om Grundejerforening indføjes følgende: "Stk. 1. Der skal oprettes en
grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af udstykkede ejendomme.
Stk. 2. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 10 pct. af
boligerne er solgt.
Stk. 3. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de
i § 4, stk. 4, og § 7, stk. 4, nævnte veje, stier, fælles friarealer og
parkeringsarealer.
Stk. 4. Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos
medlemmer og/eller ved optagelse af lån at fremskaffe de økonomiske midler, der
er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver samt
til at kræve fornøden sikkerhed herfor.
Stk. 5. Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på den i § 7, stk.
4, nævnte selvstændigt matrikulerede ejendom.
Stk. 6. Grundejerforeningen skal være uafhængig af partipolitiske
interesser.
Stk. 7. Grundejerforeningens vedtægt og ændringer heri skal godkendes
af Bygge- og Teknikforvaltningen."
De hidtidige §§ 8, 9 og 10 ændres til henholdsvis §§ 10, 11 og 12.
I kommentarer af generel
karakter indføjes som nyt punkt i): "Som
tidligere forsvarsanlæg omfattes Vestvolden af musumslovens § 29 e og § 29 f
(fortidsminde), mens de nærmeste omgivelser er omfattet af § 18
(beskyttelseslinier). Vestvoldskanalen omfattes desuden af
naturbeskyttelseslovens § 3 om beskyttede søer, vandløb m.m. og § 16 om
beskyttelseslinier omkring søer og vandløb. Vestvoldsanlægget er tillige skov
og omfattes derfor af naturbeskyttelseslovens § 17 om beskyttelseslinier
omkring skove. Vestvolden blev, med dele af omgivelserne, fredet i juni 1993.
Efter aftale mellem Skov- og Naturstyrelsen og Københavns Kommune er
fortidsbeskyttelseslinien, beskyttelseslinierne i forhold til skov samt sø og
vandløb fastlagt i en afstand på 15 m fra lokalplanområdets østlige grænse.
Inden for beskyttelseslinien må der ikke foretages ændringer i tilstanden af
arealet, og der må ikke placeres hegn, campingvogne eller lignende."
Forvaltningen foreslår endvidere følgende ændring af kommuneplantillægget, jf. foranstående afsnit Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.:
Som nyt punktum i afsnitte
rammeændring tilføjes: "Bebyggelsesprocent,
fri-arealprocent og parkeringsdækning beregnes for området som helhed."
Ændringerne skønnes ikke at være
af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er
påkrævet, da der dels er tale om imødekommelse af ønsker fra ejendommens ejer,
herunder af formel karakter, dels er tale om forhold, der omhandler berør
te
parter, og dels er tale om forhold, der ikke ændrer bebyggelsens omfang i
forhold til de offentliggjorte planforslag.
Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises herom til afsnittet Høring, jf. afsnittet Miljøvurdering, i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.
De offentliggjorte forslag er omfattet af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Det blev forud for offentliggørelsen af lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg vurderet, at forslagene ikke medfører, at der skal udarbejdes en tilhørende miljørapport. Der henvises herom til afsnittet Miljøvurdering i ovennævnte indstilling. Afgørelsen blev offentliggjort samtidig med planforslagene. Den er ikke påklaget inden for klagefristen på 4 uger.
Nærværende indstilling er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
1. Referat fra borgermøde.
2. Vurdering af evaluering af borgermøde.
3. Oversigt over modtagne indsigelser.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og -folder.
B. Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser med bilag.
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen