Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 18. maj 2005

 

 

Sager til beslutning

 

12.      Lokalplanforslag "Ørnevej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

 

BTU 283/2005  J.nr. 611:180.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Ørnevej" vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder, idet juli måned ikke medregnes

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af Borgerrepræsentationens partier

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at offentlighedsperioden fastsættes til 2 måneder, idet juli måned ikke medregnes

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af Borgerrepræsentationens partier.

 

 

RESUME

I møderne den 12.januar og den 18. januar 2005 i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftedes forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området mellem Ørnevej, Stærevej og Hulgårdsvej. Planarbejdet er foranlediget af, at Kay Wilhelmsen Gruppen ønsker at bebygge ejendommen, den tidligere HUR-garagegrund, med boliger.  Samtidig er der fra lokalområdet (Kvarterløft NordVest og Frederikssundsvejens skole) fremkommet ønsker om en styrkelse af de idrætssociale aktiviteter og mere rekreativt areal i området, således at Hulgårds Plads og skolens idrætsareal bindes sammen.

Erhvervs- og Boligstyrelsen og Københavns Kommune har i 2004 bevilget i alt 20 mill.kr., som skal anvendes i området til at udvikle nye planlægningsmetoder og finansieringsmodeller i takt med, at der etableres en kvarterpark med idrætssociale aktiviteter og en boligbebyggelse med høj arkitektonisk standard. I det videre samarbejde mellem lokalområdet, investor og kommunen, der er en forudsætning for udbetaling af statens midler, skal der udarbejdes en samarbejds- og finansieringsmodel for det samlede offentligt tilgængelige fællesareal.

Der er igangsat en dialogproces mellem Kay Wilhelmsen Gruppen, Kvarterløft NordVest og kommunen, og den har foreløbig udmøntet sig i, at der efter afholdelse af et parallelopdrag foreligger tre forskellige skitseforslag til den videre udvikling af ejendommen, som alle indtænker Hulgårds Plads og skolens friareal i et samlet forslag til, hvordan de rekreative arealer kan disponeres.

Lokalplanforslaget er udarbejdet på grundlag af en fælles vurdering af disse skitseforslag, hvor det anbefales, at der tages udgangspunkt i hovedkonceptet i forslaget fra Arkitema/Gehl Architects gerne med elementer fra forslaget udarbejdet af Peter Holst Tegnestue/Dorthe Mandrup/René Kural. Gennemførelse af projektet forudsætter udarbejdelse af lokalplan og udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen.

Forslaget har som formål at udvikle området som en ny integreret del af lokalområdet med et stort indslag af boliger og et størst muligt offentligt tilgængeligt grønt areal, der indgår som del af og i sammenhæng med områdets øvrige rekreative arealer. Ny boligbebyggelse skal opføres inden for de særligt fastlagte byggefelter og med en højde på 13 m i den sydlige del af bebyggelsen, som skal stige i jævn takt eller glidende op til 22 m i den nordlige del af bebyggelsen. Boligerne skal være større familieegnede helårsboliger med en gennemsnitsstørrelse på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m². Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90, og friarealprocenten skal være mindst 60 pct. af boligetagearealet.

Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Forslaget omfatter ændring af rammen for lokalplanlægning for området fra tekniske anlæg (T2-område) til boligområde (B3*-område) som byomdannelsesområde efter planlovens bestemmelser herom med særlig bemærkning om etageantal. Herudover omfatter forslaget en ændring af rammen for Hulgårds plads og en del af Ørnevej til 01*-område med mulighed for indpasning af en kvartermiljøstation i området ved Hulgårdsvej.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Det tidligere busgarageanlæg ved Ørnevej (matr. nr. 1295 Utterslev, København) er i 2003 overtaget af W-investering, en del af Kay Wilhelmsen Gruppen, der ønsker at bebygge ejendommen med en boligbebyggelse. Den ca. 25.000 m² store grund vil kunne rumme op mod 250 boliger ved en bebyggelsesprocent på 90. Lige nord for garagegrunden ligger parkanlægget Hulgårds Plads og Frederikssundsvejens Skole med sin idrætsplads. Det har været udgangspunktet, at udviklingen af garagegrunden skal ses i sammenhæng med disse to nærliggende rekreative områder. Desuden har det været en forudsætning, at Kvarterløft NordVest deltog i udviklingen af området, og at udviklingsmulighederne blev belyst gennem flere forslag til områdets disponering og bebyggelse.

For at understøtte behovet for udvikling i området, har Erhvervs- og Boligstyrelsen og Københavns Kommune i 2004 bevilget i alt 20 mill.kr., som skal anvendes til at udvikle nye planlægningsmetoder og finansieringsmodeller i takt med, at der etableres en kvarterpark med idrætssociale aktiviteter og en boligbebyggelse med høj arkitektonisk standard, jf. nedenstående afsnit Økonomi.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 12. januar 2005 (BTU 23/2005) og den 18. januar 2005 (ØU 19/2005) forvaltningernes redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for det aktuelle område. Heri er beskrevet den proces, der iværksættes med deltagelse af bygherren, Kvarterløft NordVest og Kommunen, som omfatter afholdelse af et parallelopdrag, hvor der udarbejdes flere skitseforslag til beskrivelse af forskellige muligheder for udvikling af området. Parallelt hermed forberedes et aftalegrundlag for et partnerskabsprojekt baseret på en udvikling af Hulgårds Plads, Ørnevej, dele af skolens arealer og dele af HUR-grunden i samarbejde med lokalområdet og den private investor.

Processen er herefter igangsat ved, at Kay Wilhelmsen Gruppen og Kvarterløft NordVest har anmodet tre arkitektteams om at indgå i projektudviklingen af området. Denne del af processen, som har været meget intensiv og præget af konstruktive input fra alle deltagerne, har bl.a. indeholdt to workshopper og et åbent borgermøde. Den nuancerede belysning af udviklingsmulighederne, som er resultatet af denne proces, ses også at være effekten af 3 bredt sammensatte teams med bygnings-, landskabs- og "idræts"arkitekter: 1) Arkitema/Gehl ar chitects, 2) Peter Holst Tegnestue/Dorthe Mandrup/René Kural og 3) Kieler Architects/Landskab & Rum.

En komité bestående af Kay Wilhelmsen og Kvarterløft NordVest har foretaget en vurdering af  projektforslagene med ris og ros til hvert enkelt projekt. Publikationen "Parallelopdrag om HUR-grunden. Komiteens samlede vurdering" er vedlagt som bilag 2. Det fremgår heraf, at komiteen for så vidt angår den overordnede disponering, herunder bebyggelsesplanen, anbefaler at tage udgangspunkt i projektet udarbejdet af team 1, gerne med elementer fra forslaget udarbejdet af team 2, mens boligbebyggelsen, lejlighedsplaner og det arkitektoniske udtryk i team 2's projekt fremhæves som nytænkende.

Forvaltningen kan generelt tilslutte sig komiteens vurderinger og anbefalinger. Det af team 1 (Arkitema/Gehl Architects) udarbejdede forslag danner udgangspunkt for lokalplanforslaget med hensyn til omfang  af bebyggelsen samt disponering og indretning af de ubebyggede arealer. Samtidig søges fastlagt retningslinier og krav til den arkitektonisk udformning af en kommende bebyggelse med henblik at sikre en markant bebyggelse, der med et moderne formsprog og et selvstændigt arkitektonisk præg sammen med de tilstødende rekreative, grønne områder understreger områdets nye og vigtige betydning for kvarteret.

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget vedlægges som bilag 1. Bilaget indeholder foruden selve forslaget endvidere hovedafsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", der indgår i det materiale, der trykkes sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet danner samlet grundlag for efterfølgende administration af lokalplanen samt medvirker til forståelse af lokalplanens baggrund for personer, der senere ønsker at orientere sig herom.

Forslaget har som formål at udvikle området til en ny integreret del af lokalområdet med et stort indslag af boliger og et størst muligt offentligt tilgængeligt grønt areal, der indgår som del af og i sammenhæng med områdets øvrige rekreative arealer. Lokalplanområdet opdeles i to underområder, hvor område I (HUR-grunden) fastlægges til boligformål, og område II (del af Ørnevej) fastlægges til offentlige rekreative formål.

Boligerne skal være større familieegnede helårsboliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitik med en gennemsnitsstørrelse på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m².

Der er endvidere fastlagt bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering og ydre udformning, således at denne i sammenhæng med det grønne parkprægede område sikrer en struktur, der bidrager til at løfte de byarkitektoniske kvaliteter i de sammensatte og sine steder byrumsmæssigt uklare omgivelser. Ny boligbebyggelse skal opføres inden for de særligt fastlagte byggefelter. Bebyggelsen skal opføres med en højde på 13 m (svarende til 4 etager) i den sydlige del af bebyggelsen og stige i jævn takt eller glidende op til 22 m  (svarende til 7 etager) i den nordlige del af bebyggelsen. Der kan desuden opføres bebyggelse i 1 etage i byggefeltet i områdets sydlige del til institutionsformål o.l. (eks."ungehus"). Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90.

Det samlede friareal skal være mindst 60 pct. af boligetagearealet. En større del af dette (ca. 7.500 m²) fastlægges som offentligt tilgængeligt fællesareal i sammenhæng med omgivende rekreative arealer.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal og kan placeres på terræn i konstruktion eller andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning. Højst 40 pct. af parkeringen må placeres på terræn. Parkeringen skal placeres i områdets sydlige del.

Den primære vejadgang skal ske fra Hulgårdsvej og i mindre omfang fra Stærevej.

Der er i lokalplanforslaget optaget bestemmelser om, at der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere og ejendomme i område I. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af det offentlige tilgængelige areal inden for lokalplanområdet, jf. afsnit om Økonomi.

 

Forslag til kommuneplantillæg

Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, hvori rammerne for lokalplanområdet foreslås ændret fra et område til tekniske anlæg (T2-område) til et boligområde (B3*-område) som byomdannelsesområde efter planlovens bestemmelser herom med særlig bemærkning om:

at der i lokalplan kan tillades bebyggelse med op til 7 etager inkl. tagetage.

 

Desuden fastlægges et 01*-område til fritidsformål m.m. på Hulgårds Plads og på en del af Ørnevej med særlig bemærkning om:

                      at der kan indpasses en kvartermiljøstation ved Hulgårdsvej.

Økonomi

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt kommunen yder et tilsvarende beløb. Bygge-og Teknikudvalget har anbefalet, at 10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler indgår som medfinansiering (BTU 607/2004).

Disse midler kan anvendes både på selve HUR grunden, men også på de naboarealer, der vil indgå i et samlet offentligt tilgængeligt rekreativt fællesareal, dvs. Ørnevej, Skolens arealer og Hulgårds Plads.

Realiseringen er afhængig af, at der tilvejebringes den fornødne finansiering til anlæg, drift og vedligeholdelse, så kommunen ikke påtager sig økonomiske forpligtelser, der ikke er budgetmæssig dækning for i de berørte udvalgs budgetter.

 

Den del af det samlede udviklingsområde der ligger på selve HUR-grunden bliver i kommuneplantillægget udpeget til byomdannelsesområde, og i henhold til Planlovens kapitel 5, § 15 stk. 2, nr. 13, optages bestemmelser i lokalplanen om oprettelse af en grundejerforening for det nye byomdannelsesområde, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.

 

Dermed bliver pligten til etablering, drift og vedligeholdelse af de offentligt tilgængelige fællesarealer, der ligger på HUR grunden, som udgangspunkt, pålagt grundejerforeningen via lokalplanforslaget.

Ved etablering af et nyt, stort offentligt tilgængeligt fællesareal der fordeler sig over HUR-grunden, Ørnevej, Skolens arealer og Hulgårds Plads, bliver også kommunale arealer inddraget. Ørnevej ejes delvis af Kultur- og Fritidsforvaltningen og delvis af Bygge- og Teknikforvaltningen. Skolens arealer hører under Uddannelses og Ungdomsforvaltningen, mens Hulgårds Plads hører under Bygge- og Teknikforvaltning. Dele af disse offentlige arealer drives og vedligeholdes af kommunen i dag, mens andre dele drives som privat fællesvej. Ved anlæg af dette fællesareal ændres de kommende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. I hvilket omfang den fremtidige driftsudgift bliver større end den nuværende, afhænger af fællesarealernes endelige udformning og kan derfor ikke fastlægges på nuværende tidspunkt.

I det videre samarbejde mellem lokalområdet, investor og kommunen, der er en forudsætning for udbetaling af statens midler, skal der udarbejdes en samarbejds- og finansieringsmodel for det samlede offentligt tilgængelige fællesareal.

Som udgangspunkt kan der arbejdes hen imod en model, hvor der etableres en fælles aftale for hele fællesarealet, hvor parterne bidrager i forhold til deres andel af det samlede areal. Mulighederne for, at der af anlægssummen afsættes et forsøgsbeløb til drift i 5 år, hvorefter ordningen evalueres, og den endelige finansieringmodel udarbejdes, undersøges.

I det videre samarbejde skal der udarbejdes et prisfastsat skitseprojekt, som vil danne grundlag for en anlægsbevilling med konkret vurdering af drift og vedligeholdelse. Samtidig skal der indgås en aftale om fordelingen af den fremtidige drift mellem parterne.

Ved den endelige vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg forventes der at foreligge mere afklarede overslag for beregninger på anlæg, drift og vedligeholdelse af de rekreative fællesarealer.

 

Det videre forløb

 

Den videre proces for udvikling af HUR-grunden, Ørnevej, Frederikssundsvejens Skole og Hulgårds Plads, som er det samlede område der er søgt midler til udvikling af fra staten, skal tilrettelægges således, at alle parter bliver involveret, og deres interesser så vidt muligt imødekommes.

Det gennemførte parallelopdrag har været første del af det samarbejde omkring udvikling af HUR-grunden og området omkring grunden, der skulle kvalificere lokalplanarbejdet. Samtidig med at lokalplan og kommuneplanarbejdet pågår, med henblik på en endelig vedtagelse inden årets udgang, skal der arbejdes videre med samarbejdet.

Der skal arbejdes henimod at indgå en aftale, der danner rammer for det videre samarbejde mellem Kaj Wilhelmsen Gruppen, Kvarterløft Nord-Vest og Københavns Kommune. I dette arbejde skal alle berørte parter involveres, herunder de relevante forvaltninger og lokale parter. Aftalen forventes at indeholde en proces-, strategi- og finansieringsplan for det videre arbejde.

Det giver mulighed for at udarbejde et prisfastsat skitseprojekt, der vil danne grundlag for en anlægsbevilling med konkret vurdering af drift og vedligeholdelse.

Når der foreligger vedtaget lokalplan og kommuneplantillæg, kan der indsendes et endeligt byfornyelsesprogram til Socialministeriet, som efter godkendelse muliggør udmøntning af statens midler.

Herefter kan detailprojektering og anlæg af de fælles rekreative arealer påbegyndes.

Miljøvurdering

Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er vurderet ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004).

 

Baggrunden herfor er, at planforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på dette.

 

Afgørelsen er offentliggjort i Lokalavisen for Nørrebro og Nordvest den 30. marts 2005, og der er ikke inden for klagefristen på 4 uger fremkommet bemærkninger.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er der foretaget en høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, Købehavns Vand og Københavns Bymuseum .

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Uddannelses og Ungdomsforvaltningen er positiv over for, at en del af Frederikssundvejens Skoles arealer inddrages i planerne bl.a. med henblik på at udvikle det idrætssociale liv i området, ligesom forvaltningen er positiv overfor at deltage aktivt i den videre proces sammen med skolen. Selv om der ikke er aktuelle planer om en udbygning af skolen, ønskes det sikret, at disponering af skolens arealer i forhold til nuværende planer ikke forhindrer en eventuel senere udbygning af skolen. Forvaltningen ser gerne, at der skabes mulighed for offentlige funktioner – herunder bl.a. et ungehus", i overensstemmelse dels med lokale ønsker, dels med Kommuneplanstrategi 2004 (Børn og Unge i byen).

Bemærkninger. Ønskerne om inddragelse/hensyntagen til skolens arealer er i overensstemmelse med lokalplanens formål, og muligheden for etablering af et "ungehus" foreligger også inden for lokalplanens bestemmelser. Skolen og forvaltningen er inddraget i det videre arbejde mellem investor, lokalområde og kommune, jf. afsnittet om Økonomi ovenfor.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har orienteret medlemmerne i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget om, at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ikke har aktuelle ønsker om en daginstitution opført i forbindelse med en kommende bebyggelse på garagegrunden, men kun ønsker en institutionsmulighed fastlagt i lokalplanen.

Bemærkninger. Lokalplanforslagets bestemmelser muliggør indpasning af daginstitution.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen fremhæver forslaget om en kvartermiljøstation på Hulgårds Plads, idet den også vil kunne medvirke som støjafskærmning mod Hulgårdsvej. Der henvises endvidere til den reviderede udgave af "Retningslinier for miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som borgerrepræsentationen vedtog den 1. marts 2001. Der anføres desuden bemærkninger om trafikstøj, virksomheder, jordforurening, regnvand og affald.

Bemærkninger. Miljøkontrollens anbefalinger er i videst muligt omfang medtaget i planforslaget, undtaget affaldsforhold, der forudsættes håndteret i forbindelse med den kommende byggesagsbehandling. Miljøkontrollens bemærkninger om miljøforholdene er gengivet i afsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag. Muligheden for placering af Kvartermiljøstation på Hulgårds Plads er medtaget i forslaget til kommuneplantillæg, men ligger uden for lokalplanområdet.

Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav til ressourcerigtige løsninger.

Bemærkninger. Der er ikke i planloven hjemmel til at stille krav om tilslutning til bygasnettet, hvorfor der ikke er medtaget bestemmelser herom.

Københavns Bymuseum har ingen bemærkninger til lokalplanen bortset fra, at det forventes, at bevaringsværdige bygninger indskrives i lokalplanen. Det oplyses, at der ikke tidligere har været arkæologiske undersøgelser i området, og det anbefales, at der foretages en prøvegravning.

Bemærkninger. Der findes ingen bygninger med bevaringsværdi inden for lokalplanområdet.

Lokalplanforslaget indeholder en kommentar om, at udgravningsarbejder kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumsloven, og at Københavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvstyrelsen bør kontaktes i god tid, forinden arbejdet påbegyndes.

 

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

·        Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel.

·        Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet.

·        Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Da udviklingen i området involverer kommunal medvirken, foreslås borgermødet afholdt som et dialogmøde, hvor Borgerrepræsentationens partier repræsenteres i et panel.

 

BILAG VEDLAGT

1.      Forslag til lokalplan Ørnevej/Stærevej med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanforslaget og kommuneplantillægget" og "Lokalplanforslag Ørnevej/Stærevej" samt "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning.

 

2.      Parallelopdrag om HUR-grunden. Komiteens samlede vurdering.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Skrivelse af 6. april 2005 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

B.     Skrivelse af 11. april 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

C.     Skrivelse af  18. april 2005 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

D.    Skrivelse af 5. april 2005 fra Københavns Energi

E.     Skrivelse af 31. marts 2005 fra Københavns Bymuseum

 

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen