Istandsættelse af ejendommen Torvegade 30

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 15. august 2001

30. Istandsættelse af ejendommen Torvegade 30

BTU 321/2001 J.nr. 623:117.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter mulighederne for yderligere istandsættelse af Torvegade 30.

I mødet den 11. juni 1998 tiltrådte Borgerrepræsentationen, at råde-over-bestemmelsen for den fredede 270 etagem2 store ejendom Torvegade 30 i forbindelse med byfornyelsens gennemførelse opgives. Ejeren skulle herefter udføre arbejderne efter opfordring. Byfornyelsesselskabet har herefter som rådgiver for ejeren fremsendt økonomisk overslag over de mest basale arbejder derunder svampeskader på ejendommen, der udgør 3,5 mill. kr. hvoraf ejeren selv finansierer 0,8 mill. kr. Dette giver forvaltningen anledning til betænkeligheder.

I mødet den 30. november 1995 (B.F. 1995, s. 3182-88, sag nr. 667/95) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter udvalgsbehandling Magistratens indstilling af 13. oktober 1995 angående beslutning om byfornyelse i henhold til byfornyelseslovens § 7 af Torvegade-karréen. Byfornyelsesbeslutningen omhandlede bl.a. ejendommen Torvegade 30, som der skulle rådes over, herunder til nedrivning af baghuset. Forhuset forudsattes fuldt istandsat.

Skov- og Naturstyrelsen meddelte senere i skrivelse af 3. juli 1997, at fredningen af forhuset Torvegade 30 var udvidet til også at omfatte det 102 m2 store baghus, som ellers var foreslået nedrevet af hensyn til istandsættelsesudgifterne og ønsket om et bedre friareal. Byfornyelsesbeslutningen for Torvegade-karréen ændredes derfor således, at baghuset nu blev omfattet af istandsættelsesbestemmelser. Ejendommens samlede etageareal udgør 270 m2, heraf 168 m2 i det 3½ etage høje forhus.

I mødet den 11. juni 1998 (BR nr. 297/98 dagsordenens punkt 18) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets anbefaling på baggrund af Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling af 20. maj 1998 om, at Borgerrepræsentationens beslutning om, at der skal rådes over ejendommen Torvegade 30 i forbindelse med byfornyelsens gennemførelse opgives . Forvaltningens indstilling blev foranlediget af et flertal i udvalget, selvom forvaltningen frarådede at ændre bestemmelsen om at råde over ejendommen.

Råde-over-bestemmelsen blev således opgivet, og foranstaltningerne på ejendommen skulle dermed gennemføres efter opfordring til ejeren. I byfornyelsesbeslutningen for Torvegade-karréen, hvor Torvegade 30 var omfattet, forudsattes ejendommen fuldt istandsat. Byfornyelsesselskabet København forhandlede herefter med ejeren om arbejdernes omfang, og et forhandlingsresultat mellem ejeren og Byfornyelsesselskabet blev herefter fremsendt til kommunen i form af en skrivelse af 8. januar 1998, der var vedlagt som bilag til ovennævnte indstilling.

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 4. november 1998 (sag nr. 338/98 dagsordenens punkt 16) tog udvalget forvaltningens indstilling til efterretning. Af indstillingen fremgår, at det ikke var påkrævet at udarbejde tillæg for ejendommen bl.a. på baggrund af ejendommens status som enfamiliehus samt, at der ville blive udarbejdet opfordring til ejeren. Som bilag D til indstillingen var vedlagt notat af 22. oktober 1998, hvori bl.a. var redegjort for arbejdernes omfang og udgifterne ved gennemførelsen af arbejderne. Udgifterne til istandsættelse af vinduer, råd- og svampeudbedring i fornødent omfang, istandsættelse af facader og sokler samt kælderfundering var af Byfornyelse København prissat til ca. 1 mill. kr. og udgifterne til etablering af centralvarmeanlæg med fjernvarmeforsyning og indretning af toilet med håndvask med varmt og koldt vand i boligen i forhuset var af Plandirektoratet skønnet ti l ca. 300.000 kr. inkl. omkostninger eller i alt 1,3 mill. kr.

Ejeren blev herefter ved skrivelse af 25. januar 1999 opfordret til at udføre arbejderne.

Lovens 4 års frist for igangsætning af arbejderne udløb 31. december 1999. Med henblik på overholdelse af denne frist godkendte forvaltningen den 29. december 1999 som en 1. etape nogle arbejder vedrørende fundamentet til en samlet udgift på 376.200 kr., som der blev givet tilsagn på. Byggeriet har dermed formelt været i gang siden 29. december 1999. Det var en betingelse, at der senest 1. september 2000 forelå et samlet projekt for arbejderne.

Eftersom der er tale om et 1-familiehus fastsattte forvaltningen, at halvdelen af investeringen var værdiforøgende, og tilkendegav, at denne fordeling ville gælde for samtlige arbejder, hvorefter det var op til ejeren at beslutte, hvor meget der skulle investeres.

Byfornyelse København har herefter som forretningsfører for ejeren den 6. juli 2000 fremsendt overslag på istandsættelse af ejendommen, der indeholder mere omfattende arbejder end tidligere. Udgiften til disse arbejder var opgjort til ca. 3,5 mill. kr., hvoraf ca. ¾ af udgiften er rubriceret som vedligeholdelse i lejeretlig forstand.

På den baggrund har der været afholdt møder med byfornyelsesselskabet, hvor man fra Plandirektoratets side har fastholdt en egenbetaling på 50%.

I modsætning til ejerlejligheder vil en byfornyelsesinvestering i et 1-familiehus som udgangspunkt give en til investeringen svarende værdiforøgelse, og forvaltningen finder at have strakt sig langt ved at tilbyde en tabsandel på 50 % for at få realiseret byfornyelsesbeslutningen, selvom råde-over-bestemmelsen blev ophævet.

Selskabets forslag om at fastsætte tabsandelen til over ¾, idet ejerens personlige økonomiske formåen skulle være bestemmende for hvilken andel han skal betale, er efter forvaltningens opfattelse betænkeligt – også i betragtning af den nyligt vedtagne nye strategi på byfornyelsesområdet.

Samtidig finder forvaltningen det betænkeligt fortsat at lade denne sag være åben 1½ år efter udløbet af 4 års fristen.

En mulighed kunne være, at de gennemførte arbejder i henhold til tilsagnet af 29. december 1999 afregnes, og at sagen herefter sættes i bero indtil videre.

A skrivelse af 28. marts 2001 fra Byfornyelse København

B Skrivelse af 18. maj 2001 fra Byfornyelse København

C 1. Plan visende ejendommens beliggenhed

C 2. Gadefacadebillede

Notat af 1. august 2001 fra Plan & Arkitektur vedrørende Torvegade 30, byfornyelse.

Jens Ole Nielsen