Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab - skema C - for renovering af ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde 8
Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab - skema C - for renovering af ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde 8
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 14. januar 2004
Sager til beslutning
7. Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab - skema C - for renovering af ungdomsboligerne i Sofiegårdens Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde 8
BTU 8/2004 J.nr. 69.0006/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende byggeregnskab for re- novering af den selvejende ungdomsboliginstitution Sofiegården og til at påtage sig garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte, og
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende byggeregnskab for renovering af de almene ungdomsboliger i afd. Peder Hvitfeldts Stræde 8 under Foreningen Socialt Boligbyggeri og til at påtage sig garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte
RESUME
Borgerrepræsentationen har i 1997 og 2000 godkendt gennemførelse af renoveringsarbe jder (skema A) vedrørende ungdomsboligerne i Peder Hvitfeldts Stræde 8, der nu er en afdeling under FSB, og i Sofiegårdens Kollegium, og bemyndiget Bygge- og Teknikudvalget til at godkende de endelige anskaffelsessummer og yde den fornødne støtte i form af andel af ydelsesstøtte samt garantistillelse for realkreditlån.
Ved behandlingen af de indkomne byggeregnskaber er det konstateret, at der på grund af nødvendige justeringer af projekterne, uforudsete udgifter m.v. er sket en så væsentlig stigning af anskaffelsessummerne i forhold til det ved skema B godkendte, at forvaltningen ikke finder at kunne godkende disse inden for de tidligere meddelte bemyndigelser.
Ændringerne i anskaffelssessummerne kan opstilles således:
|
|
Sofiegårdens
Kollegium |
Peder Hvitfeldts
Stræde 8 |
|
Skema A |
7.589.000 |
818.000 |
|
Skema B |
7.789.000 |
1.481.000 |
|
Skema C |
10.370.000 |
2.027.000 |
|
Stigning i pct.
fra A til B |
3 |
81 |
|
Stigning i pct.
fra B til C |
3
3 |
37 |
Sofiegårdens Kollegium fik i 1990/91 renoveret varmtvandsledninger, etableret internt telefonnetværk og individuelle målere til måling af el og varme i 6 af kollegiets
10 "huse" og ansøgte i 2000 om støtte til tilsvarende renovering af de sidste 4 huse.
Årsagen til at anskaffelsessummen steg til 10.370.000 kr., som ansøgt ved skema C, skyldtes navnlig, at tilstandsrapporten var udfærdiget i 1991, hvilket betød, at der undervejs blev konstateret forskellige skader, ulovlige installationer og uhensigtsmæssige konstruktioner, som udvidede og fordyrede arbejderne.
Merudgifterne ved renoveringen af
Sofiegårdens Kollegium medfører, at kommunens garantiforpligtelse øges fra 7.789.000 kr. (skema B-niveau) til 10.370.000 kr.
(ved godkendelse af skema C). Lejen pr. m2 vil stige fra ca. 585 kr.
(skema B-niveau) til ca. 595 kr. (ved godkendelse af skema C).
Vedrørende Peder Hvitfeldts Stræde 8 blev arbejderne mere bekostelige end beregnet, bl.a. fordi man på grund af eksamenslæsning måtte udskyde arbejderne ½ år, og fordi skaderne på facaderne dels var større end forventet, dels havde udviklet sig siden skema A-ansøgningen. Der opstod endvidere problemer med varmeanlægget og det var dyrere end ventet at etablere fælles bad i kælderen i ombygningsperioden, ligesom skærpede krav til kørsel af tungt materiel i indre by fordyrede sagen.
Merudgifterne ved renoveringen af
Peder Hvitfeldts Stræde 8 medfører, at kommunens garantiforpligtelse øges fra 1.481.000 kr. (skema B-niveau) til 2.027.000 kr.
(ved godkendelse af skema C). Lejen pr. m2 vil stige fra ca. 660 kr.
(skema B-niveau) til ca. 670 kr. (ved
godkendelse af skema C), idet en ændret finansiering medfører en lavere
stigning end ellers påregnet.
Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at påtage sig de hermed forbundne udgifter i forbindelse med forøgelsen af henholdsvis den kommunale andel af ydelsesstøtten og de i øvrigt påkrævede kommunale garantier.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Ved forvaltningens
behandling af byggeregnskaberne (skema C) for ungdomsboligerne i Sofiegårdens
Kollegium og Peder Hvitfeldts Stræde, er der konstateret væsentlige stigninger
i anskaffelsessummerne i forhold til de inden igangsætning (skema B) godkendte.
Merudgifterne er af en sådan størrelse, at forvaltningen anser overskridelserne
for at ligge udenfor den bemyndigelse, der tidligere er meddelt til godkendelse
af de endelige anskaffelsessummer.
På baggrund af de to
byggeregnskaber kan økonomien opgøres således:
I. Den selvejende
ungdomsboliginstitution Sofiegårdens Kollegium
Borgerrepræsentationen tiltrådte den 15. juni 2000 Bygge- og
Teknikudvalgets indstilling (BR 263/2000) om støtte til ekstraordinær
renovering/modernisering af den selvejende ungdomsboliginstitution Sofiegårdens
Kollegium, Sofiegade 1, beliggende på matr.nr. 186 Christianshavn.
Ungdomsboliginstitutionen indeholder 156 boliger med et samlet etageareal på
7.053 m2.
Projektet
omfattede totaludskiftning af varmtvandsledninger i hus 1-4 (tilsvarende
udskiftning fandt sted i 1990/91 i de øvrige "huse"), etablering af nyt telefonsystem
med netværk (intranet) og etablering af individuel måling af varme og el.
Udgifterne ved arbejderne blev ved skema A
anslået til i alt 7.589.000 kr. inkl. moms.
På baggrund af licitationsresultatet (skema B) har forvaltningen
godkendt en anskaffelsessum på i alt 7.789.000
kr..
Byggeregnskabet (skema C) udviser en anskaffelsessum på 10.370.000 kr.,
svarende til en stigning i forhold til anskaffelsessummen ved skema B på
2.581.000 kr. eller 33 pct.
Stigningen er begrundet i følgende forhold:
Ca. 2,1 mio. kr. af merudgifterne skyldes, at det under udførelsen af
VVS-arbejdet viste sig nødvendigt at udskifte installationer til koldt
brugsvand, da den eksisterende installation var nedslidt og gentagne gange
havde forårsaget vandskade på ejendommen. Der blev endvidere konstateret
forekomst af asbest, da man demonterede installationerne til det varme
brugsvand. Ligeledes konstateredes ulovlige elinstallationer, bl.a. manglende
brandsikring i gruppetavler.
Som følge af disse forhold, der først fremtrådte synligt i takt med
arbejdernes udførelse, var det nødvendigt med omprojektering af dele af
entreprisen. En af årsagerne til de opståede problemer var, at
tegningsmateriale og tilsynsrapport, som lå til grund for entreprisens
udarbejdelse, var fra 1991.
De tekniske rådgivere, Birch & Krogboe A/S, har bibeholdt et
honorarniveau på ca. 12 pct. af entreprisesummen. Teknikerhonoraret, der udgør
ca. 325.000 kr., er således steget proportionalt, hvilket ikke giver anledning
til bemærkninger.
Der blev fejlagtigt angivet 7.000 kr. i stedet for 78.000 kr. til
stiftelsesprovision ved skema B. Det
te tal er rettet ved skema C og medfører
således en stigning på 71.000 kr.
Under "Anden rådgivning" har det været nødvendigt at afsætte et beløb
på 75.000 kr. til afslutning af en tvist med VVS-entreprenøren. Administrator
har efterfølgende oplyst, at der er indgået forlig, hvorved kollegiet måtte
betale 79.600 kr.. Udgiften udover de afsatte 75.000 kr. omfattes ikke af
byggeregnskabet.
Økonomiske konsekvenser
Renoveringen af Sofiegårdens Kollegium er finansieret efter reglerne i
almenboliglovens § 100. Kommunen yder garanti og andel af ydelsesstøtte til lån
til brug for finansieringen (100 pct.).
En godkendelse af merudgifterne ved skema C vil derfor betyde, at
kommunens garantiforpligtelse forøges fra 7.789.000
kr. til 10.370.000 kr.
Ydelsesstøtten svarer til forskellen mellem den
samlede ydelse på lånet og beboernes betaling, der udgør 2,4 pct. af
anskaffelsessummen. Kommunen godtgør Staten 20 pct. af ydelsesstøtten.
Forskellen mellem kommunens betaling af ydelsesstøtte ved godkendelse
af anskaffelsessummen på henholdsvis 7.789.000 kr. (skema B) og 10.370.000 kr.
(skema C) kan skønsmæssigt, på baggrund af et 30-årigt realkreditlån
(kontantlån) med årlig rentetilpasning, opgøres således:
|
|
Skema B |
Skema C |
|
Samlet
årlig ydelse, første år |
432.428 kr. |
575.616 kr. |
|
Beboerbetaling,
første år (2,4 %) |
186.936 kr. |
248.880 kr. |
|
Samlet
ydelsesstøtte, første år |
245.492 kr. |
326.736 kr. |
|
Kommunens
andel af ydelsesstøtte, første år (20 %) |
49.098 kr. |
65.347 kr. |
II. FSB, afd. Peder Hvitfeldts Stræde
Ejendommen Peder Hvitfeldts Stræde 8 var
oprindelig en selvejende ungdomsboliginstitution med Landsforeningen Ungbo som
forretningsfører. I forbindelse med Ungbos konkurs i 1991 overtog FSB
administrationen af 10 selvejende institutioner, der tidligere blev administreret
af Ungbo, herunder Peder Hvitfeldts Stræde 8.
Ejendommen, der ligger på matr.nr. 97 Klædebo
Kvarter i bydelen Indre By, indeholder otte boliger med et samlet etageareal på
486 m².
Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den
12. december 1996 (BR 780/96) en indstilling om støtte til renovering af
institutionens ejendom. Projektet omfattede facaderenovering (omfattende
revnedannelser), renovering af badeværelser samt tvangskonvertering til
fjernvarme. På baggrund af arbejdernes karakter, og da der er tale om en
ejendom opført omkring 1871, blev der taget forbehold for udgifternes størrelse.
De samlede renoveringsudgifter blev i skema A
fra 1996 opgjort til 818.000 kr., der efter dagældende lov om boligbyggeri
kunne finansieres med indekslån og ydelsesstøtte fra Staten (med 20 pct.
refusion fra kommunen). Finansieringen ville efter dagældende regler medføre en
lejeforhøjelse svarende til 40 kr./m². Lånet skulle garanteres 100 pct. af
kommunen, da det lå udenfor lånegrænsen på 80 pct. af ejendommens belåningsværdi.
I forbindelse med den videre projektering og
udarbejdelse af udbudsmateriale blev der for badeværelsernes vedkommende taget
afsæt i indhøstede erfaringer med etablering af et prøvebadeværelse i ejendommen
samt SBI anvisning nr. 180 af 1994, således at badeværelserne kom til at svare
til den badeværelsestype, der installeres i byfornyelsessammenhæng. Endvidere
viste det sig, at skaderne på facaderne var værre end påregnet, ligesom disse
havde udviklet sig siden den oprindelige ansøgning.
Skema B blev på denne baggrund godkendt af
Borgerrepræsentationen den 4. december 1997 (BR 760/97) med en samlet
anskaffelsessum på 1.481.000 kr. De øgede udgifter ville medføre, at
lejestigningen efter dagældende regler ville være på 73 kr./m². Kommunen skulle
fortsat garantere 100 pct. for realkreditlånet.
På grund af beboernes ønsker med hensyn til
eksamenslæsning blev arbejderne udskudt ½ år og først påbegyndt i februar 1999,
ligesom det var nødvendigt at overgå fra hovedentreprise til fagentreprise.
Under gennemførelsen blev arbejderne bl.a.
fordyret af skærpede krav til kørsel af tungt materiel i indre by,
ekstraudgifter ved anvendelse af en lejlighed i stedet for placering af
arbejdsskure på gaden, problemer med varmeanlæg og udgifter ved etablering af
fælles bad i kælder i ombygningsperioden m.v. De samlede udgifter i
byggeregnskabet - skema C - er opgjort til 2.027.000 kr., dvs. en stigning på
546.000 kr. eller 37 pct. i forhold til skema B, fordelt med en stigning på
389.000 kr. vedrørende håndværkerudgifterne og på 157.000 kr. vedrørende
omkostningerne.
Godt to tredjedele af stigningen - ca.
100.000 kr. - for omkostningerne vedrører udgifterne til teknisk rådgivning og
byggesagshonorar. Plan & Arkitektur finder stigningen for værende i
overkanten, men anser den samlede udgift for rimelig i forhold til sagen som
helhed.
Stigningen i håndværkerudgifterne – 389.000
kr. – har sammenhæng med ændrede forudsætninger fra skema B til skema C, idet
der bl.a. opstod uoverensstemmelse mellem hovedentreprenøren og
underentreprenøren, ligesom en varmeveksler ikke som påregnet kunne leveres
frit af Københavns Belysningsvæsen. Disse to poster belaster med en merudgift
på ca. 120.000 kr.. Endvidere fik murerarbejderne et væsentligt større og mere
bekosteligt omfang med en merudgift på ca. 200.000 kr. til følge, og etablering
af midlertidigt bad i kælder belaster med merudgifter på ca. 50.000 kr. Hertil
kommer en række mindre arbejder for den resterende del – ca. 30.000 kr. - af stigningen.
Økonomiske konsekvenser
Renoveringen af Peder Hvidtfeldts Stræde var
efter dagældende regler i boligbyggeriloven forudsat finansieret efter lovens §
73 b, der i 1997 blev erstattet af § 100 i lov om almene boliger m.v.. Kommunen
skulle herefter yde 100 pct. garanti for realkreditlånet og refundere Staten en
andel – 20 pct. – af ydelsesstøtten.
Kommunen har i tidligere stillet en 100 pct.
garanti for optagelse af et indekslån på 1.481.000 kr., svarende til den ved
skema B godkendte anskaffelsessum. Lånet er imidlertid ikke blevet hjemtaget.
På grund af en ændring af almenboligloven
kunne denne type arbejder imidlertid kun indtil udgangen af 1998 finansieres
med indekslån, og en overgangsregel i loven henviser til finansiering med
fastforrentede nominallån.
Den samlede udgift på 2.047.000 kr. skal
derfor finansieres med et kontantlån, hvor den årlige ydelse ifølge Realkredit
Danmark vil være 136.000 kr.
Egenbetalingen (beboernes andel) udgør efter
loven 2,4 pct. af anskaffelsessummen, dvs. godt 48.000 kr. årligt, svarende 100
kr./m².
Ydelsesstøtten, der udgør forskellen mellem
ydelsen på lånet og egenbetalingen, dvs. 88.000 kr. bæres af staten med 20 pct.
refusion fra kommunen.
Den nugældende leje
(2003-niveau), der inkluderer et beløb svarende til egenbetalingen, er ca. 670
kr./m², hvilket lejeniveau ikke efter forvaltningens opfattelse er urimeligt
ejendommens karakter og beliggenhed taget i betragtning.
En godkendelse af merudgifterne ved skema C
betyder endvidere, at kommunens garantiforpligtelse forøges fra 1.481.000 kr. til 2.027.000 kr.
Forvaltningens
vurdering
I begge sager er der tale om merudgifter, som
hovedsagelig har karakter af uforudseelige udgifter. Forvaltningen finder, at
en strammere sagsstyring m.v. hos de involverede parter kunne have været
ønskelig, men merudgifterne bør efter forvaltningens opfattelse godkendes fuldt
ud. Der er i denne forbindelse taget hensyn til, at der er tale om renovering
af to ældre ejendomme, hvor omfanget af ombygningsudgifterne kan være vanskelige
at vurdere.
Det bemærkes herved, at hvis udgifterne ikke
godkendes, har det som konsekvens, at der skal finansieres med andre typer lån,
hvortil den årlige ydelse vil være væsentlig højere. Dette vil medføre, at
lejen skal stige yderligere med evt. udlejningsproblemer til følge.
Miljøvurdering
-
Jens Ole Nielsen