Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. januar 2004

 

 

Sager til drøftelse

 

19.      Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU   5/2004  J.nr. 611:146.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

 

RESUME

Med brev af 30. juni 2003 anmoder Kaae Gruppen A/S kommunen om at iværksætte udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001, som skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af en boligbebyggelse, der omfatter et etageareal på 8.750 m² fordelt på 84 boliger, beliggende på matr.nr. 474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24.

Planområdet foreslås afgrænset af Vermlandsgade, Uplandsgade og Amagerbrogade. Gennemførelse af projektet forudsætter kom muneplantillæg, da bl.a. den aktuelle ejendom i dag er udlagt til blandet erhverv som E1-område. Christianshavns Brandstation er udlagt til offentlige tekniske anlæg som et T2- område og de tilgrænsende boligkarreer, der rummer bebyggelser af særlig arkitektonisk værdi, som B5-område. Videreførelse af boligstrukturen i nabokarreerne peger mod, at E1- og T2-området udlægges til et B5-område med en bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40. De bevaringsværdige boligbebyggelser i det nuværende B5-område fastlægges som bebyggelsesplan og tilføjes en *-bemærkning om afvigelse af standardrammerne på grund af det særlige bevaringshensyn. Lokalplanområdet foreslås opdelt i 3 underområder: område I, erhvervsejendommene samt en børneinstitution, område II, de bevaringsværdige boligbebyggelser og område III, en transformerstation.

Projektforslaget er udarbejdet alene for den aktuelle grund. Forvaltningerne finder, at byggemulighederne bør ses for det ca. 14.200 m² store område I under ét, idet dette giver bedre mulighed for indpasning i forhold til eksisterende bebyggelse, byrum og bygningsfronter.

Byggeretten på den aktuelle ejendom er ca. 8.400 m² ved en bebyggelsesprocent på 150. Med et friarealkrav på 40 pct. kan denne bebyggelsesprocent dog ikke opnås, medmindre mindst halvdelen af parkeringen etableres i konstruktion. Udbygning af ejendommen foreslås derfor gennemført ved opførelse af ca. 7.300 m² etageareal som etape 1, og den tilhørende parkering midlertidig etableret på terræn på ejendommens sydlige del. En yderligere udbygning vil forudsætte tilkøb af byggeret. Ved en eventuel udflytning af brandstationen vil byggeretten herfra på ca. 5.000 m² kunne udnyttes på den aktuelle ejendom som etape 2 sammen med den resterende byggeret herfra. Dette kan gennemføres under forudsætning af, at mindst halvdelen af den samlede parkering etableres i konstruktion.

Brandstationgrunden kommer i givet fald til at udgøre en del af bebyggelsens friareal og foreslås indrettet til en plads, der udnyttes dels til parkering, underjordisk og på terræn mod Vermlandsgade, dels til opholdsareal mod Markmandsgade.

Bebyggelsen foreslås opført fortrinsvis som randbebyggelse med højder varierende mellem 4 og 6½ etage. Mod Vermlandsgade bør bebyggelsen af hensyn til videreførelse af den markante front fastholdes i 6½ etage, og bebyggelsen i øvrigt udformes i mindst 4 etager.

For så vidt angår område II skal lokalplanen indeholde bestemmelser om ydre fremtræden, der tilgodeser bevaringshensynet.

Der forudsættes ingen ændringer for så vidt angår transformerstationen i område III.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Med brev af 30. juni 2003 anmoder Kaae Gruppen A/S på baggrund af et skitseprojekt udarbejdet af Vilhelm Lauritzens Tegnestue kommunen om at iværksætte udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001, som skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af en boligbebyggelse beliggende på matr.nr. 474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24. Den skitserede boligbebyggelse omfatter et etageareal på 8.750 m² fordelt på 84 boliger, som placeres i en vinkel med en fløj langs grundens nordskel mod Vermlandsgade, og en fløj placeret ca. 8,5 m tilbagetrukket fra vestskel mod naboejendommen Christianshavns Brandstation. Projektmappen er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag A.

 

Eksisterende forhold

Planområdet foreslås afgrænset, som det fremgår af vedlagte bilag 1, af Vermlandsgade, Uplandsgade og Amagerbrogade.

Inden for området er bebyggelsen på erhvervsejendommene mellem Vermlandsgade og Store Mølle Vej/Ved Skansen/Markmandsgade ustruktureret og uden særlig arkitektonisk værdi. Den omfatter lave bygninger til autoudstilling, værksted, møbelbutik, en transformerstation, en privat ejet børneinstitution i en træbarak og den kommunale brandstation. Især på sidstnævnte ejendomme findes træbeplantning. I modsætning hertil er boligbebyggelserne i den øvrige del af planområdet homogene og af en høj arkitektonisk standard. De har individuelle særpræg og er opført i forskellige stilarter, der spænder mellem bygninger i historicistiske stilarter fra 1920'erne og byggerier med funktionalistisk tiltag, såsom altan-karnap motiv fra 1930'erne. Trods disse forskelligheder fremtræder de i kraft af materialevalg, proportioner m.v. med høj grad af ensartethed.

Mod nord og nordøst ligger planområdet ud til de grønne områder med voldterrænet omkring Stadsgraven, Kløvermarken og haveforeninger, der er ekstensivt bebygget. Mod øst ligger blandet industri- og erhvervsbebyggelse. Karreerne omkring Amagerbrogade, Christmas Møllers Plads og Svinget danner et meget homogent bebyggelsesmiljø med bygninger af høj arkitektonisk kvalitet. Disse bebyggelser danner en markant front mod det store, åbne byrum mod nord. Den del af det foreslåede lokalplanområde, hvor der muliggøres nybyggeri, ligger i forlængelse af denne front, og nybyggeriet bør videreføre motivet. Et andet markant byrum er det tidligere baneterræn langs Svinget og Store Mølle Vej. Det defineres af de tilstødende bygningsfronter. Særlig markant i den forbindelse er den gennemgående bebyggelse langs sydsiden af Store Mølle Vej, mens den nordlige side er mere diffust, jf. vedlagte bilag 2, der viser sammendrag af Byskabsatlas København 2003.

Området er velbeliggende i forhold til offentlig og privat service. Der er flere buslinier på Amagerbrogade, Christmas Møllers Plads og Vermlandsgade, og afstanden til Christianshavn og Amagerbro metrostationer er 500-700 m.

 

Planforhold

Erhvervsejendommene samt børneinsti tutionen i karreen mellem Vermlandsgade og Store Mølle Vej/Ved Skansen/Markmandsgade er i Kommuneplan 2001 udlagt til blandet erhverv som E1-område og brandstationen til offentlige tekniske anlæg som et T2- område. Disse områder er fastlagt med maksimale bebyggelsesprocenter på henholdsvis 110 og 60. Gennemførelse af det aktuelle boligprojekt forudsætter derfor tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger de 2 områder til et B5-område med en bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40. De nuværende B5-områder fastlægges som bebyggelsesplan og tilføjes en *-bemærkning om, at der i lokalplaner kan fastlægges nærmere bestemmelser om bebyggelsesprocenter m.v. ud fra bevaringshensyn.

En række af ejendommene langs Vermlandsgade er beliggende inden for fortidsmindebeskyttelseslinien omkring Christianshavns Voldanlæg, jf. bilag 1. Opførelse af ny bebyggelse inden for beskyttelseslinien samt ændring af eksisterende forudsætter Kulturarvstyrelsens godkendelse.

Boligkarreerne inden for området er sammen med en række øvrige karreer i kvarteret i Kommuneplan 2001 udpeget som bevaringsværdig og af særlig byarkitektonisk værdi, hvor målet på sigt er udarbejdelse af en bevarende lokalplan. Bebyggelsen har i SAVE-registreringen fået karakterer 3, høj bevaringsværdi, eller 4, middel bevaringsværdi. Blandt erhvervsejendommene er der ikke i forbindelse med kommunens registrering udpeget bygninger af interesse.

For så vidt angår ejendommen matr.nr. 463 ibid. (børneinstitution) er denne fastlagt til børneinstitution med tilbagekøbsret for kommunen ved ophør af anvendelse til børneinstitution i henhold til skødeservitut af 17. januar 1949.

 

Planindhold

Det er hensigten, at lokalplan og kommuneplantillæg skal udgøre det planmæssige grundlag for, at de nuværende områder til henholdsvis blandet erhverv og offentlige tekniske anlæg, kan omdannes til et boligområde. Det er desuden hensigten, at de eksisterende boligbebyggelser skal fastlægges som bevaringsværdige med særlige bestemmelser om ydre fremtræden.

Planområdet foreslås opdelt i 3 underområder: område I, erhvervsejendommene samt børneinstitutionsejendommen, område II, de bevaringsværdige boligbebyggelser og område III, transformerstationen

I forhold til det fremsendte projektforslag, der er udarbejdet alene for den aktuelle grund, har forvaltningerne set på byggemulighederne for området I under ét, hvilket vurderes at give bedre mulighed for indpasning i forhold til eksisterende bebyggelse, byrum og bygningsfronter. Vedlagte bilag 3 viser forvaltningernes forslag til udformning af bebyggelse inden for dette område.

Område I omfatter et samlet areal på ca. 14.200 m². Af arealskemaet fremgår fordelingen af arealerne på de enkelte ejendomme samt en opgørelse over den mulige fremtidige byggerummelighed ved en fremtidig bebyggelsesprocent på 150.

Adresse/ matr.nr.	Areal, m2	150% bebyg., m2	nuv. bebyg.
Markmandsgade 15, brandst., matr.nr. 33	3339	5009	1911
Vermlandsgade 24, aktuel ejend., matr.nr. 474	5600	8400	2853
Vermlandsgade 34, matr.nr. 464	3391	5087	1712
Store Mølle Vej 13, daginst., matr.nr. 463	1870	2805	299
Samlet areal/byggeret/eksist. bebyg. omr. I	14.200	21.300	6.775

 

Bebyggelsesplanens realisering forudsætter, at bebyggelsesprocenten på 150 og friarealprocenten på 40 beregnes for området under ét. Bebyggelsen foreslås udformet som karrébebyggelse, hvori der indgår en vinkelbygning, der tilnærmelsesvis svarer til det oprindelige projektforslag. Dog er længen langs brandstationen placeret 3 m fra skel i stedet for 8,5 m. Forvaltningen finder, at denne placering vil give et mere harmonisk byrum bl.a. i forhold til den eksisterende facade, der ligger langs Markmandsgade syd for brandstationen.

Byggeretten på den aktuelle ejendom er ca. 8.400 m² ved en bebyggelsesprocent på 150. Med et friarealkrav på 40 pct. kan denne bebyggelsesprocent dog ikke opnås, medmindre mindst halvdelen af parkeringen etableres i konstruktion. Udbygning af ejendommen foreslås derfor gennemført ved opførelse af ca. 7.300 m² etageareal som etape 1, jf. bilag 3, og alt den tilhørende parkering midlertidig etableret på terræn på ejendommens sydlige del. En yderligere udbygning vil forudsætte tilkøb af byggeret. Når en eventuel udflytning af brandstationen bliver aktuel, vil byggeretten herfra, der udgør ca. 5.000 m², kunne udnyttes på den aktuelle ejendom som etape 2, jf. bilag 3, eventuelt sammen med den resterende byggeret på 1100 m² fra den aktuelle ejendom. Dette kan gennemføres under forudsætning af, at mindst halvdelen af den samlede parkering etableres i konstruktion. Byggeretten for brandstationen og bebyggelsen på den aktuelle grund vil på denne måde samlet blive op til ca. 13.400 m².

Brandstationgrunden skal ved denne løsning udgøre en del af bebyggelsens friareal, og foreslås indrettet til en plads. Pladsen kan udnyttes til parkering, dels underjordisk og dels på terræn, mod Vermlandsgade og til opholdsareal mod Markmandsgade. På 3 sider defineres den af facaderne af boligbebyggelser: den nye fløj langs østsiden, den eksisterende fløj langs vestsiden og facaden langs Markmandsgade mod syd. Mod nord langs Vermlandsgade skal pladsen afgrænses af træer. En pladsdannelse her vil desuden friholde et udsyn fra bebyggelserne omkring pladsen. 

Bebyggelsen foreslås udformet fortrinsvis som randbebyggelse med højder varierende mellem 4 og 6½ etage. Mod Vermlandsgade bør bebyggelsen af hensyn til videreførelse af den markante front fastholdes i 6½ etage og i øvrigt udformes i mindst 4 etager. En bygningshøjde på 4-5½ etage langs Store Mølle Vej og evt. Ved Skansen er hensigtsmæssig bl.a. af hensyn til solindfald på friarealerne. Husdybden foreslås fastlagt til maksimalt 12 m, eksklusive altaner, karnapper m.v.

Det skal bemærkes, at der ikke forudsættes ændringer for så vidt angår ejendommen matr.nr. 465 ibid., Transformerstationen, Vermlandsgade 30, og man ikke er bekendt med aktuelle ønsker om ændringer for så vidt angår ejendommene matr.nr. 464 og 463 ibid., indrettet henholdsvis til erhverv og børneinstitution. For de 2 sidstnævnte ejendomme gælder, at den foreslåede sluttede randbebyggelse kan udformes inden for de givne begrænsninger sådan, at byggeret og den faktisk mulige udnyttelse af grunden hviler i sig selv.

For så vidt angår bebyggelsens arkitektoniske udformning er det aktuelle projekt relativt traditionelt. Den fulde gennemførelse af nybyggeri må forventes at foregå i etaper. Man kan således se frem til, at byggeriet udformes af forskellige bygherrer og arkitekter og med nogen grad af variation og forskellige detaljeringer, hvilket anses som en kvalitet. Materialevalget bør som udgangspunkt være teglsten, og facadeopdelingen bør forholde sig til de omkringliggende bebyggelsers præcise proportionering mellem murflade og vindueshuller og f.eks. udformning med karnap-altan motiv. Den nye bebyggelse bør samtidig fremtræde med en tydelig nutidig arkitektur. 

Det forudsættes, at parkeringskravet vil være 1 plads pr. 100 m². Bebyggelsen vil, forudsat at alt indrettes til boliger, kunne overholde et friarealkrav på 40 pct., såfremt halvdelen af parkeringen etableres i konstruktion. Eventuel indretning af børneinstitution forudsætter dog et større friareal og evt. større andel af parkering i konstruktion.

For så vidt angår område II, den bevaringsværdige bebyggelse, der er i 5 og 6 etager og har bebyggelsesprocenter op til ca. 500, skal lokalplanen indeholde bestemmelser om fastlæggelse af bebyggelsen som bebyggelsesplan og om ydre fremtræden, herunder krav i forbindelse med udskiftning eller ændringer af vindues- og dørpartier, facadeoverflader, tagmaterialer samt om bevaring af oprindelige arkitektoniske særpræg, bygningsdele og detaljer.

Der forudsættes ingen ændringer i område III.

Sammen med et forslag til lokalplan skal der udarbejdes et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. For så vidt angår underområde I foreslås dette ændret til et B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40. For så vidt angår de bevaringsværdige ejendomme inden for underområde II foreslås der optaget en *-bemærkning om fastlæggelse af bebyggelsen som bebyggelsesplan med deraf følgende afvigelser fra standardbestemmelserne ud fra bevaringshensyn.

 

Miljøvurdering

I forbindelse med det videre planarbejde, herunder den interne høring af Miljøkontrollen, vil miljøforholdene blive nærmere belyst.

Herudover kan bemærkes, at ændring af området til boligbebyggelse med en bebyggelsesfront på strækninger i 6½ etage mod Vermlandsgade vurderes at have en afskærmende effekt for de bagvedliggende ejendomme. Opførelse af randbebyggelser langs Vermlandsgade og Store Mølle Vej vil have en bymiljømæssig værdi i forhold til henholdsvis at styrke fronten mod det store byrum ved Stadsgraven og Kløvermarken og markeringen af det tidligere banetracé ved Store Mølle Vej.

Støjniveauet på Vermlandsgade er målt til 69 dB(A). I forbindelse med indretning af boliger og friarealer forudsættes de fastlagte grænseværdier iagttaget. Støjniveauet på Amagerbrogade er 66 dB(A).

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1          Lokalplanområde og underområder

Bilag 2          Sammendrag fra Byskabsatlas København 2003

Bilag 3          Område I med forvaltningens forslag til bebyggelsesstruktur og etapedeling

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A      Projektmappe fra Kaae Gruppen A/S for nyt boligbebyggeri.

 

 

Mette Lis Andersen                                                                           Erik Jacobsen