Byfornyelsesbeslutning for Amerikavej-karreen
Byfornyelsesbeslutning for Amerikavej-karreen
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 12. november 2003
Sager til beslutning
15. Byfornyelsesbeslutning for Amerikavej-karreen
BTU 522/2003 J.nr. 623:105.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Amerikavej-karreen" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9 med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer, hvorefter der rådes over Vesterfælledvej 3A-3B til ombygning, og bygningen Amerikavej 10 nedrives
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod ers tatning
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller en tilsvarende bestemmelse i en ny lov, til de i byfornyelsesområdet udpegede ejendomme
RESUME
Byfornyelsesområdet er afgrænset af Vesterbrogade, Amerikavej, Trøjborggade og Vesterfælledvej.
Med de af forvaltningen foreslåede ændringer indeholder byfornyelsesbeslutningen bestemmelser om at råde over Vesterfælledvej 3A-3B til nedrivning, samt om nedrivning af nogle af karreens bag- og sidehuse og af bygningen Amerikavej 10, der rummer en Aldi-butik. Endvidere indrettes fælles friareal, som forudsat i det offentliggjorte forslag.
Forslaget til byfornyelsesbeslutning har været udsendt i offentlig høring, og der er indkommet 5 indsigelser. I indsigelserne protesteres der især mod, at omfanget af nedrivninger af baghusbebyggelse ikke er større, og det foreslås, at Aldi-bygningen nedrives. Endvidere ønskes uddybning af de økonomiske konsekvenser for ejeren af Amerikavej 4-6 ved, at baghusbebyggelsen nedrives, og af de økonomiske konsekvenser for en lejer i baghusbebyggelsen på denne ejendom. Beboerne i nybyggeriet mod syd ønsker ikke at indgå i fælles gårdanlæg med den øvrige del af karreen.
Der er refusionsberettigede udgifter på 20.402.000 kr. ekskl. moms, som udgør de rammebelastende udgifter.
Nettoudgifterne til køb og ombygning samt senere salg af Vesterfælledvej 3A-3B skønnes at udgøre 5 mio. kr., der foreslås finansieret som en kommunal udgift, fordi de statslige rammer er stærkt reducerede.
Hertil skal lægges godt 47 mio. kr., som foreløbig udgør udgifter til ombygninger i 4 ejendomme, der selv har søgt støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5. De samlede udgifter til fornyelse af karreen vil således udgøre knap 73 mio. kr., eksklusive eventuelle udgifter til 6 ejendomme, der p.t. ikke har søgt støtte.
Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2003. Tilsagnsdækning af denne beslutning er betinget af, at en række tidligere beslutninger efter § 11, stk. 5, hvortil der var forudsat anvendt 120 mio. kr. i 2003, udskydes.
SAGSBESKRIVELSE
I mødet den 10. april 2003 (BR 144/03) tiltrådte
Borgerrepræsentationen
I indstillingen er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere er der redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen og for finansieringen af de forudsatte arbejder.
Det udsendte byfornyelsesforslag (august 2003), udarbejdet
af SBS Byfornyelse, er lagt til gennemsyn som bilag A.
Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil
Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, herunder reglerne i kap. 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.
De indkomne indsigelser har ikke givet anledning til ændringer af det offentliggjorte byfornyelsesforslag, men der er ved forhandling med to ejere opnået aftaler, som ændrer indholdet af byfornyelsesbeslutningen, jf. nedenfor.
Af vedlagte bilag 1 fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.
På den som bilag 2
vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende
bebyggelses- og ejerforhold. For Vesterfælledvej 3A-3B er som bilag 3 vedlagt en etageplan og som bilag 4 er vedlagt et skema visende samtlige
ejendommes areal- og installationsforhold, bortset fra de nybyggede ejendomme.
Byfornyelsesforslaget indeholder med de af forvaltningen
foreslåede ændringer i hovedtræk bestemmelser om nedrivninger af en række bag-
og sidehuse, om ombygning af én ejendom og om indretning af fælles friareal for
samtlige karreens ejendomme.
Ny lovgivning
Det forventes, at der med ikrafttræden den 1. januar 2004
vil ske en reform af byfornyelseslovgivningen. Under forudsætning af at
byfornyelsesbeslutningen vedtages og rammedækkes i indeværende år, vil reformen
ikke komme til at vedrøre indholdet af beslutningen, men den kan få betydning
for de 10 ejendomme i karreen, som er henvist til selv at tage initiativ til at
søge støtte.
Offentliggørelse af byfornyelsesforslaget
Forslaget (dateret august 2003) blev omdelt/udsendt den 20. august 2003 til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området og samme dag annonceret i Vesterbrobladet.
I offentlighedsperioden har SBS Byfornyelse afholdt møder med de enkelte ejendomme efter behov. Derudover har der været afholdt et borgermøde den 17. september 2003 i overensstemmelse med strategien for borgerdialog. I mødet deltog alene nogle få beboere fra en enkelt ejendom.
Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 15.oktober
2003.
Redegørelse for modtagne indsigelser
I høringsperioden er modtaget 5 indsigelser til
byfornyelsesforslaget, som er lagt til gennemsyn som bilag B.
Indsigelserne vedrører dels omfanget og konsekvenser af
nedrivninger, dels kravet om, at samtlige ejendomme skal indgå i et fælles
friareal. Desuden har der i høringsperioden af SBS Byfornyelse været ført
forhandlinger om overtagelse af Vesterfælledvej 3A-3B med henblik på ombygning.
Nedenfor er redegjort for indholdet af indsigelserne og forhandlingerne samt
for konsekvenserne for den endelige byfornyelsesbeslutning.
Nedrivninger og gårdanlæg
1. Brev af 2. oktober 2003 fra Karrérådet for
Amerikavejkarreen, v/Jørgen Kunstmann, Vesterbrogade 133, 4., 1620 København V
Karrérådet ønsker, at al baghusbebyggelsen nedrives med undtagelse af det forreste sidehus til Vesterbrogade 137. Endvidere foreslås det, at bygningen på Amerikavej 10, der rummer en Aldi-butik, rives ned, og at der i stedet opføres et nyt byggeri i randen. I denne bygning kan skolen, der ligger i det bageste sidehus og i baghuset til Vesterbrogade 137 så flytte over. Derved bliver der mulighed for at indrette et stort sammenhængende gårdanlæg med uhindret passage også for beboerne i de ejendomme, der ligger mod Vesterfælledvej. Endelig ønskes knyttet en landskabsarkitekt til projekteringen af det fælles gårdanlæg.
2. Brev af 6. oktober 2003 fra
Andelsboligforeningen Wienholtz, v/Jørgen Kunstmann, Vesterbrogade 133, 4.,
1620 København V
Andelsboligforeningen ønsker, at bygningen foran garagerne på Amerikavej 4-6 bevares, og at den indrettes til et beboerhus. Foreningen ønsker desuden, at Aldi-bygningen og den bygning på Vesterbrogade 137, der ligger tættest mod Aldi, nedrives for at give et bedre gårdanlæg.
Forvaltningen finder, at de i forslaget til byfornyelsesbeslutning anførte nedrivninger af baghusbebyggelse er tilstrækkelige, men også nødvendige for at kunne indrette et hensigtsmæssigt gårdanlæg. Ifølge forslaget bevares hele bebyggelsen på Vesterbrogade 137, idet det vurderes, at disse bygninger er i en rimelig god stand, og desuden rummer en række velfungerende kulturelle funktioner og erhverv, herunder en lille skole for børn med særlige behov. Selvom disse bygninger bevares, vil det i høj grad være muligt at indrette et godt gårdanlæg for samtlige beboere i karreen, også dem der bor mod Vesterfælledvej.
Til forslaget om at indrette en bygning til fælles beboerlokale skal bemærkes, at byfornyelsesmidlerne i dag er så knappe, at forvaltningen ikke kan anbefale at afsætte midler til dette formål. Dertil kommer, at den bygning, der foreslås anvendt til formålet, ligger sydligst på Amerikavej 4-6 op mod forhusbebyggelsen, og forvaltningen finder, at den bør nedrives af hensyn til gårdanlægget og til udsynet fra forhusbebyggelsen.
I mødet den 29. oktober 2003 (BTU 623:105.0001/03) tiltrådte
I overensstemmelse med denne beslutning foreslås byfornyelsesbeslutningen
ændret således, at bygningen Amerikavej 10 nedrives.
Der er herefter fine muligheder for indretning af det fælles friareal, der vil blive projekteret af en landskabsarkitekt.
3. Brev af 13. oktober 2003 fra advokatfirmaet
Nielsen Thomsen, Østbanegade 55, 2100 København Ø på vegne A/B Trøjborg 1 og 2.
Andelsboligforeningerne ejer nybyggeriet i den sydlige del
af karreen, og de protesterer imod, at nybyggeriet skal indgå i et offentligt
tilgængeligt fælles gårdanlæg, fordi beboerne ønsker at beholde deres egen
lukkede gård. Undtages disse ejendomme ikke fra det fælles gårdanlæg, lægges
der vægt på, at så meget som muligt af baghusbebyggelsen nedrives, så
nybyggeriet ikke kommer til at bidrage til fællesanlægget med det største
grundareal.
Hertil skal forvaltningen bemærke, at det i overensstemmelse med lokalplanen er stillet som betingelse i byggetilladelser til dette nybyggeri, at friarealerne skal indgå i et fælles gårdareal. Det er dette fælles areal, der nu etableres som led i byfornyelsesbeslutningen, og det fremgår i øvrigt af beslutningen, at gårdanlægget skal holdes aflåst.
4. Brev af 13. oktober 2003 fra advokatfirmaet
Grubbe & Anderskouv, Åbenrå 32, 1002 København K, på vegne A/B Amerikavej
4-6.
Andelsboligforeningen er bekymret over forslagets konsekvenser for andelsboligforeningens økonomi, idet foreningen ved nedrivningen af baghusene på deres ejendom mister en stor lejeindtægt. Det gøres gældende, at denne ejendom har et stort grundareal, som beskattes højt, som følge af lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocenter. Derfor skal udgiften på grundskyld på 130.000 kr. fordeles på de øvrige små ejendomme, når grundarealet skal stilles til rådighed for et fælles gårdanlæg.
5. Brev af 14. oktober 2003 fra advokatfirmaet
Plesner Svane Grønborg, Trondhjems Plads 3, 2100 København Ø, på vegne Granny
Production ApS.
Advokatfirmaet repræsenterer en af lejerne i baghusene til Amerikavej 4-6, og det gøres gældende, at dette baghus godt kunne bevares, fordi det rummer tidstypiske og karakteristiske egenskaber. Lejeren har investeret betydelige midler i indretningen af bygningen, og det vil være bekosteligt og vanskeligt at flytte til andre lokaler.
Forvaltningen skal til disse to indsigelser bemærke, at det i forbindelse med, at der er givet byggetilladelse til opførelse af de to dele af komplekset, der ligger længst oppe mod Vesterbrogade 137 (bygning 2 og 4), er stillet som betingelse, at ejeren skal rive dem ned, når kommunen måtte forlange det. Kravet kan fremsættes efter en periode på 60 år med tre måneders varsel, og da deklaration er lyst i 1941, har der været mulighed for at fremsætte et sådant krav siden 2001. Inden udløbet af 60-årsperioden, har der været mulighed for at fremsætte krav om nedrivning mod en forholdsmæssig erstatning af anskaffelsessummen på opførelsestidspunktet. Det betyder, at bygningerne nu kan forlanges revet ned uden, at kommunen skal give erstatning for værdien af bygningerne og ej heller afholde udgiften til nedrivningen. I lejeaftalerne for lejemålene i disse to bygninger er denne klausul anført, hvilket formentlig friholder ejeren for at skulle yde erstatning til lejerne, hvis kommunen stiller krav om nedrivning.
SBS Byfornyelse har skønsmæssigt anslået, at udgiften til nedrivningen af bygning 2 og 4 vil udgøre 0,8 mio. kr. Erstatninger til lejerne ville i værste fald kunne udgøre 1,5 mio. kr.
For de øvrige bagbygninger (nr. 3 og 5) gælder, at de ikke er pålagt tilsvarende betingelse, og derfor vil der som byfornyelsesudgifter skulle ydes erstatning for bygningerne og til lejerne, ligesom der skal afholdes udgifter til nedrivninger. Udgifterne hertil er i alt af SBS Byfornyelse skønsmæssigt anslået til 7 mio. kr.
Hvis der tages udgangspunkt i, at andelsboligforeningen ikke
er forpligtet til at betale erstatning til lejerne i bygning 2 og 4, vil
nedrivningen af samtlige baghusbygninger på Amerikavej 4-6 betyde, at
boligafgiften vil stige fra 543 kr./m2 til 737 kr./m2. Andelsboligforeningen vil dog
have et provenu på ca. 1,1 mio. kr., som enten kan bruges til at nedbringe
boligafgiften over en kortere årrække eller til nedbringelse af restgælden på
kreditforeningslån, og dermed reducere boligafgiften.
Granny Production
ligger i bygning 3 og vil således være berettiget til erstatning betalt som en
byfornyelsesudgift.
Heraf følger, at
andelsboligforeningen vil blive relativt hårdt økonomisk belastet af, at disse
bygninger rives ned, og foreningen vil have en høj boligafgift, før en ombygning
overhovedet påbegyndes. Det er anslået, at foreningen har et behov for
istandsættelsesarbejder på ca. 8 mio. kr., svarende til ca. 7.500 kr./m2.
Andelsboligforeningen har endnu ikke søgt støtte til dette og vil derfor blive
omfattet af de kommende ændrede støtteregler.
Forvaltningen finder fortsat, at disse ejendomme bør rives
ned, fordi det er af afgørende betydning for at etablere tilstrækkelige
friarealer i denne del af karreen. Forvaltningen finder endvidere i
overensstemmelse med sædvanlig praksis ikke, at der bør ske en fordeling af
skatter i forhold til de grundstykker, der stilles til rådighed af de enkelte
ejendomme til fælles friarealer.
Ombygninger
Vesterfælledvej 3A-3B, der rummer 1.055 m2, består af 18 lejligheder, heraf 14 små lejligheder under 50 m2 og 4 sammenlagte lejligheder. Lejlighederne har enten intet bad eller bademuligheder af meget varierende standard. Det er vurderet, at lejlighederne bør sammenlægges for at få plads til bad- og køkkenløsninger. Det samlede istandsættelsesbehov på ejendommen er skønnet til ca. 13,8 mio. kr., svarende til en ombygningsudgift på ca. 13.000 kr./m2.
Andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, har en økonomi, der betyder, at boligafgiften ville stige til mere end 1.000 kr./m2, hvis andelsboligforeningen selv skulle stå for gennemførelsen af en ombygning. Det har derfor i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til byfornyelsesbeslutning været tilbudt, at kommunen kunne købe ejendommen og stå for gennemførelsen af ombygningen, og derefter sælge den til en andelsboligforening igen. I første omgang afslog andelsboligforeningen dette tilbud, men der har i høringsperioden være ført nye forhandlinger med foreningen, der nu har vedtaget på en generalforsamling at acceptere, at ejendommen overtages af kommunen.
Der er herefter indgået en aftale med foreningen, der går ud på, at ejendommen overtages for dens handelsværdi på 6 mio. kr. Samtlige beboere har ret til at blive boende i deres lejligheder som lejere, indtil ombygningsarbejderne skal igangsættes, hvorefter de genhuses.
Lejlighederne sammenlægges fra 18 til 13 lejligheder, og de nuværende andelshavere garanteres tilbageflytningsret til deres nuværende lejlighed, så snart ombygningen er tilendebragt. Der er også taget højde for den situation, hvor to vil vende tilbage til én lejlighed, hvor den med længst anciennitet som beboer i ejendommen har fortrinsret. Den person, der herefter ikke kan flytte tilbage, har fortrinsret til den efterfølgende første ledige lejlighed i ejendommen. Desuden er det aftalt, at lejen maksimalt kan stige til 781 kr./m2 pr. januar 2006, hvor ombygningen forventes afsluttet. Ejendommen skal tilbydes sælger 5 år efter, at byggeregnskabet er afsluttet.
Den kommunale overtagelse af ejendommen betyder, at reservationen på 5 mio. kr. efter aftalt boligforbedring næppe kan fastholdes.
Forvaltningen skal herefter foreslå, at
byfornyelsesbeslutningen ændres således, at der rådes over Vesterfælledvej
3A-3B, og at den ombygges for en udgift på ca. 13,8 mio. kr. De statslige
rammer til byfornyelse er stærkt reducerede, og det skal derfor foreslås, at
ombygningen finansieres som en ren kommunal udgift, det vil sige uden, at den
er rammebelastende. Nettoudgiften efter salg af ejendommen skønnes at være 5
mio. kr.
Karreens øvrige 10 ejendomme, bortset fra nybyggeriet, er
henvist til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller efter
reglerne om aftalt boligforbedring. Af disse ejendomme har 4 søgt støtte efter
§ 11, stk. 5, og afventer behandling af deres ansøgning. Ansøgningerne vil
blive imødekommet i det omfang, der er statslige rammer. Andelsboligforeninger
og ejendomme med reservation efter aftalt boligforbedring vil blive prioriteret
først.
Råde-over ejendomme
Der rådes således over Vesterfælledvej 3A-3B til ombygning.
Det kan endvidere blive nødvendigt at forlange afståelse af private rettigheder, der hører til eller hviler på de af byfornyelsesbeslutningen omfattede ejendomme.
Derudover kan det blive nødvendigt midlertidigt at råde over
private rettigheder i forbindelse med etableringen af det fælles friareal.
Nybyggeri
Der vil ske nybyggeri af helårsboliger med i alt ca. 1.260 m2
på Amerikavej 10 i overensstemmelse med den beskrevne aftale og med
lokalplanen.
Lokalplan
Karreen er omfattet af lokalplan nr. 225, der er vedtaget af
Borgerrepræsentationen i 1993. Lokalplanen er den planmæssige forudsætning for
gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.
Høring
De i høringsperioden indkomne henvendelser vil blive
forelagt arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen til efterretning. Arbejdsudvalget
er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre
Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne,
Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø-
og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.
Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse,
jf. ovenfor.
Der er refusionsberettigede udgifter på 20.402.000 kr.
ekskl. moms, som er rammebelastende.
Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt
inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til
byfornyelse i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter,
indtil licitation er afholdt.
Tilsagnsdækning af denne beslutning er betinget af, at en
række tidligere beslutninger efter § 11, stk. 5, hvortil der var forudsat
anvendt 120 mio. kr. i 2003, udskydes.
Den
kommunaløkonomiske belastning
Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give
en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:
Kommunen vil skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede
udgifter svarende til 10.201.000 kr.
Der vil endvidere være kommunale udgifter til finansiering
af købet af og ombygningen af Vesterfælledvej 3A-3B. Med fradrag af den
forventede salgsindtægt skønnes nettoudgiften for denne ejendom at udgøre 5
mio. kr.
Hertil kommer udgifter til ansøgninger efter
byfornyelseslovens § 11, stk. 5 og aftalt boligforbedring for de indtil 10
ejendomme, der selv skal tage initiativ til at søge støtte. For 4 ejendomme,
der på nuværende tidspunkt har søgt, er der en samlet ombygningsudgift på 47,4
mio. kr.
De aktuelt opgjorte samlede udgifter til fornyelse af karreen vil således udgøre knap 73 mio. kr.
Budgetmæssig dækning
Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003
under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb
og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede
rådighedsbeløb.
Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.
Der henvises til det i
indstillingen om vedtagelse af forslaget til beslutning anførte.
-
BILAG VEDLAGT
Bilag 1:
Generelle bestemmelser om byfornyelse
Bilag 2:
Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold
Bilag 3:
Etageplan for Vesterfælledvej 3A-3B
Bilag 4:
Arealer og installationsforhold
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A: Forslag til byfornyelsesbeslutning
Bilag B: Indsigelser
Bilag C: Finansieringsplan