Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

9.      Lokalplanforslag "Engly"

 

BTU  12/2005  J.nr. 611:179.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknik forvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til lokalplan "Engly" vedtages med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

RESUME

Lokalplanforslaget, der omfatter Haveforeningen Engly og to erhvervsejendomme (den nordligste er kommunalt ejet) øst herfor med facade mod Englandsvej, er udarbejdet efter ønske fra Kultur- og Fritidsforvaltningen for at få lovliggjort forholdene og for at kunne regulere den fremtidige bebyggelse således, at der i haveforeningen kan indgås lejekontrakter, der er i overensstemmelse med den faktiske anvendelse til helårsbeboelse. Engly, der har et grundareal på 3,3 ha og rummer 92 lodder samt fællesarealer, er et af de kolonihaveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20. november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i planerne for haveforeningerne "Bastiansminde", "Grønrisvej", "Ny Kongens Enghave", "Elmebo" og "Elmegården", med fornødne tilpasninger til de konkrete forhold i Engly.

Haveforeningen Engly har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har principgodkendt, og brandsikringen forventes færdig i starten af 2005 og den vil således være gennemført inden lokalplanens endelige vedtagelse.

Det foreliggende lokalplanforslag, der i det væsentlige er tiltrådt af haveforeningens bestyrelse, aflyser ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse, der fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en anvendelse til helårsboliger i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 2001. Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. For lodder over 400 m² må etagearealet dog ikke overstige 120 m², og for lodder under 267 m² må etagearealet være 80 m². I dag er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 28. Langs de relativt smalle adgangsveje fastlægges der bebyggelsesregulerende byggelinier for at opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gælder ved nybyggeri, mens lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på opførelsestidspunktet gældende byggelovgivning.

De 4.510 m² store erhvervsejendomme langs Englandsvej, der i dag rummer en trælasthandel og en tankstation, fastlægges til helårsboliger og publikumsorienterede serviceerhverv hvor det samlede bruttoetageareal til butiksformål ikke må overstige 1.500 m², og bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 1.000 m². Stueetagen fastlægges til serviceerhverv og de øvrige etager til boliger, der i gennemsnit skal have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m². Bebyggelsen skal opføres langs Englandsvej med en maksimal bebyggelsesprocent på 70 og i højst 3 etager.

Planforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen vurderer, at forslaget ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljørapport.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter kommunal tilladelse i 1940 til udlodning af kolonihaver med tilladelse til opførelse af lysthuse og sommerhuse i Engly, blev disse gennem årene ulovligt taget i brug som helårsboliger. Den ulovlige helårsbeboelse blev op til 1970´erne tilladt bibeholdt som sommerhuse men ikke til helårsbeboelse, idet der dog blev tolereret 5-årige udsættelser af ophør med den ulovlige benyttelse. I dag benyttes næsten alle husene til helårsbeboelse. Engly har et grundareal på 3,3 ha og rummer 92 beboelsesbygninger med et samlet etageareal på ca.7.245 m² og en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på lodderne på ca. 28. Af de 92 lodder er 3 større end 400 m², mens 52 har en størrelse mellem 267 og 400 m² og 37 er under 267 m². 40 lodder har en bebyggelsesprocent højere end 30, mens den for 38 lodder er mellem 20 og 30.

I Kommuneplan 2001 er Engly udlagt til boligområde (B1*-område), hvor *-bemærkningen fastlægger, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt. Kultur- og Fritidsforvaltningen har anmodet om udarbejdelse af en lokalplan for området for at få lovliggjort forholdene og for at kunne regulere den fremtidige bebyggelse således, at der kan indgås fornyede lejekontrakter, der er i overensstemmelse med den faktiske anvendelse til helårsbeboelse. Arealerne ud mod Englandsvej er udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 (C1-område).

Der er bygget mere på den enkelte lod end tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er ikke givet byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor det meste af bebyggelsen er ulovlig. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket haveforeningen er indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til brandsikring af hvert enkelt hus således, at de gældende brandkrav kan opfyldes. Forvaltningen har principgodkendt brandsikringsplanen, og bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan være afsluttet i begyndelsen af 2005 således, at den kan være godkendt inden lokalplanen vedtages endeligt.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i kolonihaveområder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveområder. Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboelsen i de københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig forudsætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at udarbejde lokalplaner for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen, at der igangsættes lokalplaner for de 11 kolonihaveområder, der endnu ikke er udarbejdet lokalplaner for. Engly er den 6. haveforening, der har udarbejdet det materiale (en lodinddelingsplan, planer med indtegning af bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkelte lodder og en brandsikringsplan), der er nødvendigt for, at forvaltningen har kunnet igangsætte lokalplanlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endelig vedtaget.

 

Haveforeningens synspunkter

Haveforeningen Engly har haft lejlighed til at kommentere et udkast til lokalplanforslag, og har foreslået en række ændringer, idet man  bl.a. ønsker, at der fortsat kan være fritidshuse i haveforeningen, at bebyggelsesprocenten fastlægges til maksimalt 40, at bygningshøjden fastsættes til maksimalt 7 m og mulighed for forskellige tagformer samt at bebyggelseshøjden på bebyggelsen langs Englandsvej fastsættes til maksimalt 2 etager. Endvidere finder foreningen, at maksimumgrænsen for bygninger på lodder under 267 m² bør være 80 m², i stedet for 75 m². 

Forvaltningen har på et efterfølgende møde diskuteret forslaget med formanden samt et medlem af bestyrelsen.

Forvaltningen har imødekommet ønsket om større frihed med hensyn til tagformer, og indarbejdet i lokalplanforslaget, at der kan tillades opført mindre, arkitektonisk velbegrundede opbygninger f. eks. til lysindtag. Forvaltningen har også imødekommet ønsket om en maksimumstørrelse på 80 m² for bygninger på lodder under 267 m², fordi der for denne haveforening ikke åbnes mulighed for etablering af carporte. Forvaltningen finder det ikke hensigtsmæssigt, at imødekomme de øvrige ønsker for kolonihavebebyggelsen, idet det er forvaltningens vurdering, at en maksimal bygningsbygningshøjde på 4,5 m og en bebyggelsesprocent på 30, er tilpasset områdets særlige karakter, der består af mange mindre lodder. Endvidere tilgodeser bestemmelserne ønsket om at bevare områdets særlige karakter af åbent havehusområde.

Bebyggelse langs Englandsvej kan ifølge lokalplanforslaget opføres i maksimalt 3 etager og med en bebyggelsesprocent på maksimalt 70. Det er en skærpelse i forhold til kommuneplanens rammer, der tillader bebyggelse i 5 etager og en bebyggelsesprocent på 110, men forvaltningen har vurderet, at en bygning i 3 etager vil tilpasse sig bedre til områdets øvrige bebyggelse. Bebyggelsens placering øst for haveforeningen og i en afstand af mindst 18 m fra de nærmeste bygninger vil ikke give væsentlige skyggeproblemer i haveforeningen.

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af sydskel af ejendommene matr. nr. 2153-2176, 12a, 2214-2223 og 2196 Sundbyvester, København, Englandsvej, nordskel af ejendommene matr.nr. 1989, 2001 og 1969 ibid. samt øst- og nordskel af ejendommen matr.nr. 1672 ibid. og Røde Mellemvej.

Med forslaget tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere kolonihaveområde til helårsboliger og området langs Englandsvej til boliger og serviceerhverv.

 

I kolonihaveområdet fastholdes den oprindelige lodinddeling, og der muliggøres en matrikulær udstykning svarende hertil samtidig med, at det tilstræbes at fastholde områdets grønne præg. Området fastlægges til helårsboliger i form af enfamiliehuse.

 

Der må på hver parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig. For parceller mindre end 267 m² må bygningens etageareal være indtil 80 m². For parceller på 267 m² til og med 400 m² skal bygningens etageareal overholde bebyggelsesprocenten 30, og for parceller på mere end 400 m² må etagearealet ikke overstige 120 m².

For et fastlagt fællesareal gælder, at der kan opføres fælleshuse på maksimalt 200 m².

Udover beboelsesbygningen må der på hver parcel opføres et skur på maksimalt 10 m² og en overdækket terrasse på indtil 5 % af parcellens areal, dog indtil 15 m² for parceller under 300 m².

Tage skal udformes som fladt tag eller som sadeltag eller deraf afledte tagformer. Der kan suppleres med arkitektonisk velbegrundede opbygninger f.eks. til lysindtag. Bygningernes overflader skal fremstå i naturlige materialer.

Mod Englandsvej opretholdes den eksisterende vejlinie. Eksisterende vejudlæg langs Englandsvej og Røde Mellemvej forudsættes ophævet. De interne adgangsstier, der fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje.

Ubebyggede arealer skal, bortset fra parkeringsarealer, anlægges som have, der skal understøtte områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer får havekarakter.

Der udlægges ikke parkering på den enkelte parcel, men på fællesarealer. Ved fuld udbygning af kolonihaveområdet skal der kunne anlægges ca. 82 p-pladser, svarende til én pr. 100 m² etageareal. Parkeringspladsen skal ikke nødvendigvis anlægges, men der skal reserveres areal til parkering. Det betyder, at der i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse skal anvises areal til en parkeringsplads, og denne skal anlægges på fællesarealet, hvis kommunen kræver det.

Omr ådet langs Englandsvej fastlægges til helårsboliger og publikumsorienterede serviceerhverv, hvor det samlede bruttoetageareal til butiksformål ikke må overstige 1.500 m², og bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 1.000 m². Stueetagen fastlægges til serviceerhverv og de øvrige etager til boliger, der i gennemsnit skal have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m². Bebyggelsen skal opføres langs Englandsvej med en maksimal bebyggelsesprocent på 70 og i højst 3 etager.

Der henvises i øvrigt til redegørelsen og selve lokalplanforslaget, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planmæssige forhold

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, hvor kolonihaveområdet udgør et B1*-område med bemærkning om, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde skal opretholdes, og området langs Englandsvej udgør et C1-område.

En tinglyst meddelelse om, at området bl.a. kun må anvendes til sommerophold, ophæves.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag 1, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

 

Miljøvurdering

Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

 

Miljøvurderingsloven

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering. Denne lokalplan medfører alene en lovliggørelse af nogle eksisterende forhold og muliggør opførelse af en mindre erhvervs- og boligbebyggelse. Forvaltningen har derfor vurderet, at der ikke skal foretages en særlig miljøvurdering.

Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Økonomiforvaltningen, Københavns Energi, Kulturmiljørådet samt Københavns Bymuseum.

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Københavns Bymuseum har ingen kommentarer til forslaget. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Kulturmiljørådet har ikke fremsendt bemærkninger.

Kultur- og Fritidsforvaltningen oplyser, at der ikke p. t. er planer for de arealer, der benyttes af boldklubben Olympia og Det Danske Spejderkorps, ligesom de ikke umiddelbart har behov for lokalplanlægning af dette område.

Svaret skyldes, at det har været overvejet også at lade lokalplanforslaget omfatte arealet, der ligger nord for matr. 1727 Sundbyøster mod Englandsvej (nord for tømrerhandlen). Dette areal er udtaget af forslaget bl.a. på baggrund af svaret fra Kultur- og Fritidsforvaltningen.

Økonomiforvaltningen har ingen bemærkninger til selve forslaget, men vil sammen med Kultur- og Fritidsforvaltningen, i forbindelse med indgåelsen af nye lejekontrakter med Engly, anmode Stadskonduktørembedet om at udstykke selve Engly som en selvstændig matrikel. Det areal, der er udlejet til tømmerhandlen, bliver derved samtidig en selvstændig matrikel.

Københavns Energi oplyser, at Engly er kloakeret på kommunal foranledning, og der forventes snarest igangsat forhandlinger med Engly om, hvorvidt kloakanlægget fremover skal forblive kommunalt ejet eller skal gives status som privat, hvor drift og vedligehold varetages af et spildevandslaug.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A –D.

 

Forslag til dialogstrategi

Der foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentligh edsperioden

-         Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

-         Annoncering i lokalaviser.

-         Afholdelse af et borgermøde i lokalområdet i form af et orienteringsmøde.

Det skønnes ikke nødvendigt, at der afholdes en udstilling. Dette er en afvigelse fra den almindelige dialogstrategi.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Forslag til lokalplan "Engly"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: E-mail af 18. august 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Bilag B: E-mail af 28. juli 2004 fra Økonomiforvaltningen, 9. kontor

Bilag C: Fax af 11. august 2004 fra Københavns Energi

Bilag D: Brev af 10. september 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

 

Jens Ole Nielsen