Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005
Sager til drøftelse
31. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej
BTU 23/2005 J.nr. 611:180.0001/04
INDSTILLING
Redegørelse til
RESUME
I efteråret 2003 udbød HUR den ca. 2,5 ha store tidligere
"garagegrund" ved Ørnevej/Stærevej til salg. Ejendommen har ligget ubrugt hen i
en årrække med bl.a. sin store garage- og værkstedsbygning.
I december 2003 erhvervede W-Investering ApS (del af Kay Wilhelmsen Gruppen) ejendommen. Købet er betinget af, at ejendommens anvendelse, som i kommuneplan 2001 er fastlagt til Tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på 60 (T2-område), ændres til boligformål, serviceerhverv, institutioner og kulturelle formål med en forventet bebyggelsesprocent på 110. Selskabet ønsker at opføre boligbebyggelse på grunden med op mod 250 boliger.
En ændret anvendelse og bebyggelse af HUR-grunden forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001. I den forbindelse har bygherren tilsluttet sig, at der forud gennemføres et paralellelopdrag for at opnå en god og alsidig belysning af byggemulighederne, og bygherren er indstillet på at indgå i samarbejde med Kvarterløft Nord-Vest.
Da ejendommen ligger inden for Kvarterløft Nord-Vest området, har forvaltningerne indledt en dialog med Kvarterløft Nord-Vest om grundlaget for områdets udvikling. Der har været gennemført en lokal idéudviklingsproces, som har resulteret i oplægget "HT-GRUNDEN – en drøm om en kvarterspark" fra Kvarterløft Nord-Vest. Desuden er der fremkommet ønsker fra andre forvaltninger bl.a. om indpasning af en børneinstitution, en nærgenbrugsstation og et aktivitetshus for unge, et "ungehus".
Da anvendelse af HUR-grunden udelukkende til parkformål, som
foreslået i ovennævnte idéoplæg, forudsætter større kommunale udgifter til køb,
anlæg og drift, end der forventes at være budgetmæssig dækning for, har
forvaltningen i dialog med bygherren og Kvarterløft Nord-Vest undersøgt
mulighederne for at indpasse både nyt boligbyggeri, herunder på Hulgårds Plads,
og offentlige, rekreative funktioner til gavn for hele kvarteret. Da erstatning
af parken på Hulgårds Plads med bebyggelse ikke vurderes realistisk økonomisk,
eller tilfører kvarteret større rekreative områder, anbefales det, at der
arbejdes videre med mulighederne for at tilfredsstille såvel bygherrens ønsker
om boligbyggeri som behovet for rekreative aktiviteter på HUR-grunden. Det vil
muliggøres med en bebyggelsesprocent på 80-90. Til belysning af mulighederne
for udnyttelse af grunden afholdes som nævnt et parallelopdrag, hvor
sammenhængen med skoleidrætspladsen og Hulgårds Plads også indgår. Det indebærer
en opgradering af Hulgårds Plads, Ørnevej, dele af skolens friarealer, samt et
grønt offentligt tilgængeligt fællesareal for bebyggelsen på HUR grunden, alt
sammen set som et samlet hele. Parallelopdraget organiseres på baggrund af en
konkret aftale mellem bygherren, Kvarterløft og relevante forvaltninger i Københavns
Kommune. Til en sådan udvikling af HUR-grunden har Bolig- og Erhvervsstyrelsen
bevilget 10 mio. kr. på betingelse af kommunens medfinansiering på yderligere
10 mio.kr.
Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal
foretages en miljøvurdering i medfør af lov om miljøvurdering af planer og
programmer. Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og
Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
I efteråret 2003
udbød HUR den ca. 2,5 ha store ejendom
matr. nr. 1295 Utterslev, Hulgårds Plads 15, til salg. Ejendommen, der
henligger ubenyttet med større bygningsanlæg, har tidligere været anvendt af
HUR til busgarager m.m. (bilag 1).
I december 2003
erhvervede W-Investering ApS (del af Kay Wilhelmsen Gruppen) ejendommen. Købet
er betinget af, at ejendommens anvendelse, som i kommuneplan 2001 er fastlagt
til Tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på 60 (T2-område), ændres til
boligformål, serviceerhverv, institutioner og kulturelle formål med en forventet
bebyggelsesprocent på 110. Ved en lokalplanvedtagelse med en anden bebyggelsesprocent
vil købsprisen blive justeret op eller ned svarende til den endelige
bebyggelsesprocent i lokalplanen.
Selskabet har
efterfølgende anmodet om principiel tilladelse til opførelse af boligbebyggelse
på grunden. Der foreligger dog ikke et projekt på nuværende tidspunkt.
Den ønskede
bebyggelse af grunden forudsætter udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til
Kommuneplan 2001. Det foreslås, at lokalplanområdet omfatter HUR-grunden samt
den tilstødende strækning af Ørnevej, som er privat fællesvej.
Området
HUR-grunden ligger
inden for kvarterløft Nord-Vest området i bydelen Bispebjerg midt i et boligområde,
som naturligt afgrænses af Frederikssundsvej, Mågevej, Borups Allé og
Hulgårdsvej (bilag 2).
Den ca. 25.000 m2
store garagegrund har ligget ubrugt hen i en årrække. I den vestlige del ligger
den ca. 4.000 m2 store fabriks- og værkstedsbygning fra 1964, stadig
intakt med diverse produktionsanlæg og kælder, samt den 3-etages administrationsbygning
med ca. 2.000 m2 etageareal.
Desuden findes enkelte ben
Garagegrunden blev i
1974 solgt til HT af Københavns Kommune, som betingede sig tilbagekøbsret pr.
1.10.2044 (eller hvert 10. år herefter), eller såfremt køber ophørte med at
anvende ejendommen til brug for hovedstadsområdets kollektive personbefordring.
HT ophørte hermed i 1994, men Borgerrepræsentationen besluttede ikke at gøre
brug af tilbagekøbsretten grundet forventede store udgifter til oprensning og
nedrivning ved evt. anvendelse af ejendommen til boligbyggeri.
I 2000 blev der
udført en orienterende undersøgelse af forureningen på grunden af firmaet
Krüger A/S. Der er påvist væsentlig forurening med dieselolie i et område på
ejendommens sydvestlige del, og der er påvist jordforurening på lavt niveau omkring
en olieudskiller på ejendommens nordlige del. Grunden må i det væsentlige
forventes ryddet for de eksisterende anlæg ved nyanvendelse, og desuden
forestår fornyede forureningsundersøgelser, så den fornødne oprensning kan
foretages.
Lige nordvest for
HUR-grunden ligger Hulgårds Plads, som er det eneste større parkområde i
Nord-Vestkvarteret. Den ca. 10.000 m2 store park opleves med sine store træer og
tætte beplantning som et markant grønt element i området og fremtræder meget
synlig fra de store veje, Hulgårdsvej og Frederikssundsvej (bilag 3). Parken indeholder et varieret
indslag af fritidsfaciliteter for børn og unge samt lege- og opholdsområder,
herunder en meget velbesøgt bemandet legeplads med computerfaciliteter,
lektiehjælp m.m. (som bl.a. bruges af kvarterets mange etniske minoriteters børn og unge).
Kvarteret mod syd og
sydøst har et grønt præg og en urban karakter med lav bebyggelse i 2½-3½ etage.
Bebyggelsesformerne er varierede, hvor stokbebyggelse veksler med
karrébebyggelse, heraf enkelte storkarreer. Hovedparten af bebyggelsen er
opført i perioden 1920-1950. Ud mod Frederikssundsvej er bebyggelsen lidt
højere, 5-5½ etage, og inde i området lige syd for HUR-grunden ligger som kontrast
til den øvrige bebyggelse fire boligblokke i 8 etager som del af en bebyggelse
fra 1960'erne (bilag 3).
Bebyggelsesprocenten
for bebyggelserne i kvarteret ligger på
omkring 100 og derunder. Kun de små karreer mod Frederikssundsvej og Borups
Allé har højere bebyggelsesprocenter fra 150-225. Området er overvejende præget
af små 2-værelses boliger. I den østlige del af kvarteret (dvs. halvdelen af
karreerne) mangler over halvdelen af boligerne bad og/eller toilet. Store dele
af bebyggelsen mellem Borups Allé og Ørnevej er oprindeligt opført af
Københavns Kommune og er inden for de senere år solgt som andelsboliger. Der er
således blandede ejerformer i området, og en del af ejendommene gennemgår i
disse år moderniseringer.
Foruden boliger og
enkelte daginstitutioner rummer området Frederikssundsvejens Skole, som med sit
relativt store idrætsanlæg bidrager til områdets grønne præg.
Ud mod både Borups
Allé og Hulgårdsvej danner bebyggelserne lange sammenhængende bygningsfronter.
De ældre bebyggelser mod vest og øst rummer mange fine træk med veldisponerede
halvoffentlige grønne rum, velproportionerede facadestrækninger og
kvalitetspræget arkitektur opført i rød og gul tegl eller fremstår pudset. Selv
om bebyggelserne er forskellige, har kvarteret et mærkbart helhedspræg, en
særlig identitet. Bebyggelsen mellem Borups Allé og Rørsangervej er klassificeret
med høj bevaringsværdi i Bydelsatlas Bispebjerg, og to bebyggelser nord for Rørsangervej
er blevet præmieret af Københavns Kommune (1945 og 1946) (bilag 4). Den nyere 8-etages bebyggelse syd for HUR-grunden
fremtræder meget dominerende mod både
HUR-grunden og mod bebyggelsen mod syd (bilag 3).
Sammenfattende kan
det konstateres, at grunden ligger omgivet af meget forskelligartede
bebyggelser. Som det fremgår af den forenklede vignet benævnt "rumlige forhold"
på bilag 4 danner bebyggelserne mod
syd og sydøst klart afgrænsende vægdannelser, mens afgrænsningen mod nord er mere
opløst, og mod syd danner den høje bebyggelse en lamelagtig perforeret væg.
Samtidig opstår i dette område et "sammenstød" af forskellige retninger i
bebyggelses- og gadestrukturen.
Ny bebyggelse og
placering af væsentlige træbeplantninger får derfor en særlig betydning med
hensyn til at formidle og bringe orden i dette delvist opløste rum. I den
situation er det vigtigt, at nybyggeri danner en let opfattelig
bebyggelsesstruktur med enkle klare former, som medvirker til at skabe ro i
området.
De fine
arkitektoniske træk, som præger store dele af den ældre bebyggelse i området,
lægger op til et højt ambitionsniveau i nybyggeriets udformning.
På baggrund af
kvarterets nuværende boligsammensætning vil det - for at opnå en større
spredning i boligsammensætningen i kvarteret - være ønskeligt, at der opføres
overvejende store boliger i nybyggeriet, ligesom det vil bidrage til kvarterets
variation, at der etableres blandede ejerformer.
Vest og syd for det aktuelle område ligger
det store sportsanlæg Grøndalscenteret samt de store, grønne arealer:
Degnemosen, Bellahøjparken og Kirkemosen, friarealerne omkring Bellahøjhusene,
Rødkildeparken og Bellahøjmarken, Genforeningspladsen og "Cirkuspladsen", som
alle rummer mange og varierede aktiviteter, herunder Bellahøjbadet, der står
over for omfattende fornyelse. En rammeplan for videreudvikling af
Bellahøjmarken til et rekreativt område med en række nye aktiviteter og
naturtilbud har netop været i offentlig høring, og forventes forelagt
Hulgårdsvej og
Borups Allé er regionale veje hvor det ækvivalente støjniveau er beregnet til
ca. 72 DB(A) i 2001. Frederikssundsvej er fordelingsgade med et støjniveau på
ca. 69 DB(A).
Planforhold
I Kommuneplan 2001
er HUR-grunden fastlagt som område for tekniske anlæg (T2-område) og
Frederikssundsvejens skole til offentlige formål (O2-område). Begge områder med
en bebyggelsesprocent på 60. Boligkarreerne er fastlagt til B4-boligområde med
en bebyggelsesprocent på 130, idet dog karreen øst for Hulgårds Plads er
fastlagt til B3-boligområde med en bebyggelsesprocent på 110. Hulgårds Plads er
fastlagt til O1-område, parkformål (bilag
5).
Frederikssundsvej er
i det vedtagne kommuneplantillæg om detailhandel fra Nørrebro Station og på
denne side frem til Uglevej fastlagt til bydelscenter med mulighed for
udvidelse af butiksarealet med op til 7.000 m2.
Kvarterplan
Nord-Vest blev af Borgerrepræsentationen den 2. maj 2002 (BR 233/02) godkendt
som ramme for gennemførelse af kvarterløftprojektet. I Kvarterplanen findes et
idékatalog med en bred vifte af projektforslag, bl.a. forslag om "kvarterpark"
med et center for kultur og idræt, på HUR-grunden. Hulgårds Plads ønskes
inddraget i dette projekt. Der ønskes udarbejdet en Trafik og Grøn Handlingsplan
for Nord-Vest som grundlag for kvarterets udvikling indenfor trafik og bymiljø,
og der fremlægges en skitse til en grøn strategi – grønne gader og åndehuller.
I den forbindelse peges på Ørnevej som en vigtig rygrad i kvarteret, og på Provstevej/Uglevej/Stærevej
som en central nord-sydgående forbindelse (bilag
5).
Trafikale forhold
Udbygning med boliger på op til 22.000 m2
etageareal vil erfaringsmæssigt medføre en trafik på ca. 450 ture i døgnet. En
trafik af denne størrelsesorden vil uden større problemer kunne afvikles på det
lokale vejnet f.eks. ad Stærevej.
HUR-grunden forventes først og fremmest
trafikbetjent fra Hulgårdsvej.
I Trafik og Grøn Plan NV foreslås Stærevej
indsnævret og fartdæmpet, da vejens nuværende bredde ikke harmonerer med dens
funktion som lokal vej og med den trafikmængde, der kører på vejen. Det
forhold, at en del af trafikken til ny bebyggelse på HUR-grunden eventuelt skal
køre ad Stærevej ændrer ikke på dette forhold. Tværtimod kan den let øgede
trafikmængde indebære, at fartdæmpning bliver mere relevant.
Trafik og Grøn Plan NV foreslår endvidere en
stiforbindelse fra Stærevej mellem Rørsangervej og Nattergalevej til Uglevej.
Vejene i
området er i øvrigt private fællesveje, hvor det er grundejerne langs vejene
der tager initiativ til og bekoster omlægninger.
Den hidtidige proces
HT-grunden på
Ørnevej blev solgt for ca. 54,5 mio. kr. til Kaj Wilhelmsen Gruppen af HUR ved
udgangen af 2003. Det var en forudsætning, at ejendommens planbestemmelser blev
ændret fra det gældende T2-område, tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på
60, til C2-område, boliger, serviceerhverv og kulturelle formål med en
bebyggelsesprocent på 110, inden udgangen af 2004. Udbudet forudsatte med andre
ord, at kommunen gennemførte et kommuneplantillæg og en lokalplan med dette
indhold. Dette skete, uden at det havde været muligt at inddrage de politiske
udvalg i kommunen. Ved en lokalplanvedtagelse med en anden bebyggelsesprocent
vil købsprisen blive justeret op eller ned svarende til den endelige
bebyggelsesprocent i lokalplanen. HUR har siden, den 19. november 2004,
besluttet at udskyde overtagelsesdagen for garagegrunden til 1. januar 2006.
Økonomiforvaltningen
har overfor bygherren som udgangspunkt for et kommuneplantillæg forudsat, at
området kan bebygges med boliger, institutioner o.l. Der skal etableres offentligt tilgængelige fællesarealer, og byggeriet
skal kunne opføres med en bebyggelsesprocent på 80 – 90, ligesom dele af
parkeringen skal etableres i konstruktion. Forvaltningerne har endvidere
forudsat, at byggeriet skal have høj kvalitet,
og der bør derfor foreligge flere forslag til områdets udvikling udarbejdet i
et parallelopdrag. Kvarterløft Nord-Vest skal inddrages i processen.
Bygherren har under forløbet været indstillet på at indgå i dialog med
Kvarterløft Nord-Vest, samt at der gennemføres et parallelopdrag (flere
tegnestuer inviteres til at fremkomme med forslag til en udformning af
området).
Der har på dette grundlag været afholdt en række møder med bygherren og repræsentanter fra Kvarterløft Nord-Vest. Samtidig har Frederikssundsvej
Skole tilkendegivet, at de ønsker at indgå i den videre proces, samt at deres
arealer kan indgå i den videre udvikling. Desuden har Miljøkontrollen deltaget
og har udtrykt ønske om etablering af en kvartermiljø-/ nærgenbrugsstation, som
er en lokal genbrugsplads på 500-1.000 m2 uden biladgang og uden
adgang for virksomheder. Herudover har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
udtrykt ønske om at deltage med indpasning af en børneinstitution og et antal
særboliger i en kommende bebyggelse. Fra Ungdoms- og Uddannelsesforvaltningen
har ønsket om et "ungehus" været fremført. Spørgsmålet om en biblioteksfilial
har været nævnt, men er siden opgivet.
Kvarterløft
Nord-vest gennemførte på den
baggrund en lokal idéudviklingsproces i foråret 2004, som mundede ud i oplægget
"HT-GRUNDEN – en drøm om et kvarterspark" (udarbejdet med bistand af
arkitektfirmaet Peter Holst Tegnestue). I projektet foreslås, at hele Hulgårds
Plads inddrages i en samlet omdannelse af området, og at Frederikssundsvej
Skoles arealer indtænkes i planen. Skolens arealer danner sammen med hele
HUR-grunden og en del af Hulgårds Plads et parklignende område. Der vil være
grønne områder og mere urbane områder, hvor asfalten bibeholdes, og der er
mulighed for sportslige udfoldelser. I projektet er der foreslået byggeri af
ca. 150 boliger på Hulgårds Plads ud mod Frederikssundsvej og Hulgårdsvej. Forudsætningen
om indpasning af boliger på HUR-grunden er således ikke opfyldt med dette
projekt.
På baggrund heraf
har forvaltningerne efterfølgende nærmere analyseret de kommunaløkonomiske
konsekvenser ved et salg af den nærliggende Hulgårds Plads og en flytning af
den bemandede legeplads til HUR-grunden.
Analysen omfatter
økonomiske konsekvenser ved frasalg, miljømæssige forhold ved overgang fra
rekreativt areal til bolig og/eller detailhandel, konsekvenser ved flytning af
den bemandede legeplads til HUR-grunden, samt en vurdering af fremtidige til og
frakørselsforhold og parkering. Derimod er ikke undersøgt evt. udgifter til oprensning
af Hulgårds Plads og HUR-grunden, og heller ikke udgifter til køb af areal på
HUR-grunden til parkformål.
Da der ikke vil blive tilført kvarteret
større rekreative arealer end de nuværende, og da kommunen kan få store
økonomiske udgifter ved arealkøb og oprensning, vurderes en sådan løsning ikke
at være en realistisk mulighed. Kvarterløft Nord-Vest er underrettet herom og
har accepteret dette.
Byfornyelsespulje
Den 10. september
2004 har Københavns Kommune indsendt
en projektansøgning på 20 mio. kr. til Erhvervs- og Boligstyrelsens
Byfornyelsespuljer. Ansøgningen sigter på udvikling af et privat og offentligt
partnerskabsprojekt baseret på en udvikling af HUR-grunden, Hulgårds Plads og
Frederikssundsvejens Skole i samarbejde med lokalområdet og en privat investor.
Projektet har til formål at etablere en boligbebyggelse og en kvarterpark, som
derved kan bidrage til kvarterets positive udvikling og udbedre de rekreative,
idrætslige, sundhedsmæssige og boligmæssige mangler kvarteret har i dag. (bilag 7)
Erhvervs- og
Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til
udvikling af HUR-grunden, såfremt kommunen yder et tilsvarende beløb, så der i
alt er 20 mio. kr. til projektet som ansøgt. Ansøgningen sigter på et privat og
offentligt partnerskabsprojekt om en samlet udvikling af HUR-grunden, Hulgårds
Plads og Frederikssundsvejens Skole. Et samarbejde mellem lokale kræfter og en
privat investor skal derfor indgå i den videre proces.
Formålet er bl.a. at
udvikle nye planlægningsmetoder i kommunalt regi, at tilvejebringe private
investeringer i projektområdet på baggrund af samarbejde, udvikling af
finansieringsmodeller og metodeudvikling, samt at etablere en kvarterpark, som
i sammenhæng med Frederikssundsvejens Skole kan bidrage til udvikling af det
idrætssociale arbejde, der har stor betydning for livskvalitet og sundhed hos
kvarterets børn og unge - ikke mindst de foreningsløse og/eller de etniske unge
- samt at etablere en kvarterpark og boligbebyggelse med en høj arkitektonisk
kvalitet, og som kunne have overskriften "høj kvalitet – til færrest mulige
penge".
Den 8. december
2004 anbefalede
Det
kommende procesforløb
På baggrund af
ovenstående foreslås iværksat en proces sammen med bygherren og Kvarterløft
Nord-Vest med det formål, at der inden udgangen af 2005 foreligger en af
Borgerrepræsentationen vedtaget lokalplan og et kommuneplantillæg (eventuelt
indeholdt i en ny kommuneplan). Processen tager udgangspunkt i de foreliggende
aftaler med og tilsagn fra bygherren samt i den godkendte projektansøgning til
Erhvervs- og Boligstyrelsens Byfornyelsespulje og består af følgende
hovedelementer:
1.
Plangrundlag
2.
Parallelopdrag
3.
Tidsplan
Ad.
1
Lokalplan og
kommuneplantillæg vil omfatte HT-grunden og de tilstødende dele af Ørnevej. I
den kommende redegørelse for planforslagene vil indgå overvejelser om
sammenhængen med det omgivende kvarter, herunder Hulgårds Plads og skoleidrætspladsen
(bilag 6).
Områdets anvendelse
skal være boligformål samt et offentligt tilgængeligt fællesareal. Den samlede
bebyggelsesprocent for HUR-grunden må være højst 80-90, og friarealprocenten
skal være mindst 60. Boliger skal være store familieegnede helårsboliger, og
der skal i bebyggelsen kunne indpasses eventuelle offentlige behov, herunder
børneinstitution, særboliger m.v. Bebyggelsen skal udformes med en høj arkitektonisk
kvalitet, der med hensyn til udformning, højder m.v. relaterer sig til den omgivende
bevaringsværdige bebyggelse. Der skal være 1 parkeringsplads pr. 100 m2
etageareal, og en overvejende del af parkeringen skal placeres i konstruktion.
Området forudsættes trafikbetjent fra Hulgårdsvej.
Placeringen og
udformningen af det offentligt tilgængelige fællesareal skal indgå i sammenhæng
med denne del af Ørnevej, skoleidrætspladsen og Hulgårds Plads, således at der
opstår en integreret grøn struktur, der bedst muligt imødekommer lokale behov.
Ad 2.
Forløbet af
parallelopdraget har indledningsvis været drøftet med bygherren og Kvarterløft
Nord-Vest.
Forvaltningerne
foreslår på baggrund heraf, at der indgås en konkret aftale mellem
bygherren, Kvarterløft og relevante forvaltninger i Københavns Kommune om parallelopdraget,
og at følgende proces lægges til grund for arbejdet:
Proces for parallelopdrag
Parallelopdraget
sigter mod udarbejdelse af forskellige skitseforslag for den fremtidige
disponering og udvikling af HUR grunden og Ørnevej, Hulgårds Plads og skoleidrætspladsen
(bilag 6).
På baggrund af
udvalgenes behandling af planredegørelsen udarbejdes program, herunder
kortmateriale, afleveringsbetingelser, krav om deltagelse i workshops,
fremlæggelse af projekter, økonomisk kompensation m.v. Der afsættes 2 måneder
til gennemførelse af parallelopdraget.
Der træffes aftale
med 2-3 projektteams bestående af sideordnede arkitekter, landskabsrådgivere
samt eventuelt andre grupper. Teams vælges af bygherren, kvarterløft og
forvaltning i samråd.
Bygherre og
Kvarterløft udskriver parallelopdraget og aftaler økonomisk kompensation med
tegnestuerne. Undervejs i processen afholdes workshops med komiteen og
forslagsstillerne, og der afsluttes med et offentligt møde. Kommunen deltager
som rådgiver. Der nedsættes en komité til bedømmelse af forslagene bestående af
bygherre, Kvarterløft og evt. en faglig rådgiver udefra. Efter aflevering
fremlægger forslagsstillerne deres forslag for komiteen. Der udpeges ikke en
vinder, men komiteen afgiver en begrundet vurdering og eventuelt anbefaling af
forslagene.
Lokalplan og kommuneplantillæg
På baggrund af
forslagene og komiteens anbefaling udarbejder forvaltningerne planforslagene
til forelæggelse for udvalg og borgerrepræsentation. I indstillingen redegøres
for parallelopdragets forløb og komiteens vurdering.
Kommentarer fra Kvarterløft Nord-Vest og Kay
Wilhelmsen Gruppen
Ovenstående
procesbeskrivelse har været forelagt Kvarterløft Nord-Vest og Kay Wilhelmsen
Gruppen, og de fremkomne kommentarer fra de to parter til processen fremgår
af bilag
8 og 9.
Kvarterløft
Nord-Vest forudsætter bl.a.,
at både Københavns Kommune, Kay Wilhelmsen A/S og Kvarterløft Nord-Vest hver
for sig foretager en afklaring af krav til program for parallelopdraget og den
efterfølgende proces med henblik på at iværksætte en forhandling fra medio
januar 2005.
Hertil skal
bemærkes, at det er forvaltningernes opfattelse at nærværende redegørelse er
kommunens grundlag for parallelopdraget, og at det af hensyn til tidsplanen i
forbindelse med ønsket om, at en endelig vedtaget lokalplan kan foreligge inden
udgangen af 2005, må
forudsættes, at gennemførelsen af parallelopdraget
umiddelbart iværksættes. Dette forudsætter naturligvis, at der skal ske en
yderligere præcisering i samarbejde med de to øvrige parter.
Kvarterløft
Nord-Vest forudsætter endvidere, at de 3 parter bør forpligtige sig til at
arbejde efter kommissorium eller anden form for skriftlig aftale.
Dette ser
forvaltningerne intet til hinder for.
Kaj Wilhelmsen
Gruppen ønsker at boligerne
skal kunne etableres indenfor en økonomisk ramme, der gør det muligt for
borgere med en "almindelig" indkomst at erhverve boligen, samt at
beskrivelsen skal indeholde planrammerne for parallelopdraget,
bebyggelsesprocent, krav til friarealer og parkering.
Dette er
forvaltningerne enige i.
Endelig påpeger Kaj
Wilhelmsen Gruppen, at der i parallelopdraget skal være en dommerkomite består
af Kvarterløft, Bygherren og repræsentanter fra Kommunen, hvor bygherren i
forhold til endeligt valg har den afgørende stemme.
Som processen er
beskrevet af forvaltningerne, bliver der ikke udpeget en vinder, men forslagene
og bedømmelseskomiteens endelige vurdering og anbefaling vil indgå i forslaget
til lokalplan og kommuneplantillæg.
Ad 3.
For at sikre
gennemførelsen af en lokalplan inden udgangen af 2005 er det nødvendigt, at
parallelopdraget skal foregå i februar/marts 2005, således at et lokalplanforslag
kan udarbejdes på baggrund af det gennemførte parallelopdrag og fremlægges til
beslutning i udvalg og Borgerrepræsentation inden sommerferien 2005. Den offentlige
høring om planforslagene kan derefter foregå i august/september, og den endelige
vedtagelse kan ske i november/december 2005, således at byggeri og anlæg af
rekreativt område kan startes i begyndelsen af 2006.
Det
videre forløb
Parallelt med den
ovenfor beskrevne proces forberedes aftalegrundlaget for gennemførelse af et partnerskabsprojekt
efter den endelige vedtagelse af lokalplanen (gennemførelsesfasen).
Organiseringen heraf
og processen tager udgangspunkt i den strategimodel, der er beskrevet i
ovennævnte som bilag 7 vedlagte
ansøgning om byfornyelsesmidler. Det betyder, at der etableres en organisation
(partnerskab), der udvikler et partnerskabsprojekt for Hulgårds Plads, Ørnevej,
dele af skolens arealer og dele af HUR-grunden. Partnerskabet kan, afhængig af
beslutninger i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen, begynde
sin realisering af projektet.
Organisering af
projektet vil afhænge af resultatet af parallelopdraget og forhandlinger mellem
de implicerede parter. Målet er at skabe en smidig og velfungerende organisation,
der hurtigt kan omsætte planerne til konkret handling, og som så vidt muligt
varetager alle interesser.
Økonomi
Erhvervs- og
Boligstyrelsen har som nævnt i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio.
kr. til udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt kommunen yder
et tilsvarende beløb, og Bygge-og Teknikudvalget har anbefalet, at 10 mio. kr.
af kommunens byfornyelsesmidler kunne indgå som medfinansiering, såfremt
ubrugte midler for 2004 kan overføres til 2005.
Anlægget af
rekreative arealer vil kræve en fremtidig vedligeholdelse. Finansieringen af
dette er ikke fastlagt, men skal afklares mellem parterne i partnerskabsprojektet.
HUR-grunden påregnes i Kommuneplan 2005 at blive fastlagt som byomdannelsesområde,
hvilket muliggør at de fremtidige ejere kan pålægges at etablere en grundejerforening,
som kan bidrage til vedligeholdelse af området.
Den endelige
fastlæggelse af finansieringen af anlæg og den fremtidige vedligeholdelse
vil fremgå af indstilling om lokalplanforslag, der fremlægges senere i foråret.
Driften forventes på nuværende tidspunkt at være udgiftsneutral for Københavns
Kommune.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af
planer og programmer
Planforslagene
vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.
Baggrunden herfor
er, at planforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens
bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til
lokal-områdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig
indvirkning herpå.
Den bebyggelse,
der muliggøres ved planerne, vil med hensyn til placering, udformning, omfang,
højde og lignende indgå på en harmonisk måde i forhold til de eksisterende
bebyggelser og vurderes ikke at medføre en væsentlig ændring af lokalområdets
trafikale belastning.
Den nuværende
beplantning inden for planområdet vurderes ikke at indeholde sådanne særlige
kvaliteter, at den som helhed skal opretholdes, men vil blive suppleret og erstattet
med nye beplantninger, hvorved der opretholdes et væsentligt grønt islæt i
området. Planforslagene vil muliggøre en opgradering og udvidelse af de
rekreative tilbud i kvarteret.
Bygge- og Teknikforvaltningens
og Økonomiforvaltnngens positivlister til miljøvurdering
Indstillingen er
ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens
positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
Høring
…
BILAG
VEDLAGT
1. Luftfoto af
området
2. Oversigtskort
over området med angivelse af det kommende lokalplanområde
3. Fotografier af
typiske bebyggelser m.m.
4. Arkitektoniske
potentialer
5. Kommuneplanrammer
og "Skitse til Grøn Strategi" fra Kvarterplan Nord-Vest
6. Område for
parallelopdrag
7. Ansøgning om
byfornyelsesmidler
8. Kommentarer til
den videre proces fra Kvarterløft Nord-Vest
9. Kommentarer til
den videre proces fra Kaj Wilhelmsen Gruppen
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR,
RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
"HT-GRUNDEN – en drøm om en kvarterspark", oplæg fra Kvarterløft
Nord-Vest.
Erik Jacobsen