Dispensation fra lokalplan nr. 288 "Saga-karreen II"

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 11. august 2004

Sager til beslutning

23. Dispensation fra lokalplan nr. 288 "Saga-karreen II"

BTU 362/2004 J.nr. 611:151.0002/04

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 288 "Saga-karreen II", for så vidt angår § 3, stk. 2, pkt. c om anvendelse til serviceerhverv, med henblik på indretning af vuggestue i de nederste 3 etager af ejendommen matr. nr. 744 Udenbys Vester Kvarter, København, Abel Cathrines Gade 17.

RESUME

Arkitektfirmaet Rytter AS har på vegne af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen søgt om tilladelse til at indrette en vuggestue på ejendommen Abel Cathrines Gade 17 (tidligere Maria Kirkeplads 3) med tilhørende indhegnet legeplads. Ejendommen anvendes til undervisning af voksne og har tidligere også huset et trykkeri. I de nederste 3 etager tænkes indrettet en vuggestue med plads til 48 børn, mens de 2 øverste fortsat skal bruges til voksenundervisning.

Vuggestuens legeplads indrettes på de arealer, der er forudsat indhegnet i forbindelse med projekteringen af det fælles gårdanlæg, som er vedtaget i byfornyelsesbeslutningen for karreen, dog med en udvidelse bl.a. mod nord, fordi brandmyndighederne stiller krav om mulighed for brandredning fra de øverste etager i bygningen.

En eventuel fælles benyttelse af gårdareal og legeplads vil kunne komme på tale, hvis der kan opnås enighed herom med det kommende gårdlaug.

Det ansøgte forudsætter dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 288 "Saga-karreen II" om bebyggelsens anvendelse, som fastlægger ejendommens anvendelse til serviceerhverv.

I forbindelse med den foretagne naboorientering er der modtaget 7 henvendelser, herunder en underskriftindsamling med 21 underskrifter. Indsigelserne kommer fra beboere i karreen, som finder, at en vuggestue vil give støjgener i karreen. Flere er desuden betænkelige ved, om det vil være muligt at sikre adgangsforholdene, så uvedkommende ikke kommer ind i boligbebyggelsens gårdanlæg. Nogle af indsigerne ønsker ikke, at der skal være mulighed for fælles brug af henholdsvis gårdanlæg og vuggestuelegeplads. Der er kritik af, at nabohøring først er foretaget længe efter, at ombygningen af ejendommen er igangsat.

Forvaltningen vurderer, at en børneinstitution er en naturlig anvendelse i området, og på den baggrund kan Bygge- og Teknikforvaltningen uanset indsigelserne anbefale dispensation til projektet som ansøgt.

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget, fordi den beføjelse, som udvalget i mødet den 2. oktober 2002 tillagde forvaltningen til at meddele dispensation fra lokalplaner og byplanvedtægter, ikke omfatter situationer, hvor orienteringen af naboer m.fl. afstedkommer mange eller vægtige indsigelser.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Arkitektfirmaet Rytter AS har på vegne af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ved en ansøgning af 18. november 2003 søgt om tilladelse til at indrette en vuggestue med tilhørende indhegnet legeplads i ejendommen Abel Cathrines Gade 17 (tidligere Maria Kirkeplads 3). Bygningens og hegnets placering i karreen fremgår af vedlagte bilag 1.

Ejendommen anvendes af Center for Aktivering og Beskæftigelse til undervisning af voksne og har tidligere også huset et trykkeri. I de nederste 3 etager tænkes indrettet en vuggestue med plads til 48 børn, mens de 2 øverste fortsat skal bruges til voksenundervisning.

Vuggestuens legeplads indrettes på de arealer, der er forudsat indhegnet i forbindelse med projekteringen af det fælles gårdanlæg i medfør af byfornyelsesbeslutningen for karreen, dog med en udvidelse bl.a. mod nord, som vist på vedlagte friarealplan (bilag 2), fordi brandmyndighederne stiller krav om mulighed for brandredning fra de øverste etager i bygningen. I den forbindelse skal bemærkes, at større dele af den aktuelle ejendoms friarealer stilles til rådighed for fællesgårdanlægget, jf. bilag 1.

Der er mulighed for, at beboerne i karreen vil kunne benytte institutionens legeplads udenfor åbningstiden, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har også et ønske om i begrænset omfang at kunne benytte faciliteterne, især boldburet, i det fælles gårdanlæg. Det skal drøftes nærmere med det fremtidige gårdlaug om og i hvilket omfang, der kan være fællesbrug.

Placeringen af vuggestuen i karreen er en del af Børneplanens 1. del af etape 1 B, der er taget til efterretning af Borgerrepræsentationen den 13. november 2003.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 288 "Saga-karreen II". Lokalplanen er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 18./19. juni 1997 og endeligt bekendtgjort den 11. juli 1997. Borgerrepræsentationen har endvidere den 27. maj 2004 vedtaget et tillæg 1 til lokalplanen om helårsboliger, som er bekendtgjort den 7. juli 2004.

I henhold til lokalplanens § 3, stk. 1, fastlægges området til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse indrettes kollektive anlæg og institutioner, herunder vuggestuer og børnehaver, samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv.

I henhold til lokalplanens § 3, stk. 2, pkt. c er den aktuelle bygning fastlagt til serviceerhverv.

Afvigelser fra lokalplanbestemmelserne

Anvendelsen af en del af bygningen til en vuggestue er ikke i overensstemmelse med den primære anvendelsesbestemmelse i lokalplanen om fastlæggelse til serviceerhverv, men kan dog ske efter forvaltningens godkendelse, hvilket forudsætter dispensation fra lokalplanen.

Forvaltningens anbefaling af dispensation

Kommunen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale dispensationen fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse, fordi en børneinstitution anses for en naturlig anvendelse i området.

Naboorientering

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden fra den 27. maj 2004 til den 17. juni 2004 foretaget den i henhold til planloven forudsatte forudgående naboorientering. Skrivelse af 27. maj 2004 med bilag er lagt til gennemsyn som bilag A.

Naboorienteringen blev sendt til ejere, lejere og brugere af ejendommene i karren samt interessegrupper.

Forvaltningen har modtaget i alt 7 henvendelser. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 3. Henvendelserne er lagt til gennemsyn som bilag B og beskrives og kommenteres nedenfor.

1. Brev af 18. juni 2004 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Københavns Kommune.

Det meddeles, at Vesterbro VUC-København intet har at indvende mod indretning af vuggestue samt indhegnet legeplads.

2. Brev af 9. juni 2004 fra AB Viktoriagade 3, ved formand for bestyrelsen Torben Lenau.

AB Viktoriagade 3 ønsker, at adgangsforholdene til gårdanlægget sikres, så narkomaner fortsat hindres adgang til de fælles gårdarealer.

3. Brev af 15. juni 2004 fra Kerstin Schibsbye, Per Lange og Stine Schibsbye, Abel Cathrines Gade 27, ønsker ikke, at der indrettes en vuggestue, fordi den vil give støjgener i gården, der ellers er relativ fredelig. Der spørges endvidere om, hvorvidt en eventuel dispensation fra lokalplanen til indretning af en vuggestue betyder, at vuggestuen siden hen kan ændres til børnehave eller fritidshjem. En sådan ændring anses som en væsentlig forringelse af gårdmiljø såvel som miljøet i lejlighederne.

4. Brev af 16. juni 2004 fra Mette Andersen, Istedgade 24.

Mette Andersen fremsætter indsigelse mod indretning af børneinstitution pga. bekymring for gener fra larm fra gården. Hun protesterer desuden mod indhegningen af legearealerne, fordi det betyder, at beboere ikke kan færdes frit i gården.

5. Brev af 16. juni 2004 fra Ejerlejlighedsforeningen Helgolandsgade 8 A og B, ved Jan Christiansen.

Ejerforeningen har en række begrundelser for ikke at gå ind for, at der gives tilladelse til institutionen. Foreningen mener for det første ikke, at det er rimeligt, at tre kommunale ejendomme dermed ikke skal bidrage til det fælles gårdanlæg. Endvidere finder foreningen ikke, at forholdene for en institution er forsvarlige, fordi der er for mange uløste stofmisbrugsproblemer i området. Det skulle hegningen af legepladsen indikere. Den omstændighed, at nabohøringen foretages på et tidspunkt, hvor ombygningen har stået på i nogen tid, viser ifølge foreningen, at det blot er en formsag at høre karreen, og at dispensationen vil blive givet under alle omstændigheder.

Der ønskes svar på om, hvorvidt jordarbejdet og anlæggelsen af det indhegnede legeareal til vuggestuen finansieres ved midler, der oprindeligt er bevilget til gårdsaneringen eller om det finansieres af andre kommunale midler.

Foreningen fremsætter en generel kritik af den del af gårdanlægget, der ligger uden for det areal, der i givet fald skal indrettes til legeplads for vuggestuen, og angiver endelig en række betingelser for at opgive modstanden mod vuggestuen. Disse betingelser vedrører ud over de allerede nævnte kritikpunkter, at kommunen skal genoverveje et afslag til denne ejendom om altaner på gårdsiden af deres ejendom, løsning af problemerne på Maria Kirkeplads, at det allerede nu afklares, om og hvordan der skal være fælles brug af henholdsvis gårdanlæg og legepla ds, samt at indsigelsen fremlægges for Bygge- og Teknikudvalget.

6. Brev af 16. juni 2004 fra AB Sagahus, Vesterbrogade 29 A – H, ved bestyrelsen Kurt Sindahl, René Busborg, Tivadar Macskassy og Søren Sedivy.

Andelsboligforeningen ønsker ikke, at der skabes mulighed for fælles brug af gårdarealer og legeplads og adgang mellem børneinstitutionens udearealer og gårdens øvrige arealer pga. bekymring for, at narkomaner og andre uønskede personer får adgang til gårdens arealer.

7. Underskriftsindsamling med 21 underskrifter, AB Sagahus, Vesterbrogade 29 A – H.

Der fremsættes indsigelse mod indretning af en vuggestue samt tilhørende indhegnet legeplads, fordi underskriverne mener, at den ændrede anvendelse vil medføre væsentlig større støjgener for beboerne.

Bemærkninger.

Det er såvel Bygge- og Teknikforvaltningens som Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens erfaring, at der næsten hver gang, der foretages høring om daginstitutioner i tilslutning til boligbyggeri, kommer indsigelser vedrørende støjgener. Den aktuelle institution indrettes til vuggestue, hvorfor støjen fra legepladsen vil være meget begrænset sammenlignet med støjen i øvrigt i kvarteret.

En dispensation til indretning af en vuggestue i ejendommens nederste tre etager giver kun mulighed for indretning af netop en vuggestue. Opstår der senere ønske om ændring til f.eks. en børnehave, kræves der en ny dispensationsprocedure med tilhørende nabohøring.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har søgt om byggetilladelse på lige fod med andre, og byggeriet har været igangsat i forventning om en hurtigere byggesagsbehandling. De byggetekniske forhold var afklaret med Byggeri & Bolig, men naboorienteringen manglede. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen beklager at have igangsat byggeriet, inden de nødvendige tilladelser forelå. Byggearbejderne er efterfølgende sat i bero.

Det har været en forudsætning lige siden projekteringen af det fælles gårdanlæg blev indledt, at ejendommens friarealer skulle indhegnes, hvilket fremgår af det høringsmateriale, der har været sendt ud i forbindelse med høringen om gårdanlægget i maj 2000. Baggrunden for hegningen var, at funktionerne i huset krævede, at der var adgang til denne del af gården fra Abel Cathrines Gade for varekørsel og kursister, men samtidig skulle der være mulighed for ved en hegning at holde uvedkommende ude fra den øvrige del af anlægget.

Både for denne ejendom og Abel Cathrines Stiftelse gælder endvidere, at personalet skal have mulighed for at benytte det fælles gårdanlæg, og derfor skal de to ejendomme også betale en forholdsmæssig andel af de fremtidige driftsudgifter. Den eneste kommunale ejendom, der ifølge byfornyelsesbeslutningen slet ikke deltager i det fælles gårdanlæg, er herefter skolebygningen i Helgolandsgade 6.

I forhold til den oprindeligt planlagte hegning i gårdanlægget inddrages lidt mere areal til brug for brandredning. Det skyldes, at der skal etableres brandredningsarealer til ejendommen Abel Cathrines Gade 17, som skal gøre det muligt at foretage brandredning fra de øverste etager i ejendommen. Dette skal ske uanset, om de nederste etager udnyttes til vuggestue eller til andre formål, og det er en fejl, at der ikke hidtil har været stillet krav herom.

Vuggestuen og de øvrige ejendomme i karreen har naturligvis en fælles interesse i, at uvedkommende hindres adgang til gårdarealerne. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen arbejder i øjeblikket på at finde tilfredsstillende måde at sikre, at kun personer med ærinde til bygningen får adgang. Hvis dispensationen gives, skal der føres en række drøftelser mellem de involverede parter, herunder det kommende gårdlaug om mulighederne for fælles benyttelse af friarealerne. Dette kommer kun på tale, hvis der opnås enighed mellem parterne.

Indretning af vuggestuens legeplads finansieres af de midler, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har afsat til indretning af vuggestuen, og ikke af de byfornyelsesmidler, der er afsat til indretning af det fælles friareal.

Under henvisning til ovenstå ende finder forvaltningen ikke, at henvendelserne giver anledning til, at dispensation til vuggestuen bør nægtes.

Økonomi

Miljøvurdering

Indstillingen vurderes ikke at have væsentlige miljømæssige konsekvenser.

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort

2. Vuggestuens friareal

3. Liste over modtagne henvendelser.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Naboorientering af 27. maj 2004 med bilag.

B. Modtagne henvendelser.

Jens Ole Nielsen

Til top