Bevaring af ejendommen Geislersgade 11-13

3. Bevaring af ejendommen Geislersgade 11-13

BTU 404/2003 J.nr. 623:111.0001/03

I byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karréen blev det i 1998 besluttet at nedrive den 4 etager høje ejendom Geislersgade 11-13, der er opført i 1901 og rummer et etageareal på 702 m². Kommunen har købt de 15 ejerlejligheder, der siden er blevet anvendt til midlertidig genhusning. Da priserne på ejerlejligheder er steget markant, findes det nu rimeligt at istandsætte ejendommen fremfor at nedrive den.

Der redegøres for økonomien ved dels nedrivning af ejendommen, dels istandsættelse af ejendommen, idet nedrivning forventes at medføre et samlet tab på knap 4,7 mio. kr., mens istandsættelse påregnes at føre til et tab på godt 4,1 mio. kr.

Ejendommen er omfattet af byfornyelsesbeslutningen af 2. april 1998 for Geislersgade-karréen. Ejendommen er opført i 1901 og består af 15 ejerlejligheder, der alle anvendes til beboelse. Ejendommens samlede boligareal er 702 m².

Ejendommen har bevaringsværdien middel og er omfattet af lokalplan nr. 232.

De 15 ejerlejligheder er købt for 3.963.000 kr. og er siden anvendt til midlertidig genhusning.

Jens Madsens Tegnestue, der i 1996 registrerede ejendommene i karréen, beregnede, at fuld istandsættelse svarende til målsætningen i den vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro ville koste 15.517 kr./ m² ved indeks 142, svarende til 18.883 kr./ m² ved det aktuelle indeks 172,8 pr. 1. juli 2003.

I planlægningsforløbet forud for byfornyelsesbeslutningens vedtagelse i 1998 vurderede man, at istandsættelsen ville være for dyr, hvorfor det besluttedes at nedrive ejendommen, da den ikke i sig selv var bevaringsværdig eller havde særlig betydning for gadebilledet.

Man kalkulerede med, at der i henhold til lokalplanen eventuelt kunne opføres nybyggeri i 3 etager med et samlet etageareal på ca. 540 m², svarende til 6 lejligheder a 90 m². Det var imidlertid uvist, om nybyggeri kunne opføres økonomisk rentabelt , og indtil det kunne ske, kalkulerede man med, at den ryddede tomt kunne indgå i det fælles friareal.

Da man efter beslutningen om at nedrive ejendommen har kunnet konstatere, at priserne på ejerlejligheder i området et steget betydeligt, har forvaltningen vurderet de økonomiske konsekvenser af at istandsætte ejendommen, herunder at sammenlægge lejlighederne fra 1.-3. sal, og efterfølgende afhænde ejerlejlighederne til markedspris.

Forvaltningen ønsker på den baggrund, at udvalget tager stilling til, om der skal udarbejdes et tillæg til byfornyelsesbeslutningen om bevaring af ejendommen.

I betragtning af prisudviklingen på ejerlejligheder i området, finder forvaltningen, at det bør overvejes, om ejendommen skal bevares med henblik på ombygning, herunder lejlighedssammenlægning, samt efterfølgende salg.

Til brug for vurdering af forvaltningens forslag er udgifterne ved henholdsvis nedrivning af ejendommen og bevaring og ombygning af ejendommen opgjort.

I byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karréen blev nedrivningsudgiften anslået til 1.620.200 kr., svarende til 2.300 kr./ m², opgjort ved indeks 155.

Ved det aktuelle indeks på 172,8 udgør nedrivningsudgiften 1.806.262 kr., svarende til 2.573 kr./ m².

Opkøb af de 15 ejerlejligheder har beløbet sig til 3.963.000 kr., svarende til gennemsnitligt 5.645 kr./ m². Denne udgift er afholdt og har ikke indflydelse på, om nedrivning eller bevaring skal vælges.

I udgifterne skal fratrækkes indtægterne for salg af grunden, anslået til 2.000 kr./ m² etageareal eller 1.080.000 kr.

Det yderligere tab ved nedrivning bliver således 1.806.000 kr. – 1.080.000 kr. = 726.000 kr.

Der er ikke ved beregningerne taget hensyn til moms og refusion.

Det kan blive vanskeligt at sælge grunden til nybyggeri p.g.a. det lille boligareal; der kan opføres ca. 540 m².

Et eventuelt tillæg til byfornyelsesbeslutningen vil blive udsendt i h&osla sh;ring efter de gældende regler.

Oversigtsplan over området, hvor ejendommen er beliggende

Jens Ole Nielsen