Medlemsforslag om forbedrede toiletforhold i københavnske beboelsesejendomme
Medlemsforslag om forbedrede toiletforhold i københavnske beboelsesejendomme
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 9. november 2005
Sager til beslutning
27. Medlemsforslag om forbedrede toiletforhold i københavnske beboelsesejendomme
BTU 633/2005 J.nr. 620.0011/05
INDSTILLING
Bygge-
og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det af SF i mødet den 25. august
2005 i Borgerrepræsentationen stillede forslag om en særlig indsats overfor
beboelseslejligheder uden indeliggende toilet ikke nyder fremme i den
foreliggende form, idet forslagets hovedintentioner allerede anses for
indarbejdet i den gældende strategi for byfornyelse i København.
RESUME
SF
stillede i mødet den 25. august 2005 i Borgerrepræsentation medlemsforslag om
en række tiltag med henblik på at få forbedrede toiletforhold i københavnske
beboelsesejendomme ved at indlægge toiletter i samtlige boligheder, der ikke
har indeliggende toilet. Forslaget blev henvist til behandling i Bygge- og
Teknikudvalget, som i mødet den 21. september 2005 besluttede, at Bygge- og
Teknikforvaltningen skulle skrive en indstilling.
I
indstillingen, redegøres for kommunens byfornyelsesstrategi, herunder i
relation til lejligheder uden indeliggende toilet, beliggenheden af ejendomme
med udeliggende toiletter, disse ejendommes ejerform, samt hvilke muligheder og
begrænsninger, der følger af byfornyelsesloven for at kunne støtte etablering
af toiletter.
Forvaltningen er af den opfattelse, at væsentlige dele af forslagets intentioner længe har været integrerede dele af kommunens byfornyelsesstrategi.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
SF stillede i mødet den 25.
august 2005 i Borgerrepræsentation (BR 427/05) medlemsforslag om:
at Borgerrepræsentationen vedtager en målsætning om, at
alle boliger i København inden 2010 skal have selvstændigt toilet, medmindre
særlige forhold gør sig gældende,
at forvaltningen inden udgangen af 2005 udarbejder et
forslag til, hvordan man inden for byfornyelseslovens rammer kan tilskynde
boligejerne til at realisere denne målsætning - og hvordan kommunen kan
finansiere støtteudgifterne,
at forvaltningen udarbejder en analyse af
omkostningsniveauet ud fra forskellige finansieringsmodeller,
at
at beboerne inddrages i processen med byfornyelse af
lejlighederne,
at kommunen kortlægger og offentliggør adresser på ejendomme
med boliger, der ikke har eget toilet,
at der bliver afsat en pulje på 5 millioner kr. med det
formål at fremme løbende frivillig etablering af toilet,
at forvaltningen udarbejder forslag til finansiering af
puljen
at der årligt evalueres på indsatsen.
med følgende motivering:
København har ca. 6.500
boliger der ikke har eget toilet i lejligheden.
Efter SF s mening skal
boligindsatsen ikke kun koncentrere sig om storstilet/dyrt nybyggeri.
Boligpolitikken i København skal også tilgodese grupper med mindre indkomster.
Det må være en menneskeret at have toilet i sin lejlighed.
SF foreslår derfor, at
Københavns Kommune i løbet de næste 5 år inden for rammerne af
byfornyelsesloven tilskynder til, at der bliver installeret selvstændigt toilet
i de boliger, der mangler - med mindre der er helt særlige grunde, der taler
imod. Som eksempel herpå kan nævnes små studieboliger, hvor der ikke vil være
plads til toilet, men hvor to studieboliger deles om et godt fælles bad og
toilet i umiddelbar tilknytning til boligen.
Det er vigtigt at etablering
af toilet ikke stoppes grundet huslejestigninger. Efter SF s mening er toilet i
egen bolig en menneskeret og bør derfor betragtes som en vedligeholdelsesopgave.
Københavns Kommune skal ifølge forslaget rette henvendelse til staten med
henblik på at få ændret byfornyelsesloven, så etablering af toilet ikke fører
til huslejestigninger.
Vi ser i dag en række
eksempler på, at et flertal af beboerne i en ejendom uden selvstændigt toilet
fravælger en forbedring af deres bolig, fordi det medfører huslejestigninger.
Derfor opfordres Folketinget til at ligestille etablering af selvstændigt
toilet med andre byfornyelsestiltag, hvor den fulde etableringsudgift betales
af byfornyelsesmidlerne og derfor ikke giver nogen huslejestigning. I dag er
der f.eks. 100 % dækning af udgifterne til etablering af fælles gårdanlæg.
Det er en forudsætning for
SF, at den københavnske regel om, at min. 50 % af de berørte beboere skal
tilslutte sig projektet, fastholdes.
For at sætte fokus på
etablering af toilet i ejendomme, der mangler, foreslås det, at kommunen
offentliggør adresserne på de ejendomme, der har boliger uden toilet – og
opfordrer ejerne til hurtigst muligt at sikre, at der etableres toilet uden
væsentlige huslejestigninger til følge.
For at fremme den frivillige
etablering af eget toilet foreslår SF, at der afsættes en pulje på 5 mio. kr.
til støtte for konkrete byggeprojekter. Der vil her blive lagt vægt på forslag,
der er billige og vedligeholdelses- og miljø-/sundhedsmæssigt forsvarlige.
Forslaget indebærer endelig,
at der årligt skal evalueres på processen, således at planerne løbende kan
justeres så målet om, at alle boliger har toilet om 5 år kan nås.
Forslaget blev henvist til
behandling i Bygge- og Teknikudvalget (BTU 498/2005) med høring af
Økonomiudvalget. Det blev i Bygge- og Teknikudvalgsmødet den 21. september 2005
besluttet, at Bygge- og Teknikforvaltningen skriver en indstilling.
Forvaltningens bemærkninger
Det skal indledningsvis
bemærkes, at det gennem alle år har været den primære målsætning i al byfornyelse
i København at byforny de dårligste ejendomme i byen og herved afhjælpe
kondemnable forhold, herunder manglende toilet i lejligheder. Dette fremgår bl.a.
af de årlige indstillinger om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder
samt af de lokale strategier, der er udviklet i samarbejde med beboerne i
Kvarterløftområderne og områdefornyelserne, jf. de vedtagne kvarterplaner og
byfornyelsesprogrammer. Ejendomme med lej-ligheder med udeliggende toiletter
uanset beliggenhed har således altid fået prioritet forud for andre ejendomme.
Disse bestræbelser er også et
af hovedformålene med byfornyelsesloven, idet det fremgår af loven, at der ikke
kan ydes støtte til arbejder på en ejendom medmindre kondemnable forhold
afhjælpes i forbindelse med gennemførelses af arbejderne. Manglende
selvstændigt toilet i lejligheden betragtes i København som et kondemnabelt
forhold. Kommunen har imidlertid ingen tvangsmidler i den nugældende byfornyelseslov
fra 2004 til at påbyde ejeren at afhjælpe de kondemnable forhold medmindre
forholdene er så dårlige, at der af Boligkommissionen kan nedlægges forbud mod
beboelse. Tildeling af byfornyelsesmidler kan kun ske efter ansøgning fra
ejendommens ejer.
I år er der fra forvaltningen
indstillet etablering af toilet/baderum i 154 boliger, hvilket løbende i
forbindelse med behandlingen af sagerne er tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget.
Forvaltningen er således af
den opfattelse, at væsentlige dele af forslagets intentioner længe har været et
centralt element i komm
unens byfornyelsesstrategi.
Forvaltningen har ultimo
september 2005 udarbejdet en opdateret liste over beboelsesenheder i kommunen,
der har toilet udenfor enheden. Listen er udarbejdet på baggrund af BBR
oplysninger, og der skelnes derfor ikke mellem deletoiletter og eget toilet udenfor
boligen.
Når fratrækkes de ejendomme,
der har opnået byfornyelsesstøtte og dem, der er indstillet til støtte samt
kollegier, haveforeninger, plejecentre, bofællesskabsinstitutioner mv., er der
i kommunen ca. 4.600 enheder uden indeliggende toilet, heraf en del
klubværelser samt lejligheder/værelser i villaer.
Hovedparten af enhederne er
beliggende på Indre Østerbro (824), Ydre Nørrebro (738 heraf 635 i
kvarterløftområdet Nørrebro Park Kvarter og områdefornyelsen i Mimersgade-kvarteret),
Vesterbro eksklusive handlingsplanområde (450) samt i Nyboder (508), i alt
2.520.
Yderligere 509 boliger er
beliggende i øvrige indsatsområder i kommunen, herunder byfornyelseskarréer,
kvarterløftområder og områdefornyelser.
I alt er 1.144 eller næsten
25 % af disse boliger beliggende i udpegede indsatsområder.
Det er tidligere i en
undersøgelse af private andelsboliger
i København vurderet, at ca. 45 % af boligerne uden toilet ligger i private
andelsboligforeninger, selvom deres andel af den samlede boligmasse i kommunen
kun er ca. 33 %.
For andelsboligforeningerne
blev støtteudmålingen ændret i den seneste byfornyelseslov, således, at der
ydes 1/4 eller 1/3 i kontant støtte afhængig af ejendommens registrerede
SAVE-værdi. Der er for andelsboliger således ikke længere tale om at opgøre ombygningsudgifterne
i forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter. Hvor indlæggelse af toilet i disse
boliger tidligere blev betragtet som 100 % forbedring, som beboerne skulle
betale boligafgiftsforhøjelse i forhold til, er der således nu tale om en
"forbedringsprocent" på mellem 66 og 75. Imidlertid gælder denne støtteudmåling
for samtlige arbejder – også vedligeholdelsesarbejderne, der tidligere blev
dækket 100 % som tab.
Hertil kommer, at
andelsboligforeninger ikke kan opnå støtte til andre arbejder end afhjælpning
af kondemnable forhold - det vil i relation til toiletforhold i princippet sige
indlæggelse af toiletrum med håndvask med koldt vand - og
klimaskærmsarbejder. Der kan således
ikke ydes støtte til lejlighedssammenlægninger, køkkenudskiftning og andre ar-bejder,
der ofte har tæt tilknytning til etablering af toilet/ baderum.
Der kan således være tale om
en støttemæssig barriere i bred forstand. Hvor incitamentet tidligere kunne
være, at foreningerne forbindelse med forbedringsarbejderne kunne få støttet
vedligeholdelsesmæssige arbejder 100 %, er støtten hertil reduceret væsentlig
og opvejes ikke af, at støtten til indlæggelse af toilet i princippet er større
nu. Samtidig kan det vise sig nærmest umuligt at placere toiletrum i mindre
lejligheder uden lejlighedssammenlægninger, der ikke længere kan støttes.
Kvarterløft Nørrebro Park
kvarter er med bistand fra Byfornyelse København i gang med et efter
byfornyelsesloven støttet forsøgs- og udviklingsprojekt, som undersøger årsagerne
til, at 10 af de dårligste ejendomme i kvarteret - alle med
installationsmangler i form af toiletter udenfor boligerne - ikke har søgt
kvarterløftmidler til afhjælpning af manglerne. Resultatet vil forelægge først
i det nye år, og vil kunne afdække eventuelle yderligere barrierer.
For så vidt angår udlejningsejendomme er støtteudmålingen
baseret på en fordeling af ombygningsudgifterne på forbedring og
vedligeholdelse uændret. Forbedringer medfører huslejestigning i henhold til
lejelovgivningen. Etablering af toilet har altid været betragtet som en forbedring
i lejelovgivningen og huslejenævnspraksis, og hermed også i byfornyelsen, som
ikke har selvstændige regler herom.
Såfremt kommunen vælger at
disse udgifter skal være tabsgivende i byfornyelsesmæssig sammenhæng, vil det
derfor ikke være muligt at opnå refusion fra staten til udgifterne, og disse
vil derfor være et rent kommunalt anliggende. Fuld støtte til afhjælpning heraf
i alle egentlige boliger i kommunen vil indebære en kommunal udgift i størrelsesordenen
500 mio. kr.
Forvaltningen finder, at en
isoleret ændring af reglerne om forbedring/ vedligeholdelse for så vidt angår
etablering af toilet i afgørende grad vil stride imod generelle lejeretlige
principper og i øvrigt fordyre og hermed kunne forsinke den i øvrigt ønskelige
fornyelse af boligmassen, ligesom en lighedsbetragtning fører til, at alle bør
betale for de faciliteter, de har til rådighed. Forvaltningen kan på denne
baggrund ikke anbefale, at der rettes en henvendelse til Socialministeriet, som
foreslået.
En egentlig analyse af
omkostningsniveauet for ejendommene ud fra forskellige finansieringsmodeller vil være arbejds- og ressourcekrævende for
forvaltningen og forudsætter en nærmere politisk stillingstagen til rammerne
for en sådan analyse.
Med hensyn til at tilskynde
boligejerne til at ansøge om støtte til indlæggelse af de manglende toiletter,
fremgår det af byfornyelsesprogrammerne i områdefornyelserne
Mimersgadekvarteret og Øresunds-vejskvarteret, der bl.a. er udvalgt til områdefornyelse
p.g.a. den høje andel af boliger med manglende toiletter og andre
installationsmangler, at der inden årets udgang iværksættes en målrettet informationskampagne om mulighederne for
at opnå støtte til bygningsfornyelse. Kampagnen vil bl.a. bestå i, at hver
enkelt ejer får tilsendt et brev med en konkret beskrivelse af deres ejendoms
problemer og mulighederne for at opnå støtte til udbedring heraf.
Beskriv
elserne vil være baseret på de registreringer, der er sket gennem pilotprojektet
visuelt bygningsregister, som foruden en opdatering af SAVE-værdierne, har
registreret udvendige vedligeholdelsestilstande og inddraget oplysninger fra
BBR om installationsforhold.
Såfremt det viser sig, at
denne fremgangsmåde forøger antallet af ansøgninger om etablering af de
manglende toiletter i boligerne, bør det efter forvaltningens opfattelse overvejes
på sigt at anvende sådanne henvendelser specifikt overfor ejere af beboelsesejendomme
udenfor indsatsområderne, hvoraf f.eks. mindst 5 egentlige boliger mangler indeliggende
toilet.
En offentliggørelse af listen
over boliger uden indeliggende toilet kan forholdsvis enkelt ske på Plan &
Arkitekturs hjemmeside, men forvaltningen forventer ikke, at et sådan tiltag
selvstændigt vil have større effekt. En målrettet indsats overfor de pågældende
ejere i kombination med økonomiske incitamenter vurderes at have væsentlig
større betydning.
Det har tidligere været et
krav i byfornyelsesloven, at beboerne skulle inddrages i processen om
byfornyelse af deres lejligheder. Uanset beboerinddragelsen
kunne beboerne dog ikke vedlægge veto mod afhjælpning af kondemnable
forhold. Det var således ikke muligt for en beboer at nægte at få indlagt
toilet i en lejlighed uden. Selvom det ikke længere er et lovkrav, at mindst
halvdelen af beboerne skal tilslutte sig gennemførelse af et
byfornyelsesprojekt på ejendommen, har kommunen fastholdt kravet i udlejningsejendomme.
For andels- og ejerforeninger skal der foreligge en generalforsamlingsbeslutning
med tilslutning til ansøgningen. Det forudsættes endvidere, at beboerne i det
hidtidige omfang involveres i processen.
I betragtning af at
ansøgninger fra ejendomme med toiletter udenfor boligen prioriteres først ved
tildeling af bygningsfornyelsesmidler, findes den foreslåede pulje på 5 mio.
kr. alene at kunne anvendes til, præciserede analyser af opgaven, forøget
information samt som supplerende yderligere økonomisk incitament fra kommunens
side til at få udført arbejderne. Det er som nævnt endnu ikke er fuldt oplyst,
om årsagen til, at ejendomme ikke søger støtte til indlæggelse af toiletter
alene er af økonomisk art. Forvaltningen finder det derfor hensigtsmæssigt, at
der i givet fald gennemføres en analyse heraf bl.a. på baggrund af ovennævnte
undersøgelse, før der tages nærmere stilling til puljens omfang og vilkår for
anvendelsen.
Det bemærkes, at det nævnte
beløb på 5 mio. kr. med det i byfornyelsesloven indeholdte nuværende
støtteomfang alene vil være tilstrækkeligt til at etablere i størrelsesordenen
150 toiletter.
Forvaltningen er indstillet
på i den årlige indstilling om byfornyelsens forløb og bevillingsmæssige
muligheder generelt at redegøre for indsatsen for at indlægge toiletter i
boliger med udeliggende toiletter.
Økonomi
Forvaltningen har mulighed for
finansiering af en pulje på 5 mio. kr. af de på budgettet for 2005 og følgende
år afsatte rådighedsbeløb til byfornyelse, konto 0.15.3.
Miljøvurdering
Sagstypen er ikke omfattet af
Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Listen pr. 28. september 2005 over boliger uden toiletter i enheden .