Høringssvar vedrørende opførelse af 17 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal på ejendommen Bogfinkevej 1

17. Høringssvar vedrørende opførelse af 17 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal på ejendommen Bogfinkevej 1

BTU 174/2003 J.nr. 631.0005/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Boligforeningen KSB v/ Fællesadministrationen 3B a.m.b.a. har ansøgt om støtte til opførelse af 17 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal for særligt udsatte grupper på ejendommen matr.nr. 1257 Utterslev, beliggende på Bogfinkevej 1.

Projektet er udarbejdet af Triarc Arkitekter i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har 100 % anvisningsret til ældreboligerne.

Bebyggelsen opføres som en huludfyldning med udnyttet tagetage i 3½ etage på hjørnegrunden Bogfinkevej – Vestergårdsvej. Det samlede bruttoetageareal er opgjort til ca. 1.196 m², bestående af 17 ældreboliger á ca. 54 m² i gennemsnit, 84 m² serviceareal til de kommende beboere samt 185 m² fælleslokale til KSB, afd. 6067 Vestergårdsvejs eksisterende beboere. Kælderen under bygningsfløjen langs Vestergårdsvej indrettes til cykelparkering, vaskeri, m.v.

Af hensyn til beboernes særlige plejebehov, tænkes bebyggelsen opført som enkeltrumsboliger med køkken og bad, men dog indrettet således, at der tages højde for fleksible anvendelsesmuligheder, herunder at boligerne enkelt kan sammenlægges og ommærkes til flerrums familieboliger, hvis de kommunale boligsociale behov ændrer sig.

Grunden ejes af boligselskabet KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej, men i forbindelse med opførelsen oprettes en ny afdeling af KSB, der erhverver byggeret og ejendom. Det er en forudsætning for afdelingens afhændelse af ejendommen, at der i forbindelse med byggeriet etableres 185 m² fælleslokale i stueetagen til brug for afdelingens beboere.

Ejendommen opdeles i tre ejerlejligheder, hvorved ældreboligdelen erhverves af den nye afdeling, servicearealerne erhverves af Københavns Kommune, og fælleslokalerne erhverves af KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej.

Den samlede anskaffelsessum for ældreboligerne er opgjort til 17.652.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 19.166 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 921 m²).

For servicearealerne er anskaffelsessummen opgjort til 1.603.000 kr. inkl. moms svarende til ca. 19.083 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 84 m²).

Salg af ejendommen udløser en tillægskøbesum til kommunen på godt 257.420 kr.. Den resterende del af købesummen på ca. 1.899.900 kr. tænkes anvendt til delvis finansiering af fælleslokaler til KSB, afd. 6067 Vestergårdsvejs eksisterende beboere. Anskaffelsessummen for så vidt angår de 185 m² fælleslokaler på ca. 3.174.000 kr. indgår således ikke i støttesagen.

Projektet opfylder kommuneplanbestemmelserne, om end der tages forbehold for tegning af normal parkeringsdeklaration for manglende parkeringspladser. Der er endvidere i skødet tinglyst en servitut, hvorefter der på grunden kun må opføres en beboelsesbygning i maksimalt 3 etager. Fravigelse kan, henset til den omkringliggende bebyggelses omfang og placering, accepteres.

Projektet indgår i den orientering om anvendelsen af en del af de 4 x 10 mio. kr. til boliger for særligt udsatte grupper i den almene boligsektor, som Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tog til efterretning på mødet den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002). Projektet indgår endvidere i den indstilling om udbud af kommunal grundkapitallån, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 26. marts 2003, idet projektet heri forudsættes undtaget fra udbud.

I forslaget til høringssvar anbefales det, at der ydes kommunal støtte til opførelse af de 17 ældreboliger med tilhørende serviceareal på adressen Bogfinkevej 1.

Projektet opfylder ikke skødets servitutbestemmelse om maksimalt 3 etagers beboelse. Byggeri & Bolig har imidlertid udtalt, at overskridelsen med en ½ etage kan accepteres.

Derudover forudsættes det, at endelig fordeling af arealerne i nybyggeriets stueetage indgår i den videre projektering, og det forudsættes, at der i den videre projektering lægges vægt på den arkitektoniske bearbejdning af facade- og vinduespartierne.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ved skrivelse af 30. januar 2003 anmodet om en udtalelse vedrørende en ansøgning om opførelse af 17 ældreboliger med tilhørende serviceareal på ejendommen matr.nr. 1257, Utterslev, beliggende på Bogfinkevej 1. Udtalelsen skal indgå i grundlaget for Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets endelige behandling af projektet.

Projektet er udarbejdet af Triarc Arkitekter i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Dette projekt (Bogfinkevej 1), og de samtidig hermed forelagte indstillinger om projekterne på henholdsvis Griffenfeldtsgade 31 og Dannebrogsgade 12, indgår i den orientering om opførelse af boliger for særligt udsatte grupper som blev taget til efterretning i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets møde den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002).

Projekterne opføres af almene boligorganisationer efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og den kommunale grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen finansieres over en del af de 4 x 10 mio. kr. som blev afsat til en intensiveret boligsocial indsats i forbindelse med aftalen af 23. maj 2001 mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening vedrørende delvis udmøntning af den sociale del af frikøbsaftalen, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. april 2000 (BR 137/2000) og som er tiltrådt af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen den 25. oktober 2001.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhånds aftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Som nævnt ovenfor og som angivet i Økonomiforvaltningens, Bygge- og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om udbud af kommunale grundkapitallån til almene bygherre- og driftsherrekonkurrencer, der blev tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget den 26. marts 2003, anser forvaltningen, at dette projekt og de samtidig forelagte to andre projekter for særligt udsatte grupper for omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i henhold til almenboligloven 100 % anvisningsret til de 17 almene ældreboliger.

Grundsælger er boligselskabet KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej. Ejendommen sælges til en nyoprettet afdeling af KSB efter kommunens godkendelse. Salget af ejendommen udløser en tillægskøbesum til kommunen på baggrund af bestemmelserne i skødet på ejendommen, der stammer fra Københavns Kommunes overdragelse af grunden til boligforeningen i 1942.

Den u - formede bebyggelse på Vestergårdsvej 16-34, der er naboejendom til heromhandlede projekt, ejes af KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej, og blev bygget i 1917. KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej består af 131 boligenheder, fordelt på 3 etager med 99 to-rumsboliger på gennemsnitligt 54 m², 31 tre-rumsboliger på gennemsnitligt 69 m² og en fem-rumsbolig på 100 m². Afdelingen er formet omkring et stort grønt opholdsareal og omkranset af 32 nyttehaver til afdelingens beboere. Afdelingen råder i dag ikke over et egnet fælleslokale, og der har gennem længere tid været ønske om at etablere et fælleslokale til brug for afdelingens beboere. Det er derfor en forudsætning for afdelingens afhændelse af ejendommen, at der indrettes et anvendeligt fælleslokale i nybyggeriets stueetage til brug for KSB, afd. 6067 Vestergårdsvejs beboere.

Det skal fremhæves, at anskaffelsessummen for fælleslokalet på ca. 3.174.000 kr. ikke indgår som en del af støttesagen, men tænkes finansieret dels af grundkøbesummen (ca. 1.899.900 kr.) efter fradrag af tillægskøbesum (ca. 257.220 kr.), dels ved hjemtagelse af et realkreditlån, eventuelt suppleret med tilskud fra Landsbyggefonden. Der foreligger ikke endelig afklaring af de heraf relaterede huslejekonsekvenser, som forudsættes godkendt af beboerne i KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej.

Kvarteret, som grunden er en del af, bliver i daglig tale kaldt "pipfuglekvarteret" efter kvarterets gadenavne. Kvarteret er opført i årene efter 1. verdenskrig af Københavns Kommune for at imødegå tidens store bolignød med bygninger, der i dag anses for at have høj bevaringsværdi. Modsat de mørke og tætte spekulationsbyggerier på brokvartererne, blev dette kvarter en skelsættende mønsterbebyggelse for tidens ønsker om lave hovedsagelig 3 - etages byggerier med adgang til lys, luft og grønne arealer.

Grunden er beliggende på hjørnet Bogfinkevej - Vestergårdsvej som en del af en større karré, der blev bebygget i årene 1917 – 1948. Særlig markant er den u - formede nabobebyggelse opført i 1917 af arkitekterne Ivar Bentsen og Povl Baumann, som er en stor ensartet bebyggelse, der i nogen grad minder om Kastellets stokke, men med den forskel, at de her ligger ud til en stor grønning. Fælles for karréen er i øvrigt de små forhaver som ligger ud til de omkransende veje Vestergårdsvej, Bogfinkevej, Stærevej og Rørsangervej. Grunden, som ønskes bebygget, har hidtil været bebygget med en lav et-etages træbarak opført i 1948, som indtil for nyligt har huset en narkoklinik. Denne funktion er ophørt og boligafdelingen under KSB, som ejer grunden, har derfor ønsker om en anden anvendelse. Den ønskede bygning vil danne en tiltrængt afslutning på karréen tilpasset karréens øvrige byggestil.

Den på grunden eksisterende træbebyggelse er vurderet til lav bevaringsværdi (skalatrin 7). Den omkringliggende bebyggelse er i bydelsregistreringen for Bispebjerg vurderet til høj bevaringsværdi (skalatrin 3).

Ejendommen er ifølge Kommuneplanen beliggende i et område udpeget til boliger (B4). Den maksimale bebyggelsesprocent er fastlagt til 130. Maksimalt må der bygges i 5 etager eksklusive tagetage. Friarealprocenten er fastsat til 50 for boliger og 10 for erhverv. Der kan i stueetagen etableres kollektive funktioner og publikumsorienteret serviceerhverv såsom butikker, der er forenelige med boliganvendelsen. Der må kun udøves virksomhed i forureningsklasse 1 ( ingen forurening ). Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Der kan ske en overskridelse af bebyggelses- og friarealprocentbestemmelsen i forbindelse med huludfyldning, såfremt det kan begrundes arkitektonisk, og såfremt de ubebyggede arealer vurderes at være tilfredsstillende.

Ejendommen er ikke omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, men omfattet af servitut lyst den 7. september 1943, i hvilken det fastlægges, at der på grunden kun må opføres en bygning til beboelse med højst 3 etager. Nybyggeri skal opføres som randbebyggelse og facadebebyggelse. Facader og disponering af friarealer skal godkendes af Magistraten, nu Bygge- og Teknikforvaltningen, og må ikke ændres uden dennes godkendelse.

Byggeri & Bolig har i sit høringssvar for så vidt angår skødeservitutten udtalt, at projektets afvigelse fra bestemmelsen med ½ etage, kan accepteres.

Anskaffelsessummen for de 17 ældreboliger er anslået til ca. 17.652.000 kr. svarende til ca. 19.200 kr. pr. m².

Anskaffelsessummen for servicearealerne er anslået til 1.603.000 kr. svarende til ca. 19.100 kr. pr. m².

Huslejen (bruttolejen) for en ældrebolig på gennemsnitligt 54 m² er opgjort til ca. 4.625 kr. pr. måned, svarende til 1.024 kr. pr. m².

I forbindelse med frasalg af ejendommen til den nye afdeling af KSB udløses en tillægskøbesum på baggrund af bestemmelserne i skødet på ejendommen. Den resterende købesum på ca. 1.899.900 kr. tænkes anvendt til delvis finansiering af de ca. 185 m² fælleslokaler i underetagen til brug for KSB, afd. 6067 Vestergårdsvejs beboere.

Der henvises i øvrigt til afsnittene om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.