Dispensation fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade" til opførelse af en tilbygning, Nørre Allé 7

13. Dispensation fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade" til opførelse af en tilbygning, Nørre Allé 7

BTU 170/2003 J.nr. 611:131.0002/03

Tegnestuen Pakhus 12 har for Nørre Allé Medborgerhus (Byens Huse) ansøgt om tilladelse til at opføre en ca. 39 m² stor 1-etages tilbygning til den eksisterende teatersal i Nørre Allé 7. Tilbygningen opføres efter nedrivning af en ca. 140 m² stor 2-etages anneksbygning, der skal fjernes ifølge byfornyelsesbeslutningen for "Ahornsgade-karreen" for at forbedre gårdforholdene og lysforholdene for boligrandbebyggelsen. Tilbygningen skal rumme en for teatersalens funktion nødvendig bagscene. Dette behov er kommet til efter beslutningen om nedrivning af annekset. Det ansøgte forudsætter dispensation fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade" om anvendelse samt om bebyggelsens omfang og placering.

I forbindelse med den i henhold til planloven foretagne naboorientering er der rettidigt modtaget 18 henvendelser. Disse er fra beboere og enkelte ejerlejlighedsejere i Nørre Allé 9 og Ahornsgade mellem 1og 19. Indholdet af henvendelserne er nærmere beskrevet i indstillingen og er i øvrigt sammenfattet i tre hovedemner, der kommenteres emnevis: Lokalplanens principper og byfornyelsesbeslutningens intentioner, tilbygningens placering m.v. samt støjforhold.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale dispensation fra lokalplanen bl.a. på baggrund af, at tilbygningen med sin lave udformning ikke har indvirkning på lysforholdene for randbebyggelsen. Under hensyn til de modtagne henvendelser, herunder i relation til størrelsen af fællesgården i henhold til byfornyelsesbeslutningen "Ahornsgade-karreen", foreslår forvaltningen, at dispensationen betinges af, at der tillægges et areal på mindst ca. 39 m² fra Nørre Allé 7 til fællesgårdanlægget. Intentionerne i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af friarealer og lysforhold i karreen ved nedrivning af anneksbygningen og efter opførelse af tilbygningen anses således fortsat for tilgodeset i rimeligt omfang.

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget under hensyn til, at den forvaltningen af udvalget i dettes møde den 2. oktober 2002 tillagte beføjelse til at meddele dispensation fra lokalplaner og byplanvedtægter ikke omfatter situationer, hvor orienteringen af naboer m.fl. afstedkommer mange eller vægtige indsigelser.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 271 "Ahornsgade", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 29. februar 1996 og endeligt bekendtgjort den 13. marts 1996.

Ifølge lokalplanens § 3, stk. 1, om anvendelse fastlægges området til boliger. Efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) godkendelse kan der i henhold til § 3, stk. 2, indrettes bl.a. kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger.

I § 5, stk. 2, vedrørende bebyggelsens omfang og placering er det bestemt, at ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse i vejlinien inden for nærmere angivne byggefelter. Bebyggelsen skal opføres i 5 etager samt eventuel udnyttet tagetage.

Tegnestuen Pakhus 12 har den 18. december 2002 for Nørre Allé Medborgerhus (Byens Huse) ansøgt om tilladelse til at opføre en 1-etages tilbygning til den eksisterende teatersal (tidligere gymnastiksal) på ejendommen matr. nr. 193 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Nørre Allé 7.

Tilbygningen opføres efter nedrivning af den eksisterende 2-etages anneksbygning med et bebygget areal på ca. 140 m², der ligger i forbindelse med teatersalen. Tilbygningen skal rumme en for teatersalens funktion nødvendig bagscene, dvs. til et kulturelt formål.

Arealet af tilbygningen er ca. 39 m². Den placeres på teatersalens nordgavl, der frilægges efter nedrivningen af anneksbygningen. Taget, der er skråt, udføres med zinkbeklædning. Siderne beklædes med eternitplader i farven antrasit (mørk grå). Der tænkes opsat espalier i ubehandlet lærketræ. Bygningen er forsynet med en dør til det fri og er i øvrigt uden vinduer.

Beliggenhedsplan og tegninger af henholdsvis plan og facader er vedhæftet som bilag til den nedenfor i afsnittet Naboorientering nævnte og som bilag 1 til nærværende indstilling vedlagte orientering af naboer m.fl. af 7. februar 2003. Omridset af den eksisterende anneksbygning er vist med stiplede linier.

Ejendommen er sammen med andre ejendomme i området omfattet af en byfornyelsesbeslutning "Ahornsgade-karreen" med tillæg vedtaget af Borgerrepræsentationen henholdsvis 29. februar 1996 og 12. juni 1997. Beslutningen og tillægget hertil er bekendtgjort henholdsvis den 31. marts 1996 og den 17. september 1997.

Den eksisterende 2-etages anneksbygning skal nedrives i henhold til beslutningen. Dette blev uanset indsigelse fra det daværende KUC besluttet af hensyn til forbedring af friarealerne i karreen og af lysforholdene for randbebyggelsen, herunder især Ahornsgade 11-13. KUC henviste i indsigelsen til bl.a. praktiske forhold, herunder at annekset indeholdt møde-, garderobe- og depotrum m.v. til gymnastiksalen, der blev anvendt til motionsformål og festarrangementer.

Byfornyelsesbeslutningen indeholder også bestemmelser om etablering og opretholdelse af fælles gårdanlæg bl.a. i den nordlige del af karreen. Til illustration heraf vedlægges som bilag 2 kopi af tegning hørende til ovennævnte tillæg. Som det fremgår heraf, vil gårdanlægget bestå af gårdarealer dels fra de berørte beboelsesejendomme, dels fra medborgerhuset (Nørre Allé 7), herunder arealet hvorpå annekset er beliggende. Skitseprojekt vedrørende indretning af en etape af gårdanlægget (Nørre Allé 9/ Ahornsgade 1-19) er under udarbejdelse med henblik på kommunens godkendelse efter høring af de berørte ejere og beboere. Projektet udarbejdes af landskabsarkitekt Lone van Deurs på foranledning af Byfornyelse København som forretningsfører for Københavns Kommune i forbindelse m ed byfornyelsesbeslutningen, herunder etablering af fælles gårdanlæg. Der henvises også til det anførte herom i nedenfor anførte afsnit Henvendelser under bemærkninger til "Ad. B. Tilbygningens placering m.v."

Efter en række drøftelser med det daværende Plandirektorat fra 1998 og frem anmodede KUC i februar 2001 Plan & Arkitektur på baggrund af nogle nærmere beskrevne praktiske og økonomiske hensyn om at bibeholde en del af anneksbygningen som bagscene m.v. i forbindelse med gymnastiksalen. Der forelå derved intet væsentligt nyt i forhold til begrundelsen for den besluttede nedrivning af annekset, herunder afvejningen af de foran nævnte modstående interesser i den forbindelse. Under henvisning hertil meddelte forvaltningen i maj 2001 til KUC, at anneksbygningen forudsættes nedrevet fuldt ud i henhold til Borgerrepræsentationens beslutning.

Som noget nyt i forhold til indsigelsen forud for byfornyelsesbeslutningen påpegede KUC, at gymnastiksalen i forhold til tidligere nu også benyttes til teater-, musik- og konferencesal (benævnt teatersalen). Derfor er der væsentlige praktiske problemer ved at mangle en bagscene m.v. til salen. Under hensyn hertil meddelte forvaltningen, at man er indstillet på at medvirke til dispensation fra lokalplan nr. 271 til opførelse af en mindre 1-etages tilbygning efter nedrivning af anneksbygningen, såfremt en sådan tilbygning ikke i væsentlig grad forringer lys- og friarealforholdene i karreen. KUC blev i den forbindelse anmodet om til nærmere bedømmelse at fremsende et skitseprojekt, der forholder sig til såvel teatersalsbygningen som den omgivende bebyggelse.

Det blev tillige anført, at det vil være en forudsætning for en dispensation, at der ikke ved en af forvaltningen på grundlag af et skitseprojekt foretaget naboorientering fremkommer væsentlige indsigelser. Der blev derved taget forbehold for eventuel fornøden forelæggelse af sagen for Bygge- og Teknikudvalget og for udvalgets stillingtagen.

Efterfølgende har der fra primo 2002 været korrespondance og drøftelser om bl.a. placering og udformning af tilbygningen mellem forvaltningen og Byens Huse, herunder på det senere også Tegnestuen Pakhus 12, og frem til modtagelsen af ovennævnte byggeansøgning i december 2002.

Anvendelsen af tilbygningen til kulturelle formål er ikke i overensstemmelse med den primære anvendelsesbestemmelse i lokalplanen om fastlæggelse til boliger. Anvendelsen kan dog ske efter særlig godkendelse, hvilket forudsætter dispensation fra lokalplanen.

Den ansøgte placering af tilbygningen midt i karreen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering som sluttet randbebyggelse i vejlinien inden for nærmere angivne byggefelter. Hertil kommer, at tilbygningen kun er i 1 etage.

Kommunen kan i henhold til planlovens § 19, stk. 1, meddele dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne heri.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale dispensation fra lokalplanens anvendelsesbestemmelse under hensyn til, at tilbygningens anvendelse til kulturelle formål indgår i forbindelse med en fortsat lovlig anvendelse af den eksisterende teatersal. Endvidere kan dispensation fra bestemmelsen om bygningens omfang og placering anbefales under hensyn til, at der efter beslutningen om nedrivning af annekset er opstået et behov for en for teatersalens funktion nødvendig bagscene, at tilbygningen med sin lave udformning ikke har indvirkning på lysforholdene for randbebyggelsen, samt at tilbygningen med de valgte grålige facader og lærketræsespalier samt begrønning med slyngplanter, der vil blive krævet herfra, vil fremtræde anonymt i gårdrummet. Forvaltningen foreslår, at dispensationen betinges af, at fællesgårdanlægget i henhold til byfornyelsesbeslutningen "Ahornsgade-karreen" tillægges et areal fra Nørre Allé 7 mindst svarende til tilbygningens areal på ca. 39 m². Herved anses intentionerne i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af friarealer og lysforhold i karreen ved nedrivning af anneksbygningen fortsat for tilgodeset i rimeligt omfang.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden 7. - 27. februar 2003 foretaget den i henhold til planloven forudsatte forudgående orientering af naboer m.fl., jf. den som bilag 1 vedlagte skrivelse af 7. februar 2003 med bilag. Naboorienteringen blev udsendt til de i alt 164 afleveringssteder i Nørre Allé 9, Ahornsgade 1-25 og Guldbergsgade 10-12 samt tillige til ejere af disse ejendomme, herunder ejere af ejerlejligheder samt interessgrupper. Naboorienteringen blev sendt ud igen til ejere, lejere og brugere i Ahornsgade 1-25 den 14. februar 2003. Dette skete på grund af problemer i forbindelse med Post Danmarks distribuering af orienteringen som uadresseret forsendelse, idet ikke alle i Ahornsgade 1-25 modtog denne. Samtidig blev fristen for fremsendelse af eventuelle bemærkninger forlænget til den 7. marts 2003 for disse modtagere.

Der er i anledning af naboorienteringen rettidigt modtaget 18 henvendelser, heraf 13 som e-mail. Kopi af henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag A. En liste over henvendelserne vedlægges som bilag 3. Som det fremgår heraf er henvendelserne fra ejerlejlighedsejere og/ eller beboere i Ahornsgade og Nørre Allé. I Ahornsgade er fordelingen af henvendelser således: 4 stk. i nr. 1, 3 stk. i nr. 5 A, 2 stk. i nr. 7, 2 stk. i nr. 9, 1 stk. i nr. 11, 3 stk. i nr. 13, 1 stk. i nr. 17 og 1 stk. i nr. 19. I Nørre Allé 9 er der 1 stk. Henvendelserne beskrives og kommenteres i det efterfølgende afsnit Henvendelser.

1. Skrivelse af 8. februar 2003 fra Morten Degnbol, Ahornsgade 17, 1. sal

Morten Degnbol mener, at anvendelsen af tilbygningen til kulturelle formål er sympatisk. Uanset dette protesteres der imod dispensation til tilbygningen, da 39 m² er en væsentlig formindskelse af gårdrummet, da bygningen med den foreslåede størrelse vil fremtræde som en uharmonisk klods, og da et hvilket som helst byggeri vil påvirke lysforholdene i ugunstig retning i et så lille gårdrum. Intentionerne i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af friarealer og lysforhold i karreen ved nedrivning af anneksbygningen anses ikke fortsat for tilgodeset i rimeligt omfang ved opførelse af tilbygningen.

Der udtrykkes utilfredshed med en frist på 19 dage til at fremsætte bemærkninger og med at der inden for denne periode tilbydes, at materialet i sagen kan ses i samme korte tidsrum mandag til torsdag kl. 9.30-15.00 og fredag kl. 9.30-13.15.

2. E-mail af 10. februar 2003 fra Rikke Stein Omby og Michael Omby, Nørre Allé 9, 3. sal th.

Rikke Stein Omby og Michael Omby fremsætter indsigelse mod opførelse af tilbygningen. Dette begrundes med, at tilbygningen vil optage en stor del af friarealet, der allerede er blevet mindre end før antaget på grund af fredede bygninger, adgangsforhold til medborgerhuset m.m., ligesom tilbygningen strider mod byfornyelsesbeslutningen om nedrivning af hensyn til forbedring af friarealerne.

Der henvises til, at set i relation til en skitse over indretning af fællesgårdanlæg udarbejdet af landskabsarkitekt Lone van Deurs vil tilbygningen ødelægge helheden og anvendelsesområder ne i gårdudformningen, ligesom adgangsforhold til renovation vil blive betydeligt ringere. Det bemærkes i øvrigt, at alle ejendomme er færdiggjort i forbindelse med byfornyelsen, og at gårdarealet er klar til retablering. Tilbygningen vil forsinke godkendelse af skitseprojektet til gårdanlægget og den efterfølgende detailprojektering og dermed anlæggelse af gårdarealerne.

3. E-mail af 11. februar 2003 fra Annette og Jacob Sølvbjerg Quorning, Ahornsgade 1, 3. sal th.

Annette og Jacob Sølvbjerg Quorning har fremsendt en henvendelse, der svarer til ovennævnte henvendelse nr. 2.

4. E-mail af 11. februar 2003 fra Mads Steffensen og Marianne Foldberg Dahl, Ahornsgade 1, 4. sal tv.

Mads Steffensen og Marianne Foldberg Dahl har fremsendt en henvendelse, der svarer til ovennævnte henvendelse nr. 2.

5. Skrivelse af 16. februar 2003 fra Henriette Selschau og Johnni E. Nielsen, Murergade 14, st. th.

Henriette Selschau og Johnni E. Nielsen, der er ejer af en ejerlejlighed i Ahornsgade 7, st., fremsætter indsigelse imod dispensation fra lokalplanen. Der henvises til, at formålet med at nedrive den eksisterende anneksbygning er at forbedre friarealerne i karreen og gøre lysforholdene bedre. Endvidere vil tilbygningen gribe negativt ind i planerne om et fællesgårdanlæg for karreen.

6. E-mail af 19. februar 2003 fra Susanne Ehlers Thomsen, Ahornsgade 9, st.

Susanne Ehlers Thomsen har fremsendt en henvendelse, der stort set svarer til ovennævnte henvendelse nr. 2.

7. E-mail af 3. marts 2003 fra Maj Hessel, Ahornsgade 7, 4. sal

Maj Hessel fremsætter indsigelse mod tilbygningen. Der henvises til, at denne ikke er en del af byfornyelsesprojektet og derfor vil påvirke de eksisterende tegninger over haveanlægget, herunder formindske fællesarealet for beboerne.

8. Skrivelse af 17. februar 2003 fra Peter Dich, Ahornsgade 5 A, 4. sal th.

Peter Dich mener ikke, at tilbygningen nødvendigvis skal placeres som ansøgt, men at bagscenen vil kunne indrettes i en sidebygning. Det opfattes som selvmodsigende, at dispensationen ikke er i strid med princippet for at udvide en så lille gård som her. Det anføres, at bygningens areal på 39 m² skal tillægges et areal for af- og pålæsning af varer ud for tilbygningens dør til det fri. Der er vedlagt en skitse til illustration heraf. I øvrigt bemærkes det uden nærmere konkretisering, at naboorienteringen ikke har været tilstrækkelig informativ.

9. E-mail af 4. marts 2003 fra familien Stub Nielsen, Ahornsgade 1, 4. sal th.

Familien Stub Nielsen har fremsendt en henvendelse, der svarer til ovennævnte henvendelse nr. 2. Det tilføjes, at arrangementerne i teatersalen efterhånden har tiltaget i antal og længde. Der nævnes sluttidspunkt til kl. 05.00. Dette sammen med efterfølgende larm fra arrangementernes gæster betyder, at det er umuligt at sove med åbne vinduer om sommeren. Allerhelst ønskes hele bygningen nedrevet.

10. E-mail af 4. marts 2003fra Esbjørn Mildh og Hanne Rylander Hansen, Ahornsgade 19, 4. sal

Esbjørn Mildh og Hanne Rylander Hansen ønsker ikke opførelse af tilbygningen efter nedrivning af anneksbygningen. Dette begrundes med, at det samlede gårdareal for beboerne i forvejen er smalt og begrænset, og at en ny bygning vil bryde gården op i to enheder. Endvidere vil adgangsrampen på tilbygningens østside og færdsel i den forbindelse betyde, at det samlede areal, der fragår gårdarealet, vil overstige tilbygningens areal på 39 m². Det frygtes, at transport til og fra bagscenen vil foranledige støj til gene for beboerne. Medborgerhuset er i forvejen tydelig i lydbilledet, og der ønskes ikke yderligere støj. Det tilføjes, at henvendelsen ikke skal opfattes som en generel mistillidserklæring mod medborgerhuset.

11. E-mail af 4. marts 2003 fra Claus Blok Thomsen, Ahornsgade 13, st. th.

Claus Blok Thomsen protesterer mod dispensation fra lokalplanen. Tilbygningen vil være imod ånden i lokalplanen om at øge friarealerne og udnyttelsesmulighederne i gården. Det anføres, at der ikke kan gives dispensation, da en sådan ikke må være imod formålet med lokalplanen. Det foreslås, at en bagscene enten etableres ved at ombygge scenen i teatersalen eller opføre en tilbygning på teatersalens østside. Herved friholdes friarealerne, der er tiltænkt beboernes del af gården.

12. E-mail af 6. marts 2003 fra Ulrik Chr. Berggreen, Ahornsgade 11, 4. sal th.

Ulrik Chr. Berggreen fremsætter indsigelse mod tilbygningen. Det anføres, at den vil mindske gårdarealet, at den vil besværliggøre det kommende anlæg af gårdmiljø, at den vil ligge i den mest centrale og solrige del af det kommende gårdmiljø, at adgangsforholdene til gårdmiljøet og sceneindgangen ikke er klargjort, og at støjforholdene ikke er belyst. Det bemærkes, at de hidtidige aktiviteter i teatersalen har medført parkering i medborgerhusets gård med støjende gæster. Aktiviteterne i salen har tidligere givet anledning til en del støj efter kl. 17. Andre muligheder for placering af en bagscene bør undersøges.

13. Skrivelse af 6. marts 2003 fra Kurt Rosenfeld Nielsen, Ahornsgade 5 A, 2. sal

Kurt Rosenfeld Nielsen protesterer mod tilbygningen. Det anføres, at den vil ødelægge et fornuftigt anlæg af gården, at den vil medføre for lidt plads og sol i gården for beboerne, at den vil medføre yderligere støj for beboerne, og at den vil skæmme gården, da den ikke passer til medborgerhuset eller de omgivende bygninger. Der stilles forslag om, at tilbygningen flyttes til den vestlige side af teatersalen. Endvidere beklages det, at medborgerhusets ledelse ikke vil indgå i dialog med de omboende trods gentagne henvendelser angående støjproblemer. Især i sommermånederne er der særdeles høj musik fra medborgerhuset til langt ud på natten, ligesom horn fra parkerede biler anvendes hyppigt i forbindelse med festlige arrangementer.

14. E-mail af 6. marts 2003 fra Line Koch Nørreklit, Ahornsgade 5 A 1. sal th.

Line Koch Nørreklit er ikke imod, at der opføres en bagscene, blot den ikke placeres i det private gårdområde. Den ansøgte placering anses for uheldig. Der anmodes derfor om, at der findes en løsning, der er mindre generende for de omboende, der i forvejen er belastede af medborgerhusets hyppige hensynsløse støjniveau. Det anses for muligt at finde en løsning, der tilgodeser både beboernes behov for privatliv og medborgerhusets behov for en bagscene.

15. E-mail ( og skrivelse) af 7. marts 2003 fra Ulf M. Becker, Ahornsgade 13, st. tv.

Ulf M. Becker mener, at tilbygningen vil stride mod lokalplanens hensigt om at skabe en mere åben gård. Endvidere anføres det, at tilbygningen på forskellige måder vil ødelægge intentionerne i den råskitse til gårdanlæg, der allerede foreligger, da adgangsforholdene for renovation bliver besværliggjort, da de oplyste adgangsforhold til teatersalen og gårdanlægget forventes at medføre væsentlige gener for de omboende fra medborgerhuset og dets gæster, og da tilbygningen placeres i den del af gårdanlægget, der forventes brugt flittigt af beboerne. Der ud trykkes undren over, at kun anneksbygningen nedrives og ikke hele teaterbygningen. Det bemærkes, at medborgerhusets kulturelle udfoldelser kun kendes i form af larm fra forskellige arrangementer samt i form af berusede folk, der bruger gården til friluftstoilet.

16. Skrivelse af 4. marts 2003 fra Kirsten Krogh Jensen, Ahornsgade 9, 3. sal tv.

Kirsten Krogh Jensen fremsætter indsigelse mod dispensation. Dette sker også på vegne af ejeren af ejerlejligheden Ahornsgade 9, 3. sal tv., Dorthe Klitgaard Bak. Det anses for en ufuldstændig begrundelse, at tilbygningen erstatter funktionen i annekset. Selv om tilbygningen på grund af sin lave udformning ikke vil indvirke på lysforholdene i den omgivende boligbebyggelse, vil den indvirke på lysforholdene i gårdrummet. Tilbygningen vil gribe ødelæggende ind i den allerede blandt beboerne diskuterede udnyttelse af gårdarealet, der udgør en lang smal stribe. Med en central placering i gården anses tilbygningen ikke at kunne fremtræde anonymt som hævdet af forvaltningen. Det anses i øvrigt uforståeligt, at forvaltningen ved opførelse af tilbygningen efter nedrivning af anneksbygningen fortsat anser intentionerne i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af friarealer og lysforhold i karreen for tilgodeset i rimeligt omfang.

17. E-mail af 4. marts 2003 fra Lars Pedersen, Ahornsgade 13, 3. sal tv.

Lars Pedersen fremsætter indsigelse mod opførelse af en bagscenebygning. Dette begrundes med, at en dispensation anses for at være i strid med lokalplanens formål om, at de nuværende friarealforhold ønskes forbedret med hensyn til størrelse, lysforhold og indretning, bl.a. ved nedrivning af baghusbebyggelse. Endvidere anføres det, at nedrivning af anneksbygningen er en konsekvens af byfornyelsesbeslutningen, idet der henvises til det anførte om lokalplanen. Beboernes friarealforhold vil lide betydeligt, da tilbygningen agtes placeret i den del af gården, hvor der vil kunne skabes mest sammenhængende plads til beboernes aktiviteter.

18. E-mail af 7. marts 2003 fra William Hjorth og Siri Lofthus, Ahornsgade 1, 2. sal, th.

William Hjorth og Siri Lofthus protesterer mod tilbygningen, der anses som en forringelse af deres ejerlejlighed og ejendommen i øvrigt. Tilbygningen vil blive opført på bekostning af det planlagte gårdmiliø, hvilket findes uacceptabelt. Der henvises til larm og endnu større trafik i forbindelse med dét, der benævnes spillestedet/ diskoteket Nørre Allé 7. Det bemærkes, at teatersalen ikke benyttes til teater og kunst-udstillinger eller andre stilfærdige ting, men derimod til fester og bryllupper osv. hele natten til mellem kl. 05 og 07 hver weekend. Hertil kommer larmende trafik i de lyse og tidlige aftentimer med varer, udstyr m.v. til og fra Nørre Allé 7.

Indsigelser og forslag m.v. i de modtagne henvendelser kan sammenfattes i følgende generelle udsagn.

1. Lokalplanens principper og byfornyelsesbeslutningens intentioner:

• Tilbygningen anses for at være i strid med lokalplanens principper (formål), hvorfor dispensation fra planen ikke kan gives.
• Tilbygningen anses for at være i strid med byfornyelsesbeslutningens intentioner om forbedring af lys- og gårdforhold i karreen.

2. Tilbygningens placering m.v.:

• Tilbygningen optager en stor del af gården og ødelægger helheden og anvendelsesmulighederne i den kommende fællesgård for beboerne samt påvirker lysforholdene også set i relation til skitseprojekt udarbejdet af landskabsarkitekt Lone van Deurs.
• Bagscenen foreslås givet en anden placering og teatersalen foreslås nedrevet.
• Tilbygningen anses at medføre forringelse af ejerlejlighed/ ejendom.
• Naboorienteringen er ikke tilstrækkelig informativ, ligesom indsigelsesfristen er for kort.

2. Støjforhold:

• Støjforhold er ikke nærmere belyst.
• Tilbygningen vil give mere generende støj for de omboende.
• Aktiviteterne i medborgerhuset medfører generelt meget generende støj for de omboende også om natten, og dialog med medborgerhusets ledelse kan ikke opnås.

Formålet med lokalplanen er ifølge dennes § 1, at den skal udgøre plangrundlaget for byfornyelsesbeslutninger i karreen samt fastlægge retningslinier for eventuel fremtidig bebyggelse. Ifølge samme paragraf skal der på gårdsiden kunne påbygges installationstårne, glasinddækninger, altaner og lignende. Endvidere skal der kunne etableres mindre, byøkologiske anlæg i gårdrummene. I henhold til planens § 5 om bebyggelsens omfang og placering kan der opføres enkelte mindre bygninger til fællesanlæg, herunder byøkologiske anlæg i gårdrummene. Endvidere kan Magistraten (nu Bygge- og Teknikudvalget) tillade enkelte mindre afvigelser fra bebyggelsesplan, etageantal og husdybder fastsat efter planens bestemmelser. Det er således muligt efter lokalplanen at opføre bebyggelse i karreens indre, og dispensation til den omhandlede tilbygning er dermed ikke i strid med planens principper.

Byfornyelsesbeslutningen indeholder bestemmelser om nedrivning af anneksbygningen af hensyn til forbedring af friarealerne i karreen og lysforholdene for randbebyggelsen, herunder især Ahornsgade 11-13. Ved nedrivning af anneksbygningen opfyldes beslutningens intentioner fuldt ud. Forvaltningen finder på baggrund af de hensyn, der også er lagt til grund for forvaltningens anbefaling af dispensation, jf. foranstående afsnit Dispensation, at intentionerne i byfornyelsesbeslutningen om forbedring af friarealer og lysforhold i karreen fortsat vil være tilgodeset i rimeligt omfang efter opførelse af tilbygningen. Der henvises også til de nedenfor nævnte bemærkninger under "Ad B. Tilbygningens placering m.v." med hensyn mulighed for indpasning af tilbygningen i det kommende fælles gårdanlæg.

Tilbygningens bebyggede areal på ca. 39 m² udgør ca. 27 % af anneksbygningens areal på ca. 140 m². I forhold til anneksbygningens areal optager tilbygningen således kun en mindre del af det fælles gårdanlæg. Dette består, som også beskrevet i foranstående afsnit Forhistorie, af gårdarealerne fra randbebyggelsens beboelsesejendomme tillagt et areal af Nørre Allé 7, bl.a. arealet hvorpå annekset er beliggende.

Landskabsarkitekt Lone van Deurs har udarbejdet et skitseprojekt vedrørende en etape af det fælles gårdanlæg i henhold til byfornyelsesbeslutningen med tillæg, hvorefter tilbygningen er indtegnet. Det fremgår heraf, at det også efter opførelse af tilbygningen er muligt at indrette et hensigtsmæssigt gårdanlæg med de dertil hørende funktioner, herunder affaldshåndtering. Til illustration heraf vedlægges som bilag 4 kopi af skitseprojektet. Dette skal forelægges de berørte ejere og beboere i en høringsperiode på 6 uger, før det fremsendes til kommunens godkendelse. Høringsperioden forventes påbegyndt ultimo marts 2003. Adgangsforholdene til tilbygningen m.v. også i relation til fællesgårdanlægget for udsættes afklaret i den videre projektering. Endvidere er afgrænsningen af det skitserede gårdanlæg ikke i overensstemmelse byfornyelsesbeslutningen med tillæg, jf. bilag 2. Der er ikke på nuværende tidspunkt taget stilling til en sådan eventuel ændring af afgrænsningen. Der henvises i den forbindelse også til det nedenfor anførte forslag fra forvaltningen angående betingelse for dispensation.

Der er ikke på nuværende tidspunkt stiftet et gårdlaug vedrørende fællesgårdanlægget. Med baggrund i en afgørelse fra By- og Boligministeriet i september 2001 vedrørende Peblinge Dossering 30 skal der i mangel af et stiftet gårdlaug foretages høring af berørte ejere i fællesgårdanlægget i et forhold som det heromhandlede. Dette anses for sket med den foretagne naboorientering. Som det fremgår af foranstående afsnit Naboorientering er der ikke modtaget bemærkninger fra ejerforeninger og andelsboligforeninger som ejerrepræsentanter for de af fællesgårdanlægget berørte beboelsesejendomme. Ejerforholdene for disse i alt fem ejendomme fordeler sig således: Nørre Allé 9/ Ahornsgade 1 og Ahornsgade 7-9 er ejerforeninger, Ahornsgade 5-5 A og Ahornsgade 11-13 er andelsboligforeninger, mens Ahornsgade 15-19 ejes af Københavns Kommune som rådeover ejendom i forbindelse med byfornyelsesbeslutningen for karreen.

På grund af den lave udformning har tilbygningen ingen indvirkning på lysforholdene for randbebyggelsen. Af samme årsag vil tilbygningen kun afkaste en skygge af mindre omfang på gårdarealet. I den forbindelse bemærkes det, at der ifølge ovennævnte skitseprojekt til det fælles gårdareal er vist et løvtag over et grusareal på ca. 60 m² beliggende op til tilbygningens nordside. Løvtaget vil i sig selv medføre en skyggevirkning. En væsentlig del af den skygge, som tilbygningen vil kaste i de timer, hvor solen står højst, vil falde på dette løvdækkede areal.

Tilbygningens placering på nordgavlen af teatersalsbygningen er foranlediget af bygherrens ønske om at anvende tilbygningen til en for teatersalens funktion nødvendig bagscene til erstatning for annekset, der rives ned. Det er af medborgerhusets leder oplyst, at det i forbindelse med en god og velfungerende afvikling af forestillinger i teatersalen vil være uhensigtsmæssigt at have "bagscenefunktionen" i en sidebygning til teatersalsbygningen.

Endvidere finder forvaltningen, at placering af en tilbygning på siden af teatersalsbygningen såvel mod øst som vest vil virke skæmmende for denne og have en uheldig indvirkning på omgivelserne. Mod øst vil en tilbygning gribe ind med en forringende virkning på teatersalsbygningnes facade, der er synlig bl.a. fra medborgerhusets hovedbygning og det forholdsvise store gårdareal mellem hovedbygningen og teatersalsbygningen. En sådan tilbygning vil i øvrigt danne en yderligere bygningsmæssig afgrænsning mod syd af det fælles gårdanlæg, og den vil ud over at kaste skygge på fællesanlægget udgøre en uheldig synsmæssig barriere i karreens indre i nord/syd-retningen. Mod vest vil en tilbygning blive klemt inde mellem teatersalsbygningen, en depotbygning hertil og bagbygningen på den fredede ejendom Ahornsgade 15-17. En tilbygning mod vest, der vil ligge i det fælles gårdanlæg, vil i øvrigt gribe ind i disponeringen af den del af anlægget, hvor der ifølge det forannævnte skitseprojekt er planlagt placering affaldscontainere.

Forvaltningen finder, at tilbygningen – uanset at den i materialevalg og udformning i øvrigt afviger fra teatersalsbygningen – vil kunne indgå på en arkitektonisk tilfredsstillende måde i gårdmiljøet i fællesanlægget, idet den vil blive krævet beplantet med slyngplanter. Ud fra en samlet vurdering finder forvaltningen således, at tilbygningen placeres mest hensigtsmæssigt på teatersalsbygningens nordgavl som ansøgt. Nedrivning af teatersalsbygningen indgår ikke i byfornyelsesbeslutningen.

På baggrund af de modtagne henvendelser, herunder i relation til fællesgårdens størrelse, foreslår forvaltningen, at dispensationen betinges som angivet i foranstående afsnit Dispensation om at tillægge et areal på mindst ca. 39 m² fra Nørre Allé 7 til fællesgårdanlægget. Derved kompenseres fællesgårdanlægget for det areal, som tilbygningen udgør.

I relation til forringelse af en ejerlejlighed/ ejendom som følge af tilbygningen bemærkes det, at kommunen i henhold til planloven har kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens anvendelse og omfang. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder.

Den udsendte naboorientering, jf. bilag 1, er i form og indhold i princippet som Bygge- og Teknikforvaltningens orienteringer i henhold til planloven om dispensationsforhold normalt er udformet. Der er derved taget hensyn til, at orienteringerne skal indeholde oplysninger, der kan danne grundlag for stillingtagen hos den orienterede kreds vedrørende dispensationsforholdene i relation til de omhandlede projekter. Det tilstræbes endvidere ved udformningen af orienteringerne, at der ikke kræves særligt plan- eller byggekendskab for at tage stilling til indholdet af orienteringerne. For de tilfælde, hvor der eventuelt savnes oplysninger, er det i orienteringerne angivet, at det er muligt at kontakte Bygge- og Teknikforvaltningen telefonisk eller ved personligt fremmøde, eventuelt efter nærmere aftale. Ifølge planlovens § 20 skal fristen for at fremsætte bemærkninger være mindst 2 uger. Ifølge bemærkningerne til loven skal fristen omfatte mindst 10 hverdage. I dette tilfælde forløb fristen fra den 7. – 27. februar 2003, svarende til i alt 20 dage. Der er derved taget hensyn til, at en del af orienteringerne er sendt som uadresserede forsendelser, der forudsætter, at Post Danmark kan anbringe forsendelserne over flere dage. Som det også fremgår af afsnittet Naboorientering har det på grund af problemer hos Post Danmark været nødvendigt at genfremsende orienteringsskrivelsen til en række ejere, lejere og brugere, hvorved fristen blev forlænget til 7. marts 2003 for disse modtagere.

Tilbygningen med den ansøgte bagscenefunktion skønnes ikke i sig selv at medføre væsentlige støjmæssige gener for de omboende. Lydforhold i forbindelse med anvendelse af den eksisterende teatersal indgår ikke i den planmæssige vurdering af dispensation fra lokalplanen til tilbygningen. Vedrørende eventuelle lydmæssige gener fra teatersalen og fra medborgerhusets aktiviteter i øvrigt må der rettes henvendelse til medborgerhusets ledelse. Endvidere kan der rettes henvendelse til Miljøkontrollen i henhold til miljølovgivningen. Kopi af indsigelserne er sendt til Kultur-og Fritidsforvaltningen, Sekretariatet for kultur- og medborgerhuse, til orientering, herunder til eventuel videre foranstaltning vedrørende støjforhold.

-

Tilbygningen i sig selv skønnes ikke at medføre væsentlige miljømæssige konsekvenser. Vedrørende støjforhold i forbindelse med anvendelsen henvises der til bemærkningerne herom i foranstående afsnit Henvendelser.

-

1. Kopi af naboorientering af 7. februar 2003 med bilag.
2. Kopi af tegning vedrørende fælles gårdanlæg ifølge tillæg til byfornyelsesbeslutningen.
3. Liste over modtagne henvendelser.
4. Kopi af skitseprojekt til gårdanlæg.

A. Kopi af modtagne henvendelser.

Jens Ole Nielsen