Torvehaller på Israels Plads

11. Torvehaller på Israels Plads

BTU 182/2003 J.nr. 21513.0001/03

Bygge- og Teknikudvalget bad på sit møde den 4. december 2002 (BTU 599/2002) forvaltningen om - sammen med Københavns Torvelaug af 1998 - at gennemgå den økonomiske analyse af torvehalsprojektet, som Datea havde udarbejdet for Bygge- og Teknikforvaltningen, og som viste, at torvehalsprojektet ikke vil være økonomisk bæredygtigt for hverken et eventuelt driftsselskab eller for de enkelte stadeholdere/-butiksindehavere.

Resultatet af forvaltningens drøftelser med Københavns Torvelaug har ikke givet Datea og dermed forvaltningen anledning til at ændre sin hidtidige vurdering, som er, at torvehalsprojektet i henhold til Københavns Torvelaugs koncept ikke kan blive økonomisk bæredygtigt.

Forvaltningen foreslår på den baggrund, at forvaltningen indstiller sit arbejde med at udvikle torvehalsprojektet.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede den 4. december 2002 (BTU 599/2002) det hidtidige arbejde med forberedelse af etablering af torvehaller på Israels Plads. På udvalgsmødet omdelte forvaltningen "Notat vedr. Torvehaller på Israels Plads". (Notatet er vedlagt denne indstilling som bilag 6.) I notatet var der redegjort for konklusionerne i den økonomiske analyse, som forvaltningen sammen med en af de eventuelt interesserede investorer (en stor fond/en donator) havde fået udarbejdet af firmaet Datea. Samtidig fremlagde forvaltningen 3 rapporter indeholdende Dateas økonomiske analyse. (I forbindelse med Bygge- og Teknikudvalgets behandling af nærværende indstilling er disse rapporter fremlagt som bilag til gennemsyn i borgmesterens forkontor.)

Analysen var udarbejdet med udgangspunkt i det projekt, som Arkitekturværkstedet Aps har tegnet, og som Københavns Torvelaug af 1998 de senere år har arbejdet for at få etableret. Borgerrepræsentationen vedtog den 30. maj 2002 (BR 299/02) ) lokalplan nr. 353 "Israels Plads Nord", som rent planmæssigt muliggør etablering af torvehaller i henhold til Københavns Torvelaugs projekt.

Torvehalsprojektet var i den økonomiske analyse vurderet ud fra 3 modeller, hvor forudsætningen var, at Københavns Kommune i alle 3 modeller skulle være bygherre for et råhus, og finansiere anlægget af dette sammen med en eventuel donator/investor (en stor fond).

Som forudsætning for beregningerne lå endvidere, at der skulle betales en leje til Københavns Kommune svarende til markedslejen. En leje af den forudsatte størrelse ville imidlertid ikke kunne sikre en bare tilnærmelsesvis forrentning af anlægskapitalen. Lejens niveau var sat til 1 mio. kr. henholdsvis 1,5 mio. kr. i henholdsvis model 1 og 2 og model 3. Jf. bilag 6.

I alle modeller skulle råhuset - når det var bygget - udlejes af Københavns Kommune til et driftsselskab, som skulle stå for den daglige drift samt for videreudlejning til de enkelte stadeholdere/butiksindehavere. De enkelte stadeholdere/butiksindehavere skulle (i model 1 ) finansiere indretningen af det enkelte stade/butik, og driftsselskabet skulle finansiere udgifterne til resten, herunder diverse fællesfaciliteter. I model 2 og 3 skulle driftsselskabet også finansiere indretningen af det enkelte stade/butik.

Analysens konklusion var:

• at kundeunderlaget i sig selv vurderes at være stort nok til at sikre økonomisk bæredygtighed for projektet,
• at størrelsen på de enkelte stader/butiksenheder i Arkitekturværkstedets projekt (model 1) ikke vil gøre det muligt at opnå en tilstrækkelig stor omsætning for den enkelte stadeholder/butiksindehaver (selv om kundeunderlaget er tilstede),
• at det vil være nødvendigt dels at lade driftsselskabet finansiere nøglefærdige stader/butiksenheder (model 2 og 3), dels at forøge størrelsen af staderne/butiksenhederne væsentligt (model 3), hvis den enkelte stadeholder/butiksin-dehaver skal have mulighed for at skabe en levedygtig forretning, og
• at der selv i den mest gunstige situation (model 3) vil være tale om en meget sårbar økonomi, og at projektet næppe kan gøres økonomisk bæredygtigt hverken for de enkelte stadeholdere/butiksindehavere eller for driftsselskabet.

På baggrund af det af forvaltningen på mødet den 4. december 2002 fremlagte materiale bad udvalget forvaltningen om at tage kontakt med Københavns Torvelaug med henblik på at drøfte den udarbejdede økonomiske analyse, herunder at drøfte nødvendige ændringer af projektet.

På baggrund af et oplæg fra Københavns Torvelaug til ovennævnte drøftelse (jf. bilag 5) aftaltes det på et møde den 24. januar 2003, at foretage en vurdering af forskellene i det anlægsbudget, som Datea havde opstillet og det anlægsbudget, som Københavns Torvelaugs rådgiver havde opstillet.

Endvidere blev det - med henblik på en eventuel revurdering af driftsbudgettet for torvehalsprojektet - besluttet at gennemføre en studietur til Stockholm for at se på de stockholmske saluhaller og tale med det driftsselskab (Stockholms Stad Saluhallsförvaltning), som driver dem.

Københavns Torvelaug ønskede herudover at gå i dialog med nogle andre interessenter, end dem som Datea havde haft dialog med, med henblik på en drøftelse af driftsøkonomien og interessen for at få stadeplads i torvehallerne, hvis projektet skulle blive til noget.

Det aftaltes på mødet den 24. januar 2003, at ovennævnte arbejde skulle gennemføres inden udgangen af februar 2003. Københavns Torvelaug understregede i forbindelse med dette arbejde, at de kun ønskede at diskutere model 1(inkl. affaldssug), uanset at det i følge rapporterne fra Datea var den model med den dårligste økonomi både for den enkelte stadeholder/butiksindehaver og for driftsselskabet.

For så vidt angår anlægsbudgetterne, viste det sig at Københavns Torvelaugs budget er lavere end Dateas, fordi det ambitionsniveau, som torvelaugets rådgiver - AI-gruppen - har taget udgangspunkt i, er lavere, end det projekt som Arkitekturværkstedet har tegnet. Herudover er der ikke i AI-Gruppens anlægsbudget regnet med tilstrækkelig store kælderarealer. Endelig er der mindre divergenser, som der mellem parterne var enighed om, og som man under al le omstændigheder vil komme nærmere i forbindelse med et eventuelt udbud. Ingen af budgetterne indeholder i øvrigt en af Københavns Torvelaug foreslået ombygning af metroens nød/cykelparkerings-udgang, som er placeret på Israels Plads. Københavns Torvelaug og forvaltningen var i øvrigt enige om, at driftsbudgettet var det vigtigste at analysere i denne fase / forinden detaljerede yderligere drøftelser af anlægsbudgettet.

For så vidt angår driftsbudgettet har såvel Datea (bilag 1) som Københavns Torvelaug (bilag 2) udarbejdet et notat med deres vurderinger af projektet på Israels Plads på baggrund af besøget hos Stockholms Stad Saluhallsförvaltning. Saluhallsförvaltningen driver foruden de 3 saluhaller også de udendørs salutorge samt 2 engrosmarkeder i Stockholm. Dateas vurdering er - ifølge Dateas notat vedr. besøget - at besøget i Stockholm har underbygget Dateas hidtidige vurdering, nemlig at projektet for torvehaller på Israels Plads ikke er økonomisk bæredygtigt i Arkitekturværkstedets koncept. Jf. bilag 1.

Af Dateas notat vedr. studieturen til Stockholm fremgår bl.a.:

• at der ikke kan drages paralleller mellem saluhallerne og torvehalsprojektet rent arkitektonisk, idet hver saluhall i Stockholm består af et hus, hvori butikkerne er beliggende, og hvor handlen foregår i et klimamæssigt behageligt indkøbsmiljø. Restaurationerne indgår i dette miljø med serveringsarealer på torve, hvilket betyder, at restaurationerne har mulighed for at drive en rentabel forretning hele året.
• at torvehalsprojektet i dets nuværende form ikke opfylder de krav, der er til fællesfaciliteter, hverken kommercielt eller pladsmæssigt, når man sammenligner med saluhallerne i Stockholm.
• at der ikke i Stockholm er tradition for etablering af specielle fødevarebutikker i gaderne, dvs. bagere, slagtere, fiskehandlere og grønthandlere. I Stockholm er der derimod en stærk tradition for at handle i saluhallerne, som erstatter disse specialbutikker. Dog oplever man i saluhallerne en stadig større konkurrence fra supermarkederne, idet disse er blevet dygtige til at etablere specialbutikkerne som selvstændige afdelinger ("shop i shoppen"). Den samme tendens indenfor udviklingen af supermarkeder ses i Danmark.
• at man i Danmark altid har haft disse specialbutikker, selv om antallet i de fleste byer er reduceret væsentligt, dog med undtagelse af Brokvartererne hvor torvehalsprojektet er planlagt, og hvor den type butikker er bevaret.
• at det er Dateas vurdering, at det vil tage lang tid at ændre de danske forbrugeres indkøbsvaner, idet danskerne traditionelt køber dagligvarer hos det lokale supermarked eller den lokale specialbutik.
• at den økonomiske model for driften af saluhallerne indeholder identiske typer af indtægts- og udgiftsposter, som de der er anført i Dateas økonomiske rapporter fra december 2002. Lejeniveauet i de svenske saluhaller ligger imidlertid mellem kr. 4.000-7.000 pr. kvm/år (inkl. finansiering af fællesfaciliteter men ekskl. driftsudgifter). Det svenske lejeniveau er således væsentligt højere end det lejeniveau, som Datea har vurderet er markedslejen for dagligvarebutikker i Danmark. Datea har fastsat markedslejen til kr. 1.500 pr. kvm/år (ekskl. finansiering og driftsudgifter). Denne leje vurderer Datea endda til at ligge væsentligt over det lejeniveau, som specialbutikkerne i nærområdet betaler i leje. Denne leje er herudover ikke tilstrækkelig høj til at sikre er bæredygtig økonomi for drifsselskabet.
• at fødevarebutikkerne i Danmark generelt har en lavere leje pr. kvm/år end øvrige udvalgsvarer, og med det kendskab, Datea har til dansk detailhandel og dagligvarespecialbutikker, vil staderholderne/butiksindehaverne i torvehallerne ikke være i stand til at betale en væsentlige højere leje end de kr. 1.500 kr. pr. kvm/år, hvilket fremgår af Dateas driftsbudget, jf. Dateas økonomiske rapporter fra december 2002.
• at såfremt projektet på Israels Plads skal indfri kravene til fællesfaciliteter, skal dette finansieres af driftsselskabet, hvilket vil belaste driftsselskabets likviditet.
• at Saluhallsförvaltningen oplyste, at Söderhallerne, som blev etableret i 1992, havde en indkøringsperiode på 10 år, før investeringen var lønsom. Driftsunderskuddet de første 10 år blev finansieret af Saluhallsförvaltningens samlede budget, dvs. overskuddet fra de øvrige saluhaller, salutorge og engroshandlen. Butiksindehaverne påtog sig herudover egne tab i forbindelse med indkøringen.
• at Datea umiddelbart - med baggrund i de danske handelstraditioner - har vanskeligt ved at forestille sig, at der ikke vil være en lignende indkøringsperiode for et eventuelt projektet på Israels Plads. Datea stiller i den sammenhæng spørgsmål ved, hvem der i givet fald vil skulle dække et sådant tab. Som det fremgår af Dateas driftsbudget, vil driftsselskabet ikke have mulighed for at dække dette.
• at indkøring af nye saluhaller - i følge Saluhallsförvaltningen - kræver økonomisk stærke operatører med stor brancheerfaring; herunder at mange af operatørerne i saluhallerne i Stockholm er familieforetagender, som har opereret i saluhallerne i flere (op til 4) generationener, og som har butikker i flere af hallerne samtidig. F.eks. er alle operatører til Söderhallen (den nyeste) håndplukket i de andre haller af Saluhallsförvaltningen for at sikre økonomisk stærke operatører med branchekendskab.

Københavns Torvelaug mener, jf. bilag 2, at besøget i Stockholm tværtimod bekræf-tede torvelaugets vurdering af, at det kan lade sig gøre at etablere torvehaller - efter torvelaugets koncept - på Israels Plads. Københavns Torvelaug har dog ikke - efter forvaltningens vurdering - peget på forhold, der i givet fald vil kunne forbedre drifts-økonomien for hverken den enkelte stadeholder/butiksindehaver eller for et driftsselskab.

For så vidt angår den dialog, som Københavns Torvelaug havde ønske om at gennemføre for at vurdere interessen for at få stadeplads i torvehallerne, viste det sig den 11. marts - på et møde hvor resultatet af det aftalte arbejdet skulle diskuteres - at Københavns Torvelaug havde udarbejdet og umiddelbart før den 11. marts udsendt et "udlejningsprospekt" til en lang række personer med opfordring til disse om at tilkendegive hvor stor en stadeplads, til salg af hvilke varer, foretrukne åbningstider, lejeperiode mv., som den enkelte måtte ønske sig. Hverken forvaltningen eller de eventuelle investorer/donator har været involveret i materialets udarbejdelse eller godkendt dets udsendelse på det foreliggende grundlag.

Forvaltningen tog, da Københavns Torvelaug omdelte det udsendte prospekt, stærkt afstand fra det. Forvaltningens vurdering er,

• at det har en så officiel karakter og udformning, at det meget let kunne få de mennesker, som har modtaget det til at tro, at projektet nu er så langt, at bindende tilsagn skal gives, herunder at afsenderen er den, der vil skulle indgås lejeaftale med,
• at indhentning af (forhånds)tilsagn, ikke er en opgave, s om vil skulle løses i regi af Københavns Torvelaug, men i givet fald i regi af en eventuel kommende driftsherre efter, at en eventuel politisk beslutning om etablering af torvehaller er truffet,
• at de priser - som er angivet i materialet - netop i Dateas rapport er angivet som priser, der - efter Dateas vurdering - er konkurrencedygtige for eventuelle stadeholdere/butiksindehavere, men som ikke kan sikre en bæredygtig økonomi i driftsselskabet.

Et eksemplar af udlejningsprospektet er vedlagt som bilag 3.

Forvaltningen må i sin vurdering henholde sig til den konklusion, som forvaltningens rådgiver - Datea - har draget. Københavns Torvelaug er desuden ikke - efter forvaltningens vurdering - fremkommet med faktuelle argumenter for, at projektet vil kunne blive økonomisk bæredygtigt. Forvaltningen lægger endvidere til grund, at Københavns Torvelaug ikke - efter forvaltningens vurdering - har været i stand til at pege på forhold, hvor Datea måtte have taget fejl.

De eventuelle donatorer/investorer tilkendegav allerede i forbindelse med resultatet af Dateas oprindelige økonomiske analyse af torvehalsprojektet, at - med mindre kommunen eller torvelauget kunne pege på muligheder for forbedring af det forventede driftsresultat for såvel driftsselskabet som for stadeholdere/butiksindehavere - så er de ikke interesserede i at støtte projektet. "Donatorerne/investorerne" er løbende i processen blevet holdt orienteret om de nye undersøgelser mv, og ingen af dem har overfor kommunen tilkendegivet, at de nye undersøgelser har ændret deres holdning til projektet.

På baggrund af ovenstående foreslår forvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at forvaltningen indstiller sit arbejde med at udvikle torvehalsprojektet.

Forvaltningen oplyste på mødet den 11. marts 2003 Københavns Torvelaug om, at man agtede at orientere Bygge- og Teknikudvalget hurtigst muligt om det arbejde, som var foregået siden Bygge- og Teknikudvalgets møde den 4. december 2002. I denne forbindelse tilbød forvaltningen at medtage eventuelle skriftlige kommentarer fra Københavns Torvelaug. På den baggrund har Københavns Torvelaug fremsendt "Status~Midtvejsevaluering" til forvaltningen; jf. bilag 4 og bilag 5.

Københavns Torvelaug skriver i sin status, at der ved Dateas udredninger er ydet et værdifuldt bidrag til projektets fremme, for så vidt som der er tilvejebragt et kompetent driftsbudget for Torvehallerne og tillige kalkuler for et muligt driftsselskab. Dette er efter forvaltningens vurdering ikke tilfældet – tvært imod; jf. tidligere. Forvaltningen finder således ingen anledning til - på baggrund af Torvelaugets seneste oplæg - at ændre sin ovenfor anførte anbefaling til udvalget.

• "Torvehaller Israels Plads; Model I". Datea, 4. december 2002
• "Torvehaller Israels Plads; Model II". Datea, 4. december 2002
• "Torvehaller Israels Plads; Model III". Datea, 4. december 2002

Ole Bach