Bygge- og Teknikudvalget

 < /p>

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 9. marts 2005

 

 

Sager til beslutning

 

6.      Indretning af 6 ældreboliger i De Gamles By, bygning B

 

BTU 142/2005  J.nr.  631.0047/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Sundhedsforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til indretning af 6 ældreboliger i eksisterende serviceareal i stueetagen i bygning B i De Gamles By,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen og om nødvendigt garanti for realkreditlån. Der anvises kassemæssig dækning af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden under den forudsætning, at der inden foretages en budgetomplacering af beløbet fra rammebelagt område fra bevillingen til demenscentre (bevilling pleje, service og boliger for ældre, funktion 5.32.1, pleje, omsorg, mv.) til finansposter funktion 8.24.5

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

 

RESUME

I 1993 blev der i bygning B i De Gamles By indrettet et kommunalt serviceareal og 30 ældreboliger, etableret som 5 bogrupper, bestående af 6 boligenheder omkring et stort centralt fælles opholdsareal med moderne køkkenfaciliteter. Som et led i etableringen af det ene af de tre nye demenscentre i forlængelse af den vedtagne demenspolitik foreslås det kommunale serviceareal i bygning B ombygget til yderligere 6 ældreboliger. Sundhedsforvaltningen forbereder en egentlig temadrøftelse i Sundheds- og Omsorgsudvalget om den samlede demenspolitiks udmøntning til førstkommende møde i udvalget.

Indretningen af de 6 nye boligenheder er med et samlet areal på ca. 360 m² magen til de eksisterende 30 boliger i bygning B, som Sundhedsforvaltningen har gode erfaringer med. De 6 nye boliger, der tænkes anvendt som aflastningsboliger, forbliver i kommunalt eje, og skal administreres sammen med de eksisterende ældreboliger i området. Administrationen varetages i øjeblikket af KAB, men denne aftale skal i udbud. Det kommunale serviceareal flyttes til bygning R, og denne del af ombygningen er ikke omfattet af projektet.

Byggeri & Bolig har meddelt byggetilladelse den 27. oktober 2004.

Projektets anskaffelsessum er anslået til 5.400.000 kr. efter afholdt licitation, eller 14.960 kr./m². I anskaffelsessummen indgår de 6 boligenheders værdi med en forholdsmæssig andel af bygning B's værdi i henhold til ToldSkat's omvurdering pr. 15. december 2004.

Projektet finansieres med kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Grundkapitallånet andrager ca. 378.000 kr., som afholdes af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden) under den forudsætning, at der inden foretages en ompostering af beløbet fra den nuværende bevilling til demenscentre til funktion 8.24.5.

Den årlige boligudgift i de ny boliger svarer til udgiften i de eksisterende ældreboliger og bliver ca. 835 kr. pr. m² excl. forbrugsudgifter, eller ca. 4.200 kr. pr. måned for en bolig på ca. 60 m². De 6 boliger indrettes til aflastningsophold. Boligudgiften afholdes derfor af Sundhedsforvaltningen af bevillingen til demenscentre.

Kommunens grundkapitallån andrager godt 378.000 kr., men den eventuelle garantiforpligtelse udgør ca. 1,4 mio. kr.

Byggeriet forventes igangsat i foråret 2005 i umiddelbar forlængelse af byggearbejderne i bygning R, der p.t. pågår.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 17.-18. juni 1992 tiltrådte Borgerrepræsentationen (BF 1992, side 1607-13 og 1874-77) at yde støtte til indretning af kommunale ældreboliger i bygning B i De Gamles By. Ombygningen, der tillige omfattede et kommunalt serviceareal, blev fuldført i december 1993.

I april 2004 godkendte Sundheds- og Omsorgsudvalget (SOU 413/2003) Sundhedsforvaltningens indstilling på demensområdet, herunder planen om oprettelse af tre demenscentre i Københavns Kommune. Sundhedsforvaltningen forbereder en egentlig temadrøftelse i Sundheds- og Omsorgsudvalget om den samlede demenspolitiks udmøntning til førstkommende møde i udvalget.

Der blev afsat 10 mio. kroner, dels til de nødvendige ombygninger og indretning, dels til de efterfølgende øgede driftsomkostninger. Principperne for udvidelsen, som var begrundet i et klart behov for flere særlige boliger og tilbud, var

·       Specialisering

·       Bedre kvalitet for færre resurser

·       Et højt fagligt miljø, hvor tilbud til borgere med demens er kerneydelsen og

·       Sammenhæng i tilbudene.

De tre centre skulle etableres på steder, hvor der allerede var velfungerende tilbud, men hvor der manglede væsentlige elementer, eller hvor der var for få enheder til at skabe en økonomisk rentabel drift og til at sikre den ønskede faglighed.

De tre centre er placeret på Højdevang Sogns pleje­hjem på Amager, i Pilehuset/Birkebo i Vanløse/Brønshøj-Husum, og det sidste i Bogrupperne i De Gamles By  på Nørrebro, hvor der var 74 særlige botilbud, men ingen boliger til midlertidigt ophold og ingen dagtilbuds plad­ser.

Som led i etablering af demenscenteret i Bogrupperne har Sundhedsforvaltningen igangsat om­bygning af afdeling R til indretning af dagtilbud til borgere med demens og til indret­ning af det kommunale serviceareal fra Bygning B. I bygning B i stueetagen var der - ud over det kommunale serviceareal - seks botilbud til borgere med demens. De er ændret til aflastningsboliger. Flytningen af servicearealet frigiver plads til etablering af yderligere 6 aflastningsboliger, hvilket giver en driftsmæssig mere rentabel enhed. Den ansøgte ombygning fører ikke til udvidelse af etagearealet.

Områdeplan, der viser beliggenheden af bygningerne B og R, er vedlagt som bilag A, mens Bilag B er en etageplan, der viser de fremtidige forhold i bygning B's stueetage.

 

Visitationskriterier

Sundhedsforvaltningen har formuleret kriterier for visitation til de forskellige dag - og døgntilbud; således også for de særlige botilbud til borgere med demens. Kriterierne beskriver, hvilke behov borgeren skal have for at kunne godkendes til det enkelte tilbud. Desuden beskriver de, hvilke forhold der skal være til stede i tilbuddet, for at den be­skrevne målgruppe kan modtages på stedet.

 

Dimensionering

De særlige botilbud til borgere med demens, som nu er samlet på de tre demenscentre på Amager, Nørrebro og i Vanløse-Brønshøj-Husum udgør i alt 164 boliger, 40 boliger til aflastningsboliger og 48 dagtilbudspladser med kapacitet til det dobbelte antal brugere. Der er formuleret specifikke visitationskriterier for borgere, der skal modtage det særlige botilbud, idet der er tale om borgere med mere omfattende behov, end øvrige borgere med diagnosen demens.

Det er vigtigt at understrege, at disse tilbud er målrettet de borgere, som har de absolut mest komplekse sundhedsproblemer i forhold til deres demenssygdom.

Som det fremgår nedenfor om projektets økonomi, foreslås ombygningen i lighed med de eksisterende demensboliger i bygningen gennemført som støttet byggeri. Herved reduceres det kommunale engagement vedrørende etableringen af de 6 demensboliger fra en fuldstændig finansiering af anskaffelsessummen til 7 pct. af samme. Det tilføjes, at projektet er forudsat igangsat i umiddelbar forlængelse af bygningsarbejderne i bygning R, der forventes færdige medio marts 2005.

 

Planforhold

I henhold til Kommuneplan 2001 er ejendommen beliggende i bydelen Indre Nørrebro i et område fastlagt til offentlige formål (O 3-område). Området må anvendes til institutioner og andre sociale formål, herunder ældreboliger. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Friarealet skal være i størrelsesordenen 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet.

Området er ikke omfattet af byplan eller lokalplan.

I Bydelsatlas Nørrebro er De Gamles By fremhævet som et bebyggelsesmønster, hvor bygninger, veje, pladser og grønne træk danner en helhed. Bygningerne er klassificeret med høj bevaringsværdi (kategori 3).

Projektet medfører ingen forøgelse af etagearealet, men da 361 m² erhvervsareal ændres til boligetageareal, udløser ombygningen umiddelbart krav om indretning af yderligere ca. 175 m² friareal. Dette friarealkrav kan dækkes inden for området. Byggetilladelse til projektet er meddelt i oktober 2004.

Af hensyn til bebyggelsens høje bevaringsværdi må facadeændringen i forbindelse med isætning af døre til haven i de eksisterende vinduesmurhuller udføres således, at de passer til de eksisterende vinduer. Der vil blive stillet krav herom i støttetilsagnet.

 

Projektet

Fra KAB Bygge- og Boligadministration, der (i lighed med den tidligere ombygning) er forretningsfører for Sundhedsforvaltningen, er der modtaget ansøgning om støtte (skema A og B) i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til indretning af yderligere 6 ældreboliger i bygning B i De Gamles By.

Bygning B er opført midt i 1880´erne med 3 etager samt loftsrum. Projektet omfatter ombygning af det eksisterende serviceareal i stueetagen i bygning B til 6 nye ældreboliger/ aflastningsboliger med fælles faciliteter. Det eksisterende serviceareal flyttes over i bygning R og er ikke omfattet af indstillingen.   

I 1993 blev bygning B som nævnt ovenfor ombygget og ibrugtaget med 30 ældreboliger og et kommunalt serviceareal i stueetagen.

Nærværende projekt er udformet således, at de 6 nye boliger i bygning B bliver magen ti l de eksisterende 30 boliger. Sundhedsforvaltningen har gode erfaringer med boligindretningen i denne bygning til det omhandlede formål. Hver bolig er således udformet som en 1-rums bolig med stort bade- og toiletrum, men uden eget køkken, idet den enkelte bolig indgår i et boligfællesskab med 6 boenheder omkring et stort centralt fælles opholdsareal med moderne køkkenfaciliteter.

Det samlede areal, der berøres af ombygningen, udgør 361m².

Efter ombygningen vil bygning B således omfatte 36 boliger, der for hver 6. boligenhed er fælles om køkken og opholdsstue, eller i alt 6 bogrupper.

Størrelser på de 6 nye et-rumsboliger er følgende:

2 boliger med et værelse på 17,7 m² samt et bade- og toiletrum på 3,7 m²,

4 boliger med et værelse på 20 m² samt et bade- og toiletrum på 6,6 m².

Hertil kommer det fælles køkken på 27,5 m² og en opholdsstue på 27,5 m².

I facaden mod øst isættes der 1 dobbeltdør til haven med udgang fra det nye køkken. Samtidig isættes der en tilsvarende dør til haven fra det eksisterende køkken i den tilsluttende boenhed. Nye gulve udføres som de eksisterende trægulve. Nye vægge udføres af stålskellet med gipsplader i henhold til gældende brand- og lydkrav. Væggene malerbehandles. Der udføres nye nedhængte lofter med lyddæmpning. I bade- og toiletrum beklædes alle vægge og gulve med fliser. Fælleskøkken udføres med forstærkede elementer, som er hensigtsmæssige ved det større slid i sådanne bebyggelser.

 

Adgangsforhold og fælles friarealer

De 6 nye boenheder i stueetagen har via en rampe i trapperummet niveaufri adgang til det fri. Desuden er der niveaufri adgang til det fri fra de 2 nyetablerede døre i det nye og i det eksisterende køkken.

 

Vurdering

Indretning af de enkelte boligenheder er begrænset af den eksisterende bygningsgeometri, hvilket er bestemmende for arealdisponeringen.

Fælleskøkkenet indrettes med de normale faciliteter som de øvrige eksisterende køkkener i bygningen.

Boligerne, hvor værelset er mellem 17,7 m² og 20 m², anses at kunne give rimelige møbleringsmuligheder med mulighed for tilpasning efter den enkelte beboers plejebehov.

Under de givne forhold vurderes indretningen af værelser og bade- og toiletrum samt fælleskøkken og fælles opholdsrum som hensigtsmæssige og acceptable.

Byggeri & Bolig, Byggesagsafdelingen, har den 27. oktober 2004 meddelt byggetilladelse til det omhandlede projekt.

 

Økonomi, finansiering, leje

Projektets anskaffelsessum er anslået til 5.400.000 kr. incl. moms, svarende til en udgift pr. m² på ca. 14.960 kr., og overholder således maksimumsgrænsen på ca. 20.000 kr./m². På grund af projektets begrænsede omfang er der ikke krav om EU-udbud, og KAB Bygge- og Boligadministration har som forretningsfører allerede indhentet priser ved licitation.

Når en kommune som bygherre etablerer boliger ved ombygning af en eksisterende ejendom, kan ejendommens værdi medtages i anskaffelsessummen, uanset at der ikke er udgifter til ejendomskøb. Værdien må opgjort kontant ikke overstige den på skema A tidspunktet seneste vurdering. Værdien af den del af ejendommen, der indgår i anskaffelsessummen, fastsættes forholdsmæssigt på baggrund af den samlede ejendoms værdi.

Ifølge ToldSkat's omvurdering pr. 15. december 2004 er bygning B, der har en størrelse af 2.159 m², ansat til en samlet værdi af grund med bygning på 12.900.000 kr. Den del af arealet, hvor de 6 ældreboliger foreslås indrettet, indgår i anskaffelsessummen med et forholdsmæssigt beløb på ca. 2.157.000 kr.

Ved ombygningen i 1993, hvor der blev indrettet 30 ældreboliger og et kommunalt serviceareal, blev indretningen af servicearealet betalt kontant af kommunen, og alene indretningen af de 30 ældreboliger modtog støtte efter de dagældende regler om ældreboliger.

I bygning B er der således et lån på oprindeligt 32.662.000 kr., som nu har en restgæld på 29.022.245 kr. Dette lån vedrører imidlertid alene de eksisterende 30 ældreboliger, og kapitaludgifterne hertil indgår sammen med de øvrige driftsudgifter i den aktuelle leje på ca. 835 kr./m².

Finansiering af dette projekt sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Der kan i stedet for sædvanligt realkreditlån ydes lån i KommuneKredit, når kommunen selv er bygherre. Optages der lån i KommuneKredit, skal der ikke ydes kommunal garanti.

Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 378.000 kr. Lånet afholdes af Sundhedsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)  under den forudsætning, at der inden foretages en budgetomplacering af beløbet fra rammebelagt område fra bevillingen til demenscentre (bevilling pleje, service og boliger for ældre, funktion 5.32.1, pleje, omsorg, mv.) til finansposter funktion 8.24.5under den forudsætning, at der inden foretages en ompostering af beløbet fra den nuværende bevilling til demenscentre til funktion 8.24.5.

Kommunens eventuelle garantiforpligtelse for boligerne beløber sig til ca.1,4 mio. kr.

Boligudgiften bliver ca. 835 kr. pr. m² pr. år excl. forbrugsudgifter, hvilket svarer til lejeniveauet i den øvrige del af bygning B. Heraf er kapitaludgifterne anslået til ca. 545 kr./m² og de øvrige driftsudgifter til ca. 290 kr./m². Med en gennemsnitlig boligstørrelse på 60 m² vil boligudgiften således være på ca. 4.200 kr. pr. måned. De 6 boliger indrettes til aflastningsophold. Boligudgiften afholdes derfor af Sundhedsforvaltningen af bevillingen til demenscentre.

Lejen for ældreboligerne skal fastsættes under hensyntagen til den finansiering, der gælder for de pågældende boliger, og ved tilbygning af boliger skal lejen for de "gamle" og de "nye" tilpasses over maksimalt 10 år, således at lejen svarer til boligernes indbyrdes værdi. Selvom boligudgiften for de 6 nye boliger afholdes af Sund hedsforvaltningen, fastsættes lejen for de nye ældreboliger imidlertid således, at den allerede nu svarer til lejeniveauet i de eksisterende ældreboliger. Såfremt der i løbet af de næste 10 år opstår behov for permanente demensboliger, er det hensigtsmæssigt med ens lejeniveau i boligerne.

 

Tidsplan

Byggeriet er planlagt igangsat i foråret 2005 og forventes at have en byggeperiode på 3 måneder.

 

Miljøvurdering

Ombygningsprojektet er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger. Projektet opfylder minimumskravene i Københavns kommunes pjece om miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri.

 

Høring

Sundhedsforvaltningen har i uge 7 afholdt et møde med Ældrerådet på Indre Nørrebro, hvor rådet har gennemdrøftet sagen.

Rådet var positiv indstillet overfor projektet.

 

Andre konsekvenser

-

 

BILAG VEDLAGT

Bilag A:  Områdeplan, der viser beliggenheden af bygningerne B og R

Bilag B:  Etageplan, der viser de fremtidige forhold i bygning B's stueetage

 

 

 Jens Ole Nielsen                                                      Lau Svendsen-Tune