Erhvervelse af en ejendom på Israels Plads, indgåelse af en lejekontrakt for et areal ved Njalsgade og Artillerivej, samt redegørelse om udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station" med tilhørende kommuneplantillæg
Erhvervelse af en ejendom på Israels Plads, indgåelse af en lejekontrakt for et areal ved Njalsgade og Artillerivej, samt redegørelse om udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station" med tilhørende kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 9. marts 2005
Sager til beslutning
23. Erhvervelse af en ejendom på Israels Plads, indgåelse af en lejekontrakt for et areal ved Njalsgade og Artillerivej, samt redegørelse om udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station" med tilhørende kommuneplantillæg
BTU 144/2005 J.nr. 611:189.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og
Økonomiforvaltningen indstiller, at
at Københavns Kommune erhverver ejendommen matr.nr. 414 Nørrevold Kvarter, København, på de vilkår, som er beskrevet i vedlagte fortrolige notat på lukket dagsorden, og
at der indgås en
betinget lejekontrakt med et benzinselskab vedr. "trekantarealet" beliggende på
del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen, København, mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards
forlængelse på de vilkår, som er beskrevet i vedlagte fortrolige notat på lukket
dagsorden.
Indstillingen indeholder desuden
en redegørelse til
RESUME
Baggrunden for indstillingen var et ønske om at igangsætte udbuddet af torvehaller på Israels Plads, der forudsætter, at den eksisterende benzintank fjernes.
Efterfølgende har Økonomiforvaltningen forhandlet med ejeren af grunden og det benzinselskab, som er fremlejer på grunden og nu er der enighed med ejeren om kommunens erhvervelse af grunden, jf. vedlagte fortrolige notat - på lukket dagsorden. Aftalen om erhvervelse er betinget af godkendelse i Borgerrepræsentationen.
Samtidig med, at Økonomiforvaltningen har indgået en betinget aftale om erhvervelse af ovennævnte grundareal, har Økonomiforvaltningen forhandlet med benzinselskabet, som er fremlejer på grunden. Benzinselskabet har indvilliget i at forlade grunden uden kompensation, såfremt de tilbydes et andet lejemål. Økonomiforvaltningen har derfor indgået en betinget lejekontrakt - med henblik på etablering og drift af en benzintank på "trekantarealet", beliggende på del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen, København, mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards forlængelse på de vilkår, som er beskrevet i vedlagte fortrolige notat - på lukket dagsorden. Lejeaftalen er betinget af godkendelse i Borgerrepræsentationen.
En betingelse for at kunne udleje "trekantarealet" er dels en netop indgået aftale om overdragelse af grunden fra Ørestadsselskabet til kommunen, dels udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 1 til den gældende lokalplan med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001.
På den baggrund indeholder nærværende indstilling en redegørelse
til
"Trekantarealet" er omfattet af lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station", hvis formål er at sikre grundlag for anlæg af metro med tilhørende station og af Ørestads Boulevard med vejtilslutninger og desuden at fastholde anvendelsen af arealet nord for Njalsgade til offentlige rekreative formål. "Trekantarealet" er markeret som et areal, der forudsættes udlagt til vej. I Kommuneplan 2001 er arealet angivet som vejareal uden rammebestemmelser. Etablering af benzintank med tilhørende benzinstander, butik, lager og vaskehal er ikke mulig i henhold til den gældende lokalplan og forudsætter således, at der tilvejebringes en supplerende lokalplan samt et kommuneplantillæg.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund for erhvervelse af ejendommen matr.nr. 414 Nørrevold
Kvarter, København, og indgåelse af en betinget lejekontrakt med et
benzinselskab vedr. "trekantgrunden", beliggende på del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen;
København, mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards forlængelse
Baggrunden for indstillingen var et ønske om at igangsætte udbuddet af torvehaller på Israels Plads. En forudsætning for etablering af torvehaller på Israels Plads er, at den eksisterende benzintank fjernes. Bygge- og Teknikforvaltningen har vurderet, at fjernelsen af benzintanken vil være en fordel for byrummet på Israels Plads uanset, om der etableres torvehaller eller ej.
Der er nu enighed med ejeren om kommunens erhvervelse af grunden; jf . vedlagte fortrolige notat - på lukket dagsorden. Aftalen om erhvervelse er betinget af godkendelse i Borgerrepræsentationen.
Af hensyn
til byrummet som sådan og de eventuelle torvehaller har det været nødvendigt at
sammenkoble erhvervelse af ejendommen matr.nr. 414 Nørrevold Kvarter,
København, med frigørelse af grunden for den eksisterende benzintank. Dette har
vist sig kun at kunne lade sig gøre, hvis kommunen samtidig kunne pege på en
alternativ lokalisering for en ny benzintank på et af Københavns Kommune ejet
areal.
Samtidig med, at Økonomiforvaltningen har indgået en betinget aftale om erhvervelse af ovennævnte grundareal, har Økonomiforvaltningen derfor indgået en betinget lejekontrakt med det benzinselskab, som i dag er fremlejer på ejendommen matr.nr. 414 Nørrevold Kvarter, København, vedr. "trekantarealet" beliggende på en del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen, København, mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards forlængelse på de vilkår, som er beskrevet i vedlagte fortrolige notat - på lukket dagsorden. Lejeaftalen er betinget af godkendelse i Borgerrepræsentationen.
En
betingelse for at kunne udleje dette areal er dels en netop indgået
aftale mellem Københavns Kommune og Ørestadsselskabet om overdragelse af
arealet, der udgør en del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen,
København, fra Ørestadsselskabet til Københavns Kommune; dels udarbejdelse af
et tillæg til den gældende lokalplan for området med tilhørende tillæg til
Kommuneplan 2001. På den baggrund indeholder nærværende indstilling en
redegørelse til
Redegørelse til
Der er i
foråret 2001 undersøgt en række alternative lokaliseringer af en benzintank til
erstatning for tanken på ejendommen matr.nr. 414 Nørrevold Kvarter, København.
Konklusionen på undersøgelserne og efterfølgende drøftelser med benzinselskabet
blev, at arealet beliggende ved Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards
forlængelse også kaldet "trekantarealet" var den eneste mulighed, som kommunen
og benzinselskabet kunne opnå enighed om.
I
forbindelse med kommunens forhandlinger med benzinselskabet er der indgået en
betinget lejekontrakt for "trekantarealet" med selskabet. Indgåelse af
lejekontrakten kan ske under forudsætning af en politisk vedtagelse af et tillæg
nr. 1 til lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station" med tilhørende tillæg til Kommuneplan
2001 indeholdende bestemmelser, der muliggør etablering af en benzintank på
arealet. I henhold til den betingede lejekontrakt vil
benzinselskabet kunne leje "trekantarealet" på markedsvilkår på en lejekontrakt,
som er uopsigelig fra kommunens side i 20 år. I forbindelse med forhandlingerne
er selskabet blevet lovet, at forvaltningen med udgangspunkt i selskabets oplæg
til indretning af arealet vil indstille til de politiske udvalg, at
lokalplantillægget kan skabe rammer for at etablere et samlet bebygget areal på
400 m2 bestående af 150 m2 butik, 150 m2 lager
og 100 m2 vaskehal.
"Trekantarealet", der ligger på Islands
Brygge mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards forlængelse, udgør
en ca. 1.500 m2 stor del af ejendommen matr.nr. 170 Eksercerpladsen,
København, og er bebygget med en ét etages barakbygning. Bygningen har senest
været anvendt til administrationslokaler/byggepladskontor for
Ørestadsselskabets metroentreprenør og inden da tidligere bl.a. til undervisningslokaler
for Politiskolen. Barakbygningen planlægges fjernet efter kommunens endelige
overtagelse af arealet fra Ørestadsselskabet.
Vest for
Artillerivej ligger der en 5 etages bevaringsværdig boligejendom, der er en del
af den markante boligbebyggelse på Islands Brygge med lange smalle karreer,
udlagt i et retvinklet gadesystem. Bebyggelsen har et gennemført ensartet præg,
der sammen med bebyggelsens klare afgrænsning mod havnen og Amager Fælled understreger
kvarteret som en helhed.
Mod
nordvest ligger Ny Tøjhusgrunden, der i dag er under udbygning med boliger og
erhverv. Mod Artillerivej har HK opført deres nye domicil, og på ejendommen
mellem Weidekampsgade og Amager Boulevard ligger hotel Scandinavia samt på hjørnet
ved Weidekampsgade en servicestation.
Mod
nordøst ligger Seruminstituttet. Amagerbanens gamle tracé løber gennem området
og er planlagt som en grøn cykelrute.
Øst for
den planlagte forlængelse af Ørestads Boulevard ligger det freded
e fortidsminde
"Faste Batteri", der efter metroens etablering er blevet genskabt med det oprindelige
voldgravsforløb, og i dag indgår som et af bydelens grønne anlæg. Øst herfor
ligger et grønt areal samt en børneinstitution.
Mod syd markerer
den allerede etablerede del af Ørestads Boulevard og metroen indgangen til Amager
Fælled og Ørestad mellem KUA og Politiskolen, som fremstår i tre etager.
Trafikanlæggene
består af Artillerivej, Njalsgade og Ørestads Boulevard samt metroen med
Islands Brygge Station syd for Njalsgade. Ørestads Boulevard er planlagt forlænget
mod nord til Artillerivej og forventes - efter fuld udbygning - at blive benyttet
af ca. 20.000 biler i døgnet. Det er endnu ikke besluttet, hvornår den sidste
del af Ørestads Boulevard skal etableres.
Planforhold - Kommuneplan 2001
Ørestads
Boulevard og dennes forlængelse til Amager Boulevard indgår i kommuneplanens
hovedstruktur som fordelingsgade sammen med den sydlige del af Artillerivej og
dennes forbindelse til Ørestads Boulevard via Njalsgade. Den del af Artillerivej,
der ligger mellem Njalsgade og Weidekampsgade, er vist som bydelsgade.
I rammerne
for lokalplanlægning er "trekantarealet" sammen med Ørestads Boulevards
forlængelse, Artillerivej og Njalsgade markeret som vejareal uden rammer. Faste
Batteri og arealet nord herfor er fastlagt som O1-område, og Ny Tøjhusområdet
som et C2*-område.
Planforhold - Lokalplan nr. 279 "Islands
Brygge Station"
"Trekantarealet"
indgår i området omfattet af lokalplan nr. 279 "Islands Brygge Station", som er
bekendtgjort den 10. juli 1996. Formålet med lokalplanen er at sikre grundlag
for anlæg på strækningen fra Artillerivej til syd for haveforeningen "Faste
Batteri", dels af metroen med tilhørende station, dels af Ørestads Boulevard
med vejtilslutninger ved fastlæggelse af den principielle beliggenhed og udstrækning
af disse anlæg. Endvidere er det formålet at fastholde anvendelsen af området
nord for Njalsgade til offentlige rekreative formål. "Trekantarealet" ligger i lokalplanens
område I, der fastlægges til offentlige formål (rekreativt grønt område). I henhold
til § 4, stk. 1, er de på tegning nr. 27.083 (bilag B) med skråskravering viste
arealer, herunder "trekantarealet", forudsat udlagt til vej (Ørestads Boulevards
forlængelse). Den nærmere udformning mv. herunder af vejkryds og -tilslutninger,
sker i henhold til vejlovgivningen. I henhold til § 8, stk. 1, skal ubebyggede
arealer anlægges i overensstemmelse med den fastlagte anvendelse (offentligt
rekreativt område), og i henhold til § 5, stk. 1 må der opføres de for
underområdets anvendelse som rekreativt område nødvendige bygninger.
Det
aktuelle areal er beliggende inden for beskyttelseslinien omkring fortidsmindet
Faste Batteri, og fredningsmyndighederne skal derfor enten meddele dispensation
herfra eller ændre beskyttelseslinien, førend der kan pågå arbejder på arealet,
jf. lokalplanens § 10, stk. 1.
Planovervejelser - Forslag til
kommuneplantillæg
I forslaget til kommuneplantillæg påregnes
Artillerivej nedlagt som bydelsgade på strækningen mellem Njalsgade og
Weidekampsgade, og C2*-området - Ny Tøjhus
påregnes udvidet med arealerne nord
for Njalsgade og øst for Ørestads Boulevards forlængelse - eventuel med særlige
bestemmelse om, at arealerne kan rumme en servicestation og skal tilstræbes
udformet med en grøn pladskarakter.
Planovervejelser - Forslag til lokalplan
Lokalplantillægsområdet
foreslås afgrænset, som vist på bilag A og B, af Artillerivej, Njalsgade og
Ørestads Boulevards forlængelse fra Artillerivej til Njalsgade.
Lokalplanen
skal muliggøre etablering af en benzintank med et samlet etageareal på indtil 400
m2, der kan anvendes til butik, lager mv. og vaskehal. Endvidere
skal der skabes mulighed for at etablere pumpeøer overdækket med et skærmtag. Bebyggelsen
inklusive overdækket areal opføres i én etage.
Lokalplanen
vil fastlægge ind- og udkørsel fra henholdsvis Artillerivej og fra Ørestads
Boulevards forlængelse. I det videre arbejde skal det overvejes, om det er
hensigtsmæssigt at nedlægge indkørslen fra Artillerivej, når Ørestads Boulevards
forlængelse bliver etableret.
Artillerivej
er på den pågældende strækning fastlagt som fordelingsvej og anlagt i en bredde
af 25 m. Det er hensigten, at nedklassificere vejen, når forlængelsen af
Ørestads Boulevard er etableret. Vejstrækningen vil da kunne omlægges til alene
at trafik betjene den tilstødende bebyggelse samt den blinde ved Myggenæsgade
på Ny Tøjhusgrunde
n. Med henblik herpå skal der i lokalplanen tages stilling
til den fremtidige udformning af denne strækning.
Lokalplanområdet
har en markant byarkitektonisk placering ved indfaldsvejen til Ørestad. Det
fordrer et byggeri af arkitektonisk kvalitet. I det videre lokalplanarbejde vil
der blive taget stilling til den nærmere udformning af bebyggelsen, herunder
materialevalg og det arkitektoniske udtryk. Desuden bør intentionen i den gældende
lokalplan om en grøn fremtræden tilgodeses i videst muligt omfang ved krav til
beplantning.
Økonomi
Udgifterne til erhvervelse af matr.nr. 414 Nørrevold Kvarter, København, er beskrevet i vedlagte fortrolige notat på lukket dagsorden. Det samme gælder indtægterne for udlejning af "trekantarealet" i henhold til førnævnte betingede lejekontrakt.
Matr.nr. 414
Nørrevold Kvarter, København
For så vidt matr. nr. 414 Nørrevold Kvarter, København, henvises til vedlagte fortrolige notat på lukket dagsorden.
"Trekantarealet"
I henhold
til lov om miljøvurderinger skal alle lovbundne planer - herunder lokalplaner -
miljøvurderes, hvis de omfattes af nærmere i loven fastsatte kriterier.
I
forbindelse med udarbejdelse af redegørelsen har forvaltningen foretaget en
screening af planerne, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og
programmer.
Planforslagne
vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet
planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 og 4,
eller projekter, der vurderes at få en væsentlig indvirkning på miljøet.
Det er
herved lagt til grund, at der er tale om eksisterende eller fastlagte
vejarealer, og at benzintanken bliver placeret omgivet af veje. Artillerivej og
den fremtidige forlængelse af Ørestads Boulevard er fastlagt som
fordelingsveje, hvor det ud fra en trafikal og miljømæssig betragtning er
hensigtsmæssigt og naturligt at placere benzintanke. En benzintank med denne
placering forventes ikke at ville generere yderligere trafik.
Faste
Batteri er et fredet fortidsminde, der afkaster en reduceret beskyttelseslinie,
jf. Miljø- og Energiministeriets brev af 20. maj 1996. Det pågældende
lokalplantillægsområde er beliggende inden for beskyttelseslinien, og
etablering af en benzintank forudsætter, at der meddelelses dispensation
hertil, eller at beskyttelseslinien flyttes. Formålet med beskyttelseslinien er
at sikre fortidsmindernes værdi som landskabselementer. Både den generelle
betydning af fortidsminderne i landskabsbilledet samt indsyn til og udsyn fra
fortidsminderne skal sikres med bestemmelsen. I relation til fortidsmindet,
finder forvaltningen ikke, at en benzintank vil ændre hverken indsyn til eller
udsyn fra fortidsmindet, idet omfanget af og højden af benzintanken, der ligger
op til en sammenhængende 5 etages randbebyggelse umiddelbart vest herfor, er
begrænset til én etage med et etageareal på ca. 400 m2 samt et
overdækket areal og således principielt svarer til omfanget af den eksisterende
barakbygning. Tankanlægget vil i øvrigt blive adskilt fra fortidsmindet af
Ørestads Boulevard, der på dette sted forventes at få en bredde af ca. 30
meter.
Med
henblik på forvaltningens afgørelse af, om der i henhold til lov om miljøvurdering
af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslagne,
har forvaltningen med henvisning til § 4, stk. 3, i loven anmodet Skov- og
Naturstyrelsen, Kulturarvsstyrelsen, Kulturmiljørådet for Københavns og
Frederiksberg kommune samt Byggeri & Bolig og Miljøkontrollen om
bemærkninger hertil.
Bygge- og Teknikforvaltningens og
Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering
Indstillingen
er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens
positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
Høring
Høring i forbindelse med et kommende tillæg
til den gældende lokalplan samt Kommuneplan 2001 vil blive beskrevet nærmere i
forbindelse med forelæggelse af dette for de politiske udvalg.
Eventuel etablering af torvehaller på Israels
Plads Nord har været i offentlig høring i forbindelse med vedtagelsen af
Lokalplan nr. 353 "Israels Plads Nord" fra juni 2002.
Kulturmiljørådet bemærker i brev af 24. februar 2005, at man
er usikre på, om planforslaget bør udløse en miljøvurdering. Det pågældende
areal udgør en del af det fredede Faste Batteri. Det oplyses, at det kun er de
synlige dele af batteriet, der er omfattet af fredning, mens der i det område,
hvor der påtænkes etableret en servicestation, ligger meget væsentlige dele af
selve batteriet, som kun er beskyttet af beskyttelseslinien. I forbindels
e med
anvendelsen af området ud mod Artillerivej bør man overveje nøje, om den sidste
del af batteriet skal bevares eller destrueres. Såfremt den sidste løsning
vælges, bør der foretages indgående arkæologiske undersøgelser af området, så
det på langt sigt vil være muligt at reetablere Faste Batteri i sin helhed.
Bemærkninger:
Faste Batteri har bl.a. omfattet arealer,
hvor Njalsgade, Artillerivej og den nuværende barakbygning er etableret. Denne
del af anlægget er opgivet i midten af forrige århundrede. Det forventes, at
der er væsentlige rester af anlægget under terræn, hvorfor der må påregnes
udgifter til arkæologiske undersøgelser ved et byggeri.
Der vil i lokalplanen under afsnittet
"kommentarer af generel karakter" blive indføjet den sædvanlige bestemmelse om,
at arbejder der forudsætter udgravning i grunden, kan medføre påbud om
midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumsloven.
Kulturarvsstyrelsen bemærker i brev af 25. februar 2005, at styrelsen
er enig med kommunen i vurderingen af, at lokalplantillægget ikke medfører, at
der skal foretages miljøvurdering. I forhold til Faste Batteri er der tidligere
givet tilladelse til etableringen af Ørestads Boulevard, og servicestationen
kommer til at ligge på den anden side af vejen i forhold til Faste Batteri, der
hvor den røde barakbygning ligger i dag. Styrelsen har modtaget kopi af brev
fra Kulturmiljørådet til kommunen i denne sag. Styrelsen er enig med rådet i,
at der skal foretages arkæologiske undersøgelser forud for evt. anlægsarbejder
på arealet.
Bemærkninger:
Der henvises til ovenstående bemærkning.
Skov-
og Naturstyrelsen bemærker i
brev af 23. februar 2005, at sagen behandles i flere kontorer og at styrelsen
vil sende høringssvaret hurtigst muligt.
Bemærkninger:
Styrelsens eventuelle bemærkninger forventes
at foreligge ved udvalgenes behandling af sagen.
BILAG VEDLAGT
Fortroligt notat (med bilag) - lukket dagsorden; Økonomiforvaltningen af 21. februar 2005.
Bilag A: Lokalplanområdet
Bilag B: Lokalplantegning nr. 27.083
(Lokalplan nr. 279) med nyt lokalplanområde indtegnet.
Erik Jacobsen