Fleksible Udlejningsaftaler - evaluering, forlængelse og nye aftaler
Fleksible Udlejningsaftaler - evaluering, forlængelse og nye aftaler
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. december 2004
Sager til beslutning
16. Fleksible Udlejningsaftaler - evaluering, forlængelse og nye aftaler
BTU 579/2004 J.nr. 408.0002/03
INDSTILLING
Bygge- og
Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at
Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til
at indgå aftaler med AKB og Lejerbo om
fleksibel udlejning af de almene familieboliger for perioden 1. januar 2005 –
31. december 2006 samt udlejning af seniorbofællesskaberne i Havnestaden.
at forlænge og indenfor rammerne af
hidtidig praksis evt. justere de indgåede aftaler med FSB om fleksibel
udlejning i 9 boligafdelinger i Nordvestkvarteret herunder Degnegården samt i
Lundevænget i endnu en periode på indtil 4 år – Lundevænget dog kun til
udgangen af 2006.
at forlænge den indgåede aftale med De
Vanføres Boligselskab for Københavns kommune om fleksibel udlejning af 60 små
etrums-boliger i afdeling 1 og 16 torumsboliger i afdeling 3 og 4 i endnu en periode
på indtil 4 år, men med mulighed for inden da at suspendere aftalen helt eller
delvist i det omfang, der indgås aftale om ommærkning af en del af boligerne i
afdeling 1.
at ændre de med KSB og FB indgåede
aftaler om fleksibel udlejning, således at de nyistandsatte hybler i Hørgården
I og II samt Remisevænget Øst og Nord ved senere udlejninger følger de for
førstegangsudlejningen vedtagne retningslinier.
at indgå
aftale indenfor rammerne af hidtidig praksis med VIBO om en ny fleksibel
udlejningsaftale, som kan bidrage til at tiltrække en bredere kreds af boligsøgende,
idet aftalens omfang og præcise indhold fastlægges ved forhandlinger med VIBO.
RESUME
De nyopførte almene boliger i Havnestaden foreslås udlejet efter nærmere angivne kriterier, som fastlægges ved aftaler med henholdsvis Lejerbo og AKB. Der indgås dels en fleksibel udlejningsaftale i.h.t. almenboliglovens § 60 og dels en aftale i.h.t. almenboliglovens § 51a om udlejning af seniorbofællesskaberne, med hvert af de to selskaber.
Tre fleksible udlejningsaftaler
udløber ved årets udgang. Det drejer sig for det første om to aftaler med FSB
om udlejningen i 9 boligafdelinger i Nordvestkvarteret herunder særordningen
for 16 boliger i afdeling Degnegården. De foreslås begge forlænget evt. med en
mindre justering med henblik på at øge den forholdsmæssige andel af fleksible
udlejninger efter nærmere drøftelse med selskabet.
For det andet gælder det to aftaler indgået med henholdsvis VIBO og De Vanføres Boligselskab for Københavns kommune. DVB's aftale foreslås umiddelbart forlænget i en ny periode på 4 år, men med det forbehold, at den kan suspenderes på et tidligere tidspunkt i det omfang, der indgås aftale om ommærkning af en del af boligerne til familieboliger. VIBO har besluttet ikke at videreføre den fleksible udlejningsaftale, da man ikke finder at effekten står mål med de ressourcer, der er forbundet med at administrere ordningen. Der har på 1 ½ år været 333 udlejninger heraf 33 udlejninger efter fleksible kriterier. Forvaltningen finder det imidlertid betænkeligt at lade den fleksible udlejningsaftale bortfalde, uden at den erstattes af en ny, henset til at beboersammensætningen ikke er mindre ensidig end i sektoren generelt. Der er således en højere andel af kontanthjælpsmodtagere og beboere af udenlandsk herkomst end gennemsnitligt i alle almene afdelinger.
Det foreslås derfor, at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftale med VIBO om en ny fleksibel udlejningsaftale, som kan bidrage til at tiltrække en bredere kreds af boligsøgende, idet aftalens omfang og præcise indhold fastlægges indenfor rammerne af hidtidig praksis ved forhandlinger med VIBO.
Den med FSB indgåede fleksible udlejningsaftale om udlejning af 18 boliger i afdeling Lundevænget til lokale par, hvoraf mindst den ene er under uddannelse foreslås forlænget i 9 måneder frem til udgangen af 2006 med henblik på, at den endelige evaluering kan foregå i 4. kvartal 2006 samtidig med evalueringen af en lang række andre fleksible udlejningsaftaler.
De med KSB og FB indgåede aftaler foreslås videreført i
resten af perioden med den ændring, at reglerne om førstegangsudlejning af de
ombyggede hybler i Hørgården I og II samt Remisevænget Nord og Øst opretholdes
ved senere udlejninger. Det betyder bl.a. at kommunen opgiver sin anvisningsret,
hvilket Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har accepteret som led i
partnerskabsbestræbelserne på at give området et samlet løft.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen godkendte i mødet den 12. juni 2002 (BR 330/02)
et forsøgsprojekt med blandede ejerformer i Havnestaden omfattende 160 boliger,
heraf 90 almene, alle opført af en privat bygherre som nøglefærdigt byggeri i
et partnerskab med boligselskaberne AKB og Lejerbo. Af støtteindstillingen
fremgik bl.a., at der vil blive etableret særskilte ventelister for
bebyggelsens almene medejerboliger og bofællesskaberne, og at en selvstændig
indstilling om udlejningsforsøg efter en nærmere afklaring af den kommunale
anvisningsret – vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget. Der foreligger nu
udkast til fleksible udlejningsaftaler og aftaler om udlejning af
bofællesskaberne, som hermed forelægges til Bygge- og Teknikudvalgets
godkendelse, jfr. nedenfor under pkt. A.
Kommunen har tidligere indgået fleksible udlejningsaftaler med FSB,
VIBO og De Vanføres Boligselskab for København (DVB), som udløber ved
årsskiftet, og der skal inden da tages stilling til en evt. forlængelse, jfr.
nedenfor under pkt. B.
Der er endvidere indgået aftale med FSB om udlejning af 18 boliger i
afdeling Lundevænget, som forudsætter, at forvaltningen inden årets udgang
forelægger en midtvejsevaluering for Bygge- og Teknikudvalget, jfr. nedenfor
under pkt. C.
K
SB og FB har ansøgt om, at de vedtagne retningslinier for
førstegangsudlejningen af de 150 ombyggede hybler i Remisevænget Nord og Øst og
samt Hørgården I og II skal gælde også ved senere udlejninger frem til udgangen
af 2006, hvilket indebærer at ventelisteudlejningen begrænses til 10 %, og at
kommunen ikke gør brug af anvisningsretten, jfr. nedenfor under pkt. D
A: Udlejningsaftaler for
nybyggerierne i Havnestaden
De 90 nyopførte
almene boliger i Havnestaden, som er erhvervet af AKB og Lejerbo, fordeler sig
på 30 almene familieboliger, 30 almene medejerboliger og 2 seniorbofællesskaber
med hver 15 almene seniorboliger:
AKB afdeling 1802 "Havnestaden":
15 almene
familieboliger
15
medejerboliger
AKB afdeling 1803 "Havnestadens
Bofællesskab":
15 seniorboliger i
et bofællesskab
Lejerbo afdeling 536-1"Havnestaden":
15 almene
familieboliger
15
medejerboliger
Lejerbo afdeling 536-0 "Havnestadens
Bofællesskab":
15 seniorboliger i
et bofællesskab
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har den 4. maj 2004
tilkendegivet, at forvaltningen er enig i, at seniorbofællesskabet ikke er
undergivet gældende aftaler om kommunal anvisningsret. For så vidt angår de
øvrige almene familieboliger og medejerboligerne har Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen konkret fraskrevet sig anvisningsretten til hver 3.
bolig i en periode på 5 år, hvorefter aftalen skal genforhandles.
AKB og Lejerbo har herefter hver især fremsendt forslag til aftaler om
udlejning af de almene senior- og familieboliger, idet medejerboligerne
foreslås udlejet efter anciennitet på en særskilt oprettet venteliste.
a)
Aftaler om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens
§ 60.
Der foreslås indgået aftaler om fleksibel udlejning i.h.t.
almenboliglovens § 60 med hvert af de to boligselskaber – i første omgang for
perioden 1. januar 2005 – 31. december 2006, således at evalueringen kan
foretages samtidig med selskabernes øvrige udlejningsaftaler. I denne periode
gør kommunen som nævnt ikke brug af anvisningsretten til hver 3. bolig, men
hver 9. bolig skal stilles til rådighed for genhusningsopgaver i forbindelse
med byfornyelsen og 10 % af afdelingens boliger skal udlejes efter almindelige
ventelisteregler. Principperne for udlejning af "resten" er forskellige i de to
selskaber:
AKB afdeling 1802 "Havnestaden"
– 15 boliger
AKB ønsker i størst muligt omfang at udleje efter fleksible kriterier,
indenfor følgende temaer, som kendes fra andre udlejningsaftaler med AKB:
· Grøn
anvisning (tilflyttere til København)
Boligsøgende,
som har eller bliver tilbudt arbejde eller uddannelse i Københavns Kommune, og
som ønsker at tilflytte kommunen
· Seniorer
Personer/familier
(over 50 år) i kommunen, der i tide ønsker at flytte til en bolig, der er mere
egnet som ramme om et liv som ældre, eller som ønsker at flytte nærmere til
familie og slægtninge
· Skil
smisseramte
i
Københavns Kommune, der af sociale eller beskæftigelsesmæssige årsager har behov
for hurtig boliganvisning.
· Unge
i kommunen
der
kan dokumentere start på faglig uddannelse eller start på arbejde, og som ønsker
at flytte hjemmefra.
· Tilknytning
Familier, der har tilknytning til Islands Brygge, f.eks. er opvokset i
området.
Prioriteringen af kriterierne indbyrdes tager udgangspunkt i
lejlighedens størrelse sammenholdt med de boligsøgendes behov. Den fleksible
udlejning respekterer hver anden gang oprykning i egen afdeling. Oprykningsretten mellem
afdelinger suspenderes helt, når der udlejes efter de fleksible
kriterier. Der gives mulighed for at dispensere fra børnefamiliernes
fortrinsret ved udlejning af 4-rumsboliger efter fleksible kriterier og ved
oprykning i egen afdeling.
Lejerbo afdeling 536-1"Havnestaden":
Lejerbo har ønsket at udleje 1/3 af boligerne efter almindelige
ventelisteregler dog således, at oprykningsretten mellem afdelinger fraviges hver anden gang. De sidste 2/3 ønskes
udlejet efter princippet om "grøn anvisning" til ansøgere med bopæl udenfor
København og Frederiksberg, som kan dokumentere arbejde i Københavns Kommune.
Der kan dispenseres fra børnefamiliernes fortrinsret ved fleksibel udlejning.
b) Aftaler
i.h.t. almenboliglovens § 51a om udlejning af bofællesskaberne
Selskaberne har indsendt forslag til aftaler i.h.t. § 51a om udlejning
af de boliger, der indgår i bofællesskaberne. Aftalerne er i alt væsentligt
enslydende. Der skal laves en særlig venteliste, og boligerne foreslås herefter
udlejet som udgangspunkt efter anciennitet med mulighed for intern oprykning
indenfor bofællesskabet, men således at ansøgeren ved indflytningen skal være
fyldt 50 år og være uden hjemmeboende børn. Det skal herudover tilstræbes, at
mindst 1/3 af beboerne er under 66 år ved indflytningen, og at der er en
ligelig fordeling af begge køn og en harmonisk beboersammensætning. AKB har et
yderligere vilkår om, at det skal tilstræbes, at der ikke bliver anvist boliger
til personer, der er i familie med nuværende beboere i bofællesskabet.
Aftalerne indeholder endvidere bestemmelser om nedsættelse af et boligtilbudsudvalg
m.v. Det foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftaler med de to
selskaber indenfor rammerne af de skitserede vilkår.
B: Evaluering af forsøg, der
udløber med udgangen af 2004.
1. FSB – ni boligafdelinger i
Nordvestkvarteret heriblandt Degnegården.
Aftalen omfatter 9 FSB afdelinger opført i perioden 1930 – 1950 i Københavns
Nordvestkvarter med tilsammen 2.657 boliger, heraf 53 % små et- og torumsboliger.
Der er indgået en generel aftale om
udlejning af hver 3. bolig efter fleksible kriterier, der giver seniorer
fortrinsret til et- og torumsboliger i stueetagen og på 1. sal, mens unge
uddannelsessøgende gives fortrinsret til et- og torumsboliger beliggende højere
end 1. sal. Herudover tilgodeses personer, der ønsker at flytte sammen som
naboer eller over/underboere og samtidig frigiver en anden bolig. Herudover er
der indgået en særlig aftale
vedrørende 16 boliger i afdeling Degnegården som udlejes til seniorer, der er
fyldt 55 år og ikke længere har hjemmeboende børn. Ansøgerne skal i deres
arbejdsliv have arbejdet kunstnerisk kreativt og socialt med samfundsrelaterede
opgaver og være indstillet på at fortsætte hermed i den 3. alder, ligesom de
skal være indstillet på at deltage i fællesaktiviteter.
FSB oplyser, at der i 2003 har været 300 udlejninger i de 9 afdelinger
heraf 41 udlejninger efter fleksible kriterier, hvoraf 22 er udlejet til unge
studerende og 16 til seniorer over 60 år. De sidste 3 er seniorer, som i.h.t.
særaftalen er indflyttet i Degnegårdens "ollekolle". At andelen af udlejninger
efter de særlige kriterier er så forholdsvis lille i forhold til det samlede
antal udlejninger skal ses i lyset af, at de studerendes og seniorernes
fortrinsret efter den generelle aftale kun gælder i forhold til et- og
torumsboliger.
Der er nærmere redegjort for udlejningen i bilag 1.
FSB konstaterer, at der er tale om en meget langsom ændring af
beboersammensætningen, men ønsker at forlænge aftalerne i endnu en periode på 4
år. Selskabet er i den forbindelse indstillet på, at drøfte en evt. justering
af aftalen, med henblik på at øge andelen af udlejninger efter fleksible
kriterier, hvilket forvaltningen kan anbefale.
2. VIBO – alle afdelinger
omfattende 2.635 boliger
Der er i forlængelse af Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet
den 4. december 2002 (BTU 587/2002) indgået aftale med Boligforeningen VIBO om
udlejning af hver 3. ledige bolig efter fleksible kriterier, som tilgodeser personer,
der i kraft af arbejde eller uddannelse har særlig tilknytning til kommunen,
samt seniorer, der i forvejen har bopæl i kommunen, men hvor boligen ikke
modsvarer deres aktuelle behov. De
fleksible kriterier respekterer dog intern oprykning. Aftalen udløber med udgangen af 2004, og det var forudsat at VIBO inden da skulle have gennemført
en evaluering til brug for overvejelserne om en evt. forlængelse af aftalen.
Der henvises til vedlagte bilag 2.
Målet med den fleksible udlejningsaftale har været at rekruttere flere
beboere i arbejde eller under uddannelse for herved at opnå en bedre balance i
beboersammensætningen. Der har i perioden 1. januar 2003 til og med 2. kvartal
2004 (6 kvartaler) været 333 udlejninger heraf 33 udlejninger efter fleksible
kriterier, hvoraf 26 er tildelt personer i arbejde, 1 er tildelt en uddannelsessøgende
og 6 er udlejet til ældre, som i forvejen havde bopæl i kommunen men ændret
boligbehov.
Det er således kun 10 % af de boliger, der har været ledige i perioden,
som er udlejet efter de fleksible kriterier. Dette skyldes, at den interne oprykningsret
ifølge aftalen går forud for den fleksible udlejning.
VIBO har besluttet ikke at videreføre den fleksible udlejningsaftale,
da man ikke finder, at effekten står mål med de ressourcer, der er forbundet
med at administrere ordningen. Forvaltningen finder det imidlertid betænkeligt
at lade den fleksible udlejningsaftale bortfalde, uden at den erstattes af en
ny, idet beboersammensætningen i VIBO's afdelinger ikke er mindre ensidig end i
sektoren generelt. Der er således en højere andel af kontanthjælpsmodtagere og
beboere af udenlandsk herkomst end gennemsnitligt i alle almene afdelinger. Det
foreslås derfor, at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftale med VIBO om en
ny fleksibel udlejningsaftale, som kan bidrage til at tiltrække en bredere kreds
af boligsøgende, idet aftalens omfang og præcise indhold fastlægges indenfor
rammerne af hidtidig praksis ved forhandlinger med VIBO.
3. De Vanføres Boligselskab for
København
Der er i.h.t. Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 25.
oktober 2000 (BTU 461/2000) indgået aftale med De Vanføres Boligselskab for
Københavns Kommune (DVB) om fleksibel udlejning af 60 etrumsboliger i
Kollektivhuset på Hans Knudsens Plads (afdeling 1) og 16 torumsboliger i
afdelingerne 3 og 4, jfr. vedlagte bilag
3, hvori der er redegjort mere indgående for aftalen og udlejningen i den
periode, den har været gældende. Aftalen
tilgodeser i afdeling 1 unge uddannelsessøgende og unge med fysiske handicap. I
afdeling 3 og 4 gives fortrinsret til to-rumsboligerne for hjemmeboende børn
eller andre med familiemæssig tilknytning i direkte linie til de nuværende
beboere i afdelingerne.
Boligkontoret Danmark har på vegne af DVB ansøgt om at få aftalen
forlænget i yderligere 4 år, da man har positive erfaringer med udlejningen i
den foregående periode. Hertil bemærkes, at De Vanføres Boligselskab for
København i anden forbindelse har forpligtet sig til i forbindelse med
nyopførelsen af 25 boliger i Skolegade at ommærke 50 små almene familieboliger
til ungdomsboliger. Selskabet har i den forbindelse foreslået at lade
ommærkningerne omfatte netop et-rumsboligerne i afdeling 1. Forhandlingerne
herom, er endnu ikke afsluttet, hvorfor det foreslås, at forvaltningen gives
bemyndigelse til at forlænge aftalen i en ny periode på indtil 4 år, men med en
klausul om, at aftalen suspenderes helt eller delvist i det omfang, der senere
indgås aftale om ommærkning af en del af boligerne.
Generelle erfaringer med
fleksibel udlejning i 2003 – statistisk analyse
Københavns Kommunes
statistiske kontor har fra 8 boligselskaber modtaget indberetning om
indflytningen i 2003. Indberetningerne omfatter 2.696 flytninger i afdelinger
med 30.747 boliger, heraf 314 fleksible udlejninger. En sammenligning af de
fleksible udlejninger med øvrige udlejninger giver følgende resultat:
|
|
Fleksibel udlejning |
Kommunal anvisning |
Venteliste m.v. (incl. bytte og genhusning) |
|
Indvandrere og efterkommere |
37,2 % |
53,5 % |
37,9 % |
|
Dansk herkomst |
62,8 % |
46,5 % |
62,1 % |
|
Kontanthjælpsmodtagere I pct. af 18-66 årige |
18,2 % |
79,8 % |
29,0 % |
|
Førtidspensionister i pct. af 25 – 66 årige |
2,4 % |
10,4 % |
6,9 % |
|
Børn 0 – 17 år |
15,4 % |
32,3 % |
25,5 % |
|
Unge 18 – 29 år |
48,4 % |
23,3 % |
32,1 % |
|
Ældre 65 + |
3,6 % |
0,2 % |
2,3 % |
|
Antal lejemål |
314 |
757 |
1625 |
Som det fremgår, er
der ikke grundlag for at antage, at de fleksible udlejningsaftaler bliver brugt
til at diskriminere på grund af etnisk herkomst. Omvendt bekræfter analysen, at
fleksibel udlejning – selv om det på grund af de lave fraflytningsprocenter går
langsomt - kan bidrage til at tiltrække beboere fra et større udsnit af
befolkningen heriblandt navnlig unge i aldersgruppen 18 – 29 år og personer med
tilknytning til arbejdsmarkedet.
C: Midtvejsevaluering af
fleksibel udlejning i FSB's afdeling Lundevænget.
Aftalen, der efter beslutning i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 20.
marts 2002 (BTU 112/2002) er indgået for perioden 1. april 2002 til 1. april
2006 går ud på, at 18 lejligheder i 3 opgange i afdeling Lundevænget udlejes
til unge lokale par (postnummer 2100 København Ø), hvoraf den ene eller begge
er under uddannelse. FSB oplyser, at der foreløbig er udlejet 2 boliger til
målgruppen. Den lave fraflytningsprocent betyder således også her, at
resultaterne først rigtig viser sig på meget lang sigt.
Aftalen foreslås forlænget med 9 måneder til udgangen af 2006, med
henblik på at den endelige evaluering kan ske samtidig med evalueringen af en
lang række andre fleksible udlejningsaftaler.
D: Ændringer i bestående
aftaler med KSB og FB
Der er i.h.t. Bygge- og Teknikudvalgets
beslutning i mødet den 4. december 2002 (BTU 587/2002) indgået aftaler med FB
og KSB for perioden 1. januar 2003 til 31. december 2006. Aftalerne, der følger
samme principper, indeholder særlige retningslinier for førstegangsudlejningen
af de 150 ombyggede hybler i Hørgården og Remisevænget Øst og Nord. Hyblerne
var ved førstegangsindflytningen friholdt for kommunal anvisning og skulle
ifølge aftalen udlejes med fortrinsret for egne lejere fra det fælles
udlejningsområde, som i FB består af Remisevænget Vest, Øst og Nord og i KSB består
af Hørgården 1 og 2. Bortset fra de 10 pct., som efter reglerne altid skal
udlejes efter venteliste, skulle resten udlejes efter kriterier, der tilgodeser
boligsøgende med job i lokalområdet og studerende efter nærmere angivne retningslinier.
Det var forudsat, at hyblerne ved senere udlejninger skulle følge aftalens bestemmelser
for de øvrige boliger i henholdsvis Remisevængerne og Hørgården I og II, hvor
hovedprincipperne er 1/3 kommunal anvisning, 1/3 ventelisteudlejning og 1/3
fleksibel udlejning.
Fællesadministrationen 3B har imidlertid ved
skrivelser af 22. oktober anmodet om at aftalens særregler for hyblerne
forbliver gældende i resten af aftaleperioden. Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen har ifølge det oplyste accepteret forslaget, som
bl.a. indebærer at der gives afkald på kommunens anvisningsret frem til den 31.
december 2006.
Fællesadministrationen oplyser, at mål for
udlejningen er drøftet og udviklet i projektet for "Byudvikling i Fællesskaber"
i samarbejde med bl.a. lokale beboere, Lokalcenter Amagerbro og Sundby Syd samt
Ørestadsselskabet og Amager Erhvervsråd, mens de konkrete fortrinsrettigheder
og kriterier er resultatet af drøftelser i en arbejdsgruppe i tilknytning til
den mellem Københavns Kommune og bl.a. de to boligorganisationer indgåede
partnerskabsaftale om en helhedsorienteret indsats i området og de lokale
afdelingsbestyrelser.
Forvaltningen kan tilslutte sig intentionen om en udlejningsstrategi,
der sikrer, at de ombyggede hybler udlejes efter kriterier, der understøtter
bestræbelserne bag partnerskabsaftalen om at give bebyggelserne et samlet løft.
BILAG VEDLAGT
1. Redegørelse for FSB's
udlejning i.h.t. fleksibel udlejningsaftale - 9 afdelinger i Københavns
Nordvestkvarter.
2. Redegørelse for VIBO's
udlejning af ledige boliger i.h.t. fleksibel udlejningsaftale.
3. Redegørelse for DVB's udlejning i.h.t.
fleksibel udlejningsaftale af boliger i afdeling 1, 3 og 4.
Jens
Ole Nielsen