Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"
Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. december 2004
Sager til beslutning
15. Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"
BTU 604/2004 J.nr. 611:177.0002/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej" § 5, 6 og 9 til opførelse af en sluttet randbebyggelse med familieegnede boliger i 5½ etager mod Ørnevej og 3½ etager mod henholdsvis Musvågevej og Mågevej på betingelse af,
at boligerne sikres som helårsboliger,
at der fra alle boliger er adgang til en opholdsaltan som projekteret,
at ejendommens friareal samt areal på dæk over parkeringskælderen anlægges med en høj opholds- og havemæssig kvalitet efter forvaltningens godkendelse og indgår i fællesgård med øvrige ejendomme i karreen i det omfang og på det tidspunkt, forvaltningen måtte forlange det,
at der ikke i gården opføres eller indrettes arealer, herunder skurbebyggelser til hjælpemidler, cykelparkering m.m.,
at bebyggelsen skal fremstå i høj kvalitet, og den endelige udformning skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen.
RESUME
Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget en ansøgning om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse med 52 helårsboliger ved Musvågevej/Ørnevej/Mågevej med en gennemsnitlig størrelse på 92 m2. Bebyggelsen opføres i tilslutning til randbebyggelserne på naboejendommene som en sluttet bebyggelse. I tilknytning hertil opføres en parkeringskælder med 40 parkeringspladser med tilkørsel fra Musvågevej.
Den ansøgte bebyggelse er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne om bebyggelsens placering, højder mod Ørnevej og Mågevej m.v. Projektet fraviger imidlertid lokalplanen på en række punkter, og det forudsættes derfor, at der meddeles de fornødne dispensationer.
Der er i forbindelse med behandling af de modtagne bemærkninger foretaget en nærmere opmåling af projektet. Det er herved konstateret, at bebyggelsens etageareal er ca. 120 m2 mindre end angivet i naboorienteringen, hvorfor bebyggelsesprocenten er lavere og friarealprocenten er højere i det følgende, end oplyst i det udsendte materiale.
Bebyggelsesprocenten på grunden bliver ca. 229, hvor lokalplanens maksimum er fastsat til 110. Fravigelsen fra bebyggelsesprocenten hænger bl.a. sammen med, at den i lokalplanen forudsatte nedlæggelse af en del af Musvågevej aktuelt opgives. Derudover fraviger projektet lokalplanens bestemmelser ved, at bebyggelsen ved de 2 hjørner mod Ørnevej trækkes tilbage og ikke opføres som sluttet randbebyggelse i de fulde længder, at bebyggelsen kun opføres i 3½ etager i stedet for 4 etager mod Musvågevej og hjørnet ved Mågevej, at der ikke etableres kviste i tagboliger mod gade, at den maksimale husdybde på ca. 10 m forøges med ca. 0,4 m samt at lokalplanens krav til friareal på 60 pct. ikke opfyldes, idet friarealprocenten er på ca. 24 som følge af, at den beskrevne vejnedlæggelse ikke effektueres.
Plan & Arkitektur har vurderet, at projektet ved sin hovedform, materialekarakter og det arkitektoniske princip på en loyal og arkitektonisk acceptabel måde er tilpasset kvarterets præg og den omgivende bebyggelse. Plan & Arkitektur kan på den baggrund gå ind for projektet, idet der dog skal ske en viderebearbejdning af projektets detaljer, såsom murværkets karakter, vindues- og øvrige facadeelementer m.v. med henblik på at opnå den bedst mulige kvalitet i byggeriet.
Der har som nævnt været gennemført naboorientering om det ansøgte. I den anledning er der modtaget 24 henvendelser samt liste med 124 underskrifter. Henvendelserne repræsenterer en bred kreds af beboere i høringsområdet, Styregruppen for Kvarterløft NV, Bispebjerg Miljøcenter og Bispebjerg lokalråd. En væsentlig del af indsigelserne drejer sig om bebyggelsens omfang, herunder bebyggelses- og friarealprocenten samt forslag om begrænsning af antallet af etager for fløjen mod Ørnevej. Der fremsættes endvidere forslag om at etablere grønt område på arealet. Endelig fremsættes kritik af projektets arkitektoniske udformning.
Bemærkningerne giver ikke forvaltningen anledning til at ændre i de foreslåede dispensationer, idet man ved en fornyelse af hele karreen i overensstemmelse med lokalplanen i 3½-5½ etage vil kunne overholde såvel friareal- som bebyggelsesprocent.
SAGSBESKRIVELSE
NCC Construction, Danmark A/S, har på vegne af Ørnevej Byg ApS, C/O Erhvervsmæglerne
i Odense, ansøgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse på et areal
bestående af ejendommene matr.nr. 230, 578, 652 og 653 Utterslev, København,
beliggende Musvågevej 20, Ørnevej 59-61 og Mågevej 1. Grundarealet er på ca.
2.090 m2.
Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 274. På bilag 1 er vist lokalplantegningen med angivelse af de aktuelle
grunde.
I forbindelse med behandlingen af indkomne bemærkninger ved den
gennemførte naboorientering er der foretaget en nærmere opmåling af projektet.
Det er herved konstateret, at etagearealet udgør ca. 120 m2 mindre
end angivet i det udsendte materiale. Bebyggelsesprocenten bliver derved en
smule mindre, nemlig 229 i stedet for 235, og friarealprocenten bliver
tilsvarende større, 24 i stedet for 22.
Projekt
Projektet, der er tegnet af Frederiksen & Knudsen Arkitekter A/S,
er på i alt ca. 4.780 m2 etageareal. Bebyggelsen er udformet som en
sluttet randbebyggelse langs de tre omgivende veje og er placeret i
overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, herunder i de fastlagte
bebyggelsesregulerende byggelinier. Projektet er illustreret med situationsplan
og facader på bilag 2, 3 og 4.
Bebyggelsen er mod Ørnevej udformet i 5 etager med udnyttet tagetage og
er mod både Mågevej og Musvågevej i 3 etager med udnyttet tagetage. I hjørnerne
er bebyggelsen tilbagetrukket med ca. 5 m indadgående hjørner af hensyn til
sammenskæringen mellem de 3½ og 5½ etagers bygningsdele. Bebyggelsesprocenten
vil være 229.
Projektet er foreslået opført med blank mur og 45° saddeltag, alt i
røde tegl. Facaderne er udformet i et traditionelt pille/vindue motiv med en
opdeling af facaderne ved lodrette, gennemgående vinduesbånd som markering af
trapperummene. I taget mod gade er der placeret kviste i forbindelse med
trapperne, mens boligerne mod gadeside kun har ovenlys. Mod gårdside er
boligerne derimod forsynet med store altaner til hver bolig, og i taget er der
kviste og kvistaltaner, som vist på bilag
3b.
Projektet rummer 52 store boliger med en gennemsnitsstørrelse på ca. 92
m2. Der vil ifølge ansøgningen på ejendommen blive tinglyst
bestemmelse om anvendelse af boligerne til helårsbeboelse.
I projektet indgår en parkeringskælder for 40 biler og ca. 70 cykler
med nedkørsel fra Musvågevej. I hele gårdrummet etableres opholdsareal dels
oven på parkeringsanlægget, dels på terrænet. Der vil være mulighed for
etablering af fælles gårdareal med naboejendommene. Friarealet inklusive
arealet oven på parkeringsanlægget er 24 pct. af etagearealet.
På bilag 4 a-c er vist
projektets indpasning i gadebilledet. På bilag
5a-b er vist solskygger ved sommersolhverv og efterårsjævndøgn begge kl. 14
for den aktuelle bebyggelse samt for bebyggelse opført efter lokalplanens
volumenbestemmelser.
Vurdering af projektet
Projektet har under udviklingsfasen forud været drøftet med Plan &
Arkitektur.
Bebyggelsen er udformet med en hoveddisponering og dimensionering, der
er tænkt i sammenhæng med dels de omgivende bebyggelser mod Ørnevej, der
overvejende er præget af 5 etagers egale karrébebyggelser, dels de tilstødende
lavere bebyggelser langs Mågevej og Musvågevej. Sammenskæringen mellem de lave
længer mod henholdsvis Mågevej og Musvågevej og den højere længe mod Ørnevej er
i projektet løst på en arkitektonisk god måde ved de foreslåede
tilbagetrækninger i bebyggelsen, hvorved tagfladerne friholdes fra hinanden.
Projektets hovedform, den beskrevne materialekarakter og det arkitektoniske
princip harmonerer efter Plan & Arkitekturs vurdering med den omgivende
bebyggelse.
Plan & Arkitektur finder, at der er tale om en bebyggelse, som på
en loyal og arkitektonisk acceptabel måde er søgt tilpasset kvarterets præg,
jf. bilag 5 a-c. Plan & Arkitektur
finder dog, at et vellykket resultat på grund af bebyggelsens meget forenklede
arkitektoniske udtryk vil være helt afhængig af materialernes kvalitet, facadeelementernes
proportionering og detaljering m.v. Den endelige udformning af facaderne skal
derfor viderebearbejdes i den kommende proces for at opnå det bedst mulige
arkitektoniske udtryk. I den forbindelse vil der bl.a. blive stillet særlige
krav til murværkets kvalitet, herunder stentype, skalmurens forbandt o.lign.
Projektet er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen og
overholder bl.a. bestemmelserne om bebyggelsens placering, kravet om sluttet
bebyggelse, bestemmelserne om bygningshøjder mod Ørnevej og Mågevej. Projektet
overholder imidlertid ikke nedennævnte bestemmelser i lokalplanen, hvorfor
opførelse af bebyggelsen forudsætter, at der meddeles de fornødne
dispensationer. Der er tale om en række dispensationer, hvoraf overskridelsen
af bebyggelsesprocenten og den lave friarealprocent anses for væsentlige, mens
de øvrige dispensationer i højere grad udspringer af den detaljerede udformning
af projektet.
I nedenstående afsnit er fremført nærmere begrundelser for de enkelte
dispensationer. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der i naboorienteringen
ved en fejl var nævnt, at projektet ligeledes forudsatte dispensation fra § 6,
stk. 2 e, om facadeenheder på højst 25 m. Efter forvaltningens vurdering
opfylder projektet ved sin facadedisponering med de lodrette, opdelende
vinduespartier og kviste ud for trapperummene denne bestemmelse.
I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 15, kan der
dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, såfremt dispensation ikke er i
strid med principperne i den pågældende plan.
Afvigelser fra lokalplanens
bestemmelser
§ 5, stk. 1, pkt. a
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Det ansøgte projekt vil
medføre en bebyggelsesprocent på 229.
Den forhøjede bebyggelsesprocent har relation
til lokalplanens krav om sluttet randbebyggelse og til de fastlagte
bygningshøjder. Bygherrens mulighed for at tilkøbe byggeret af naboejendommene
anses ikke umiddelbart for realistisk. Bebyggelsesprocenten for karreen under
ét vil blive 140 med den nuværende bebyggelse på de øvr
ige grunde, herunder de
to store, tætbebyggede erhvervsejendomme mod Glentevej, matr.nr.ne 142 og 315
Utterslev, med bebyggelsesprocenter på henholdsvis 214 og 301. Ved en fremtidig
ny bebyggelse på disse to ejendomme, vil den fastlagte bebyggelsesprocent kunne
overholdes for karreen som helhed.
Den i lokalplanen nævnte mulighed, jf. nedennævnte
§ 5, stk. 1 pkt. i, for ved nedlæggelse af vejareal i de private veje
Musvågevej og Glentevej at fremskaffe større grundarealer vurderes herfra ikke
hensigtsmæssig at forlange gennemført for alene heromhandlede meget begrænsede
del af Musvågevej/Glentevej, idet der ikke i forbindelse med de øvrige
nybyggerier langs disse dele af vejene er sket vejnedlæggelse.
Plan & Arkitektur kan med henvisning til
ovenstående "Vurdering af projektet" anbefale, at der meddeles dispensation til
den ansøgte bebyggelsesprocent på 229.
§ 5, stk. 1, pkt. b,
Bebyggelsen skal opføres som sluttet bebyggelse i de fastlagte
byggelinier. Bebyggelsen er i hjørnerne ved Mågevej/Ørnevej og
Musvågevej/Ørnevej afkortet med ca. 5 m i hver retning.
Plan & Arkitektur kan anbefale
dispensationen, idet der som nævnt under afsnit "Vurdering af projektet" derved
skabes en arkitektonisk god løsning i overgangen mellem bygningsdelenes
forskellige højder. Løsningen medfører endvidere en reduceret skyggepåvirkning
af den eksisterende bebyggelse på modstående side af Ørnevej.
§ 5, stk. 1, pkt. c,
Bebyggelsen skal opføres med et etageantal på mindst 4 etager mod
Musvågevej og Ørnevej. Bebyggelsen opføres kun i 3½ etage mod Musvågevej og ved
hjørnet Ørnevej/Mågevej.
Plan & Arkitektur kan anbefale
dispensation hertil, idet bebyggelsens arkitektoniske hovedidé er betinget af
en symmetri med ensartede bygningshøjder på de to bygningsdele mod henholdsvis
Musvågevej og Mågevej, jf. ovenstående "Vurdering af projektet".
§ 5, stk. 1, pkt. d,
Husdybden må ikke overstige ca. 10 m. Bygge- og Teknikforvaltningen kan
tillade afvigelser herfra, når arkitektoniske eller andre særlige hensyn taler
for dette, og når nybebyggelsen overholder 10 m som gennemsnit. Den største
husdybde i projektet er ca. 10,4 m.
Plan & Arkitektur kan anbefale
dispensation til en husdybde på ca. 10,4 m, da der er tale om en mindre
modulbetinget overskridelse, der ikke vurderes at have væsentlig effekt i
forhold til nabobebyggelserne, jf. situationsplanen bilag 2, og idet den gennemsnitlige
husdybde overholder de 10 m på grund af, at de indeliggende altaner i gårdsiden
fraregnes.
§ 5, stk. 1, pkt. i,
Det samlede etageareal på matr.nr. 230, 652 og 653 Utterslev og
naboejendommen matr.nr. 349 Utterslev må ikke overstige 7.100 m2, såfremt
de tilstødende dele af Musvågevej og Glentevej nedlægges, og halvdelen heraf
henlægges til grundarealerne, og 6.100 m2, såfremt vejarealet
opretholdes. Det samlede etageareal for de nævnte grunde vil efter gennemførelse
af det aktuelle projekt udgøre 7.020 m2.
Plan & Arkitektur kan anbefale denne
dispensation i forlængelse af det ovenfor anførte om § 5, stk. 1 a.
§ 6, stk. 2, pkt. c,
Udnyttede tagetager skal mod gade forsynes med kviste. I projektet er
der kviste ud for trappeopgangene, men tagvinduer ud for boligerne.
Plan & Arkitektur kan anbefale denne
løsning på baggrund af, at de omgivende bebyggelser ikke i væsentlig grad er
karakteriseret ved kviste, og at projektets arkitektoniske idé med de markante
opdelinger i facaderne ved trapperummenes vinduesbånd, der forlænges i kviste,
skønnes at ville svækkes på en uheldig måde, såfremt tagfladen yderligere
forsynes med kviste.
§ 9, stk. 1, pkt. a,
Friarealet skal være af størrelsesorden 60 pct. af boligarealet.
Friarealet i projektet bliver af størrelsesorden 24 pct.
Friarealets størrelse er betinget af grundens
form kombineret med lokalplanens bestemmelser om sluttet randbebyggelse mod de
omgivende veje og om bygningshøjder, jf. i øvrigt ovenstående begrundelser for
dispensation fra § 5, stk. 1 a. Plan & Arkitektur kan anbefale den ansøgte
dispensation, idet det samtidig sikres, at der fra alle boliger er adgang til
en stor opholdsaltan mod gårdside, at ejendommens friareal, herunder arealet på
dæk over parkeringskælderen, kan indgå i fællesgå
rd med de øvrige ejendomme i
karreen, samt at disse arealer anlægges udelukkende som opholds- og havearealer
med en høj indretnings- og beplantningsmæssig kvalitet, og at der ikke opføres
skurbebyggelser, placeres cykelparkering o.lign. på friarealerne. Friarealerne
mod gadeside mellem bebyggelsen og vejlinien skal mod Musvågevej anlægges i
sammenhæng med nabobebyggelsens friarealer, og skal mod Ørnevej anlægges med
beplantninger.
Naboorientering
I perioden 12. oktober til 2. november 2004 er gennemført den i henhold
til planlovens § 20, stk. 1, forudsatte naboorientering. I den anledning er der
modtaget 21 henvendelser samt liste med 124 underskrifter inden for fristen.
Herudover er der modtaget 2 henvendelser dagen efter tidsfristens udløb samt en
henvendelse den 4. november.
1.
E-mail af 14. oktober 2004 fra Ina Lüders og Lasse Pedersen
Ina Lüders og Lasse
Pedersen finder det problematisk, at
byggeriet overskrider så mange bestemmelser i forhold til lokalplanen. Desuden
finder man det mere familievenligt såfremt arealet anlægges som en mindre park
med legeplads og boldbane.
Foreningen finder, at projektet nu er lidt mere spiselig end sidst.
Endvidere ønskes oplyst om foreningens sidste indsigelse har hjulpet, og om
stadsarkitekten har været inde i billedet.
3.
Brev af 28. oktober 2004 fra Tina Arentzen
Tina Arentzen finder det beklageligt, at man ikke respekterer
lokalplanens bestemmelser, der skal sikre, at Nord-Vestkvarteret ikke bliver
belastet af stort, massivt byggeri, der ikke tillader sollyset at trænge ned i
gaderne og lyse lidt op. Bebyggelsen ønskes tilladt opført i højst 3½ etage og
rykket tilbage fra Ørnevej så der bliver plads til nogle træer.
4.
Brev af 28. oktober 2004 fra
Bispebjerg Lokalråd v. Alex Heick
Lokalrådet finder, at familieboliger er en god ting, og at
parkeringskælderen vil bidrage til, at der ikke sker en forværring af
parkeringssituationen i området.
Principielt protesteres mod dispensation til den høje
bebyggelsesprocent og den lave friarealprocent, som vil medføre en alt for
kompakt overbebyggelse i et kvarter helt uden offentlige friarealer.
5.
Brev modtaget den 2. november 2004 fra Poul
og Kirsten Larsen
Der udtrykkes skuffelse over bebyggelsen og foreslås i stedet anlagt et
grønt område eller legeplads.
6.
Brev af 28. oktober 2004 fra Jytte
Kunkel
Jytte Kunkel finder, at bebyggelsen er for stor og giver skygge- og
trafikgener samt ikke er familieegnet. Endvidere bemærkes det, at der ikke er
vedlagt en tegning af bebyggelsens facade mod Ørnevej.
7. Brev
af 28. oktober 2004 fra DATEA A/S
DATEA
A/S gør indsigelse på vegne af andelsboligforeningen Ørnegården, beliggende Ørnevej 63-67 og Mågevej 73
mod, at bebyggelsen opføres med mindst 4 etager mod Musvågevej og i gavlen mod
Mågevej. Andelsboligvoreningen finder,
at en så høj bebyggelse vil fratage deres boliger meget lys og ikke
passe til omgivelsernes relativt lave højde.
8.
Brev af 29. oktober 2004 fra Kvarterløft
Nord-Vest v. Jørgen Rose
Kvarterløft
Nord-Vest finder, at familieboliger
er en god ting, og at parkeringskælderen vil bidrage til, at der ikke sker en
forværring af parkeringssituationen i området.
Der protesteres skarpt mod dispensation til den høje bebyggelsesprocent
og den lave friarealprocent, idet man frygter, at en dispensation vil danne
præcedens for fremtidige sager i kvarteret. Endvidere klages over, at der ikke
er vedlagt en tegning af bebyggelsens facade mod Ørnevej, når et af
dispensationspunkterne er om opdeling af facaden i længder på 25 m.
9.
Brev af 29. oktober fra Norma Jørgensen
Norma Jørgensen foreslår, at bebyggelsen holdes i 3½ etager, idet en 5½
etagers bebyggelse vil tage meget af sollyset, ødelægge atmosfæren og det gode
ved at bo netop i hendes lejlighed Ørnevej 56, 2. th.
10. Brev af 29. oktober 2004 fra Tom Ahlqvist
Tom Ahlqvist beder om, at lokalplanens bestemmelser overholdes. Han
henviser i øvrigt til "Kvarterplan NV", hvori der er ønske om at bevare de små
områder og lave dem til petanque- og grillsteder.
Endvidere synes han, at der skal tages hensyn til de underskrifter, der
allerede er samlet ind.
11. Brev
af 29. oktober 2004 fra Morten Sylvest Olsen
Morten Sylvest Olsen mener ikke, at man kan bruge muligheden i
lokalplanens bestemmelse om nedlæggelse af del af Musvågeveje som undskyldning
for at tillade en så voldsom overskridelse af bebyggelsesprocenten. Han mener i
øvrigt, at tilladelse til byggeriet vil forværre parkeringsforholdene på
vejarealerne i området.
12. E-mail
af 30. oktober 2004 fra Lilli Andersen
Lilli Andersen håber, at man vil bygge
efter reglerne for arealet og finder, at der er tale om en for vidtgående
dispensation til bebyggelsen. Bebyggelsen vil fjerne sollyset til hendes
lejlighed Mågevej 75, 1. tv.
13. Brev af 30. oktober 2004 fra Karl Blok
Karl Blok håber, at det kun tillades at bygge med bebyggelsesprocenten
110 og ensartet i 3½ etager. Han er bekymret for, at meget af sollyset vil
forsvinde fra hans lejlighed Ørnevej 58, st. tv., hvis der tillades en
bebyggelses i 5½ etage.
14. Brev af 30. oktober 2004 fra Jens D.
Vesterlund, se også ad 24 og 25
Jens D. Vesterlund kritiserer, at der er tale om en orientering og ikke om en nabohøring. Endvidere kritiseres det
udsendte materiale, herunder at der ikke er medsendt tegning af facaden mod
Ørnevej. Han finder, at der er manglende variation variation i facadeenheden.
Vedrørende den nu nedrevne bebyggelse kritiseres, at der ikke var mulighed for
at bevare den midlertidigt tilladte genbrugstømmerhandel, samt at der ikke
etableres en grøn pauseplads i overensstemmelse med intentionerne i
Kvarterplanen og Grøn- og Trafikplan.
Vedrørende det konkrete projekt mener han, at projektet i 5½ etager
placeret i vejlinien vil tage alt for meget sollys og udsigt fra de omboende. I
øvrigt vil bygningen også tage sollys fra en foreslået såkaldt legezone på
Musvågevej med maksimal hastighed for trafikken på 15 km/timen. Derfor foreslås
en maksimal bygningshøjde på 3½ etager og opfyldelse af 110 i
bebyggelsesprocent. Indsigelsen mod overskridelsen af bebyggelsesprocenten er
gentaget ved hans fremsendelse den 1. november af underskriftindsamlingen.
15. Brev af 30. oktober 2004 fra Freja Wedenborg
Freja
Wedenborg kritiserer, at genbrugstømmerhandelen ikke blev bevaret.
Vedrørende princippet i lokalplanen om sluttet bebyggelse anføres, at
der i stedet burde være lagt vægt på principperne fra den af
Borgerrepræsentationen godkendte Kvarterplan NV om bl.a. uensartet bebyggelse
og springende linier som et positivt særkende. Derfor opfordres kraftigt til,
at friarealet bevares med en friarealprocent på 60 og en bebyggelsesprocent på
110, som angivet i lokalplanen.
16. Brev af 31. oktober 2004 fra Maria Koppel
Maria Koppel er imod, at der gives dispensation til byggeriet.
17. Brev af 30. oktober 2004 fra M. og I.
Albertsen
M. og I. Albertsen ønsker lokalplanens bestemmelser overholdt. Dette begrundes med, at parkeringspladser,
udsyn og grønne omgivelser, der ifølge kvarterløftet skulle forbedre kvarteret,
vil med en dispensation fuldkommen blive tilsidesat.
18. E-mail af 1. november 2004 fra Jørgen Poulsen
Jørgen Poulsen protesterer på det kraftigste mod projektet, hvor
bebyggelsesprocent overskrides 2,1 gange. I øvrigt mener Jørgen Poulsen, at det
er forkert at placere et sådant arkitektonisk skrummel i et område med landets
fornemste eksempler på socialt boligbyggeri.
19. Brev af 1. november 2004 fra Henrik Haaning
Henrik Haaning er meget imod, at der bygges i fem etager mod Ørnevej.
Det vil gå ud over udsigten og sollyset. Han synes, at stedet er dejligt, som
det er, og vil ikke synes om et stort etagebyggeri.
20. Brev af 1. november 2004 fra Dorthe
Qujaukitsoq
Dorthe Qujaukitsoq finder, at bebyggelsen hele vejen rundt skal holdes
i 3½ etage. Det bedste ville være at få et grønt areal.
21. Brev af 1. november 2004 fra Henrik og Lisbeth
Hansen
H
enrik og Lisbeth Hansen finder, at projektet vil fratage dem mængder
af dagslys hele året i deres lejlighed Ørnevej 18, 3. tv. De finder, at det
foreslåede byggeri er en forringelse for de omliggende boligområder. Det kan
undre, at husfacaden på det foreslåede byggeri mod Musvågevej ikke flugter med
naboinstitutionens. Endvidere ønskes en tydeliggørelse af, hvorfor der gives
dispensation til overskridelse af bebyggelsesprocenten. Forholdene på
naboinstitutionen skønnes ikke at understøtte overvejelserne om fællesgård som
baggrund for dispensation. Endvidere skønnes, at støj og trafik fra den nye
bebyggelse er til gene for de mange følsomme trafikanter fra institutionerne i
området ved Musvågevej. Endelig er det med det manglende tegningsmateriale af
bebyggelsen mod Ørnevej ikke muligt at vurdere rimeligheden i en dispensation
for dennes udformning.
22. Brev
af 1. november 2004 fra Steffen Fog
Steffen Fog finder, at lokalplanens bestemmelser og principper
overtrædes og gør indsigelse mod, at lokalplanens fastlagte friarealprocent,
bebyggelsesprocent og særlige maksimale etagearealbestemmelse overskrides. Han
ønsker, at etageantallet mod Ørnevej reduceres til 3½ etage. Det vurderes, at
principperne i lokalplanens bestemmelse om facadevariation pr. 25 m overskrides
med den projekterede lange facade mod Ørnevej, men bifalder, at bebyggelsen
opføres med frie hjørner.
23. Brev
af 1. november 2004 fra Louise Pedersen
Louise Pedersen er utilfreds især med byggeriet i 5½ etage, der vil
lukke gaden af, og hun vil miste sit udsyn fra lejligheden Ørnevej 56, 3. tv.
24 og
25. Lister med i alt 124 underskrifter v. Jens Vesterlund
Underskriftindsamlingens tekst: "Som naboer appellerer vi
til, at kommunen ikke tillader overskridelse af lokalplanens tilladte
bebyggelsesprocent samt, at kommunen kun tillader bebyggelse i højst 3½ etager
på byggegrunden på Ørnevej mellem Musvågevej og Mågevej."
26. Brev af 1. november 2004 fra Bispebjerg
Miljøcenter v. bestyrelsesformand Anders Wiig Nielsen
Bispebjerg Miljøcenter bakker op om etablering af familieboliger og
værdsætter, at der er planlagt P-kælder, så områdets parkeringssituation ikke
yderligere belastes. Imidlertid kan man ikke tilslutte sig dispensation til
bebyggelsen med en så høj bebyggelsesprocent og så lav en friarealprocent.
Endvidere finder bestyrelsen, at den 5½ etages høje bebyggelse vil påvirke
området i en meget negativ retning.
Bemærkninger til de
modtagne indsigelser
Indsigelserne kan sammenfattes i følgende
generelle udsagn:
1.
Der
fremsættes forslag om, at der ikke bygges på grundene, men at arealet i stedet
anlægges som grønt område.
2.
Der
protesteres mod bebyggelsens højde, som foreslås begrænset til overalt højst 3½
etage.
3.
Der
protesteres mod bebyggelsens tæthed, herunder at bebyggelsesprocenten er for
høj, og at friarealprocenten er for lav.
4.
Fra
flere indsigere udtrykkes kritik af projektets arkitektoniske udformning.
Idet der i øvrigt henvises til det ovenfor
anførte under "vurdering af projektet" samt bemærkningerne til de enkelte
dispensationsforhold, skal i relation til de fremførte synspunkter bemærkes
følgende:
Ad
1.
I lokalplanen er der fastlagt nærmere
definerede byggemuligheder på arealet. En ændring heraf med henblik på
indretning af arealet til offentligt grønt område er i strid med lokalplanen og
Kommuneplanen. Det vil i givet fald indebære, at der skal nedlægges et § 14
forbud i henhold til planloven, og at der efterfølgende udarbejdes en ny
lokalplan samt et kommuneplantillæg, der fastlægger arealet til offentligt
grønt område. Dette vil utvivlsomt medføre krav fra grundejeren om kommunal
overtagelse af arealet, hvilket kommunen i henhold til planlovens bestemmelser
ikke vil kunne afvise. Der er ikke på nuværende tidspunkt budgetmæssigt
grundlag i Bygge- og Teknikforvaltningen for en sådan løsning.
Ad
2.
Bebyggelsens højde mod Ørnevej er som nævnt
ovenfor i overensstemmelse med lokalplanen, mens projektets 3½ etage mod
Musvågevej forudsætter en dispensation fra lokalplankravet om minimum 4 etager
herimod. Med hensyn til begrundelse herfor henvises til det anførte i
ovenstående afsnit "Vurdering af projektet". Vedrørende konsekvenserne for
bebyggelsen på den modstående side af Ørnevej henvises til bilag 6 og 7, solskyggediagrammer, der viser situationen ved
sommersolhverv og efterårsjævndøgn begge kl. 14 ved et byggeri efter
lokalplanens bestemmelser samt for det aktuelle projekt, hvor facadelængden mod
Ørnevej er afkortet med i alt ca. 10 m i forhold til lokalplanens krav. Den
foreslåede løsning vil medføre mindre skyggepåvirkning på de overfor liggende
ejendomme, end lokalplanens bestemmelser vil muliggøre. En reduktion af
bebyggelsen til 3½ etage mod Ørnevej vil indebære, at etagearealet reduceres
til ca. 3.700 m2, hvorved bebyggelsesprocenten bliver 177 og
friarealprocenten 31.
Ad
3.
Med hensyn til bemærkninger om bebyggelses-
og friarealprocenten henvises til bemærkninger ovenfor under afsnit om
"Afvigelser fra lokalplanen". Der henvises endvidere til, at dispensationer
hertil vil blive betinget af kvalitative krav til fri- og opholdsarealernes
udformning og indretning.
Ad
4.
Vedrørende projektets arkitektoniske
udformning skal henvises til ovenstående projektbeskrivelse og "Vurdering af
projektet". Det fremgår af sidstnævnte, at der på nuværende tidspunkt er taget
stilling til projektets hovedtræk, mens der skal ske en mere detaljeret
bearbejdning af facaderne, herunder facadematerialer (stentyper, forbandt
m.v.), detaljering af vinduer og øvrige facadeelementer samt lignende forhold.
Økonomi
-
Arealerne, der har været anvendt til
erhvervsmæssige formål, er forudsat oprenset efter Miljøkontrollens anvisninger
til den påtænkte boliganvendelse. Ørnevej 61 var indtil 1990 en servicestation
og derefter frem til 2003 et petroleumstapperi. Miljøkontrollens erklæring i
sagen er fremlagt som bilag C.
Høring
-
-
BILAG VEDLAGT
1. Lokalplantegning med angivelse af byggefelt
mv.
2. Situationsplan fra projektet
3. a og b: Gade- og gårdfacader fra projektet
4. a, b og c: Fotos med indtegnet projekt
5. a og b: Solskyggediagrammer ved
sommersolhverv og efterårsjævndøgn
6. Oversigt om modtagne henvendelser
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR,
RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. De modtagne henvendelser (kopi)
B. Bygge- og Teknikforvaltnings
naboorienteringsmateriale af 12. oktober 2004 (kopi)
C. Miljøkontrollens erklæring i brev af 19. juli
2004 til Byggeri og Bolig (kopi)
Jens Ole Nielsen