Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for "Jernbanegade" samt tillæg til kommuneplanen
Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for "Jernbanegade" samt tillæg til kommuneplanen
Bygge- ogTeknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. oktober 2003
Sager til drøftelse
23.
BTU 446/2003 J.nr.611:148.0001/03
INDSTILLING
Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- ogTeknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse afarbejdet med forslag til lokalplan for karreen mellem Jernbanegade,Rådhuspladsen, Vesterbrogade og Axeltorv ("Jernbanegade") med tilhørende tillægtil Kommuneplan 2001
Bygge- ogTeknikudvalgets beslutning i mødet den 24. september 2003
Sagen blev udsat
RESUME
Ejeren af Scala-bygningen ved Axeltorv ønsker at ombygge ogudvide bygningen til hotelformål med butikker og lignende i stueetagen. Der erudarbejdet et skitseforslag til udformning af bebyggelsen.
Bygningen foreslås mod Axeltorv forhøjet med 2 etager til 6etager, samt med 2 udvidede tagetager ogen tårnagtig opbygning ved Vesterbrogade på yderligere 2 etager. Etagearealet øgesfra godt 15.000 m² til godt 23.000m² med en fremtidig bebyggelsesprocent på ca.655. Hotellet rummer ca. 300 værelser samt konferencefaciliteter, restauranterm.v.
Bygningens hovedform er tilpasset karreens øvrige bebyggelseog vil mod Axeltorv fremtræde i en bedre balance i forhold til Axelborg.Bygningen udformes som en glasbygning, der gives en varieret form med blødtsvungne etageforløb og tilbagetrukne tagetager samt med en tårnagtig opbygning ved Axeltorv/Vesterbrogade.
Forvaltningerne finder, at forslaget er præget af byrumligeog arkitektoniske kvaliteter, der vil medføre væsentlige forbedringer afScala-bygningen i sig selv og i forhold til omgivelserne.
Gennemførelse af forslaget forudsætter udarbejdelse af enlokalplan for karreen samt et tillæg til kommuneplanen.
Lokalplanen vil muliggøre den foreslåede anvendelse samtombygning og udvidelse af Scala-bygningen, ligesom det beskrevnekvalitetsniveau i skitseprojektet vil blive søgt sikret gennem fastlæggelse afbebyggelsesregulerende bestemmelser.
I den øvrige del af karreen opretholdes den nuværendeanvendelse til serviceerhverv. De fleste bygninger er vurderet sombevaringsværdige, og de vil derfor blive fastlagt med bevaringsbestemmelse. Forden ikke bevaringsværdige bebyggelse vil der blive fastlagt bestemmelser, dersikrer, at der i givet fald vil kunne opføres erstatningsbebyggelse på enhensigtsmæssig og arkitektonisk forsvarlig måde. Der vil endvidere blivefastlagt bestemmelser, der regulerer parkerings- og friarealforhold.
Den gældende lokalplan nr. 178 (strøggadelokalplan), derinden for lokalplanområdet omfatter bebyggelsen langs Vesterbrogade ogAxeltorv, ophæves, men bestemmelserne indarbejdes i lokalplanen.
Kommuneplanens bestemmelse for City om, at butiksareal påover 500 m2 bruttoetageareal skal fastholdes, indebærer, at der i bygningenskal være 1.200 m2 bruttoetageareal til butiksformål, hvilket f.eks. kanindrettes i stueetagen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Ejeren af ejendommen matr.nr. 66 Vestervold Kvarter,København, Axeltorv 2, Scala A/S v. advokat Jens Jordan, ønsker at ombygge ogudvide bygningen til hotel, forretninger m.v. Ejendommen rummer det nuværendeforlystelses- og forretningscenter Scala, men henligger i dag for størstedelensvedkommende ubenyttet.
I den anledning harder været ført en række drøftelser om en kommende bebyggelses omfang, hovedformog arkitektoniske idé. Bygherren har i den forbindelse bedt 5 arkitektfirmaerfremkomme med idéforslag til bebyggelsens arkitektoniske udformning. På denbaggrund foreligger der nu et egentligt skitseforslag, som er nærmere omtaltnedenfor.
Gennemførelse af projektet vil forudsætte udarbejdelse afsåvel en lokalplan som et kommuneplantillæg.
Kvarteret oglokalplanområdet
Kvarterets udbygning. Axeltorv-områdetmellem H.C.Andersens Boulevard, Hammerichsgade og Vesterbrogade er udbygget iårene omkring 1900 med et stærkt islæt af forlystelsesetablissementer –Nationalscala og Cirkusbygningen; senere Paladsbiograferne, samt en række restauranter,dansesteder m.v.
Det stærke præg af forlystelsesaktiviteter iAxeltorv-området har holdt sig til vore dage, og udbygningen af Scala islutningen af 1980erne til et forretnings- og forlystelsesområde var ennaturlig udvikling heraf.
Områdets karakter, den nære tilknytning til Tivoli og dengode placering i forhold til kollektive transportmidler (Hovedbanegården,Vesterport Station, mange buslinier m.v.) har i efterkrigsårene flere gangegivet anledning til idéforslag om mere intensive udbygninger af området medforslag om vintertivoli, koncertsal o.lign.
Kvarteretsbebyggelsesstruktur.
Langs med og igennem området forløber, som det fremgår afByskabsAtlas København 2003, de indre strækninger af to væsentlige rumligeforløb, Vesterbrogade og Axeltorv-Kampmannsgade-Danasvej, som begge dannerlange, strukturgivende elementer i denne del af byen (se vedlagte bilag 2).
Vesterbrogade danner det primære forløb, som på en varieretmåde forløber via Vesterbros Torv, området ved Frihedsstøtten og afsluttes iRådhuspladsen. Den indre del af Vesterbrogade, som tangerer lokalplanområdet,har en bred, boulevardagtig karakter, som er præget af trærækkerne langskørebanerne, men som i dag fremstår med et noget uklart vejforløb medutilfredsstillende overgangsmuligheder for fodgængere, vanskelige forhold forcyklisterne m.v. Gadestrækningen er planlagt fornyet i forbindelse med planerneom etablering af et underjordisk parkeringsanlæg under gaden. Der vil i denforbindelse ske en fornyelse af allébeplantningen og en udvidelse af fortovene,regulering af kørebanerne samt en forbedring af passagemulighederne bl.a. udfor Tivoli's hovedindgang.
Med udgangspunkt i Axeltorv dannes et andet rumligt forløb(se vedlagte bilag 2), som fortsætter over Banegraven ved Vester Farimagsgade,ad Kampmannsgade over Søerne og videre ad Danasvej på Frederiksberg. Detteforløb har en mere sekundær karakter i bystrukturen, men indeholder finerumdannelser, bl.a. ved Nyropsgade, og udsigtslinier, bl.a. over Axeltorv modTivolis hovedindgang samt mod Danasvej og Danas Plads.
Disse rumlige forløb indebærer, at Axeltorvs tilknytning tilVesterbrogade ud for Tivoli's hovedindgang får en særlig betydning, hvilketunderstreger en ønskelig udvikling af Axeltorv-området som et publikumsrettet,aktivt område. Stedet har således en særlig strategisk betydning såve lfunktionelt som arkitektonisk.
Axeltorv er af Jernbanegade delt i to pladsarealer. Dennordlige del har en relativt svag rumlig afgrænsning, idet åbningen mellemAxelborg og Palads Biograferne er meget vid, og den lave bebyggelse påVandværksgrunden ligger spredt og danner dermed ikke en egentlig rumligafgrænsning. En ny anvendelse og eventuel bebyggelse af Vandværksgrunden medpublikumsorienterede funktioner overvejes for tiden. Pladsens møblering medbl.a. Robert Jacobsens skulpturgruppe har gennem årene været diskuteret,herunder om pladsen danner en tilstrækkelig værdig ramme om skulpturgruppen.
Axeltorv's sydlige del danner derimod med sin smukkenaturstensbelægning og billedhuggeren Mogens Møller's skulpturer en af de iæstetisk henseende fineste pladsindretninger i byen. Pladsen er på de to siderrammet ind af henholdsvis Axelborg's høje, tunge facade og Scala's lavere, meretransparente facade. Der er imidlertid et misforhold mellem de to sider afpladsen, idet Scala's facadehøjde i forhold til Axelborg's bygningsvolumenvirker lav. Samtidig er Scala præget af noget ustrukturerede og uskønnetagopbygninger, som i særlig grad ses fra området ved Vesterport Station.
Lokalplanområdet (sevedlagte bilag 3). Karren rummer idag udelukkende serviceerhverv i form af kontorer, hotel m.v. samtforretninger, restauranter m.v. i stueetagerne. Scala-bygningen står i dagovervejende tom over stueetagen, bortset fra Fitness-centeret på øverste etage.Karreens samlede etageareal er på 44.710 m², svarende til en samletbebyggelsesprocent på 516. Bebyggelsesprocenterne for de enkelte ejendomme ikarreen varierer fra 428 (Scala) til 642 (Rådhuspladsen 14). Den nuværendeScala-bygning rummer i dag ca. 1/3 af hele karreens etageareal.
Karren er tæt bebygget med sammenhængende facadebebyggelselangs alle gadestrækninger. Byggelsen er gennemgående i 5-6 etager medtagetage, som er tilbagerykket eller er udført som penthouse. Scalabygningen eri 4 etager med op til 2 tagetager, der er placeret inde på taget.
Bebyggelserne i karreen er i Bydelsatlas IndreBy/Christianshavn vurderet med overvejende høj bevaringsværdi. "Richshuset" påhjørnet af Rådhuspladsen og Vesterbrogade, som er opført i 1936, er
Scala-bygningen, som oprindeligt blev opført i slutningen af1800-tallet som forlystelsesetablissementet National Scala, er gennem årene iflere omgange ombygget, bl.a. i 1950erne til stormagasinet ANVA. I 1987-89opstod det nuværende Scala. Da bygningen i sin tid blev ombygget til sitnuværende udseende, blev den anset som et godt eksempel på tidensarkitekturstrømning (postmodernismen), og den blev sammen med pladsen i 1991præmieret for god arkitektur af Københavns Kommune. Bygningen er imidlertid medsit formsprog meget bundet til sin tid og vil næppe i dag regnes for egentligbevaringsværdig.
Projekt
Det er bygherrens hensigt at omdanne Scala til et højklassethotel med intentionen om at skabe en hotelatmosfære, som er båret af unikdesign og særpræg.
Forud for fremsendelse af skitseforslaget indbød bygherren 5danske arkitektfirmaer til at fremkomme med en arkitektonisk idé til husetsudformning på grundlag af det opstillede areal- og funktionsprogram. Bygherrenvalgte at arbejde videre med et forslag udarbejdet af arkitektfirmaet .exe (v.arkitekterne Charlie Steenberg og Carsten Holgaard). Dette forslag foreliggernu i en bearbejdet form, som angiver arkitekternes idé om hovedudformningen.Der vil dog i de kommende faser ske en nøjere detaljering af bygningen.
I projektet er bygningen forhøjet med 2 etager således, atgesimshøjden svarer til de tilstødende ejendommes gesimshøjder. Der er 2 størretagetager med graduerede indrykninger, og i hjørnet Axeltorv/Vesterbrogadestiger bygningen med en tårnagtig opbygning til 10 etager (se vedlagte bilag 4,5 og 6).
Etagearealet øges fra i dag godt 15.000 m² til godt 23.000m². Den fremtidige bebyggelsesprocent vil være ca. 655. Hotellet vil rumme ca.300 værelser på 1.sal samt fra 3. sal og opefter. Stueetagen indrettes medbutikker og andre publikumsorienterede funktioner, og på 2. salen indrettes ensåkaldt eventetage med konferencefaciliteter, restauranter, barer m.v.
Der er ikke regnet med etablering af parkeringspladser tilhotellet, idet der i dag ikke er parkering til Scala, og der forventes ikke enforøget parkeringsbelastning ved hotellet. Der regnes med sikring af demanglende parkeringspladser for arealudvidelsen ved deklaration. Bygherren er igivet fald indstillet på at etablere disse pladser i forbindelse med anlæg afen eventuel parkeringskælder under Vesterbrogade.
Bygningens hovedform er i forslaget tilpasset den omgivendebebyggelse med hensyn til gesims- og bygningshøjde. Projektet
Bygningen viderefører karreens volumen og skaber derved etharmonisk facadeforløb med et accentueret hjørne mod Vesterbrogade. ModAxeltorv vil bygningen træde frem som en ligeværdig bygning i forhold tilAxelborg.
Indgangen til hotellet er placeret på hjørnet ved Axeltorvud mod Vesterbrogade, og af- og påsætning af gæster kan således ske udelukkendefra Vesterbrogade.
Planlægning
Lokalplanområdet er i kommuneplanrammerne fastlagt tilserviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller m.v.med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og et etageantal på højst 6eksklusive tagetage (S2-område).
Området ligger inden for det regionale centerområde City,hvor det samlede bruttoetageareal til butikker skal opretholdes, ogbutiksarealer på over 500 m² bruttoetageareal skal fastholdes.Bruttoetagearealet til dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstigehenholdsvis 3.000 m² og 1.000 m².
Området er i en dybde på 15 m fra gadelinie langsVesterbrogade og Axeltorv omfattet af lokalplan nr. 178 (strøggadelokalplan),der fastlægger stueetage eller høj kælder til publikumsorienteredeserviceerhverv, såsom butikker, restauranter o.lign. Endvidere er medtagetbestemmelser om facadeændringer, skiltning, facadebelysning m.v.
Vurdering
Omdannelse af Scala-bygningen til hotelformål, restauranterm.v. er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse. På baggrund afbestemmelsen i kommuneplanen om, at butiksarealer på over 500 m2bruttoetageareal skal fastholdes i City, har Økonomiforvaltningen gennemgået debutiksarealer, der er indrettet i bygningen. Resultatet heraf er, at der børstilles krav om, at der opretholdes i alt 1.200 m2 bruttoetageareal til butiksformåli bygningen. Det bebyggede areal udgør godt 3.000 m2, hvorfor forvaltningenmener, at det anførte areal til butikker kan indpasses, f.eks. i stueetagen,uden at hovedfunktionen som hotel derved hindres. Anvendelsen af stueetagen tilbutikker, restauranter m.v. er herudover i overensstemmelse med lokalplan nr.178.
Forvaltningerne har overfor bygherren anført, at dele af deøverste etager (de tilbagetrukne tagetager samt tårnopbygningen) med densærlige beliggenhed vurderes at være attraktive til boligformål. Etagerne har idet foreliggende forslag et etageareal på knap 6.000 m², hvoraf omkringhalvdelen vurderes boligegnet, svarende til 30-40 boliger. Bygherren harimidlertid anført, at indpasning af boliger i de øverste etager vil medføre storevanskeligheder for husets både tekniske og infrastrukturelle funktioner.Bygherren har samtidig tilkendegivet at være indstillet på at etablere et tilsvarendeboligetageareal i de indre dele af byen.
Med hensyn til den foreslåede udvidelse af bygningshøjden ogetageantallet finder forvaltningerne med henvisning til ovenstående, at enforøgelse af Scala-bygningen til en gesims- og bygningshøjde, der svarer til detilstødende ejendomme, vil betyde en bedre balance i forhold til Axelborg ogvil give pladsen en væsentligt bedre proportionering. Hertil kommer, at denuværende tagetager på Scala vil kunne gives et arkitektonisk rigtigereudseende ved en udvidelse og ordning af tagopbygningen. Den arkitektoniskeudformning som en blødt afrundet, skulpturelt formet glasbygning med denhenholdsvis spejlende og lysende effekt vil understrege bygningen som etmarkant element på dette særlige sted i skæringen mellem Axeltorv og Vesterbrogadeoverfor Tivoli's hovedindgang.
I forhold til facaderækken langs hele denne del afVesterbrogade, hvor bebyggelsens højde accentueres frem mod området vedFrihedsstøtten, vil bygningen kunne indgå på en harmonisk måde, og med denforeslåede tårnagtige opbygning vil den understøtte den stigende højde påbebyggelsen frem mod "Buen".
Bygningen har været særligt vurderet i forhold til Tivoli(se vedlagte bilag 6). Fra området umiddelbart inden for Tivoli's hovedindgang,herunder arealet ved Pantomimeteatret, vil det ikke kunne undgås, at bygningenvil være synlig og dermed betyde en visuel forandring i forhold til dennuværende situation. Der bliver imidlertid ikke tale om skyggeproblemer, dabygningen ligger nord for Tivoli. Gener ved kunstigt lys fra hotelbygningen vilnæppe helt kunne undgås, men opsætning af og lysstyrke på lysreklamer,facadebelysning m.v. vil kunne reguleres gennem lokalplanen.
Med hensyn til parkering vurderer forvaltningerne, at de ca.80 pladser, som arealudvidelsen afkaster, kun meget vanskeligt vil kunneetableres i forbindelse med selve om- og tilbygningen, idet de nederste etagerpåregnes bibeholdt, og det skønnes, at hotellet i lighed med andre nye hotelleri Indre By har et begrænset behov for parkering, idet gæsterne i langtovervejende grad ankommer på anden måde end i egen bil. I forbindelse medeventuel etablering af underjordisk parkering under Vesterbrogade vilparkeringskravene kunne opfyldes.
Forvaltningerne finder, at de foreslåede adgangsforhold medhovedindgang i hjørnet Vesterbrogade/Axeltorv er acceptable, bl.a. fordi deikke medfører trafik på Axeltorv.
Kommuneplantillæg og Lokalplan
Der foreslås udarbejdet et kommuneplantillæg omfattende helekarreen. Den gældende S2-bestemmelse ændres til en S2*-bestemmelse,
Lokalplanen vil blive udformet med bestemmelser, dermuliggør den foreslåede ombygning af Scala-bygningen til hotelformål. Denarkitektoniske ide i skitseprojektet og det beskrevne kvalitetsniveau vil blivesøgt fastholdt, ligesom bebyggelsens dimensionering vil blive sikret gennempræcise højdeangivelser m.v.
Den øvrige del af karreen opretholdes for så vidt angårbebyggelsen og dennes anvendelse, der helt falder i tråd med karreens centralebeliggenhed og kvarterets præg af underholdnings- og forlystelsesområde. Denbevaringsværdige bebyggelse vil blive fastlagt med bevaringsbestemmelser, dersikrer disse bygningers nuværende kvaliteter og regulerer eventuelle ændringer.For den ikke-bevaringsværdige bebyggelse vil der blive fastlagt bestemmelser omomfang og udseende af eventuelt erstatningsbyggeri.
Der vil blive fastlagt krav om 1 parkeringsplads pr. 100 m²etageareal. Parkering skal etableres i konstruktion eller eventuelt andetstedsi kvarteret. Der vil ikke blive stillet specifikke krav om friarealer.
Endelig vil bestemmelserne i lokalplan nr. 178 angåendepublikumsorienterede serviceerhverv i den nederste etage langs Vesterbrogade ogAxeltorv samt bestemmelserne om facadeudformning, skiltning m.v. bliveindarbejdet i lokalplanen, og lokalplan nr. 178 vil blive ophævet på depågældende strækninger.
Økonomi
-
Miljøvurdering
-
Høring
-
Andre konsekvenser
-
BILAG VEDLAGT
Erik Jacobsen