Lokalplanforslag "Ørestad Syd" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ekstraordinært møde onsdag den 8. juni 2005

Sager til beslutning

2. Lokalplanforslag "Ørestad Syd" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

BTU 352/2005 J.nr. 611:171.0001/04

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Ørestad Syd" vedtages med henblik på offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder (eksklusive juli måned)

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i lokalområdet, et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen samt offentliggørelse i områdets lokalaviser

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder (eksklusive juli måned)

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i lokalområde t, et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

RESUME

Med planforslagene for "Ørestad Syd" tages der et meget stort skridt i færdiggørelsen af plangrundlaget for udbygning af Ørestad, ikke mindst med flere boliger. Området er på ca. 75 ha og afgrænses af Øresundsforbindelsen, Ørestads Boulevard og Kalvebod Fælled. Det fastlægges til boliger, serviceerhverv og offentlige formål og har en samlet rummelighed på 1,2 mio. m² etageareal med en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 250 for den nordligste del og 165 for den øvrige del.

Forud er gået en længere proces, hvor Ørestadsselskabet og dets rådgivere har fremlagt ideer til en ny helhedsplan, der på en række punkter afviger fra den oprindelige Helhedsplan fra 1995 og 1998 for hele Ørestad, der indgår i Kommuneplan 2001. Disse ideer er videreudviklet i samarbejde med forvaltningerne i en arbejdsgruppe og resulterede i et forslag til en ny helhedsplan, der er drøftet ved flere møder i både Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget senest i april 2005.

Her blev bl.a. resultatet af en afprøvning af forslaget via parallelopdrag mv. fremlagt. Disse er gennemført af Ørestadsselskabet, Copenhagen X og en arbejdsgruppe om institutionsforsyning i Ørestad, hvor de øvrige forvaltninger er repræsenteret. Desuden har Gehl Architects foretaget en vurdering af karakter, kvaliteter og funktionalitet i kvarterplanens byrum, ligesom Det Kriminalpræventive Råd har været hørt.

Dette arbejde samt drøftelserne i udvalgene og med forvaltningerne er indgået i en viderebearbejdning af forslaget til helhedsplan og dermed i de nu fremlagte planforslag. Det samme gælder resultatet af forvaltningshøringen. En væsentlig ændring i forhold til det senest i udvalgene drøftede forslag er, at det allerede lokalplanlagte område mellem Øresundsforbindelsen og Hannemanns Allé er inddraget i lokalplanforslaget for at opnå en mere sammenhængende plan, herunder et nyt byrum omkring Hannemanns Allé samt mulighed for inden for den hidtidige rummelighed at indpasse 5 højhuse ved Øresundsforbindelsen i stedet for de 2, der hidtil har været mulige. Den resterende del er omfattet af lokalplan nr. 278 "Baner i Ørestaden" med forslag til tillæg nr. 1, der muliggør ændring af den overordnede vejstruktur i den sydlige del af Ørestad.

Lokalplanforslaget skal udgøre grundlaget for, at "Ørestad Syd" kan udbygges til et moderne, tæt og integreret byområde, der udnytter den enestående beliggenhed i forhold til den fredede Kalvebod Fælled og Metro. Der er således udsigt over og kort afstand til store rekreative naturområder og hurtig forbindelse til både City, lufthavnen og Malmø. Desuden ligger området tæt på Øresundsforbindelsens motorvej og indkøbscentret Field´s.

Boliger, der skal være helårsboliger med et gennemsnit på mindst 95 m², placeres fortrinsvis mod de rekreative områder og serviceerhverv især mod de støjbelastede trafikanlæg. I kvarteret i øvrigt blandes anvendelserne med henblik på at skabe liv, tryghed og variation, hvilket skal understøttes ved placeringen af de offentlige funktioner. Det nordligste område fastlægges til serviceerhverv med mulighed for op til 15 pct. boliger. I resten af bykvarteret skal boligandelen være af størrelsesordenen 50 pct. Der muliggøres butikker primært i et lokalcenter langs et hovedstrøg i området.

I overensstemmelse med den grundlæggende idé, at Ørestad bygges op om vand og natur, fastlægges der 6 overordnede strukturgivende elementer i form af et søområde mod syd, 3 nord-sydgående byrum med hver sin identitet, en byfælled med et vandbassin og et træbeplantet byrum omkring Hannemanns Allé. Disse byrum suppleres med et øst-vestgående hovedstrøg, der forbinder kvarteret med den sydligste metrostation, og en række andre byrum af forskellig størrelse og beliggenhed. Krav til byrummene og byggefelternes gårdrum skal sikre, at beboere og bruger tilbydes attraktive muligheder for mødesteder, ophold og aktiviteter.

Den overordnede trafikbetjening består, foruden af Metro, af fordelingsgaderne Center Boulevard, Hannemanns Allé, Ørestads Boulevard og Otto Baches Allé. I det sydlige område suppleres disse af 2 øst-vestgående adgangsveje og 3 nord-sydgående lokalgader. Vejnettet suppleres med en række stiforbindelser og passagemuligheder, der gør det nemt at færdes i kvarteret og skaber sammenhæng med omgivelserne, herunder særlig Ørestad City og Kalvebod Fælled.

Når området er ved at være fuldt udbygget, kan det blive nødvendigt at supplere vejsystemet med én af 3 alternativer: en forlængelse af den vestlige lokalgade til Center Boulevard, en forlængelse af den østlige lokalgade til Hannemanns Allé eller en udvidelse af Ørestads Boulevard fra 2 til 4 spor på strækningen mellem Hannemanns Allé og den nordlige adgangsvej.

Ørestadsselskabet forudsættes at bekoste vejanlæg og –ombygninger i forbindelse med byudviklingen af Ørestad Syd, mens kommunen påregnes at bekoste de anlæg, som forventes nødvendige, når kapacitetsgrænsen på en tosporet Ørestads Boulevard efter en årrække overskrides som følge af udbygningen af Ørestad Syd. Den fornødne bevilling hertil forudsættes til sin tid meddelt til Bygge- og Teknikudvalget.

Efterhånden som Københavns Kommune får overdraget vej- og parkarealer i lokalplanområdet, gives et rammeløft til Bygge- og Teknikforvaltningen, som modsvarer udgifterne til at vedlige- og renholde de pågældende arealer.

Udformning af bebyggelserne, hvis maksimale højde er 34 m i højst 12 etager, bortset fra de 5 højhuse i kote 75 – 85 og op til 11 tårne med en højde på 50 m, skal ske på en sådan måde, at bygningsfronterne markeres udadtil samtidig med, at der skabes stor variation.

Højhusene, der fordeles i byggefelterne op til Øresundsforbindelsen med 2 nærmest Center Boulevard og 3 nærmest Ørestads Boulevard, markerer sammen med de 4 højhuse på nordsiden af Øresundsforbindelsen Ørestads vigtigste trafikale krydsningspunkt og tætteste bybygning. Fem højhuse i stedet for de tidligere to fastlagte vurderes at styrke højhusmotivet byarkitektonisk.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen og må ikke overstige én plads pr. 100 m² etageareal i det nordlige område, hvoraf højst 25 pct. må indrettes på terræn. I resten af området er parkeringsdækningen af størrelsesordenen én plads pr. 200 m² etageareal og må under ét ikke overstige 5.000 pladser, hvoraf højst 10 pct. må indrettes på terræn, fortrinsvis tiltænkt gæster mv. til erhverv. Den primære parkering finder sted i parkeringshuse placeret spredt i området og opført i Ørestadsselskabets regi efter s amme model som i Ørestad City. Parkerings- og friarealkravene medfører en begrænsning af privatbilismen og sikrer, at gårdrummene i det væsentlige er friholdt for biltrafik.

Forslaget til kommuneplantillæg ændrer rammerne i Kommuneplan 2001 således, at der i S2*-området syd for Øresundsforbindelsen kan opføres 2 og 3 højhuse inden for nærmere angivne byggefelter i stedet for de hidtil fastlagte 2 højhuse. Højhusene skal opføres med en højde i kote 75 - 85. Området syd for Hannemanns Allé fastlægges til C2*-område med særlige bestemmelser bl.a. om, at området kan rumme 1 mio. m² etageareal, at der kan opføres bebyggelse i op til 12 etager og om parkeringsdækning svarende til lokalplanforslagets ovennævnte bestemmelser. Endvidere er den nye "blå og grønne" struktur indarbejdet i tillægget. Kommuneplanens generelle rammer åbner mulighed for, at der i lokalplan kan optages bestemmelser om, at bl.a. det maksimale etageantal kan overskrides for den del, der medgår til enkelte angivne bygningsdele - f.eks. tårne - der er begrundet i særlige arkitektoniske hensyn.

Med middelalderbyen som forbillede skal de 11 tårne, som muliggøres i det sydlige område, tjene som pejlemærker og arkitektoniske vartegn for bykvarterets forskellige dele.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 21. april 2004 første redegørelse om forslag til overordnede rammer og planproces for udarbejdelse af tillæg til Kommuneplan 2001 og lokalplan for "Vestamager Bykvarter" (BTU 203/2004) med følgende bemærkning: "Drøftet, idet den beskrevne afprøvning af bykvarterets kvaliteter og identitet som boligområde gennem parallelopdrag forudsættes suppleret med en lignende vurdering omfattende dels en særlig belysning af de forskellige byrums karakter, kvaliteter og funktionalitet, dels en stillingtagen til, i hvilket omfang og hvordan parkering samt offentlige servicefaciliteter indpasses i bygningsmassen, herunder ved udnyttelse af de nederste etager i boligbygninger". Økonomiudvalget tilsluttede sig denne bemærkning ved behandling af sagen på møde den 27. april 2004 (ØU 120/2004). Lokalplanens kaldenavn er ændret fra "Vestamager Bykvarter" til "Ørestad Syd", som følge af, at Ørestadsselskabet har ændret navnet i sit regi.

Den beskrevne afprøvning har omfattet parallelopdrag mv. gennemført af henholdsvis Ørestadsselskabet, Copenhagen X og den faste arbejdsgruppe om "Institutionsforsyning mm. i Ørestad". Med hensyn til den af udvalgene ønskede "supplerende vurdering" blev Gehl Architects inddraget. Jan Gehl fremførte på Bygge- og Teknikudvalgsmøderne den 15. september 2004 og 26. januar 2005 i temadrøftelser sine synspunkter vedrørende karakter, kvaliteter og funktionalitet i byrummene i forslaget til helhedsplan for Ørestad Syd. Disse synspunkter er sammen med resultater af parallelopdragene og anbefalinger fra Det Kriminalpræventive Råd, indgået i den videre bearbejdning af helhedsplanen. Parallelopdrag mv. er omtalt i redegørelsen om lokalplanens baggrund og indhold.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 6. april 2005 (BTU 183/2005) og 12. april 2005 (ØU 144/2005) forvaltningernes redegørelse med henblik på udarbejdelse af planforslagene.

Ørestad Syd er i kommuneplanstrategien udpeget som et nyt byudviklingsområde med en unik beliggenhed ved det store fredede område på Vestamager, nær tilknytning til City mv. via Metro og direkte forbindelse til det regionale, nationale og internationale vej- og banenet.

Forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan for Ørestad Syd skal muliggøre etablering af en moderne bydel med ligelig fordeling af boligarealer og andre byfunktioner, herunder arbejdspladser og servicetilbud. Samtidig sikres et fortsat boligudbud i Ørestad, hvilket er væsentligt på baggrund af begrænsede muligheder for yderligere boligbyggeri i de allerede lokalplanlagte dele af Ørestad.

Området mellem Øresundsforbindelsen og Hannemanns Allé, der indgår i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" som område III, medtages i lokalplanen med henblik på at udforme det samlede område omkring Hannemanns Allé ud fra nye overordnede bystrukturelle betragtninger.

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget indgår i det vedlagte bilag 1. Bilagets hovedafsnit "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" er en del af det materiale, der trykkes sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet danner samlet grundlag for efterfølgende administration af lokalplanen samt medvirker til at forklare lokalplanens baggrund og intentioner for de, der senere ønsker at orientere sig herom.

Lokalplanforslaget er udarbejdet på baggrund af Ørestadsselskabets oplæg til helhedsplan med de justeringer, som ovennævnte afprøvninger mv. og samarbejdet med forvaltningerne i øvrigt har givet anledning til.

Lokalplanforslaget omfatter den ca. 75 ha store del af Ørestad, der er beliggende syd for Øresundsforbindelsen samt vest for Ørestads Boulevard. Desuden indgår den projekterede Otto Baches Allé. Den del af lokalplanområdet, der er beliggende nord for Hannemanns Allé, er omfattet af lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center". Bestemmelser for dette område tager anvendelsesmæssigt, rummeligt og byarkitektonisk udgangspunkt i den gældende lokalplan, men er tilpasset den aktuelle helhedsplan.

Den resterende del er omfattet af lokalplan nr. 278 "Baner i Ørestad" med forslag til tillæg nr. 1, der alene muliggør ændring af den overordnede vejstruktur i den sydlige del af Ørestad.

Lokalplanen skal udgøre det planmæssige grundlag for udbygning af Ørestad Syd til et integreret byområde med en blanding af helårsboliger og serviceerhverv og med et samlet etageareal på 1,2 mio. m², heraf 0,2 mio. nord for Hannemanns Allé. Dette område, der langt overvejende anvendes til erhverv, får en maksimal bebyggelsesprocent på 250, mens den maksimale bebyggelsesprocent for den syd for liggende og anvendelsesmæssigt blandede del under ét vil være ca. 165.

Etageboliger skal være helårsboliger med en gennemsnitlig størrelse på mindst 95 m² og skal mindst være på 75 m². Eventuelle rækkehuse skal være helårsboliger på mindst 100 m². Da Ørestad Syd udgør et større selvstændigt bykvarter ønskes et mere varieret boligudbud end sædvanligt, og det muliggøres derfor, at indtil 5 pct. af boligetagearealet kan indrettes til kollegieboliger og andre boliger under 75 m². Andelen af boliger bliver størst i bebyggelser ud til grønne områder og mindst i bebyggelser tæt på trafikerede gader, men alle "karreer" får en blandet anvendelse. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er dog, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne.

Ørestad Syd vejbetjenes fra den overordnede vejforbindelse Center Boulevard, Hannemanns Allé, Ørestads Boulevard og Otto Baches Allé, der også skal fungere som overordnet vejforbindelse mellem det sydlige Amager og Ørestad og medvirke til at forbedre adgangen syd fra til Øresundsmotorvejen. Fra Hannemanns Allé betjener tre adgangsveje det nordlige område samt en eventuel bebyggelse i byfælleden, og fra Ørestads Boulevard betjener to adgangsveje det sydlige område med de tre nord-sydgående lokalgader. Da beregninger viser, at der sandsynligvis vil opstå kapacitetsproblemer med trafikafviklingen, når ¾ af området er udbygget, reserveres der areal til en udvidelse af vejkapaciteten enten ved etablering af en vestlig vejforbindelse mellem Center Boulevard og Skovrummets lokalgade, en vejforbindelse mellem Hannemanns Allé og Kanalrummets lokalgade eller ved udvidelse af Ørestads Boulevard fra 2 til 4 spor på en strækning syd for Hannemanns Allé. Ud fra en trafikal betragtning vurderer forvaltningen, at en forlængelse af Skovrummets lokalgade vest om byfælleden vil være at foretrække.

Bebyggelse kan opføres med bygningshøjder på op til 34 m i højst 12 etager. I det nordlige område fastlægges dog 5 højhuse med et bebygget areal på højst 800 m² og med højder i kote 75 – 85, og i det sydlige område muliggøres indtil 11 tårne med en højde på 50 m og med et maksimalt grundplan på 10 x 16 m.

Kommuneplanens rammer åbner mulighed for, at der i lokalplan kan optages bestemmelser om, at bl.a. det maksimale etageantal kan overskrides for den del, der medgår til enkelte angivne bygningsdele - f.eks. tårne - der er begrundet i særlige arkitektoniske og andre hensyn. Med middelalderbyen som forbillede skal de 11 tårne, som muliggøres i det sydlige område, tjene som pejlemærker og arkitektoniske vartegn for bykvarterets forskellige dele.

Arkitektonisk er det intentionen, at det nordlige og det sydlige område skal fremstå med hver sin karakter. I det nordlige område fastlægges relativt præcise facadefronter omkring Hannemanns Allé og mod Center Boulevard, Øresundsforbindelsen og Ørestads Boulevard, hvorimod bebyggelsen, der vender ud mod byfælleden, og derfor skal relatere sig til det sydlige område, fastlægges med en mere åben struktur.

I det sydlige område prioriteres skiftende bygningshøjder og facadefronter, der bevæger sig frem og tilbage, ud fra en intention om at skabe stor variation i bebyggelsen.

Byfælleden mellem de to bykvarterer fastlægges som fælles friareal med mulighed for at opføre et stort byggeri til offentlige formål i den østlige del.

Søområdet i syd fastlægges som fælles friareal med mulighed for ophold på og ved vandet.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 pct. af boligetagearealet, 10 pct. af erhvervsetagearealet og 100 pct. af etagearealet til institutioner for børn og unge. Til friarealet medregnes byfælleden, søområdet og de grønne landskabsbånd langs Hannemanns Allé og lokalgaderne.

I området nord for Hannemanns Allé skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 plads pr. 100 m² etageareal og højst 25 pct. af parkeringsdækningen må etableres på terræn. I den resterende del skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 plads pr. 200 m² etageareal, og det samlede antal p-pladser må ikke overstige 5.000. Indtil 10 pct. af parkeringsdækningen kan indrettes på terræn, fortrinsvis tiltænkt gæster mv. til erhvervsbyggeriet.

Forslag til kommuneplantillæg

På baggrund af den nye overordnede trafikstruktur og den reviderede helhedsplan for Ørestad Syd er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 med følgende ændringer i rammerne for lokalplanlægning.

I S2*-området - Ørestad City Center - erstattes de hidtil fastlagte to højhuse syd for Øresundsforbindelsen af 2 og 3 højhuse inden for de på kortbilaget viste byggefelter ved henholdsvis Center Boulevard og Ørestads Boulevard. Højhusene skal opføres med en højde mindst svarende til kote 75 og højst 85.

Området syd for Hannemanns Allé og vest for Ørestads Boulevard fastlægges til et C2*-område med særlige bestemmelser om:

at området må rumme en samlet bebyggelse på ca. 1 mio. m² inkl. etageareal i fælles parkeringshuse

at der i randområderne langs Hannemanns Allé og Ørestads Boulevard kun må opføres erhverv, og i randområder langs Kalvebod Fælled, "byfælleden" og "søområdet" skal der helt overvejende opføres boliger

at der kan opføres bebyggelse i op til 12 etager

at friarealerne i området under ét (inkl. de offentlige grønne og blå områder) skal være af størrelsessordene 40 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af erhvervsetagearealet

at der i området under ét kan etableres op til 5.000 parkeringspladser, og at der skal etableres etableres 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. MIndst 90 pct. af parkeringspladserne skal placeres i parkeringsanlæg/parkeringshuse

Endvidere er helhedsplanens nye "blå og grønne" struktur i indarbejdet i kommuneplantillægget.

De foreslåede rammeændringer for områderne syd for Hannemanns Allé er indarbejdet i det vedtagne forslag til Kommuneplan 2005, mens bestemmelser om højhuse i S2*-området - Ørestad City Center - er nye og forudsættes indarbejdet i Kommuneplan 2005 ved den endelige vedtagelse.

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af planforslagene har Plan & Arkitektur foretaget høring af samtlige forvaltninger samt Københavns Energi og Københavns Bymuseum.

Københavns Bymuseum og Økonomiforvaltningens 9. kontor har ikke bemærkninger til planforslagene.

Københavns Energi bemærker, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, og at der i henhold til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" stilles krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse, og at nybyggeri skal tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri. I lokalplanområdet kan bygas først og fremmest anvendes til madlavningsformål i boliger, skole, daginstitutioner, restauranter mv.

Bemærkninger

Der er ikke i planloven hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet. Tilslutning af nybyggeri til Københavns Energis forsyning med bygas må ske på frivilligt grundlag eller som betingelse for kommunal støtte.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har deltaget i arbejdsgruppen "Institutionsforsyning mm. i Ørestad". Forvaltningen anfører, at der ikke er taget konkret stilling til den fremtidige overordnede skole- og institutionsstruktur i Ørestad, men peger på 3 mulige lokaliseringer af skole og tilknyttede institutioner i Ørestad Syd: En større skole og institutionsenhed (8-10.000 m²) med direkte adgang til byfælleden giver mulighed for at etablere en skole med idrætsprofil. Der peges specifikt på en placering mellem Parkrummet og Skovrummet. En placering tæt på Kalvebod Fælled giver mulighed for en "grøn" profil, og der peges på en placering på sydsiden af pladsen, der afslutter hovedstrøget mod fælleden. Endelig vil en placering i Hovedstrøget være interessant til en eventuel mindre enhed, såsom indskolingsafsnit eller lignende (ca. 4.000 m²), i kombination med et samlet skole- og institutionstilbud, og der peges på en placering mellem Kanalrummet og Parkrummet på sydsiden af Hovedstrøget.

Bemærkninger

Ifølge lokalplanforslagets § 3 må der i område I og III indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Der er ikke udpeget en konkret skoleplacering i lokalplanforslaget, men forslagets anvendelsesbestemmelser og principper for placering af bebyggelsen hindrer ikke de nævnte skoleplaceringer.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen henviser til indholdet i "Idekatalog. Etablering af offentlige institutioner", som er resultatet af arbejdet i arbejdsgruppen "Institutionsforsyning mm. i Ørestad", jf. ovenfor. Idékataloget er i øvrigt tiltrådt af Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget i mødet den 23. februar 2005. Forvaltningen forventer, at idékatalogets principper for placering af daginstitutioner vil indgå i det videre konkretiseringsarbejde for de 6-7 institutionsbebyggelser, og ser frem til, at der vil blive indledt konkrete drøftelser herom.

Der anmodes om, at der medtages sædvanlig bestemmelse om, at boliger for særlige grupper er undtaget fra bestemmelserne om mindste boligstørrelser. Med hensyn til boliger til særligt udsatte grupper ønsker forvaltningen at indgå i et samarbejde med byg- eller driftsherrer om etablering af sådanne boliger.

Bemærkninger

Ifølge lokalplanforslagets § 3 må der i område I og III indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Der er ikke udpeget en konkret institutionsplacering i lokalplanforslaget, men i forslagets anvendelsesbestemmelser er det fastlagt, at daginstitutioner, skole, kirke og lignende offentlige institutioner skal placeres således, at de understøtter brugen af de offentlige byrum, samt at daginstitutioner skal fordeles jævnt i kvarteret.

Lokalplanforslaget indeholder sædvanlig bestemmelse om, at boliger for særlige grupper er undtaget fra bestemmelserne om mindste boligstørrelser.

Sundhedsforvaltningen henviser ligeledes til idékataloget vedrørende offentlige institutioner i Ørestad Syd, hvori der er foreslået opførelse af et plejecenter med 100 plejeboliger og tilhørende servicearealer samt et sundhedscenter. Det anføres, at både plejecenter og sundhedscenter vil drage fordel af en placering i nærheden af Metro. For plejecentrets vedkommende fordi mulighederne for at bevare besøg af venner og familie styrkes ved gode transportmuligheder, og for sundhedscentret, fordi det vil henvende sig til såvel lokale beboere som erhvervslivets pendlere og være et aktiv også for andre dele af byen. Et plej ecenter foreslås i øvrigt placeret i et område med højt aktivitetsniveau, fordi det giver beboerne en oplevelse af at være med i bylivet, og i nærheden af udeopholdsmuligheder, eksempelvis ved et af de nord-sydgående grønne byrum.

Sundheds- og Omsorgsudvalget er orienteret om ovennævnte intentioner, men der er ikke taget konkret beslutning om igangsættelse af sådant byggeri.

Bemærkninger

Ifølge lokalplanforslagets § 3 må der i område I og III indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. I lokalplanforslagets anvendelsesbestemmelser er det fastlagt, at institutioner skal placeres således, at de understøtter brugen af de offentlige byrum, og forslaget hindrer ikke en placering nær Metroen.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, anmoder om, at fremsendte bemærkninger om miljørigtigt byggeri optages i lokalplanredegørelsen.

Miljøkontrollen redegør på baggrund af beregninger foretaget af Rambøll for den forventede trafikstøjbelastning i området i forbindelse med gennemførelse af lokalplanen, og fremsættes forslag til lokalplanbestemmelser til imødegåelse af trafikstøjproblemer i lokalplanområdet.

Miljøkontrollen vurderer, at der ikke ligger virksomheder i området, som vil give anledning til væsentlige miljømæssige gener for lokalplanområdet, og det oplyses, at der ikke er konkret viden om forurening af jorden i Ørestad Syd, men der henvises til Miljøkontrollens vejledninger "Arbejder du med jord fra Københavns Kommune, 2003" og "Håndtering af vand ved byggeri og anlæg – regler og retningslinier". Man anmoder om, at der i lokalplanen optages bestemmelse om, at håndtering af jord og grundvand i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder skal udføres i henhold til Miljøkontrollens anvisninger og tilladelser, og at der ikke gives tilladelse til permanent dræning.

Der redegøres i udtalelsen for intentioner om anvendelse af regnvand fra såvel tage, facader og befæstede ikke trafikerede arealer som fra veje og andre trafikerede arealer i forbindelse med vandelementerne i Ørestad, og det henstilles, at der i lokalplanen optages bestemmelser om, at regnvandet fra tage, facader og ikke trafikerede arealer skal ledes ad vandrender til kanalen og søerne, og at regnvand fra trafikerede arealer skal ledes til et lokalt renseanlæg.

Det anføres, at der områdets størrelse og det store antal boliger taget i betragtning er et indlysende behov for en kvartermiljøstation, og der henvises til, at der i henhold til Affaldsplan 2008 skal etableres et antal genbrugsstationer og kvartermiljøstationer, som kan benyttes af borgere og erhverv.

Kvartermiljøstationer skal ligge inden for gå- og cykelafstand – ca. 500 m – og tjene til lokal indsamling af affald, der ellers havner på en genbrugsstation. Man anmoder om, at der i lokalplanen optages bestemmelser om, at der skal placeres en kvartermiljøstation på ca. 500 m² således, at beboere og mindre erhvervsdrivende kan benytte den til affaldshåndtering uden brug af bil. Det undersøges i øjeblikket, om der kan etableres en genbrugsstation på Kalvebod Miljøcenters areal på Selinevej.

For så vidt angår gårdmiljøstationer henvises til, at der i henhold til bygningsreglementet skal etableres opsamlingsforhold, så det er muligt for beboerne at sortere de genanvendelige affaldsfraktioner, der bliver hentet på adressen. Det henstilles, at gårdmiljøstationer indgår i det samlede arkitektoniske arbejde.

Bemærkninger

De ønskede bemærkninger om miljørigtigt byggeri er indarbejdet i lokalplanredegørelsen, og Miljøkontrollens redegørelse for de forventede trafikstøjmæssige konsekvenser af en gennemførelse af lokalplanen er beskrevet i miljøvurderingsafsnittet nedenfor samt i lokalplanredegørelsen. I lokalplanen er i § 11 "Foranstaltninger mod forureningsgener" optaget bestemmelser, der imødekommer Miljøkontrollens anbefalinger.

I lokalplanredegørelsen er henvist til de nævnte vejledninger om håndtering af jord og vand, idet bemærkes, at der ikke i planloven er hjemmel til at optage de ønskede bestemmelser om håndtering af jord og vand i en lokalplan. Intentionerne omkring håndtering af regnvand er beskrevet i miljøvurderingsafsnittet nedenfor. Bygge- og Teknikforvaltningen er af den opfattelse, at der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelser om afledning af regnvand i en lokalplan. Ørestadsselskabet har for øjeblikket et forsøg i gang med lokal rensning af regnvand fra trafikerede arealer i et underjordisk renseanlæg. Hvis forsøget falder heldigt ud, er det intentionen at opføre et sådant anlæg i Ørestad Syd. Da der vil være tale om et underjordisk anlæg, som kan placeres under en græsplæne, vil der ikke lokalplanmæssigt være noget til hinder for at placere et sådant anlæg, hvorfor der ikke findes at være grundlag for specifikt at reservere areal hertil.

Lokalplanen muliggør, at der kan indrettes bl.a. miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Lokalplanen foreslår en koknret indretning af en kvartermiljøstation. Den arkitektoniske bearbejdning af gårdmiljøstationer vil indgå i byggesagsbehandlingen.

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Den 21. juli 2004 trådte lov om miljøvurdering af planer og programmer i kraft, jf. indstilling om delegation af screening i henhold til miljøvurderingsloven, som Borgerrepræsentationen tiltrådte på mødet den 9. december 2004 (BR 608/04).

Et kriterium for, om planer er omfattet af denne lov, er blandt andet tidspunktet for igangsætningen af udarbejdelsen af planerne.

Ved ovennævnte første redegørelse tiltrådte Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget henholdsvis den 21. og 27. april 2004 udarbejdelse af nærværende forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Hermed er udarbejdelsen af planerne igangsat før lovens ikrafttræden, og de er derfor ikke omfattet af loven.

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivliste vedrørende miljøvurdering af indstillinger og er vurderet i forhold til de opstillede målsætninger.

Bæredygtighed

I forhold til målsætningen om, at planlægning skal ske på et bæredygtigt grundlag ved sikring af arkitektonisk, byplan- og bymiljømæssig kvalitet skal anføres følgende:

I henhold til lov nr. 477 af 24. juni 1992 om Ørestaden m.v. skal området syd for Vejlands Allé anvendes primært til cityorienteret erhvervsbebyggelse med mulighed for etablering af kulturelle anlæg og boliger. Der kan opføres maksimalt 2,3 mio. m² etageareal. Der er således lovgivningsmæssigt taget stilling til en byudvikling på de af lokalplanen omfattede arealer, der selvsagt vil udgøre en miljømæssig belastning i forhold til de nuværende forhold.

Med lokalplanen tilstræbes en høj arkitektonisk og byplanmæssig kvalitet. Blanding af erhverv, institutioner og boliger skal medvirke til at skabe en levende by, og der lægges vægt på, at boliger i stort omfang placeres ud mod de fredede fælledarealer, byfælleden og søområdet mod syd. Området gennemskæres af to grønne strøg – det ene udformet med en stram bymæssig karakter og det andet som et mere frit grønt forløb - samt af en kanal, som, der er intentioner om, skal opfange regnvand fra husene, og som ender i et søområde mod syd. Det er målsætningen, at alle vandelementer i Ørestad vil være af en sådan kvalitet og klarhed, at de vil virke som positive og rekreative indslag i bybilledet. Denne rekreative anvendelse af regnvand lokalt frem for at lede uforurenet vand til renseanlæg Lynetten vil være i overensstemmelse med kommunens målsætninger på dette område. Endvidere arbejdes der på at aflede regnvand fra veje og andre færdselsarealer til et lokalt, underjordisk renseanlæg, hvorfra vandet kan ledes videre til kanaler og rekreative arealer i Ørestad.

Trafik

I forhold til målsætninger om styrkelse af den kollektive trafik samt cykeltrafikken skal anføres følgende:

Lokalplanområdet ligger op til metrostationen Vestamager og den projekterede station Ørestad Syd. Dette bevirker, at hele lokalplanområdet kommer til at ligge stationsnært i en afstand, der for de yderste dele af området ikke overstiger ca. 750 m.

Bortset fra delområde IA, hvor parkeringsdækningen er 1 plads pr. 100 m² etageareal, svarende til det generelle i kommunen, er der i hele området fastsat en parkeringsdækning på 1 plads pr. 200 m² etageareal. Det reducerede parkeringskrav vil være medvirkende til at styrke den kollektive trafik.

Der fastlægges i lokalplanen cykelstier langs alle større veje, og herudover cykel- og gangstier internt i området med forbindelse til det fredede Vestamager og til det grønne cykelrutesystem med forbindelse til Ørestad Nord, City samt Kastrup Lufthavn og Sydhavnen, hvilket skal medvirke til at gøre cyklen til et attraktivt alternativ.

Styrkelse af det grønne

I forhold til målsætninger om styrkelse af "det grønne" i byen samt bevaring, udbygning og forbedring af byens grønne struktur skal anføres følgende:

Lokalplanen arbejder bevidst med at bydelen skal være præget af grønne og blå elementer. Der fastlæggelse en ca. 300 m lang og ca. 120 m bred grøn pladsdannelse i den nordlige del af området omkring Hannemanns Allé (område IA-B). Syd herfor fastlægges en byfælled (område II), som skal være fælles for hele lokalplanområdet, og hvorfra der mod syd gennem det bebyggede område (område IIIA-C) etableres de nævnte to grønne nord-sydgående strøg samt en kanalgade. Disse tre strøg munder ud i et søområde i den sydlige del af lokalplanområdet (område IV). Endvidere etableres mindre grønne pladsdannelser i område IIIA-C samt øst-vestgående tværforbindelser.

Et bærende element i planlægningen er at skabe en tæt sammenhæng med Kalvebod Fælled, byfælleden samt søområdet mod syd. Ud mod disse overordnede rekreative elementer bliver primært placeret boliger. Med de jord- og anlægsarbejder, der i dag præger området, vil en udbygning i overensstemmelse med lokalplanen kunne opfattes som en styrkelse af "det grønne", selv om der åbnes for en omfattende byudbygning.

Miljøbelastende aktiviteter

I forhold til målsætninger om, at miljøfølsomme aktiviteter adskilles fra miljøbelastende aktiviteter, skal anføres følgende:

Selv om der lægges op til en blanding af erhverv, institutioner og boliger, så vil det ikke være muligt at etablere erhverv i området, som kan medføre mere end ubetydelig forurening. Der er således taget højde for eventuelle konflikter mellem de forskellige anvendelser.

Selve udbygningen af området vil generere trafik, ligesom etablering af Otto Baches Allé med forbindelse ad Ørestads Boulevard og Hannemanns Allé til motorvejsnettet vil afstedkomme øget trafik.

Miljøkontrollen har bedt Rambøll om at foretage overslagsmæssige beregninger af vejtrafikstøjen langs gadestrækninger i området.

Disse beregninger viser et støjniveau ved husfacade mod Hannemanns Allé på 65-69 dB(A), mod Ørestads Boulevard på 60-65 dB(A), ved Hovedstrøget samt den nordlige adgangsvej på 55-65 dB(A). På de nord-sydgående lokalgader forventes der en støjbelastning af størrelsesordenen 55-60 dB(A).

Disse tal skal ses i forhold til udgangspunktet for støjhensyn ved byudvikling og inddragelse af nye arealer til bymæssig bebyggelse, hvorefter der ikke må fastlægges støjfølsom anvendelse som boliger og rekreative formål m .v. i områder, der er – eller kan forventes at blive - belastet med mere end 55 dB(A) fra vejtrafik og 60 dB(A) fra jernbanetrafik. For administration, liberale erhverv og lignende er tilsvarende grænser 60 dB(A) fra vejtrafik.

Såfremt støjgrænserne ikke kan overholdes, bør det som minimum sikres, at støjen ikke overstiger 65 dB(A) ved boliger på den belastede facade og 55 dB(A) på den stille facade, ligesom der ikke ved rekreative arealer og skoler bør være mere end 55 dB(A).

Da arealerne langs Hannemanns Allé og Ørestads Boulevard mv. fastlægges til erhverv, er der ikke boligarealer inden for lokalplanområdet, hvor støjniveauet overstiger 65 dB(A). På strækninger med en belastning på over 55 dB(A) anbefaler Miljøkontrollen, at det sikres, at boliger får mindst én stille facade, hvilket forhindrer etablering af ensidige lejligheder mod trafikken. Samtidig gør Miljøkontrollen opmærksom på problematikken i forbindelse med indretning af hjørnelejligheder.

I lokalplanforslaget er der - med baggrund i helhedsplanen for Ørestad Syd - af særlige byarkitektoniske grunde åbnet mulighed for at indpasse op til 11 tårne - med en maksimal dimension på 10 x 16 m og en højde på ca. 50 m - i facadebebyggelsen i byområdet syd for byfælleden.

Der er ikke foretaget beregninger af støjen på udendørs opholdsarealer, men Miljøkontrollen er af den opfattelse, at det med en hensigtsmæssig disponering af arealet, herunder placering af byggeri og udearealer, vil være muligt at sikre, at støjgrænsen på 55 dB(A) overholdes.

Med hensyn til placering af en skole er Miljøkontrollen af den opfattelse, at udgangspunktet bør være en støjbelastning på 55 dB eller derunder. Mindre støjfølsomme funktioner som administration, spisesal, gymnastiksale m.m. kan eventuelt placeres mod mere støjbelastede facader.

For så vidt angår etablering af Otto Baches Allé henvises til Borgerrepræsentationens tiltrædelse den 28. april 2005 (BR 206/05) af indstilling om bemyndigelse til at igangsætte selve anlægget af Otto Baches Allé m.m., hvor kommunens målsætninger på miljøområdet særskilt er vurderet i den udstrækning de supplerer de miljømæssige forhold, der er vurderet i VVM-redegørelsen, samt til Borgerrepræsentationens tiltrædelse samme dato af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 278 "Baner i Ørestaden" med tilhørende kommuneplantillæg (BR 238/05).

Jordforurening

Miljøkontrollen har ikke konkret viden om forurening af jorden i Ørestad Syd. I hele området er der udlagt op til 2 m ren jord ovenpå det eksisterende terræn.

Økonomi

De planlagte ca. 4.500 nye boliger i Ørestad Syd vil endvidere afføde behov for kommunale investeringer i børneinstitutioner, folkeskole, pleje- og sundhedsinstitutioner samt kultur- og idrætsfaciliteter. Den mulige institutionsudbygning er belyst i rapporten "Idékatalog, Etablering af offentlige institutioner", som blev udarbejdet i efteråret 2004 af arbejdsgruppen "Institutioner m.m. i Ørestad" med repræsentanter fra kommunens forvaltninger, Amager Provsti og Ørestadsselskabet. Rapporten har i foråret 2005 været forelagt i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, i Ungdoms- og Uddannelsesudvalget, i Sundheds- og Omsorgsudvalget samt i Kultur og Fritidsudvalget.

De kommunaløkonomiske konsekvenser af byudviklingen i Ørestaden syd for Vejlands Allé - Ørestad City og Ørestad Syd - er samtidig blevet belyst med kommunaløkonomiske beregninger, som gengivet i Forslag til Kommuneplan 2005 - Byudviklingsstrategi. Den planlagte byudvikling er endvidere medtaget som en del af kommunens befolkningsfremskrivninger.

Byudviklingen i Ørestad Syd - herunder boligudbygningen - vil strække sig over en længere årrække, og de første boliger vil blive taget i brug i 2008/2009.

Der tages med lokalplanforslaget ikke stilling til finansiering af institutionsudbygningen i Ørestad Syd.

Institutionsudbygningen forventes ikke at blive aktuel i de førstkommende år, og udbygningen vil derfor skulle indgå i de kommende års budgetlægning i takt med områdets udbygning og under hensyntagen til kommunens samlede økonomi.

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

- Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel

- Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet

- Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen.

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Ørestad Syd" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", "Lokalplan" om forslaget til lokalplan Ørestad Syd, "Forslag til tillæg til Kommuneplan 2001" og "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning".

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØREN PIND FORKOMTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆR. 36

A. E.mail af 25. april 2005 fra Sundhedsforvaltningen

B. E-mail af 3. maj 2005 fra Økonomiforvaltningen, 9. kontor

C. Brev af 4. maj 2005 fra Københavns Energi

D. Brev af 4. maj 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

E. E-mail af 18. maj 2005 fra Københavns Bymuseum

F. Brev af 19. maj 2005 fra uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

G. 23. maj 2005 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Mette Lis Andersen

Til top