Mødedato: 07.11.2001, kl. 14:00

Støtte til opførelse af 71 private andelsboliger ved Øresundsvej 142

Støtte til opførelse af 71 private andelsboliger ved Øresundsvej 142

Bygge- og Teknikudvalget

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. november 2001

 

Sager til beslutning

9. Støtte til opførelse af 71 private andelsboliger ved Øresundsvej 142

BTU 493/2001 J.nr. 631.0045/01

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 71 private andelsboliger under forudsætning af, at lokalplanforslag "Østamager III" vedtages samtidig

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

RESUME

Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Øresund Strandpark 1 under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til et projekt til opførelse af 71 private andelsboliger men en gennemsnitlig størrelse på ca. 100 m² samt fælleshus på matr.nr. 4335 Sundbyøster, Øresundsvej 142. Området er velbeliggende i forhold til metrostationer og Øresund og i umiddelbart nærhed af Amager Strandpark.

Projektet er det første af 2 etaper i lokalplanforslagets område II og tager i sin disponering udgangspunkt i bebyggelsen Vibeengen mod syd. Den nye bebyggelse slutter området mod vest og mod Øresundsvej med en sluttet randbebyggelse.

Bebyggelsen opføres i 4 etager som skærmer mod Øresundsvej og metroen samt som 3-etages bygninger i form af punkthuse placeret i grønt areal, der som en grøn kile strækker sig fra Øresundsvej til Vibeengen. Der anlægges gang- og cykelsti fra Øresundsvej som forbindelse til Vibeengen og Engvej. Projektet er i overensstemmelse med lokalplanforslaget, og det er en forudsætning for meddelelse af støttetilsagn, at forslaget vedtages endeligt samtidig hermed. Der tages forbehold for konsekvenser af evt. ændringer af lokalplanforslaget i den forbindelse.

Anskaffelsessummen er beregnet til 132.500.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 18.400 kr./m² etageareal. Med et indskud på ca. 370.000 kr. indebærer dette i en gennemsnitsbolig på 101 m² en månedlig leje på knap 8.800 kr. eller en årsleje på 1.040 kr./m² etageareal. Kommunens garantiforpligtigelse beløber sig til ca. 20 mio. kr., mens den kommunale andel af ydelsesstøtten det første år udgør ca. 680.000 kr.

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne af Andelsboligforeningen Øresund Strandpark 1 under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen til opførelse af 71 private andelsboliger samt fælleshus. Byggeriet opføres på matr.nr. 4335 Sundbyøster, Øresundsvej 142.

Eksisterende forhold

Den 9.068 m² store ejendom, der ønskes bebygget med andelsboliger, har oprindeligt tilhørt virksomheden "Nordisk Kabel og Tråd", hvis tidligere bygningsanlæg nu er nedrevet.

Sydøst for ejendommen ligger en af MT-Højgaard ejet ejendom matr.nr. 1513 Sundbyøster, København, som forudsættes bebygget i en senere etape. Syd for ligger den nye boligbebyggelse "Vibeengen", som består af 185 almene familieboliger og 30 private andelsboliger. Nord for Øresundsvej ligger bl.a. et areal, hvor der er opført en permanent og en midlertidig institution samt en privat ejet badmintonhal. Vest for ligger flere tidligere erhvervsejendomme, der er under ombygning til boliger. Boligprojektet, der benævnes "Øresundsgaarden", er udviklet af Søtoftegård A/S og omfatter indretning af fire eksisterende bygninger til beboelse. Derudover omfatter projektet ca. 34 boliger indrettet i 2-etages rækkehuse. Parkering anlægges på arealet nærmest den aktuelle ejendom.

Området er velbeliggende tæt ved Øresund samt metrostationer, og for fremtidige boliger vil beliggenheden tæt på vandet være meget attraktiv.

Projektet

Byggeriets samlede boligetageareal udgør ifølge projektet 7.200 m². Hertil kommer 120 m² til fælleshus. Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger, og bebyggelsens 71 lejligheder fordeler sig med 3 stk. 2-rums, 24 stk. 3-rums boliger og 44 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Parkeringen foregår med ca. 50 parkeringspladser på terræn, mens 20 placeres i et for området kommende fælles parkeringsanlæg beliggende Øresundsvej 141. Bebyggelsesprocenten er 81 og friarealprocenten 66. Bebyggelsen er udformet med en randbebyggelse i 4 etager mod Øresundsvej, der går om hjørnet og afskærmer mod den kommende metrobane. De øvrige bygninger opføres som punkthuse i 3 etager placeret i et mere grønt areal svarende til bebyggelsesplan for nabobebyggelsen Vibeengen. Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den som bilag vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

Planforhold

Som erstatning for lokalplan nr. 287, som hidtil har udgjort plangrundlaget for ejendommen, er der udarbejdet en ny lokalplan "Østamager III" samt tillæg til kommuneplanen, vedtaget som forslag i Borgerrepræsentationen den 29. marts 2001.

Bebyggelsesprocenten for ejendommen må ikke overstige 90, og ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen viste principielle bebyggelsesplan, herunder som randbebyggelse i vejlinien mod Øresundsvej. Bebyggelsen må opføres i højst 3 og 4 etager.

Projektet er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med plangrundlaget, ligesom disponeringen svarer til principperne i den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan jfr. den samtidig forelagte indstilling vedrørende forslag til lokalplan "Østamager III".

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive familieboliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen ved Øresundsvej er beliggende tæt ved Øresund og lever med sin placering tæt ved vandet fuldt op til og understøtter kommunens boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes indretning. Prisniveauet er medvirkende til at sikre mulighed for et udbud af boliger med en i forhold til nybyggeri rimelig social afbalancering. De 71 andelsboliger indgår i den af By- og Boligministeriet udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2001.

Miljøforhold

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at røgeriet Chr. Dyhrbergs Eftf. på Krimsvej 9 har givet anledning til et anlægsforbud i op til en afstand på 150 m.

Miljøkontrollen vurderer, at grænseværdien for lugtgener ved varmrøgning vil kunne overholdes i alle afstande fra virksomheden, såfremt afkastene forhøjes til 30 m over terræn kombineret med en rensningseffektivitet på minimum 80 %. Ved koldrøgning vil grænseværdierne i alle afstande fra virksomheden kunne overholdes ved forhøjelse af afkastene til 20 m.

Amagerbanken A/S har nu indgået aftale med røgeriet om, at lugtgenerne vil blive elimineret i det omfang, det er nødvendigt for at gennemføre det i lokalplanforslaget for Østamager III planlagte boligbyggeri.

Det aktuelle areal er ifølge Miljøkontrollen ikke undersøgt for undergrundsforurening, men det kan ikke udelukkes, at arealet er forurenet i lighed med den sydlige del af området, hvor Vibeengen m.m. nu er opført, og hvor der blev konstateret forurening af jord og grundvand med olieprodukter, tungmetaller samt klorerede opløsningsmidler. Miljøkontrollen kan efter konkret ansøgning give tilladelse til projektet med vilkår om undersøgelse af forureningsforholdene samt fornødne afværgeforanstaltninger, herunder foranstaltninger, der forhindrer afdampning af eventuel forurening i indeluften.

Grundsælger er Vibo, afd. 839. Boligselskabet har indgået aftale med panthaver (Unibank) om, at udgifterne til oprensning afholdes indenfor købesummen på 1.600 kr./m². På baggrund af supplerende oplysninger om miljøforholdene forventes det, at udgifterne til oprensning m.v. vil kunne holdes indenfor den nævnte købesum. Eventuelle udgifter herudover vil indgå i udbudsmaterialet og således i givet fald blive dækket via entreprisesummen. I forbindelse hermed bemærkes, at for at begrænse udgifter til forurening etableres der alene kælder under en del af randbebyggelsen, ligesom den samlede bebyggelse hæves ca. 1,2 m.

Endvidere forudsættes projektet at kunne opfylde Miljøstyrelsens krav om isolering mod trafikstøj.

Projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001.

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. april 2001 opgjort til 132.500.000 kr. incl. moms. Grundsælger er som nævnt ovenfor under miljøforhold Vibo, afdeling 839.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ved 30-årige nominallån til dækning af 80 % af den samlede anskaffelsessum og med kommunegaranti for den del af realkreditlånet, som får sikkerhed udover 65 % af værdien. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af beboerindskud på 20 %.

Den statslige ydelsesstøtte til andelsboligprojekter er betinget af, at kommunen godtgør staten 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af ydelsesstøtten på 680.000 kr. i det første år afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 20 mio. kr.

Efter ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger er der i maj 2000 indført regler om kommunal anvisning til støttede private andelsboliger. Kommunen skal således, hvis ejendommen indeholder mere end 10 boliger, betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse tilkendegivet, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 101 m² er beregnet til at andrage 105.000 kr. pr. m², svarende til ca. 8.760 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 370.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

Uddybning af indstilling

Projektet til andelsboligbebyggelsen harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med den eksisterende nabobebyggelse Vibeengen samtidig med, at den fremstår med sin egen identitet og i et nutidigt formsprog. Det samme gælder bebyggelsesplanen, som supplerer og viderefører de eksisterende bebyggelsesprincipper, som er karakteristiske ved skiftet mellem længehuse og punkthuse. Forslaget til bebyggelsen fremtræder i en enkel struktur, opbygget af længehuset som en randbebyggelse mod nord, der omkranser pladsdannelsen bagved suppleret med punkthusene i det grønne areal mod vest. Bebyggelsens funktionalistiske udtryk og materialevalg i lyse tegl, der skal vælges med omhu, store glaspartier i opgangene og præcise vinduesåbninger i facaderne samt altaner i stål er velvalgt og gedigent. Det er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter, hvi lket samtidig signalerer en miljøbevidst bebyggelse. Det kan på den baggrund anbefales, at der ydes kommunal støtte til de 71 andelsboliger og det tilhørende fælleshus. Man kan ligeledes anbefale, at projektet gennemføres med det høje kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet, og som modsvarer niveauet i den nærliggende bebyggelse.

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelser, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved den nu indgåede aftale om Dyhrbergs Røgeri samt betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Høring

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø og Forsyningsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, de anførte bemærkninger om afkast, oprensning af forurening, isolering mod trafikstøj og anvisningsret iagttages under den videre bearbejdning af projektet.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

  1. Projekt og ansøgning, herunder skema A
  2. Høringssvar

 

Jens Ole Nielsen

 

Til top