Dispensation fra lokalplan "Østerbrogade"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. november 2001

5. Dispensation fra lokalplan "Østerbrogade"

BTU 447/2001 J.nr. 611:241.0002/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Ejendomsfirmaet Scheel og Orloff ønsker at flytte sin eksisterende virksomhed fra Østerbrogade 45 til Trianglen 2, og i sammenhæng hermed etablere adgang til en nyetableret bank på 1. sal på ejendommen, hvilket forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplan 161 "Østerbrogade", der indholder forbud mod indretning af liberale erhverv såsom bank og ejendomsmæglervirksomhed i stueetagerne i bebyggelsen langs Østerbrogade/Trianglen. Forretningslokalerne Østerbrogade 45 og Østerbrogade 104 forudsættes i den forbindelse indrettet med publikumsorienteret serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende.

I forbindelse med den i perioden 7. september – 21 september 2001 gennemførte naboorientering i området, er der modtaget 7 henvendelser. I 6 af henvendelserne protesteres mod dispensationen, idet der henvises til den meget fremtrædende placering i området, som butikslokalerne Trianglen 2 har. Den sidste henvendelse anbefaler dispensationen.

Forvaltningen kan ud fra en konkret vurdering og med henvisning til den praksis der har udviklet sig gennem årene, dels i forvaltningen, dels i Bygge- og Teknikudvalget anbefale dispensationen meddelt, idet facadelængderne inden for lokalplanområdet der anvendes til liberale erhverv herved reduceres med knap 5 m, uden at der herved sker en koncentration at liberale erhverv i stueetagen i området omkring Trianglen.

Ejendomsfirmaet Scheel og Orloff har med ansøgning af 22. januar 2001 og 10. juli 2001 søgt om dispensation fra lokalplan nr. 161 til i stueetagen på ejendommen matr.nr. 389 Udenbys Klædebo Kvarter, Trianglen 2, at indrette en ejendomsmæglervirksomhed i den hidtidige lædervarebutik. I den forbindelse ønsker en bank at indrette bankvirksomhed på ejendommens 1. sal, hvilket betyder, at der i ejendommens stueetage vil blive indrettet fælles indgang for ejendomsmægler- og bankvirksomheden.

Lokalplan nr. 161 har til formål, at opretholde Østerbrogade som en handelsgade og lokalcenter med et rigt varieret udbud af dagligvare- og udvalgsvarebutikker. For at sikre dette fastlægger lokalplanens § 3, stk. 1 den nederste etage til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende, mens det samtidig bestemmes, at liberale erhverv såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed m.m. ikke må indrettes disse steder.

Indretning af ejendomsmæglervirksomhed i stueetagen forudsætter således dispensation fra lokalplanens § 3, stk. 1. Indretning af lokalerne på 1. sal til bank er ikke i strid med lokalplanen, idet der alene fastsættes bestemmelser for den nederste etage, men etableringen af en adgang til banken i stueplan, der betragtes som en del af bankvirksomheden, forudsætter ligeledes dispensation fra lokalplanens § 3, stk. 1.

Ejendommen er i Kommuneplan 1997 og forslaget til Kommuneplan 2001 beliggende i et område, der er fastlagt til boliger, med mulighed for erhverv på 1. sal langs de udpegede butiksstrøg/bydelscentre, som Østerbrogade/Trianglen. Etablering af bank på 1.sal er således i overensstemmelse med Kommuneplan 1997 og forslag til Kommuneplan 2001

Det skal anføres, at det i forbindelse med vedtagelsen af strøggadelokalplanerne, har været fremhævet, at liberale erhverv ikke er udelukket fra en placering i strøggaderne, men ville kunne placeres over stueetagen, og at forvaltningen ofte har henvist til netop dette i forbindelse med ansøgninger om nyetableringer af liberale erhverv i strøggaderne, da lokalerne i stueetagen herved kan anvendes til umiddelbart publikumsorienterede funktioner, såsom butikker, restauranter og lignende. Der har imidlertid indtil nu ikke været interesse i branchen for at anvende den mulighed.

Kommunen kan dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 8.

Strøggadebestemmelserne er administreret, således, at der anbefales meddelt dispensation, såfremt der inden for lokalplanområdet bliver tale om en reduktion af facadelængden til liberale erhverv og under forudsætning af, at der ikke herved vil fremkomme en større koncentration af liberale erhverv på den aktuelle gadestrækning.

Ved indretningen af ejendomsmæglervirksomhed og bankadgang på Trianglen 2, med en facadelængde på 17,1 m, vil der samtidig ske nedlæggelse af ejendomsmæglervirksomheden på adressen Østerbrogade 45, med en facadelængde på ca. 16,5 m. Derudover indgik i den oprindelige ansøgning i januar 2001 en nedlæggelse af ejendomsmæglervirksomheden på Østerbrogade 104 med en facadelængde på ca. 5,4 m. Disse lokaler er i mellemtiden, på grund af misforståelse vedrørende beregningsmetoden for opgørelsen af facadelængder, indrettet og taget i brug til detailhandel. Med baggrund heri finder forvaltningen det rimeligt at kunne medregne facadelængden på Østerbrogade 104 i opgørelsen.

Ved etablering af ejendomsmæglervirksomhed og bankadgang på Trianglen 2 bliver den samlede facadelængde inden for lokalplanområdet, der anvendes til liberale erhverv således reduceret med ca. 4,8 m.

Trianglen, der er præget af meget trafik, udgør ikke efter forvaltningens opfattelse en selvstændig og afsondret del af strøggaden, men indgår som det centrale område af strøgaden mellem Ryesgade/Rosenvængets Alle og Olufsvej/J.E.Ohlsensgade. Inden for denne del af lokalplanområdet er ca. 150 m af en samlet facadelængde på ca. 620 m anvendt til liberale erhverv og lignende (24%). Dette vil stige til ca. 155 m (25%). Mod Trianglen, er i dag ca. 50 m ud af en samlet facadelængde på ca. 175 m anvendt til liberale erhverv eller lignende (28,5%). Med etablering af det ansøgte vil ca. 65 m af facaderne være indrettet med liberale erhverv (37%), jf. vedlagte bilag A.

Forvaltningen finder ikke, at der herved er tale om koncentration af liberale erhverv og lignende omkring Trianglen og de umiddelbart tilknyttede gadestrækninger, bl.a. når det henses til, at de 25 m af facaderne mod Trianglen der anvendes til serviceerhverv, er en bygning der er opført uden butikslokaler i stueetagen (Trianglen 5).

Der ses ikke at være miljømæssige konsekvenser som følge af nærværende indstilling

Der er i henhold til planlovens § 20, stk. 1 i perioden fra den 7. september til den 21. september 2001 udsendt en orientering om dispensationsansøgningen til ejere, lejere og brugere i området, samt de interesseorganisationer der har anmodet om sådanne orienteringer. Kopi af naboorienteringsskrivelsen er fremlagt på borgmesterens kontor. Inden for perioden er i Plan & Arkitektur modtaget 6 henvendelser, samt efter perioden 1 henvendelse fra den nuværende forretningsindehaver af forretningen på adressen Trianglen 2.

1. Brev af 15. september 2001 fra Carina og Morten Seifert, Østerbrogade 33

Det fremføres at Trianglen på mange måder er en forsømt plads, bl.a. præget af den store trafik der passerer og dermed begrænser muligheden for at bruge pladsen som et levende og menneskefyldt rum til glæde for de passerende. Cafeen der har erstattet taxaholdepladsen på midten er dog en klar forbedring af dette forhold.

Etablering af yderligere liberale erhverv på Trianglen vurderes, at forstærke pladsens karakter af trafikknudepunkt.

Det anføres at det ikke er rimeligt at opgøre spørgsmålet alene i facademeter, idet Trianglen 2 har en væsentlig mere markant og central placering på Østerbro end den gemte og tilbagetrukne butik Østerbrogade 45.

Derudover kritiseres, at Østerbrogade og Trianglen regnes som den samme gadestrækning

2. Brev af 17. september 2001 fra Mikael Ege mfl., Østerbrogade 72

Lokalplanens intentioner om at sikre lokalerne i gadeplan henvender sig til de forbipasserende, og ikke til en snæver målgruppe, som kun yderst lejlighedsvis har særlige behov, findes yderst sympatiske. Scheel og Orloff's nuværende placering findes, trods placeringen i gadeplan, acceptabel på grund af den tilbagetrukne facade, der mere svarer til en 1. sals placering. En flytning til et af bydelens mest markante gadehjørner vil med den heraf mere fremtrædende placering i gadebilledet, være i strid med lokalplanens intentioner.

3. Brev af 19. september 2001 fra Annedorte og Kurt Nielsen m.fl., Ndr. Frihavnsgade3- 5/Østerbrogade 78-80

Det anføres, at for at kunne efterleve lokalplanens ord om opretholdelse af byens vigtigste handelsgader og lokalcentre med rigt varieret udbud af dagligvare- og udvalgsvarebutikker, er det vigtigt at butikkerne er centralt placeret. Den nuværende lædervarebutik tiltrækker kunder på ugens hverdage til glæde for livet på Trianglen og handelen i de omgivende butikker, hvorimod en ejendomsmægler fortrinsvis vil have søgning på lørdage og søndage, hvor andre butikker er lukkede. Den mindre centrale placering af Østerbrogade 45 vil være til ulempe for borgerne og især de ældre, der benytter offentlige transportmidler til Trianglen. På den baggrund protesteres der mod meddelelse af den ansøgte dispensation.

4. Brev af 17. september 2001 fra Johs. B. Aakard, Østerbrogade 41

Det kritiseres, at opgørelsen af facadelængder er grundlaget for anbefalingen af dispensationen. Trianglens hjørne med en ejendomsmæglervirksomhed vurderes at blive både grimt og uhensigtsmæssigt. Stillestående folk der læser boligtilbudende fremmer ikke trafikken på et sted, hvor mange mennesker skal til og fra bl.a. busser. Der sammenlignes med de nuværende grimme facader på eksisterende farvehandler og legetøjsbutik. Endelig kritiseres, at spørgsmålet om placering af bank på 1. sal ikke er omfattet af høringen, idet det anføres, at der er rigeligt med banker i området.

5. Brev af 20. september 2001 fra Østerbro Handelsforening v/formand Inger Ingvardsen

Handelsforeningen protesterer mod at der gives dispensation til etablering af ejendomsmæglervirksomhed i stueetagen Trianglen 2. Man finder ikke, at der udelukkende kan anvendes facademål som kriterium. Man må i stedet anlægge en helhedsbetragtning, hvori må indgå, at der i området omkring Trianglen allerede i gadeplan er etableret 6 pengeinstitutter og 2 ejendomsmæglere. Den nuværende lædervarebutik er placeret på en af bydelens handelsmæssigt set bedste adresser, hvorimod Scheel og Orloff på Østerbrogade 45 er placeret sekundært i forhold til fastholdelsen af butikker m.v. og i et butiksmæssigt mindre attraktivt område.

6. Brev af 20. september 2001 fra Indre Østerbro Bydel

Bydelsrådet oplyser, at man på grund af høringsfristens længde ikke har haft mulighed for at behandle sagen i rådet eller Trafik-, Miljø- og Havneudvalget. Rådets partier og lister har i stedet fået mulighed for at fremkomme med bemærkninger, hvorfor vedlægges en fælles udtalelse fra Konservative Folkeparti, Bydelslisten, Det radikale Venstre og Venstre, samt en udtalelse fra Socialistisk Folkeparti.

Fællesudtalelsen er i princippet identisk med Østerbro Handelsforenings henvendelse, jf. ovenfor under nr. 5.

I udtalelsen fra SF anføres, at man ikke kan støtte dispensationsansøgningen, da der er tilstrækkeligt med liberale erhverv i bydelen. Generelt må der ikke ske en ophobning af bestemte virksomheder, som f.eks. bankvirksomhed og publikumsorienterede serviceerhverv som restauranter og burgerkæder m.fl. i bydelen. Man vil derimod gerne opretholde et varieret udbud af serviceerhverv og detailhandel i gader og på pladser. Trianglen vurderes at være en rigtig fin plads, der forhåbentlig snart fredeliggøres, så den kan danne rammen om nye og bedre udfoldelsesmuligheder for borgerne. En ejendomsmæglervirksomhed skønnes ikke at fremme noget liv eller nogens udfoldelsesmuligheder. Der ses ikke at være noget i vejen med den nuværende placering af ejendomsmæglervirksomheden, hvor der endda kan parkeres lige uden for.

7. Brev af 22. september 2001 fra Trianglens Lædervarer & Sko, v/Egon Skovsende

Foranlediget af Bydelsrådets skrivelse og artiklen i Østerbro Avis den 19. september 2001, finder indsigeren det både uberettiget og uartigt, at Bydelsrådet på den måde og uden orientering til indsigeren, fremsætter bemærkninger til sagen, da det kan slå såvel forretningen, som det gode forhold til kunderne i stykker. Det oplyses, at indehaveren på grund af alder – bliver 70 næste gang - vil afhænde lokalerne og i mere end 2 år har forsøgt at sælge, uden at få held med det. Det er ikke økonomisk muligt at lade børnene overtage forretningen. Det af bydelsrådet anførte om antallet af banker og ejendomsmæglere nær Trianglen er urigtig og det fremhæves, at det kun er 1/3 af bydelsrådet der har protesteret. Det vurderes, at der med kendskabet til Scheel og Orloff's forretning ikke vil blive tale om, at den smukke bygning skæmmes. Tværtimod. De t anføres, at fusionerne i bankverdenen har medført kapacitetsproblemer i området, hvorfor en ny bank vil blive hilst velkommen.

Indledningsvis skal bemærkes, at der i området mellem Ryesgade/Rosenvængets Alle og Olufsvej/J.E.Ohlsensgade er etableret 5 pengeinstitutter og 1 ejendomsmægler (den heromhandlede Scheel og Orloff-virksomhed), jf. bilag A.

Idet der i øvrigt henvises til det ovenfor under afsnittet "Dispensation" anførte, skal bemærkes, at lokalplanen ikke kan hindre restauranter, burgerkæder og lignende i at indrette sig i stueetagerne inden for lokalplanområdet, idet disse virksomheder er omfattet af de i lokalplanen muliggjorte funktioner. Der er ikke med dispensationen taget stilling til den fremtidige udformning af facaderne og skiltningen, der i henhold til lokalplanens § 4 skal godkendes af Plan & Arkitektur.

Vedrørende Østerbrogade 45 skal bemærkes, at lokalerne er beliggende i den række butikker, der udgør strøggadens vestlige centrum, og at den tilbagerykkede facade netop tilgodeser de ofte fremførte ønsker fra detailhandelen og restauranterne om udendørs vareopstillinger og udeserveringer, som de ellers smalle fortove i området kun i meget begrænset omfang muliggør.

Selv om forvaltningen har forståelse for de af indsigerne fremførte synspunkter, finder man ud fra en samlet afvejning af forholdene, at kunne anbefale, at der meddeles dispensation til indretning af ejendomsmæglervirksomhed og adgang til bank på 1. sal i stueetagen Trianglen 2, på betingelse af, at der for så vidt angår Østerbrogade 45 tinglyses en deklaration, der hindrer en benyttelse af de fraflyttede lokaler til liberale erhverv. For så vidt angår Østerbrogade 104 bemærkes, at en sådan deklaration ikke er nødvendig, da butikken er taget i brug til detailhandel, hvorfor det vil være i strid med lokalplanens bestemmelser, at genetablere liberalt erhverv.

A. Kort med angivelse af de aktuelle ejendomme og anvendelserne af stueetagen på og omkring Trianglen

B. Oversigt over modtagne henvendelser

1. Naboorienteringsskrivelsen af 7. september 2001
2. Kopi af de i bilag B nævnte henvendelser

Jens Ole Nielsen