Kommunens indtræden som andelshaver

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. oktober 2004

 

 

Sager til beslutning

 

4.      Kommunens indtræden som andelshaver

 

BTU 465/2004  J.nr. 639.0014/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge-og Teknikudvalget godkender

at Københavns Kommune indtræder som andelshaver for 2 andele i a/b Peter Bangs Vej 177 A-B under stiftelse

at der som indskud for de 2 andele betales 340.000 kr.

at der betales en årlig forskelsafgift på ca. 36.500 kr. til andelsboligforeningen, svarende til forskellen mellem boligafgiften og den omkostningsbestemte leje for de 2 andele, indtil de kommunale andele bliver solgt

 

 

RESUME

I mødet den 2. august 2002 bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalget til fremover på kommunens vegne at indtræde som andelshaver i private andelsboligforeninger, hvor dette fandtes påkrævet og hensigtsmæssigt i forbindelse med lejernes overtagelse af en ejendom på andelsbasis.

Andelsboligforeningen Peter Bangs Vej 177 A-B under stiftelse har ansøgt kommunen om at indtræde som andelshaver for 2 lejligheder i ejendommen.  Ansøgningen er begrundet i, at kommunens indtræden dels vil lette finansieringen, dels vil lette foreningens driftsøkonomi i indkøringsfasen. Ejendommen rummer 16 beboelseslejemål (1- og 2-rums boliger) med et samlet bruttoboligareal på 798 m² (netto 613 m²) og 6 garager på i alt 96 m².

De 2 andele, kommunen kan indtræde i, er på hver 57 m².

Kommunens indtræden som andelshaver sker med hjemmel i lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber § 2. Kommunens indtræden medfører dels, at der skal betales indskud vedrørende de berørte andele, dels at kommunen årligt til foreningen skal betale en "forskelsafgift" svarende til forskellen mellem boligafgiften for de 2 andele og den leje, der kan opkræves hos lejerne efter sædvanlige lejeretlige regler.

Kommunens indtræden vil medføre, at der skal præsteres et indskud på 340.000 kr.

Boligafgiften for en andelshaver vil være 846 kr./m², og den omkostningsbestemte leje for de beboere, der ikke ønsker at blive andelshavere udgør 526 kr./m², således at den årlige forskelsafgift kan beregnes til 36.480 kr.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter § 2, stk. 6 lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber kan en kommune indtræde som andelshaver i private andelsboligforeninger for så vidt angår andele vedrørende beboelseslejligheder, der ikke ønskes overtaget af lejere i den pågældende ejendom.

At kommunen indtræder som andelshaver betyder dels, at kommunen skal betale indskud vedrørende de berørte andele, dels at kommunen årligt skal betale foreningen et beløb svarende til forskellen mellem det, en andelshaver betaler som boligafgift, og det lejerne betaler for de berørte lejligheder efter de almindelige regler om omkostningsbestemt leje (forskelsafgift). Kommunen kan ikke betinge sit medlemsskab af indflydelse på foreningens drift ud over, hvad stemmeret vedrørende andele betinger, ligesom kommunen ikke kan betinge sig særstilling i forhold til de øvrige andelshavere.

Når lejemålet ophører, skal lejligheden søges overdraget til en ny andelshaver, og et provenu ved salget tilfalder kommunen.

Siden 1981 er kommunen indtrådt som andelshaver i 14 foreninger, og er pt. andelshaver i 11 foreninger.

 

Uddybning af indstilling

Ejendommen Peter Bangs Vej 177 A-B rummer 16 beboelseslejemål (1- og 2-rums lejligheder på 798 m² brutto, og 613 m² netto) og 6 garager (96 m²). Ejendommen er opført i 1956 i røde mursten med tegltag. Bygningen er i 3 etager med kælder og har udvendige altaner. Ejendommen opvarmes med centralvarme, og alle lejligheder har køkken og bad.

Rådgivende ingeniørfirma Ejner Larsen har efter anmodning fra de potentielle andelshavere udarbejdet en rapport over ejendommens tilstand. Ifølge rapporten er der tale om en god, velholdt ejendom, hvor det ikke er behov for akutte arbejder. Der anbefales dog på sigt at iværksætte mindre vedligeholdelsesarbejder. Ejendommen skønnes at have god mulighed for inddragelse af tagetagen og udvidelse af altaner hvis andelshaverne måtte ønske dette.

Ejendommen er i 2003 vurderet til 3.800.000 kr., heraf grundværdi 888.600 kr.

Ejendommen er tilbudt lejerne efter lejelovens regler om tilbudspligt for en pris på 9.100.000 kr., svarende til 11.400 kr. pr. m² bruttoboligareal. Denne pris findes at være i den rigtige størrelsesorden i betragtning af ejendommens udstyr, beliggenhed og vedligeholdelsestilstand. Lejernes acceptfristudløber den 11. oktober 2004.

Købesummen finansieres med 80 % realkreditlån, mens resten – tillagt diverse omkostninger og fradraget forudbetalt leje og deposita (visse lejligheder) – 1.760.000 kr. betales kontant, således at der for de to potentielle kommunale andele skal betales ca. 340.000 kr. som indskud.

Af de nuværende lejere har 10 meldt sig som potentielle andelshavere, dvs. mere end de efter lejeloven krævede 50 pct. For at opnå en fornuftig realkreditfinansiering kræver realkreditinstituttet en lejertilslutning på 75 %, dvs. 12 lejere, og der ansøges derfor om, at kommunen indtræder i to lejemål, hvor lejerne på grund af alder ikke ønsker at blive andelshavere.

Boligafgiften for andelshavere vil andrage 846 kr./m² mens den årlige omkostningsbestemte leje pt. er 526 kr./m², hvorfor den årlige forskelsafgift vil være ca. 36.500 kr. for de 2 andele.

Kommunens udgift til forskelsafgift vil delvis blive modsvaret af stigninger i andelsværdien som følge af gældsnedbringelse og stigninger i ejendomsværdien. Udgiften bliver efterhånden reduceret i takt med, at lejen stiger.

Ved kommunens evt. indtræden vil der dels blive stillet krav til foreningens vedtægter af hensyn til kommunens særlige stilling, dels blive forudsat, at de pågældende lejligheder er i en sådan stand, at der ikke ved disses fraflytning kan rejses krav om særlig istandsættelse ved lejeledighed og videresalg.

Herudover vil det være en betingelse, at andelsboligforeningen varetager kommunens interesser over for lejerne.

 

Økonomi

Udgiften til indskud afholdes under konto 8.26.5 og den årlige forskelsafgift afholdes under konto 0.11.1.

 

Miljøvurdering

Indstillingen vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

 

 

Jens Ole Nielsen