Lokalplan "Esthersvej"

7. Lokalplan "Esthersvej"

BTU 51/2003 J.nr. 611:106.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller efter gennemført supplerende høring, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

• I lokalplanens § 5, stk. 2, litra b) om bebyggelsen i byggefelt A ændres "Tagetagen kan udføres som penthouse med tilbagerykning på mindst 1 m fra bygningens yderkant" til "Tagetagen kan udføres som penthouse med tilbagerykning på mindst 0,8 m fra bygningens yderkant".
• I samme bestemmelse ændres "Gesimshøjden må ikke overstige 18 m, og bygningshøjden må ikke overstige 20 m" til "Gesimshøjden må ikke overstige 16,5 m, og bygningshøjden må ikke overstige 18,5 m".
• I lokalplanens § 5, stk. 2, litra c) om bebyggelsen i byggefelt B ændres "Tagetagen kan udføres som penthouse med tilbagerykning på mindst 1 m fra bygningens yderkant" til "Tagetagen kan udføres som penthouse med tilbagerykning på mindst 0,8 m fra bygningens yderkant" .

• I samme bestemmelse ændres "Gesimshøjden må ikke overstige 16 m, og bygningshøjden må ikke overstige 18 m" til "Gesimshøjden må ikke overstige 13,5 m, og bygningshøjden må ikke overstige 15,5 m".

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 12. juni 2002 Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Esthersvej".

Efter lokalplanhøring i perioden 31. juli 2002 til 4. oktober 2002 vedtog Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 20. november 2002 over for Borgerrepræsentationen at anbefale, at lokalplanen vedtages endeligt, dog med ændring af planens § 5, således at bygningshøjden i begge byggefelter reduceres med én etage og byggefeltet langs Tuborgvej udvides mod vest, og således at kravet til tilbagerykning af eventuel penthouseetage reduceres til 0,8 m, samt at planens § 8, stk. 2 om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas udgår.

Da ovennævnte udvidelse af byggefeltet langs Tuborgvej på væsentlig måde berører lokalplanområdets ejer og de ud til det udvidede byggefelt værende ejere, lejere og brugere, har Bygge- og Teknikforvaltningen foranstaltet den fornødne supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3.

Høringsperioden var oprindeligt fra den 28. november 2002 til den 18. december 2002, men blev efter anmodning fra Kirkeministeriet udvidet til den 10. januar 2003. De allerede hørte blev underrettet herom. Det supplerende høringsmateriale blev endvidere den 17. januar 2003 omdelt til beboerne i opgangene Tuborgvej 56 og Judithsvej 9 med frist for de pågældende til den 30. januar 2003 til at fremkomme med eventuelle bemærkninger.

I høringsperioden er modtaget i alt 10 henvendelser, heraf én fra en offentlig myndighed, Kirkeministeriet. De to af henvendelserne er vedlagt tilsammen 367 underskrifter, hvoraf dog 14 er gentagelser.

I de modtagne henvendelser gøres der indsigelse mod udvidelsen af byggefeltet langs Tuborgvej. Der ønskes lavere bygningshøjde, og der stilles spørgsmålstegn ved de udarbejdede skyggediagrammer. Endelig finder man, at der skal gennemføres en ny lokalplanprocedure.

De fremkomne bemærkninger giver forvaltningen anledning til at foreslå, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, at lokalplanen vedtages endeligt med de oprindeligt forudsatte byggefelter og det oprindeligt forudsatte etageantal, men med reduktion af den maksimale gesims- og bygningshøjde i byggefeltet langs Tuborgvej (A) og Esthersvej (B) på henholdsvis 1,5 m og 2,5 m samt bortfald af bestemmelsen om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas.

Forvaltningen vurderer, at den oprindelige bebyggelsesplan med en reduceret bygningshøjde som foreslået resulterer i den byarkitektonisk bedste løsning og med mindst påvirkning af den omliggende bebyggelse.

De tidligere udsendte skyggediagrammer udarbejdet af bygherrens arkitekt har vist sig at være fejlbehæftede. Plan & Arkitektur har nu udarbejdet korrekte skyggediagrammer.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 12. juni 2002 (BR 322/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Esthersvej". Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen indgår i det bilag til høringsskrivelse af 28. november 2002, der er fremlagt til gennemsyn som bilag 2.

På baggrund af den som bilag A vedlagte indstilling fra Bygge- og Teknikforvaltningen vedtog Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 20. november 2002 (BTU 542/2002) over for Borgerrepræsentationen at anbefale, at lokalplanen vedtages endeligt, dog med ændring af § 5, stk. 2, litra b) og litra c), således at bygningshøjden i begge byggefelter reduceres med én etage og byggefelt A langs Tuborgvej udvides mod vest, hvorved det muliggjorte etageareal opretholdes. Endvidere således, at i samme bestemmelsers afsnit om tilbagerykning af eventuel penthouseetage ændres "mindst 1 m" til "mindst 0,8 m", og endelig således, at § 8, stk. 2, om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas udgår.

Da ovennævnte udvidelse af byggefelt A langs Tuborgvej på væsentlig måde berører lokalplanområdets ejer og de ud til det udvidede byggefelt værende ejere, lejere og brugere, har Bygge- og Teknikforvaltningen foranstaltet den supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3. Høringsskrivelsen af 28. november 2002 er vedlagt som bilag B, medens det til skrivelsen hørende bilagsmateriale er fremlagt til eftersyn som bilag 2.

Kirkeministeriet blev som ejer af den over for lokalplanområdet liggende Mindelunden ved en fejltagelse ikke hørt direkte under den oprindelige lokalplanhøring. Kirkeministeriet er nu i forbindelse med den supplerende høring underrettet om lokalplanforslaget i sin helhed med de af udvalget i mødet den 20. november 2002 tiltrådte ændringer.

Fristen for at fremkomme med eventuelle bemærkninger til ændringerne var fastsat til den 18. december 2002, men blev efter anmodning fra Kirkeministeriet fo rlænget til den 10. januar 2003. De tidligere hørte blev ved den som bilag C vedlagte skrivelse af 13. december 2002 underrettet herom.

Da forvaltningen efter høringsfristens udløb blev gjort opmærksom på, at halvdelen af lejlighederne i opgangen Tuborgvej 56 udover vinduer fra opholdsrummene samt altan mod syd og sydøst mod Tuborgvej, tillige har enkelte vinduer mod øst, dvs. mod det udvidede byggefelt A, blev det supplerende høringsmateriale den 17. januar 2003 omdelt til beboerne i denne opgang og i den tilsvarende hjørneopgang Judithsvej 9 med frist til den 30. januar 2003 til at fremsætte eventuelle bemærkninger. Nævnte skrivelse af 17. januar 2003 er vedlagt som bilag D.

Der er i forbindelse med den supplerende høring modtaget 10 henvendelser, der i kopi er fremlagt til gennemsyn som bilag 3. En oversigt over henvendelserne, der nærmere beskrives nedenfor, er vedlagt som bilag E. Henvendelsernes hovedindhold beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit.

Kirkeministeriet meddeler ikke at have bemærkninger til lokalplanforslaget, og i den kgl. bygningsinspektørs udtalelse tilkendegives, at den stedfundne reduktion af etageantallet findes passende for stedet, og at forslaget vil styrke Tuborgvejs bymæssige fremtræden, uden at byggeriet vil genere Mindelunden.

Kirkeministeriets skrivelse giver ikke forvaltningen anledning til bemærkninger.

I skrivelsen kritiseres, at fristen for den supplerende høring efter ønske fra Kirkeministeriet er yderligere udsat, da den forventede igangsætning af boligbyggeriet derved endnu en gang forrykkes.

En høring af Kirkeministeriet har været nødvendig, jf. ovenfor. Som nævnt har beslutningen om udvidelse af byggefeltet i henhold til planloven krævet gennemførelse af den supplerende høring, hvilket har udskudt det oprindeligt forventede tidspunkt for den endelige vedtagelse af lokalplanen med ca. 2 måneder. Den nævnte forlængelse af fristen for den supplerende høring efter ønske fra Kirkeministeriet har medført en yderligere forsinkelse på 2 uger. Den nævnte høring af beboerne på Tuborgvej 56 og Judithsvej 9 har ikke yderligere ændret herpå.

Efterfølgende henvendelser 2-9 indeholder en række udsagn fælles for flere af skrivelserne, hvorfor disse samlet er kommenteret nedenfor under afsnittet Bemærkninger til modtagne henvendelser 2-9.

Det gøres gældende, at forlængelsen af byggefelt A med 16 m mod vest langs Tuborgvej er en så væsentlig ændring, at der i stedet for en supplerende høring burde have været udarbejdet et nyt lokalplanforslag, og der protesteres mod udvidelsen af byggefeltet, der findes at medføre en øget belastning for lejlighederne i Rymarksgaards østfløj. Endvidere anføres, at lokalplanen er i strid med kommuneplanen, da trafikstøjniveauet langs Tuborgvej overstiger 70 dB (A). Endelig udtrykkes tilfredshed med den nu foreslåede reduktion af bygningshøjden med én etage, idet dog bygningshøjden findes at burde nedbringes med yderligere én etage, og der gives udtryk for forventning om, at opførelse af den kommende bebyggelse i lokalplanområdet vil medføre en reduktion af handelsværdien for lejlighederne i Rymarksgaards østfløj, hvilket kræves erstattet.

Der fremsættes indsigelse mod at der bygges mere end 3 beboelseslag, og at byggefelterne er placeret i gadelinien mod Tuborgvej og Esthersvej, i modstrid med tinglyste, tilbagerykkede byggelinier. Det anføres i den forbindelse, at der i kvarteret under dettes udbygning næsten undtagelsesfrit har været administreret ud fra en maksimal bygningshøjde på 3 etager og med respekt af nævnte byggelinier.

Det gøres gældende, at forlængelsen af byggefelt A med 16 m mod vest langs Tuborgvej er en så væsentlig ændring, at der i stedet for en supplerende høring burde have været udarbejdet et nyt lokalplanforslag. Endvidere anføres, at lokalplanen er i strid med kommuneplanen, da trafikstøjniveauet langs Tuborgvej overstiger 70 dB (A), i hvilken forbindelse der henvises til, at det af Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 fremgår, at det kan være vanskeligt i praksis at overholde et maksimalt indendørs støjniveau på 30 dB (A), hvis det udendørs støjniveau er mere end 65 dB (A). Endvidere kritiseres fastlæggelsen i Kommuneplan 1997 af blandt andet lokalplanområdet som B3-område – mod B2-område i Kommuneplan 1993 – og proceduren for ændringen anses for stridende mod offentlighedens adgang til at fremsætte indsigelser mod væsentlige ændringer. Der henvises i den forbindelse til en afgørelse fra Naturklagenævnet, hvor nævnet kendte en ændring af en regionplan, hvorved et nyt erhvervsområde blev udlagt, for ugyldig under hensyn til at ændringen alene var angivet i et kortbilag i en sådan målestok, at det ikke var muligt at fastslå områdets afgrænsning. Endelig anføres, at udvidelse af byggefeltet langs Tuborgvej vil medføre voldsomme indbliksgener for beboerne i den østlige længe af Rymarksgaard, ligesom den kommende bebyggelse fortsat findes for høj og findes at ville medføre lys- og skyggegener for naboejendommene. Rigtigheden af de modtagne skyggediagrammer betvivles, da der ikke er overensstemmelse mellem de i januar 2003 modtagne skyggediagrammer og tilsvarende diagrammer fra september 2002.

I skrivelsen nævnes, at der er vedlagt en liste med 36 underskrifter, men der er vedlagt en liste med 14 underskrifter og en fotokopi af samme samt en liste med 8 underskrifter. Der protesteres mod udvidelsen af byggefeltet langs Tuborgvej, der vil medføre uacceptable indbliksgener for beboerne i den østlige del af Rymarksgaard-bebyggelsen, idet afstanden fra nybebyggelsens gavl til skellet mod Rymarksgaard kun vil blive 12 m, og afstanden fra eventuelle altaner i gavlen kun 10 m til samme skel, og der henvises i den forbindelse til Bygningsreglementets bestemmelser. Endvidere findes den kommende bebyggelse at medføre lys- og skyggegener for omgivelserne, og der gøres opmærksom på, at de senest foreliggende skyggediagrammer ikke er i overensstemmelse med tidligere i september 2002 udarbejdede skyggediagrammer.

I skrivelsen foreslås, at byggefelterne bibeholdes i den oprindelige udstrækning, men at gesimshøjde og bygningshøjden reduceres med henholdsvis 1,5 m og 2,5 m og fastsætte s til henholdsvis højst 16,5 m og højst 18,5 m i byggefelt A, og i byggefelt B til henholdsvis højst 13,5 m og højst 15,5 m. Maksimalt etageantal og maksimal bebyggelsesprocent fastholdes som i det oprindelige lokalplanforslag.

Det anføres i den forbindelse, at med forannævnte maksimale bygningshøjder vil bebyggelsen i byggefelt A få en tagkote på 23,30 og i byggefelt B en tagkote på 21,70, medens de nærmest omliggende 6 bygningers tagkoter til sammenligning varierer mellem 18,98 og 22,79.

Endvidere vil den sænkede bygningshøjde muliggøre, at en del af stuelejlighederne kan få udgang direkte til terræn, hvilket findes at ville forstærke og understrege bebyggelsens indpasning i området, ligesom skyggevirkningerne for Rymarksgaard vil være mindre end ved udvidelse af byggefelt A.

Endelig vil man undgå den forringelse af det visuelle miljø og de øgede indbliksgener for beboerne i Rymarksgaards østlige fløj, som ville blive en følge af udvidelse af byggefeltet langs Tuborgvej.

Det anføres tillige, at såfremt byggefelt A udvides og etageantallet reduceres som foreslået, vil det indebære, at 5 lejligheder mod Tuborgvej kun kan få facade mod nord og syd og primære opholdsaltaner ud mod Tuborgvej, hvilket er problematisk grundet støjniveauet. Endvidere vil det for at kunne tilgodese friarealkravet være nødvendigt at indrette et kælderareal svarende til byggefeltets udvidelse til parkering, hvilket såvel teknisk som planmæssigt er meget problematisk.

I skrivelsen fremsættes indsigelse mod de modtagene skyggediagrammer, idet det gøres gældende, at de i januar 2003 modtagne skyggediagrammer afviger fra de på borgermødet i september 2002 viste og senere udleverede diagrammer i en sådan grad, at dette ikke alene kan forklares ved manglende indkodning af sommertid. Der ønskes derfor en yderligere forlængelse af høringsperioden for at få lejlighed til selv at lade udarbejde skyggediagrammer.

Der udtrykkes tilfredshed med, at bygningshøjden er reduceret med én etage, men det kritiseres, at byggefeltet langs Tuborgvej er udvidet, da dette vil medføre alvorlige skygge- og indbliksgener for beboerne i Rymarksgaard, hvor flere lejligheder vil blive frataget sollyset i vinterhalvåret.

I skrivelsen gøres indsigelse mod, at skyggediagrammerne for den kommende bebyggelse efter de af Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 20. november 2002 besluttede ændringer ikke er korrekte for så vidt angår tidspunkterne 21.03 kl. 9.00 og 21.12 kl. 9.00, i hvilken forbindelse der vedlægges egne skyggediagrammer til belysning heraf og tillige egne skyggediagrammer for en tænkt bebyggelse i 3 etager i byggefelt A.

Det anføres, at byggeriet er for højt og bør reduceres til 3 etager i byggefelt A og 2 etager i byggefelt B, og at udvidelsen af byggefelt A langs Tuborgvej vil medføre betydelige skyggegener og reduceret lysindfald for lejlighederne i Rymarksgaards østfløj.

Indledningsvis bemærkes, at temaet for den afholdte supplerende høring er de af Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 20. november 2002 tiltrådte ændringer i forhold til det oprindelige lokalplanforslag og konsekvenserne heraf, idet offentligheden allerede har haft lejlighed til at kommentere det oprindelige lokalplanforslag under den sædvanlige 2-måneders offentliggørelsesperiode.

I ovenstående henvendelser 2-9 indgår en række udsagn, som ikke direkte berører temaet for nærværende supplerende høring, og som fremkom under høringen af det oprindelige lokalplanforslag. Det drejer sig bl.a. om støjforholdene i relation til Kommuneplan 2001, servitutforholdene i området, byggelinier m.v. Vedrørende disse udsagn henvises til vedlagte bilag A indeholdende indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanforslaget og beslutningsprotokollen fra Bygge- og Teknikudvalgets møde den 20. november 2002 samt det som bilag 1 til eftersyn fremlagte notat af 14. november 2002 om servitutforhold og trafikstøj.

De modtagne henvendelser 2-9 vedrørende den supplerende høring kan herefter sammenfattes i nedenstående udsagn, der kommenteres i det følgende.

1. Kopi af indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget om endelig vedtagelse af planforslaget efter offentliggørelsesperioden mv. og beslutningsprotokollen fra Bygge- og Teknikudvalgets møde den 20. november 2002.
2. Kopi af supplerende høringsskrivelse af 28. november 2002.
3. Kopi af skrivelse af 13. december 2002 om forlængelse af høringsperioden
4. Kopi af skrivelse af 17. januar 2003 om udvidelse af den supplerende høring
5. Liste over henvendelser modtaget i forbindelse med supplerende høring
6. De af Haukohls Tegnestue ApS udarbejdede skyggediagrammer visende bebyggelsen ved det oprindelige lokalplanforslag samt bebyggelsen ved udvidet byggefelt og reduceret etageantal
7. De af Plan & Arkitektur udarbejdede korrekte skyggediagrammer

1. Notat af 14. november 2002 om servitutforhold og trafikstøj
2. Bilag til høringsskrivelse af 28. november 2002, indeholdende blandt andet aftryk af Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om lokalplanforslag "Esthersvej", tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 12. juni 2002.
3. Kopi af de modtagne henvendelser nævnt i bilag E

Jens Ole Nielsen