Forslag til lokalplan "Sadolin og Holmblad" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

6. Forslag til lokalplan "Sadolin & Holmblad" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 74/2003 J.nr. 611:110.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Det ca. 7 ha store lokalplanområde ligger i bydelen Sundbyøster mellem Prags Boulevard, Vermlandsgade, Ungarnsgade, Lergravsvej, Moselgade og Lyneborggade og gennemskæres af Holmbladsgade.

Området omfatter dels de ca. 3 ha store tidligere "Sadolin & Holmblad-grunde" med produktions-bygninger og parkering, dels ejendomme med etageboligbebyggelse, en bevaringsværdig byggeforeningsbebyggelse, en børneinstitution og en anneksbygning til Østrigsgades Skole.

Lokalplanforslaget er foranlediget af Akzo Nobels beslutning om at flytte produktionen til Sverige. I starten af 2001 indledtes et samarbejde mellem kommunen og Akzo Nobel med Holscher Arkitekter A/S som rådgiver, der resulterede i en idéskitse til helhedsplan for omdannelse og bebyggelse af ejendommen syd for Holmbladsgade. I kommuneplanen er der åbnet for en ændring af ejendommens industrianvendelse bl.a. med henblik på indpasning af et større antal boliger. Samtidig var kommunen som led i kvarterløftet interesseret i at købe grunden nord for Holmbladsgade og opføre et kultur- og idrætshus som opfølgning på "Kultur- og idrætsplanen for Holmbladsgade-kvarteret".

På møder den 6. juni 2001og den 26. juni 2001drøftede Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget redegørelsen for igangsætning af arbejdet med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for området. Plangrundlaget og helhedplanskitsen har derudover været drøftet på møder i lokalområdet og dannet udgangspunkt for planovervejelser og forhandlinger med investorer, ligesom grundejerforeningen for byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade har været inddraget i lokalplanarbejdet.

Som rådgiver for Selskabet Mogens de Linde, der har købt ejendommen syd for Holmbladsgade, har B+arkitekter udarbejdet forslag til bebyggelsesplan, der omfatter en ny boligbebyggelse på ca. 17.400 m² med ca. 180 boliger og serviceerhverv i eksisterende bebyggelse. De bærende træk i helhedsplanskitsen om en åben karréstruktur, en central grønning og visuelle og fysiske forbindelser gennem området er tilgodeset i bebyggelsesplanen.

Kommunen har købt ejendommen nord for Holmbladsgade, og på baggrund af en arkitektkonkurrence vil et vinderforslag eventuelt kunne danne udgangspunkt for en præcisering af lokalplanens bestemmelser for dette område, inden den vedtages endeligt.

I kommuneplanen er denne ejendom og boligejendommene i lokalplanområdet fastlagt til boliger med en bebyggelsesprocent på 130 (B4-område). Skoleannekset er fastlagt til offentlige formål med en bebyggelsesprocent på 110 (03-område) og den bevaringsværdige byggeforeningsbebyggelse er fastlagt til boliger bl.a. med krav om, at der i lokalplaner fastlægges betemmelser, der opretholder områdets særlige karakter (B*-område). En væsentlig del af den øvrige bebyggelse er ligeledes udpeget som bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi.

Bebyggelsesmæssigt er området meget sammensat med høj og lav bebyggelse fra forskellige perioder. Et typisk træk er de halve boligkarreers mange frie gavle mod industriejendommene og byggeforeningsbebyggelsen, der på grund af sin tidlige lokalisering i området har blokeret for at fuldføre karreerne og forbinde dem med storkarreerne sydvest for området.

Boligmæssigt er der tale om blandede ejerformer og for de ældre boligejendomme om høje bebyggelsesprocenter op til 380. Ca. 65 pct. er 1-2 rums boliger og mange er uden bad. Flere ejendomme er dog blevet eller planlægges boligforbedret og renoveret.

Området betjenes af 4 buslinier og 2 metrostationer og er velforsynet med institutioner, skoler og butikker. I kort afstand ligger Kløvermarken og Lergravsparken som større rekreative områder.

Lokalplanforslagets formål er at omdanne og udvikle området til et attraktivt integreret byområde med nye familieegnede boliger og med vægt på at skabe rekreative kvaliteter samt bedre sammenhæng med kvarteret gennem nye passagemuligheder for fodgængere og cyklister.

Lokalplanområdet opdeles i 9 underområder.

Den tidligere industriejendom syd for Holmbladsgade (område I) fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 pct. mens parkeringsgrunden nord for Holmbladsgade (område IIIA) fastlægges til et kultur- og idrætshus. I de øvrige områder opretholdes den eksisterende anvendelse til henholdsvis helårsboliger og offentlige formål. Nye boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på 90 m² og ingen bolig må være mindre end 75 m².

Der fastlægges en bebyggelsesplan, hvori indgår ejendomme med bevaringshensyn og eksisterende bebyggelse, der forventes bibeholdt. Bebyggelsesprocenten for område I må ikke overstige 110 og ny boligbebyggelse må her opføres i højst 4½ og 5½ etage, idet der dog som markering af områdets centrale del må opføres et punkthus i 7½ etage. Tagetager kan udformes traditionelt eller som penthouseetage. For den ældre bevaringsværdige karrébebyggelse og byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade fastsættes bebyggelsesprocent og bygningshøjder i medfør af bebyggelsesplaner.

Nyt boligbyggeri skal fremstå med facader af glas og træ som det gennemgående materiale. Gavle skal som et væsentligt motiv forsynes med vinduer, altaner og lignende. Ved udformning af punkthuset skal der især lægges vægt på at understøtte et vertikalt facadeudtryk. Eksisterende bebyggelse kan ombygges, og der kan på nærmere udpegede bygninger tillades påbygninger og en ekstra etage, såfremt bebyggelsens tidstypiske arkitektoniske træk respekteres.

For ikke at lægge unødige bindinger for arkitektkonkurrencen er der i område IIIA kun fastlagt en byggezone med en bygningshøjde på højst 15 m, suppleret med et skrå højdegrænseplan ved naboskellet mod øst af hensyn til naboejendommenes friarealer. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110.

For hele lokalplanområdet er der fastlagt sædvanlige bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, skiltning m.v.

Friarealerne skal anlægges med grønninger og passagemuligheder gennem området og skal udformes, så området får et bymæssigt helhedspræg af høj kvalitet.

Der fastlægges sædvanlig parkeringsdækning på 1 parkeringsplads pr. 100 m². I område I må højst 2/3 af pladserne anlægges på terræn. I områderne med den tætte karrébebyggelse må der ikke parkeres på terræn, bortset fra på veje. Parkeringsanlæg og ubebyggede arealer skal indgå i fællesanlæg.

I forslaget til kommuneplantillæg ændres rammerne for "Sadolin & Holmblad-grunden" fra et område for industri (J1*) til et område for boliger og serviceerhverv (C1*), hvor den særlige bemærkning muliggør opførelse af et punkthus i områdets centrale del. En enkelt ejendom i industriområdet overføres til det eksisterende B*-område ved Badensgade, da bebyggelsen har samme karakter som i dette område.

Desuden overføres de eksisterende boligkarreer mod Holmbladsgade, Ungarnsgade og Vermlandsgade (B4-områder) til B4*-områder, således at karreerne omfattes af den særlige byfornyelsesbestemmelse, der tilsidesætter de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i forbindelse med lokalplanlægning.

Endelig fastlægges parkeringsgrunden nord for Holmbladsgade til offentlige formål (O3-område) og Østrigsgades Skoles anneks overføres fra et O3 til et O4-område.

Rammerne for øvrige områder fastholdes uændret, og er ikke omfattet af forslaget til kommuneplantillæg.

Lokalplanområdet, der omfatter ca. 70.000 m², ligger i den nordlige del af bydelen Sundbyøster og afgrænses af Prags Boulevard, Vermlandsgade, Østrigsgade, Lergravsvej, Moselgade og Lyneborggade. Lokalplanområdet gennemskæres af Holmbladsgade.

Udover større og mindre bygninger på Sadolin & Holmblad-grunden syd for Holmbladsgade rummer lokalplanområdet etageboligbebyggelse mod de omgivende veje, en byggeforeningsbebyggelse med bevaringsværdige dobbelthuse i Badensgade og en ejendom mellem Holmbladsgade og Prags Boulevard, der anvendes til parkering. Der er boligmæssigt tale om blandede ejerformer med ejerlejligheder, private andelsboliger, udlejningsboliger og en enkelt almen boligbebyggelse. Herudover har Østrigsgades Skole en anneksbygning mod Ungarnsgade, og mod Moselgade ligger en børneinstitution.

Bebyggelsesmæssigt er der samlet set tale om et sammensat billede med høj og lav bebyggelse fra forskellige perioder, men for en stor dels vedkommende med væsentlige arkitektoniske og miljømæssige kvaliteter. Et typisk træk er de uafsluttede boligkarreers mange frie gavle. Kvarteret er således præget af industriens tidlige lokalisering i området samt af byggeforeningsbebyggelsens opførelse i slutningen af 1800-tallet, der har blokeret for at forbinde den tidligt planlagte tætte karréstruktur omkring Holmbladsgade med de senere planlagte og realiserede storkarreer sydvest for området.

De ældre boligejendomme i lokalplanområdet har bebyggelsesprocenter fra 244 til 381 og sparsomme friarealer. For to nyere boligejendomme i Moselgade og for dobbelthusene i Badensgade er bebyggelsesprocenten under 100.

Af de ca. 740 boliger inden for lokalplanområdet er ca. 65 pct. 1-2 rums boliger, og mange er uden eget bad. Der er ikke aktuelle planer om en samlet byfornyelsesindsats inden for området, men flere ejendomme er blevet eller planlægges boligforbedret og renoveret bl.a. som led i kvarterløftprojektet.

Området er velbeliggende i forhold til den kollektive trafikbetjening med 3 buslinier i Holmbladsgade/ Østrigsgade og 1 buslinie i Vermlandsgade/ Prags Boulevard. Herudover er der kort afstand til de nye metrostationer Amagerbro og Lergravsvej. I områdets umiddelbare omgivelser ligger flere børneinstitutioner, 3 skoler samt en svømmehal. Kløvermarken mod nord og Lergravsparken mod sydøst er større rekreative områder i kort afstand fra lokalplanområdet. Området er tillige velforsynet med dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bydelscentret langs Holmbladsgade og i Amagercentret mod vest og lokalcentret i Holmbladsgade mod øst.

På baggrund af virksomheden Akzo Nobels beslutning om at flytte produktionen i Holmbladsgade til Sverige indledtes i starten af 2001 et samarbejde mellem Akzo Nobel og Københavns Kommune med henblik på at undersøge mulighederne for en omdannelse og bebyggelse af ejendommene, der boligmæssigt og byarkitektonisk kunne blive et tilskud til kvarteret. Akzo Nobel ønskede at bibeholde en del af virksomhedens administrative funktioner i området, og Københavns Kommune ønskede at købe den ubebyggede ejendom nord for Holmbladsgade med henblik på at opføre et kultur- og idrætshus som led i opfølgningen på "Kultur- og Idrætsplanen for Holmbladsgadekvarteret" fra 1999. Samarbejdet resulterede i et idéoplæg til helhedsplan for den sydlige ejendom, udarbejdet af Holscher Arkitekter A/S, der skulle danne grundlag for den videre planlægning og salg af ejendommene.

I Kommuneplan 2001 er der åbnet for en ændring af industrianvendelsen af Sadolin & Holmblad-grunden syd for Holmbladsgade i forbindelse med den videre planlægning med henblik på indpasning af et større antal boliger.

Styregruppen for kvarterløft i Holmbladsgadekvarteret fik på et møde i maj 2001 forelagt idéoplægget til helhedsplan og på møder den 6. juni 2001 (BTU 310/2001) og den 26. juni 2001 (ØU 192/2001) drøftede Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget redegørelsen for igangsættelse af forslag til lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg for området. Efterfølgende har plangrundlaget og helhedsplanskitsen været drøftet på et borgermøde i oktober 2001 og siden dannet udgangspunkt for kommunens planovervejelser og forhandlinger med potentielle købere. Undervejs i planprocessen har forvaltningen desuden haft møder med grundejerforeningen for byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade med henblik på at drøfte niveauet for lokalplanforslagets bevaringsbestemmelser og retningslinier, der kunne tilgod ese såvel kommunens som beboernes interesser.

I august 2002 har Selskabet Mogens de Linde købt Sadolin & Holmblad-grunden syd for Holmbladsgade og anmodet om en lokalplan med henblik på at opføre ca. 17.400 m² nyt boligbyggeri med ca. 180 boliger på den vestlige del og indrette serviceerhverv i eksisterende bygninger, der bibeholdes på den øvrige del. Der påtænkes ikke opført ny erhvervsbebyggelse. B+arkitekter har som rådgiver for selskabet Mogens de Linde og på baggrund af drøftelser med forvaltningen udarbejdet forslag til bebyggelsesplan og skitseprojekt til nyt boligbyggeri som grundlag for lokalplanforslaget.

Forslaget til bebyggelsesplan er i overensstemmelse med hovedprincipperne i helhedsplanen, hvor den åbne karréstruktur, den centrale grønning og de fysiske og visuelle forbindelser nord-syd og øst-vest gennem området var de bærende træk. Som idéoplæg tog helhedsplanen imidlertid ikke højde for alle spørgsmål, herunder omfanget af nedrivninger, bygningshøjder i forhold til afstand, håndtering af grundforureningen og mulige parkeringsløsninger. I lokalplanforslagets bebyggelsesplan er der således tale om en mere intensiv bebyggelse af den sydvestlige del af grunden, hvilket skyldes ønsket om dels at bibeholde og nyindrette flere mindre eksisterende bygninger i den nordlige del end forudsat i helhedsplanen, dels at udnytte den maksimale bebyggelsesprocent på 110 i forhold til helhedsplanens bebyggelsesprocent på 106. Til gengæld er de ubebyggede arealer i direkte tilknytning til den ny boligbebyggelse i væsentligt større omfang friholdt for terrænparkering. I projektet er foreslået en åben høj kælderetage til parkering, der samtidig skaber tilstrækkelig ventilation under boligerne til at imødegå indeklimaproblemer fra efterladt forurenet jord.

Ejendommen nord for Holmbladsgade, der hidtil har været anvendt som parkeringsplads for Akzo Nobel og kun rummer en etetages garagebygning i østskellet, er købt af Københavns Kommune med henblik på opførelse af kultur- og idrætshuset efter afholdelse af en snarlig arkitektkonkurrence. Placeringen tilgodeser en direkte tilknytning til det fremtidige park- og aktivitetsstrøg på Prags Boulevard, som for øjeblikket er under projektering. Kultur- og idræthuset forventes at få et etageareal på højst ca. 3.500 m². Mulighed for en senere udvidelse er dog indbygget som parameter i konkurrenceprogrammet.

Arkitektkonkurrencen for kultur- og idrætshuset forventes igangsat i februar 2003, og umiddelbart efter sommerferien 2003 vil det vindende team og en idéskitse til bebyggelsens udformning være valgt. Herefter skal det valgte team udarbejde et projektforslag, der vil blive forelagt til politisk behandling primo 2004. Idéoplægget kan eventuelt nå at danne grundlag for en præcisering af lokalplanbestemmelserne for ejendommen, inden lokalplanen vedtages endeligt. I Kommuneplan 2001 og lokalplan nr. 49 er denne ejendom og de tilgrænsende boligejendomme øst og vest herfor fastlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 130 (B4-område). Med vedtagelsen af den aktuelle lokalplan vil lokalplan nr. 49 blive ophævet for ejendommene inden for lokalplanområdet.

Etageboligbebyggelse syd for Holmbladsgade er i Kommuneplan 2001 fastlagt til boliger med en bebyggelsesprocent på 130 (B4-område). Østrigsgade Skoles anneksbygning i Ungarnsgade er fastlagt til offentlige formål med en bebyggelsesprocent på 110 (O3-område), og den bevaringsværdige byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade er fastlagt til boliger med særlige bestemmelser om, at der ved ombygning og retablering stilles ekstraordinære krav om arkitektonisk helhedsvirkning, og i lokalplaner skal bebyggelsesregulerende bestemmelser sikre opretholdelse af områdets særlige karakter (B*-område). Etageboligbebyggelsen mod Ungarnsgade, der indgår i Bellevuekvarteret, byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade og vinkelstokbygningen mod Moselgade/Frankrigsgade, der er en del af den almene boligbebyggelse Abildgården, er udpeget som bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg og/eller større sammenhængende træk.

På et borgermøde i kvarterløftregi i december 2002 orienterede forvaltningen om status for lokalplanarbejdet, herunder om planprocessen og projektgrundlaget som forudsat i redegørelsesnotatet til BTU-mødet i juni 2001. Kvarterøftsekretariatet orienterede om status og forventet tidsplan for den planlagte arkitektkonkurrence for kultur- og idrætshuset.

Med lokalplanforslaget tages der stilling til det planmæssige grundlag for at omdanne og udvikle et område med tidligere industrivirksomhed, boliger og offentlige institutioner til et attraktivt integreret byområde med nye familieegnede boliger og med vægt på at tilføre rekreative kvaliteter samt etablere ny sammenhæng i kvarteret via passagemuligheder gennem området, der bl.a. bidrager til at udnytte nærheden til metrostationer, Amagercentret og det kommende park- og aktivitetsstrøg på Prags Boulevard.

Lokalplanområdet opdeles i 9 underområder.

Område I, der omfatter den tidligere industriejendom syd for Holmbladsgade, fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 pct. Der må endvidere indrettes kollektive anlæg og institutioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv.

Som led i områdets trafikbetjening fastlægges en privat fællesvej fra Lyneborggade mod øst ind i området. Vejen skal anlægges som lege- og opholdsgade med en bredde på mindst 7 m og skal tillige fungere som del af en øst-vestgående passagemulighed gennem området.

Med henblik på at etablere et grønt areal langs Lyneborggade fastlægges en ny vejlinie, der indebærer et 3 m smallere vejprofil. På strækningen mellem den private fællesvej og Frankrigsgade fastlægges en bebyggelsesregulerende byggelinie i en afstand af 5 m fra den nye vejlinie, således at det grønne areal kan blive 2 m bredere langs med den ny boligbebyggelse. Frankrigsgades forlængelse ind i området forudsættes ophævet, og der anlægges i stedet en grønning mellem ny og eksisterende boligbebyggelse syd herfor.

Områderne IIA-D, der omfatter den eksisterende etageboligbebyggelse, og område IV, der omfatter byggeforeningsbebyggelsen i Badensgade, fastlægges til helårsboliger med mulighed for at tillade indretning af kollektive anlæg og institutioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger. I stueetagen mod Holmbladsgade må der indrettes publikumsorienterede serviceerhverv, og i ejendommen på hjørnet af Vermlandsgade og Holmbladsgade, der indgår i lokalcentret, må der tillige indrettes butikker med et samlet bruttoetageareal på højst 250 m². I byggeforeningsbebyggelsen må der højst indrettes 2 boliger på hver ejendom.

Område IIIA, der omfatter parkeringsgrunden nord for Holmbladsgade, fastlægges til et kultur- og idrætshus. Tilkørsel til området kan ske fra både Holmbladsgade og Prags Boulevard, og der fastlægges en offentlig p assagemulighed for fodgængere og cyklister mellem Holmbladsgade og Prags Boulevard.

Områderne IIIB og IIIC, der omfatter henholdsvis Østrigsgades Skoles anneks i Ungarnsgade og børneinstitutionen i Moselgade, fastlægges til offentlige formål og private institutioner af almen karakter

Under hensyn til såvel kommunens som bydelens store andel små boliger gælder for hele lokalplanområdet, at nye boliger i gennemsnit skal have et bruttoetageareal på mindst 90 m², og at ingen bolig må være mindre end 75 m². Ved opdeling af eksisterende boliger skal disse arealkrav overholdes. Ved sammenlægning af eksisterende boliger og nyindretning af boliger i tagetager eller erhvervsbygninger skal arealkravene overholdes i videst muligt omfang. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser.

Eksisterende vejlinier mod Holmbladsgade, Prags Boulevard, Vermlandsgade, Ungarnsgade, Donaugade, Badensgade, Moselgade og Meklenborggade opretholdes.

Flere vejarealer kan nedlægges ligesom en række vejudlæg kan ophæves bl.a. ved Moselgade, Albaniensgade og Lergravsvej. Eksisterende stier fra Ungarnsgade til Badensgade og videre til Moselgade opretholdes.

Udformning af vejarealers belægning, beplantning, belysning og inventar skal medvirke til at give området et bymæssigt helhedspræg af høj kvalitet. Allébeplantning i Badensgade, Lyneborggade og Meklenborggade skal bevares, genetableres og suppleres.

Bebyggelsesprocenten for område I, IIIA og IIIC må ikke overstige 110. For område I beregnes bebyggelsesprocenten for området under ét. For områderne IID og IIIB må bebyggelsesprocenten ikke overstige 130. For områderne IIA-C og IV, hvor der er særlige bevaringshensyn, fastsættes bebyggelsesprocenter i medfør af bebyggelsesplaner.

Der fastlægges en byggezone i område IIIA og en principiel bebyggelsesplan for lokalplanområdet i øvrigt, hvori indgår bevaringsværdige bygninger og bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng, samt eksisterende bebyggelse, der forventes bibeholdt.

I område I skal ny boligbebyggelse opføres som en åben karré i mindst 3 ½ og højst 5½ etage mod Lyneborggade og den fastlagte private fællesvej og i højst 4½ etage mod den eksisterende boligejendom mod syd. Der skal etableres en mindst 10 m høj og ca. 8 m bred port i bebyggelsen mod Lyneborggade ud for passagen til Lybækgade. I forlængelse af de eksisterende boligejendomme Meklenborggade 1-7 skal opføres en boligstok i højst 5½ etage, og som formidling mellem disse bebyggelser og som markering af områdets centrale del skal opføres et punkthus i højst 7½ etage. For at understøtte intentionen om et slankt punkthus må dettes bebyggede areal være højst 220 m². Der fastlægges maksimale gesimshøjder og bygningshøjder, der for punkthusets vedkommende fastsættes til henholdsvis 22 m og 25 m. Tagetager kan udformes traditionelt eller som penthouseetage med en tilbagerykning fra facader og gavle på mindst 1,5 m. Der fastlægges sædvanlige skrå højdegrænseplaner for henholdsvis bolig- og erhvervsbebyggelse og særlige bestemmelser med et stejlere profil, såfremt de berørte bygningsdele er gavle eller punkthuse. Husdybden må ikke overstige 13 m og ved sammenbygning i skel skal gesimshøjde og husdybde tilpasses nabobebyggelsen.

Nybyggeri skal fremstå med en arkitektonisk høj kvalitet i et nutidigt formsprog. Nyt boligbyggeri skal fremstå med et let facadeudtryk, hvor glas og træ er det gennemgående materiale, og hvor farvevalg respekterer materialernes naturlige farveholdning. Fritstående gavle skal som et væsentligt motiv i bebyggelsen behandles som facader og forsynes med vinduer, altaner og lignende.

Boligerne skal forsynes med opholdsaltaner, der i udformning og placering skal fremstå integreret med arkitekturen og samtidig medvirke til at give facaderne variation. For punkthuset skal der især lægges vægt på at understrege et vertikalt facadeudtryk eventuelt ved forskydninger i bygningskroppen, etablering af hjørnealtaner eller halvt indeliggende altaner. Eventuelle åbne kælderetager skal forsynes med lette transparante facadeelementer, der harmonerer med facadens udtryk i øvrigt. Eventuel penthouseetage skal fremtræde fortrinsvis med glasfacader.

Eksisterende bebyggelse kan ombygges og nyindrettes, og der kan tillades påbygninger som altaner, indgangspartier, tagterasser og en ekstra etage, såfremt det sker med respekt for bebyggelsens arkitektur, herunder tidstypiske træk i facade- og tagudformning.

I områderne IIA-D og IIIB-C fastlægges den eksisterende bebyggelse som bebyggelsesplan, og ny bebyggelse skal opføres med et omfang og en placering i overensstemmelse hermed. Husdybden må ikke overstige 10 m. I område IIIC skal en eventuel ny tilbygning til børneinstitutionen opføres i 3½ etage i gul blank mur og med sadeltag svarende til den eksisterende.

På den eksisterende bebyggelses gårdfacader og permanent fritstående gavle kan der ske påbygninger i form af installationstårne m.v., såfremt det er lysmæssigt og arkitektonisk forsvarligt. Desuden kan der indrettes beboelse i den eksisterende bebyggelses tagetager, såfremt der er fælles gård med tilfredsstillende opholdsarealer.

Hovedparten af bebyggelserne i områderne er enten bevaringsværdige eller indgår i bevaringsværdig sammenhæng og der er detaljerede bestemmelser for renovering og ændringer af bebyggelsen.

For område IIIA er der ikke fastlagt detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser eller krav til facadeudformning, da det vil give uønskede bindinger for deltagerne i arkitektkonkurrencen. Der er kun bestemmelser om, at bebyggelsen skal placeres inden for byggezonen, at bygningshøjden ikke må overstige 15 m, suppleret med bestemmelser om at bygningshøjden ikke må overstige 0.8 x afstanden til skellet mod øst. Højdegrænseplanet kan dog tillades overskredet ud for naboejendommens frie gavle i skel, såfremt det er forsvarligt i forhold til naboejendommenes friarealer og er arkitektonisk velbegrundet.

I område IV er de oprindelige dobbelthuse i Badensgade fastlagt som bevaringsværdige med krav om, at retablering af bebyggelsen skal ske med et omfang og en placering, udformning og ydre fremtræden som den eksisterende. For den eksisterende bebyggelse er der fastlagt retningslinier for omfang og placering af udbygninger og småhuse som altaner, havestuer, carporte, skure og lignende. Der er ligeledes fastlagt detaljerede bestemmelser om bevaring af bebyggelsens arkitektoniske helhedspræg og oprindelige bygningsdetaljer samt forbud mod skiltning og reklamering.

For hele lokalplanområdet er der fastlagt sædvanlige bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, skiltning m.v.

I områderne I, IIIA og IIIC skal friarealet være 60 pct. af etagearealet til boliger og grundskoleundervisning, 100 pct. af etagearealet til børneinstitutioner, 25 pct. af etagearealet til kultur- og idrætsfunktioner og 15 pct. af etageare alet til erhverv og øvrige offentlige formål. Friarealprocenten for område I beregnes for området under ét. I område I skal friarealerne anlægges med beplantede grønninger. Den større centrale grønning mellem den ny boligbebyggelse og område IV skal anlægges som en urban park med grupper af solitære træer.

I områderne IID og IIIB skal friarealet være 50 pct. af etagearealet til boliger og grundskoleundervisning, 100 pct. af etagearealet til børneinstitutioner og 10 pct. af etagearealet til erhverv og øvrige offentlige formål.

I områdene IIA-C og IV fastsættes ingen friarealprocent. De ubebyggede arealer skal anlægges som henholdsvis opholdsarealer i videst muligt omfang og haver med beplantning.

For hele lokalplanområdet fastlægges passagemuligheder gennem området henholdsvis mellem Prags Boulevard og Lergravsvej og mellem Lyneborggade og Ungarnsgade. De dele af interne private fællesveje, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, kan medregnes til friarealet. Ubebyggede arealer må ikke hegnes, bortset fra institutionsområderne og haverne i område IV, hvor et eventuelt hegn mod Badensgade skal placeres i vejlinien. Udformning og indretning af de ubebyggede arealer skal medvirke til at give området et bymæssigt helhedspræg af høj kvalitet. Udformning af adgangs- og opholdsarealer skal tilgodese bevægelseshæmmede personer.

Der skal etableres sædvanlig parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal, der kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg, i bebyggelse eller eventuelt andetsteds i kvarteret. Parkering på interne private fællesveje medregnes i parkeringsdækningen. I område I må højst 2/3 af parkeringen anlægges på terræn. I områderne IIA-C må der ikke parkeres på terræn, bortset fra veje. I område IV skal der på hver ejendom etableres 1 parkeringsplads. Parkeringsarealer skal forsynes med beplantning, og parkeringsanlæg og ubebyggede arealer skal indgå i fællesanlæg.

Lokalplanforslaget har endvidere fodnoter med henvisninger til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", planlovens regler for beregning af butiksarealer, bebyggelsesprocenter i områderne IIA-C samt til lov om forurenet jord.

Gældende lokalplan, fabriksservitutter, retningsplaner m.v. ophæves med den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Forslaget til kommuneplantillæg omfatter ikke hele lokalplanområdet. Det omfatter den nordlige og østlige del; de tidligere arealer til industri (Sadolin & Holmblad), boligkarreer langs Holmbladsgade og Ungarnsgade og - nord for Holmbladsgade - det areal, hvor der er planlagt opført et kultur- og idrætshus, og et areal med en boligkarrébebyggelse.

Rammerne for den tidligere Sadolin & Holmblad-grund ændres fra et område for industri (J1*) til et område for boliger og serviceerhverv (C1*), hvor den særlige bemærkning muliggør opførelse af et punkthus i op til 7 etager samt tagetage i områdets centrale del. En enkelt ejendom i industriområdet overføres til det eksisterende B*-område ved Badensgade, da bebyggelsen har samme karakter som i dette område.

Desuden overføres de eksisterende boligkarreer (B4-områder) til B4*-områder, således at karreerne bliver omfattet af den særlige byfornyelsesbestemmelse i kommuneplanen. Denne bestemmelse tilsidesætter de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i forbindelse med lokalplanlægning.

Endelig fastlægges et område til offentlige formål - O3 (kultur- og idrætshus) mellem Holmbladsgade og Prags Boulevard, og Østrigsgades Skoles anneks overføres fra et O3- til et O4-område.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslaget til tillæg til Kommuneplan 2001.

Høringssvar fra øvrige forvaltninger

Erik Jacobsen Jens Ole Nielsen