Lokalplanforslag "Rebslagervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. december 2003

 

 

Sager til beslutning

 

9.      Lokalplanforslag "Rebslagervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU 566/2003  J.nr. 611:156.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at forslag til lokalplan "Rebslagervej" for et område ved Rentemestervej, Rebslagervej og Frederiksborgvej vedtages med henblik på offentliggørelse,

at offentliggørelsesperioden fastsættes til 2 måneder,

at den foreslåede dialogstrategi vedtages med en planens hjemmeside, en lokal udstilling, et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde, samt en offentliggørelse i områdets lokalblade.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse,

at offentliggørelsesperioden fastsættes til 2 måneder,

at den foreslåede dialogstrategi vedtages med en planens hjemmeside, en lokal udstilling, et borgermøde tilrettelagt som et dialogmøde, samt en offentliggørelse fælles med lokalplanforslaget i områdets lokalblade.

 

RESUME

Planforslagene er udarbejdet for at muliggøre opførelse af en boligbebyggelse opført som en randbebyggelse i 5 etager samt eventuel tagetage langs de tilstødende veje. Mod krydset Frederiksborgvej/Rentemestervej trækkes bebyggelsen tilbage, hvorved der skabes en plads, der sammen med en fremtidig omlægning af krydset skal indgå i en samlet bearbejdning af dette kryds. Store offentligt tilgængelige portåbninger i bebyggelsen, skal skabe en forbindelse fra pladsen og de omgivende veje til det bagvedliggende friareal, der skal indrettes som et grønt areal med offentlig adgang.

Projekt for udformning af pladsen og det grønne areal vil blive udarbejdet i de kommende måneder og forventes, at kunne forelægges i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen. Projektudviklingen gennemføres i et samarbejde mellem bygherren og Kvarterløft Nord Vest med bistand fra Bygge- og Teknikforvaltningen, idet Vej & Park deltager i projektudviklingen af pladsen.

Bebyggelsen skal fremstå som en helstøbt og karakterfuld bebyggelse i lyse farvetoner.

Bebyggelsen skal indrettes som helårsbeboelse med overvejende familieboliger. En mindre del kan indrettes med ungdoms-, ældre- og handicapboliger, samt socialt betingede bofællesskaber. Derudover muliggøres indrettet mindre butikker mv., samt institutioner i bebyggelsen. 70 % af parkeringen skal indrettes i konstruktion.

En del af lokalplanområdet anvendes i dag til genbrugsplads. I forbindelse med opførelsen af bebyggelsen vil genbrugspladsen skulle flyttes til en anden placering i kvarteret. Miljøkontrollen undersøger for tiden i nært samarbejde med Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen mulighederne for at finde andre placeringsmuligheder. Der er endnu ikke fundet et egnet areal, men Miljøkontrollen bestræber sig på, at der findes en tilfredsstillende løsning for genbrugspladsen inden lokalplanens endelige vedtagelse til sin tid.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 24. september 2003 (BTU 438/2003) og den 7. oktober 2003 (ØU 319/2003) forvaltningernes redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for det aktuelle område, som et tillæg 3 til den for et større område gældende lokalplan nr. 80 "Teknisk Skole".

Under henvisning til, at lokalplan nr. 80 og tillæg 2 til lokalplan nr. 80 fastlægger området til offentlige formål, erhvervsskoler og andre lignende undervisningsinstitutioner, samt genbrugsplads, og at det aktuelle område i det hele ønskes fastlagt som et boligområde, hvorved reelt ingen af bestemmelserne i lokalplan nr. 80 og tillæg 2 til lokalplan nr. 80 vil skulle gælde for det aktuelle område, har Bygge- og Teknikforvaltningen i forbindelse med lokalplanudarbejdelsen fundet det mere hensigtsmæssigt, at udtage området af lokalplan nr. 80 med tillæg 2 og udarbejde en selvstændig lokalplan for området.

Søtoftegaard A/S har i april 2003 fremsendt et skitseprojekt til kommunen for en boligbebyggelse på det aktuelle areal. Skitseprojektet, der er udarbejdet i dialog med en arbejdsgruppe under Kvarterløft Nord Vest, er efter en række møder mellem forvaltningerne og arkitektfirmaerne Entasis og S&I-arkitekter, der repræsenterer Søtoftegaard A/S, viderebearbejdet til det foreliggende projekt. Dette er efterfølgende forelagt styregruppen for Kvarterløft Nord Vest, der kan gå ind for de principielle rammer for bebyggelsen, herunder den offentlige adgang til bebyggelsens friarealer.

Skitseprojektet indeholder en boligbebyggelse som en randbebyggelse mod de omgivende veje i 5 etager orienteret omkring et ca. 11.000 m² stort grønt område. Boligerne er overvejende 3- og 4-værelses boliger. Alle boliger har terrasser eller altaner mod syd eller vest. Bebyggelsen foreslås udført som en moderne bygning, der fremstår som en helstøbt og karakterfuld bebyggelse i en lys farvesætning og med enkelte variationer ved bl.a. hjørnerne.

Den offentlige adgang til det grønne område sker via to større portåbninger i bebyggelsen ved henholdsvis Frederiksborgvej og Rentemestervej/Rebslagervej samt en mindre port mod Rebslagervej. Ved "femvejskrydset" (Frederiksborgvej/Glasvej/Rente­mester­vej) i områdets nordvestlige hjørne dannes en plads.

Porten ind til det grønne område fra pladsen tænkes udformet som en 30 meter bred og 6 meter høj port, der både visuelt og fysisk forbinder pladsen med området. Det grønne område er tænkt anlagt som en enkel skrånende, grøn plæne med store opstammede træer. Ganglinier fører kvarterets beboere fra portene gennem området. Bebyggelsen er trukket tilbage fra vejlinien langs Rentemestervej, således at der skabes plads til forarealer langs Rentemestervej.

Der forudsættes parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 100 m² etageareal med minimum 70 % placeret i konstruktion under bebyggelsen.

Borgerrepræsentationen har den 13. november 2003 (BR 504/03) tiltrådt indstilling om valg af bygherrer og driftsherrer til almene boliger, bl.a. omfattende ovennævnte projekt. Bebyggelsen vil indeholde blandede ejerforhold, idet bebyggelsen opføres med 1/3 almene boliger, 1/3 private udlejningsboliger og 1/3 private and els- og ejerboliger og med Boligselskabet AKB som driftsherre på bebyggelsen.

 

Lokalplanforslaget

Lokalplanområdet fastlægges til boligformål med boliger til helårsbeboelse, og med krav om at den overvejende del af boligerne skal være familieegnede boliger på mindst 90 m² etageareal. Ingen bolig må være mindre end 75 m² og gennemsnittet skal mindst være på 85 m². Bygge- og Teknikudvalget kan tillade indrettet mindre boliger, såfremt disse boliger indrettes til unge, ældre, personer med handicap og socialt betingede bofællesskaber efter lovgivningen herom.

Lokalplanforslaget muliggør, at der kan indrettes butikker med et samlet areal på indtil 500 m², samt restauranter, klinikker og lignende lokaltorienterede, publikumsrettede serviceerhverv i dele af stueetagen, samt at der med Bygge- og Teknikudvalgets godkendelse kan indrettes institution og lignende i bebyggelsen

Lokalplanforslaget fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent til 85, og det maksimale etageareal inden for området til 17.600 m². Bebyggelsen skal opføres som en sluttet randbebyggelse i 5 etager samt eventuel tagetage, der kan udformes som penthouse. Ingen del af bebyggelsen må være højere end 20 m. Etageantal og højder kan fraviges med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse, såfremt det er arkitektonisk begrundet.

Det må forventes at etablering af boligbebyggelse på området og i tilknytning til Enigheden giver en øget trafikbelastning af Rentemestervej og krydsene ved hhv. Frederiksborgvej og Lygten. Disse forhold gør det nødvendigt, at der efterfølgende bør gennemføres en omlægning af Rentemestervej og de berørte kryds.

Det er en forudsætning for udarbejdelsen af lokalplanen for bebyggelse på dette sted, at de ubebyggede arealer bag randbebyggelsen, udover at være fri- og opholdsarealer for bebyggelsens beboere og brugere, tillige åbnes for offentlighedens adgang. En zone langs bebyggelsen med en eventuel afskærmende beplantning friholdes fra det offentligt tilgængelige areal. Der må ikke med hegn eller lignende forhindres passage gennem og ophold på de offentligt tilgængelige arealer. Bygge- og Teknikudvalget kan dog tillade hegning omkring eventuelle legearealer tilknyttet institutioner. Arealet skal fortrinsvis fremstå som et åbent, grønt område med spredt træbeplantning, hvori eksisterende værdifulde træer og buske på området skal indgå.

Foran bebyggelsen mod "femvejskrydset" skal det ubebyggede areal udformes som en bymæssig plads, der kan indgå som en integreret del i den forudsatte samlede fremtidige bearbejdning af krydset.

Parkeringsdækningen er 1 plads pr. 100 m² etageareal, hvoraf mindst 70 % skal etableres i konstruktion. De resterende pladser kan etableres på terræn i det grønne areal i karréen, eventuelt fastlægges ved udlæg i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse, hvorved det grønne areal tilsvarende reduceres, eller andet steds i kvarteret. Parkering udover ovennævnte parkeringsdækning må ikke etableres på terræn.

Vedrørende lokalplanforslagets nærmere indhold henvises til vedlagte bilag.

 

Forslag til kommuneplantillæg

Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag.

Området er i Kommuneplan 2001 beliggende i et O3-område (offentlige formål).

I forslaget til kommuneplantillæg overføres det aktuelle lokalplanområde til et nyt B3-område (boligformål) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, maksimalt 5 etager eksklusiv tagetage samt friarealkrav på 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet. Udover boliger kan der tillades kollektive anlæg og institutioner mv. samt serviceerhverv i form af butikker, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning mv.

Det er vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag m.v. jf. planlovens § 23c.

 

Genbrugspladsen inden for området

Københavns Tekniske Skole ønsker som nævnt at afhænde deres arealer langs Rentemestervej, herunder også det ca. 3.900 m² store areal på hjørnet af Rentemestervej og Rebslagervej, der er udlejet med 6 måneders opsigelse til en kommunal genbrugsplads. Søtoftegaard A/S har fået option til køb af arealerne, og i det projektforslag, som selskabet har udarbejdet i samarbejde med Kvarterløft Nord Vest og som er baggrund for lokalplanforslaget, er det forudsat, at genbrugsstationens arealer anvendes til boligbebyggelse.

Miljøkontrollen er i gang med at undersøge alternative placeringsmuligheder. Man har endnu ikke fundet en ny placering til genbrugsstationen, men bestræber sig på at finde en tilfredsstillende løsning for genbrugspladsen forinden lokalplanens endelige vedtagelse, idet Søtoftegaard A/S har oplyst, at man forventer at skulle råde over arealet ca. et halvt år efter lokalplanens bekendtgørelse. Plan & Arkitektur og Økonomiforvaltningens 8. kontor medvirker i arbejdet med at udpege en ny placering til genbrugsstationen.

 

Forslag til dialogstrategi

Der skal foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

·        Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

·        Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.

·        Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Da lokalplanforslaget indeholder krav om offentlig tilgængelighed til private friarealer, hvilket kan medføre økonomisk involveren af kommunen, og da spørgsmålet om offentlige rekreative arealer i kvarteret har en stor lokal interesse, foreslås borgermødet afholdt i form af et dialogmøde, hvor politikerne i Borgerrepræsentationen inviteres til at deltage.

·        Offentliggørelse af planforslagene i områdets lokalblade.

 

Økonomi

De i lokalplanforslaget fastlagte offentlig tilgængelige arealer, der skal anlægges dels som grønt areal dels som pladsareal, tilgodeser intentionerne i det foreliggende projektforslag om, at bebyggelsens friarealer i stort omfang skal fremtræde som et åbent park- og pladsareal for kvarterets borgere.

Det er hensigten, at der under offentlighedsfasen for lokalplanforslaget udarbejdes prissatte projektforslag til indretning af det grønne areal samt pladsarealet ved "femvejskrydset" på Frederiksborgvej. Projektudviklingen vil ske i et samarbejde mellem bygherren og Kvarterløft Nord Vest og med bistand fra Bygge- og Teknikforvaltningen. Det er aftalt, at Vej & Park forestår projektudformningen af pladsen som led i overvejelserne om en fremtidig udformning af "femvejskrydset" og Rentemestervej. På dette grundlag vil det blive vurderet, hvilken kommunal medvirken der eventuelt kan komme på tale i forbindelse med det grønne areal samt pladsarealet ved Frederiksborgvej. Den kommunale støtte kan i givet fald måske baseres på midler fra Kvarterløft Nord Vest, fra Byudviklingspuljen og/eller fra Puljen om offentlige servicefaciliteter i nye større boligområder.

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" vedrørende områdets påvirkning af miljøet, forurening af undergrunden m.v.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er der foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi og Københavns Bymuseum.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen har ingen bemærkninger til planforslagene, idet Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen beder sig oplyst, hvorvidt Bygge- og Teknikforvaltningen har kendskab til tidsterminerne for den i redegørelsen nævnte udbygning i kvarteret med nye boliger i og uden for det aktuelle lokalplanområde. Hertil kan oplyses at hovedparten af boligerne, herunder de i det aktuelle planforslag indtil ca. 200 boliger, forventes at være opført inden for den kommende årrække, idet lokalplanforslag for yderligere ca. 250 boliger ved Bygmestervej forventes offentliggjort inden for de nærmeste måneder. Borgerrepræsentationen har i mødet den 13. november 2003 tiltrådt tilbud om opførelse af ca. 50 boliger for særligt udsatte grupper ved Lygten, og der er aktuelle overvejelser om opførelse af ca. 230-250 kollegieboliger ved Tagensvej/Lygten.

 

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder om, at der inden for lokalplanområdet muliggøres enten en fritliggende børneinstitution i bebyggelsens gårdrum eller placeret i bebyggelsens stueetage med friarealet i direkte tilknytning hertil. Derudover anmodes om, at der åbnes mulighed for at placere boliger til særligt udsatte grupper i bebyggelsen. Lokalplanforslaget åbner ikke mulighed for en fritliggende institution, men der er medtaget bestemmelser, hvorefter der med Bygge- og Teknikudvalgets godkendelse kan etableres institution i randbebyggelsen samt etableres et mindre antal boliger for særligt udsatte grupper i bebyggelsen.

 

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i afsnittet "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag.

 

Københavns Energi oplyser i høringssvaret, at man har en fjernvarmeledning til Teknisk Skole liggende på tværs af grunden, som bebyggelsen forventes placeret ovenpå. Efterfølgende har Københavns Energi telefonisk oplyst, at ledningen vil blive nedlagt og Teknisk Skole forsynet med fjernvarme af anden vej. Derudover gøres opmærksom på bygassens positive egenskaber. Der er ikke i planloven hjemmel til i en lokalplan at stille krav om tilslutning til bygasnettet, hvorfor der ikke er medtaget bestemmelse om bygas. Det skal dog bemærkes, at da bebyggelsen jf. ovenfor vil omfatte lejligheder opført i henhold til lov om almene boliger (støttet byggeri), skal disse boliger tilsluttes bygasnettet, jf. Borgerrepræsentationens seneste tiltrædelse den 1. marts 2001 af retningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Københavns Bymuseum har oplyst, at det aktuelle område ligger i en del af kommunen, som ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser. Museet anbefaler derfor, at der bør foretages en større forundersøgelse for at klarlægge, om der er arkæologiske forekomster i området, og at der i givet fald bør gennemføres arkæologiske udgravninger for at imødegå en standsning af jordarbejderne. Derudover har bymuseet ingen bemærkninger til forslaget. Der er i lokalplanens afsnit om generelle forhold gjort opmærksom på, at byggearbejdet vil kunne kræves indstillet ved fund af arkæologisk materiale.

 

Andre konsekvenser

I det videre forløb skal det afklares om og i givet fald i hvilket omfang, den krævede offentlige adgang til bebyggelsens friarealer indebærer behov for en driftsoverenskomst med kommunen om disse arealer.

 

BILAG VEDLAGT

1.  Forslag til lokalplan "Rebslagervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Brev af 9 september 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen.

B.     Brev af 8. oktober 2003 fra Bymuseet.

C.     Brev af 9. oktober 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

D.    Brev af 17. oktober 2003 fra Københavns Energi.

E.     Brev af 20. oktober 2003 fra Sundhedsforvaltningen.

F.      Mail af 30. oktober 2003 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen.

G.    Mail af 4. november 2003 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen