Redegørelse for helhedsplanen for Havneholmen og for dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" i forbindelse hermed
Redegørelse for helhedsplanen for Havneholmen og for dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" i forbindelse hermed
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005
Sager til drøftelse
36. Redegørelse for helhedsplanen for Havneholmen og for dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" i forbindelse hermed
BTU 329/2005 J.nr. 611:199.0002/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende
redegørelse for helhedsplanen for udbygningen af Havneholmen til drøftelse i
RESUME
Byudviklingen af Havneholmen sydøst for Fisketorvet Shoppingcenter, er ved at blive igangsat. I foråret 2004 udarbejdede Skanska Øresund og Københavns Havn i samarbejde med Københavns Kommune et "program for udarbejdelse af volumenstudier og helhedsplan for Havneholmen" som grundlag for et indbudt parallelopdrag. Wingårdh Arkitektkontors forslag blev udvalgt blandt tre til en viderebearbejdning. Den viderebearbejdede helhedsplan vurderes i relation til den gældende lokalplan at være et egnet udgangspunkt for Havneholmens udbygning. Dette fordrer dog meddelelse af flere dispensationer.
Helhedsplanen består af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, hvor boligerne er placeret helt ud til havnefronten og erhvervsbyggeriet er placeret ind mod kanalen langs Fisketorvet Shoppingcenter og på spidsen af Havneholmen. Helhedsplanens bebyggelsesstruktur består af 9 bebyggelser - 5 erhvervs- og 4 boligbebyggelser - der varieres i højden inden for den enkelte bebyggelse, som tilsammen giver en vifteform med stigende bygningshøjder mod kanal- og havneløb. Helhedsplanens realisering fordrer som nævnt en række dispensationer fra lokalplanen, som forvaltningen har tilkendegivet at ville anbefale under forudsætning af, dels at de enkelte byggerier er af høj arkitektonisk kvalitet, dels at intentionerne i helhedsplanen efterleves.
Der er indsendt byggeandragende på et af boligbyggerierne, og der er blevet ansøgt om principgodkendelse af de 3 andre boligbyggerier med tilsammen 365 lejligheder. Desuden foreligger der skitser til erhvervsbyggeri på spidsen.
På baggrund af helhedsplanen og de nævnte ansøgninger anmoder forvaltningen om, at udvalget drøfter de fornødne dispensationer fra lokalplan nr. 202, for at helhedsplanen kan gennemføres. Dispensationerne omhandler forskellige lokalplanbestemmelser, som i det efterfølgende gennemgås emnevis. Forvaltningen forventer, at dispensationerne til erhvervsbebyggelserne i nogen grad vil komme til at omhandle de samme bestemmelser. De enkelte dispensationer vil blive meddelt i forbindelse med behandling af de konkrete byggesager med forbehold for resultatet af nabohøringer.
Forvaltningen finder, at de ansøgte boligbebyggelser hver for sig er af høj arkitektonisk kvalitet, og at de efterlever intentionerne i helhedsplanen, hvorfor forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om etageantal, højder og højdegrænseplaner.
Med hensyn til bebyggelsesprocenten overskrides denne for så vidt angår den ene boligbebyggelse i område IV. Med henvisning til helhedsplanen for området finder forvaltningen, at bebyggelsesprocenten på dette sted kan fraviges under forudsætning af, at det overskridende etageareal modregnes grundejerens byggeret i område I.
Den samme boligbebyggelse overholder ikke lokalplanens krav om friarealprocent, men under forudsætning af, at friarealkravet overholdes for område I og område IV under ét kan forvaltningen anbefale, at denne dispensation meddeles. I den sammenhæng kan det anbefales, at træbrygger ved dispensation medregnes i friarealet.
Med hensyn til promenader langs kajen skal der
etableres en minimum 6 m bred fodgængerpromenade. Det er ønsket, at promenaden
kan etableres todelt med en 4 m bred promenade på terræn og en 4 m bred
forsænket træbrygge. Samtidig ønskes en del af promenaden at forløbe under
udkragede gavle, og der ønskes placeret kanal- og punkthuse direkte i kajkant
med promenaden bag om. Forvaltningen finder, at løsningen med en samlet 8 m
bred promenade er acceptabel, og at placeringen af boligbebyggelsen i kajkanten
skaber et varieret og oplevelsesrigt miljø, hvor man passerer bebyggelse,
broer
over nye kanaler samt pladser, inden man igen ledes ud til havneløbet. Forvaltningen
kan derfor anbefale, at der kan meddeles dispensation fra lokalplanens
bestemmelse om en 6 m bred promenade langs kajen.
Lokalplanen har ingen bestemmelser om, at boligerne skal anvendes til helårsboliger, men begge grundejere har tilkendegivet at de er indstillet på at tinglyse en deklaration, der sikrer boligerne som helårsboliger.
Grundejerne ønsker dispensation fra et krav i lokalplanen om, at der skal indrettes kollektive anlæg på mindst 5 pct. af det samlede etageareal i område IV. Der etableres et havnebad og offentlige friarealer i forbindelse hermed umiddelbart sydøst for boligområdet, hvorfor forvaltningen kan anbefale denne dispensation.
Der ønskes placeret 6 husbåde i forbindelse med boligbebyggelserne. Disse er i overensstemmelse med Kommuneplantillæg om husbåde vedtaget af Borgerrepræsentationen den 28. april 2005. Det kræver en dispensation fra lokalplanen, at tillade permanent oplæg af skibe. Det er forvaltningens opfattelse, at der bør meddeles dispensation hertil.
I forbindelse med projektering af den bebyggelse på den
opfyldte ø i den tidligere Gasværkshavn, der nu rummer et hotel og Forstædernes
Bank har
På trods af at der skal meddeles en række dispensationer fra
lokalplanen for at kunne realisere helhedsplanen, er det forvaltningens opfattelse,
at de enkelte dispensationer samlet set er begrænsede også i forhold til, at
helhedsplanen med sine kvaliteter realiseres.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Havneholmen sydøst for Fisketorvet Shoppingcenter har igennem en årrække været klar til udbygning. Lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" blev bekendtgjort den 4. marts 1992. Hovedparten af området ejes af Skanska Øresund, mens Københavns Havn ejer resten. Igennem årene har Skanska Øresund fået udarbejdet forskellige forslag til bebyggelsesplan for området.
For yderligere at få analyseret områdets muligheder udarbejdede de to grundejere i samarbejde med Københavns Kommune ved Økonomiforvaltningen samt Bygge- og Teknikforvaltningen i marts 2004 "program for udarbejdelse af volumenstudier og helhedsplan for Havneholmen" som grundlag for et indbudt parallelopdrag. Hovedformålet med helhedsplanen var at få udviklet et område med et attraktivt og nutidigt bymiljø i havnen med boliger, serviceerhverv og rekreative maritime aktiviteter. Det var afgørende at udforme en hovedidé og rumlig strategi, der udnytter stedets store synlighed og betydning for havnebilledet i hele Sydhavnen. Dette gælder ikke mindst for Gasværksmolens spids. For Skanska Øresund og Københavns Havn var ønsket desuden at finde frem til et forslag, der kunne realiseres inden for rammerne af den gældende lokalplan, idet der dog for underområde III skal udarbejdes et lokalplantillæg, se bilag 1.
Helhedsplanens område har et grundareal på ca. 91.000 m² med
en rummelighed på ca. 140.000 m² etageareal, hvoraf de 25.000 m² i område III
først kan opføres ved et tillæg til lokalplanen. Skanska Øresund ejer ca.
110.000 m² af rummeligheden.
Der blev indbudt tre arkitektfirmaer: Bystrup Arkitektfirma,
Tegnestuen exe og Wingårdh Arkitektkontor. I juni 2004 forelå de tre forslag
til en helhedsplan. De tre forslag var meget forskellige og gav hver en klar
hovedidé for området. Grundejerne og kommunen var enige om, at Wingårdh
Arkitektkontors forslag havde en række kvaliteter, som med en
viderebearbejdning ville kunne danne et kvalificeret grundlag. I oktober 2004
forelå en revideret helhedsplan, der blev lagt til grund for udbygningen af
Havneholmen. Helhedsplanens struktur med placering og formgivning af
bebyggelserne som en vifte, der åbner sig mod havneløbet, skal i hovedtræk
respekteres, men detailprojekteringen af de enkelte bygninger skal være med til
at raffinere helhedsplanen ud fra et ønske om arkitektur af høj kvalitet. I den
viderebearbejdede model er der kun i begrænset omfang arbejdet med område III,
der som nævnt kræver tillæg til lokalplanen. I det følgende omtales derfor kun
lokalplanens område I og IV, jf. bilag 1.
Helhedsplanen består af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, hvor boligerne er placeret helt ud til havnefronten, og erhvervsbyggeriet er placeret ind mod kanalen langs Fisketorvet Shoppingcenter og på spidsen af Havneholmen. Den er opdelt i 9 bebyggelser - 5 erhvervs- og 4 boligbebyggelser - der varierer i højden inden for den enkelte bebyggelse, og som tilsammen giver vifteformen, jf. bilag 2 og bilag 3, som viser volumenerne på bebyggelserne. Etageantallet er fra 2 til 7 etager, og på udvalgte steder kan der opføres 10 og et enkelt sted 13 etager i overensstemmelse med lokalplanen. Bebyggelserne er i 2 - 5 etager langs Kalvebod Pladsvej, i 7 etager (et enkelt sted 8 og på spidsen i 10) ud mod havneløbet og i 8 – 13 etager ind mod Fisketorvet Shoppingscenter. Parkering placeres dels parkeringskældre og dels på terræn.
Parallelopdraget indeholdt et havnebad, som kommunen ønsker placeret permanent på Havneholmen, en række husbåde som Københavns Havn ønsker placeret ved Tømmergraven samt den planlagte stibro over havneløbet til Islands Brygge. Efter helhedsplanens færdiggørelse er der arbejdet videre med disse projekter således, at helhedsplanens angivelse ikke er identisk med de nu planlagte placeringer heraf.
Helhedsplanen kræver flere dispensationer fra lokalplanen, bl.a. vedr. vandret- og skrå højdegrænseplaner, promenader, friarealer og permanent oplæg af skibe. Forvaltningen har tilkendegivet over for grundejerne, at hvis de enkelte byggerier er af høj kvalitet, og hvis intentionerne i helhedsplanen efterleves, er man indstillet på at anbefale de nødvendige dispensationer.
I december 2004 indsendte Skanska Øresund anmodning om en principgodkendelse af en erhvervsbebyggelse på spidsen af Havneholmen. På baggrund af bebyggelsens arkitektur i forhold til den meget markante placering i havneløbet kunne forvaltningen ikke godkende bebyggelsen, hvilket blev meddelt bygherren. Bygherren arbejder p.t. med at revide re projektet, som forventes indsendt til byggesagsbehandling i august 2005.
I marts 2005 indsendte Skanska Øresund ansøgning om byggetilladelse til det ene af deres 2 boligbebyggelser (karré 6) og ansøgte samtidig om principgodkendelse af den anden boligbebyggelse (karré 7), jf. bilag 2 og bilag 4. De to boligbebyggelser er tegnet af Wingårdh Arkitektkontor. Efterfølgende har forvaltningen afholdt flere møder med Skanska Øresund, og der er fremsendt supplerende beregninger af bebyggelsesprocent, friarealer m.v.
I foråret 2005 er Københavns Havns areal ud mod havneløbet solgt til Sjælsø Gruppen med henblik på opførelse af boliger. Grundejeren har ansat Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma til at tegne de to boligbebyggelser (karré 8 og karré 9). I sammenhæng med boligbebyggelserne har arkitekten tegnet et forslag til placering af husbåde samt et forslag til havnebad med tilhørende landarealer.
Skanska Øresund og Sjælsø Gruppen har afholdt møde om boligbyggerierne og er enige om at godkende hinandens projekter. De to grundejere arbejder videre på et magelæg og anlæg af fælles friarealer.
Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S har indsendt anmodning om en forhåndsgodkendelse af karré 8 og 9, jf. bilag 5.
På baggrund af helhedsplanen og de nævnte ansøgninger ønsker forvaltningen, at udvalget drøfter de nødvendige dispensationer fra lokalplan nr. 202, som forvaltningen kan anbefale således, at helhedsplanen kan opfyldes. Dispensationerne gennemgås i det efterfølgende emnevis. Forvaltningen forventer, at dispensationerne til erhvervsbebyggelserne i nogen grad vil komme til at omhandle de samme bestemmelser. Dispensationerne vil blive meddelt i forbindelse med behandling af de konkrete byggesager med forbehold for resultatet af nabohøringer.
Højder og placering
af bebyggelse samt etablering af kanaler
Karré 6 og 7 er tegnet af Wingaardh Arkitektkontor. Karré 6 rummer 71 boliger og karré 7 rummer 49 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 120 m². Helhedsplanens intentioner er fulgt, og begge u-bebyggelser består af 2 på tværs af Tømmergraven beliggende fløje med et etageantal varierende fra 5 til 7 fra land mod vand, og mod vejsiden forbindes disse af en lavere fløj i henholdsvis 3 og 2 etager, jf. bilag 4. De tværgående fløje har en gennemsnitshøjde på henholdsvis 22 m og 21 m og en maksimal højde på henholdsvis 26,8 m og 26 m. Bebyggelsernes tagudformning og spring i etageantallet medvirker til, at flere lejligheder får store tagterrasser, og der indrettes store altaner, mens lejligheder i stueetagen får adgang til private terrasser på terræn.
Karré 8 og 9 er tegnet af Lundgård & Tranberg Arkitektfirma. Karré
8 rummer ca. 140 og karré 9 rummer ca. 105 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 90 – 100 m2. Helhedsplanen er fulgt for så vidt angår to U-formede bebyggelser med en stigende bygningshøjde mod havneløbet. Det er et ønske at skabe en større variation i bebyggelsen ved at skære bygningshøjden ned på udvalgte steder og ved at skabe mindre enheder "huse" med forskellige egenskaber i forhold til udsigtsforhold, lejlighedsstørrelser og etagehøjder, jf. bilag 5. Der vil ske en variation i facaderytme, vinduesstørrelser, karnap- og altanudformning, men det hele bindes sammen af murværket, som udføres i tegl i begge bebyggelser. Der etableres to kanaler med bebyggelse i kajkant ind i området som en del af gårdrummene. Bl.a. for at markere kanalerne er der placeret et punkthus i hver bebyggelse på og ud over kanten af kajen mod havneløbet. Fremspringene i forhold til den nuværende opfyldning er op til ca. 10 m. Etageantallet varierer fra 3 til 8 etager. Gennemsnitshøjden for hele bebyggelsen er under 22 m, og den maksimale højde er 27,1 m.
Karré 6 ligger i lokalplanens område I, hvor der ifølge § 4, stk. 1, pkt. c, må opføres boligbebyggelse svarende til indtil 10 pct. af det samlede etageareal i området. Boligerne skal indrettes i varierende størrelser, og den gennemsnitlige boligstørrelse skal mindst være 75 m². Ifølge § 6, stk. 1 pkt. a, og b, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 150, og bebyggelsen må opføres i højst 6 etager, inkl. tagetage, med en maksimal højde på 26 m.
Karré 7, 8 og 9 ligger i lokalplanens område IV, som ifølge lokalplanens § 4, stk. 4, pkt. a, er fastlagt til boligformål. Boligerne skal indrettes i varierende størrelser, og den gennemsnitlige boligstørrelse skal mindst være 75 m². Ifølge § 6, stk. 4, pkt. a, og b, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 150, og bebyggelsen må opføres i højst 5 etager med udnyttet tagetage med en maksimal højde på 22 m. I lokalplanens § 3, stk. 1 står, at de på en lokalplantegning viste vandarealer kan opfyldes. Forvaltningen kan forlange mindre justeringer af de viste opfyldninger, når samspillet mellem bebyggelse, kaj og vand eller tekniske hensyn ved kajsætning måtte begrunde det. Forvaltningen er indstillet på at forlange opfyldninger til punkthusene og dispensere til de nye kanaler.
Ifølge lokalplanens § 6, stk. 5, pkt. a – h, må bebyggelsens højde ikke overstige afstanden til modstående vejlinie. I område I må bebyggelsens højde ikke overstige 4 m + afstanden til naboskel og i område IV ikke 3 m + 0,8 x afstanden. I område I må højden ikke overstige 4/3 x afstanden til anden bebyggelse på samme grund og i område IV må højden ikke overstige 0,8 x afstanden. Bestemmelserne kan lempes under forudsætning af, at opholds- og arbejdsrum opnår efter forvaltningens skøn tilfredsstillende lysforhold. Når arkitektoniske hensyn gør det påkrævet, kan der tillades mindre afvigelser i forhold til bestemmelserne om etageantal og højder. Forvaltningen kan godkende overbygning af promenadearealer, i hvilken forbindelse, der skal tages fornødent hensyn til færdselsforholdene på disse arealer.
Forvaltningen finder, at de to bebyggelser hver for sig efterlever intentionerne i helhedsplanen. Karré 6 og 7 bryder ikke bebyggelsen op, som det er tilfældet med karré 8 og 9. Karré 8 og 9 følger i store træk helhedsplanens vifteformede bebyggelse, men idet disse to karréer er store enheder, ses det som en arkitektonisk kvalitet, at enhederne brydes op i mindre "huse", og det er en klar kvalitet, at der etableres kanaler i gårdrummene. Højdegrænseplanerne overskrides i begge projekter i enkelte punkter og højderne ligeledes. Da gennemsnitshøjden respekterer lokalplanens maksimale højde i de to områder, og da lysforholdene vurderes som tilfredsstillende, kan forvaltningen anbefale dispensationerne hertil. Med hensyn til etageantallet, der overskrides med en til tre etager, varierer det fra 2 og 3 til 7 og 8 etager inden for den enkelte karré, hvilket er et væsentligt element i helhedsplanen, og dispensation kan ligeledes anbefales.
Bebyggelsesprocent
Den foreslåede bebyggelse i karré 7 har en bebyggelsesprocent på ca. 184. Ifølge lokalplanen må bebyggelsesprocenten ikke overstige 1 50. Der foregår forhandlinger mellem de to grundejere i område IV vedrørende magelæg. Med karré 7, karré 8 og karré 9 ville den samlede bebyggelsesprocent for område IV blive 156. Ud fra helhedsplanen kan forvaltningen anbefale, at bebyggelsesprocenten på dette sted fraviges under forudsætning af, at det overskridende etageareal modregnes Skanska Øresunds byggeret i område I sikret ved tinglyst deklaration.
Friarealer,
promenader og parkeringsforhold
Karré 6, der har et etageareal på ca. 8.500 m², er anlagt med et gårdrum og friarealer på de øvrige sider af bebyggelserne. Der er anlagt en 8 m bred promenade langs kajen bestående af ca. 4 m bred promenade på terræn og en 4 m bred forsænket træbrygge. Over den 4 m brede promenade udkrages bebyggelsens gavle fra 1. til 6. sal. Arealet mellem blokkene anlægges som grønt område med tilknytning til de offentlige promenader. Der er vist 23 p-pladser på terræn og 64 i halvt nedgravet kælder. Bebyggelsens friareal angives til ca. 3.300 m2, svarende til 39 pct. af etagearealet, og herudover udgør tagterrasser og altaner 1.280 m2. I friarealet er medregnet den tilstødende kanal, et areal på den anden side af kanalen samt den 4 m brede træbrygge.
Karré 7, der har et etageareal på ca. 6.100 m², anlægges med
et gårdrum og friarealer mod nord og øst for bebyggelsen. Promenaden fortsættes
fra karré 6. Der placeres 16 parkeringspladser på terræn og minimum 45
parkeringspladser i nedgravet parkeringskælder. Bebyggelsens friareal angives
til ca. 1.270 m² svarende til 21 pct., og herudover udgør terrasser og altaner
ca. 1.020 m2. I friarealet er medregnet den 4 m brede træbrygge.
I karré 8 og 9, der tilsammen har et etageareal på ca. 22.000 m², er der etableret nye kanaler og offentlige pladser i tilknytning til promenaden. Promenaden forløber i princippet som i karré 6 og 7 med promenade på terræn og en 4 m bred træbrygge. Omkring de to punkthuse, der er placeret i kajkanten, ledes promenaden bag om disse, og der etableres bro over de to kanaler således, at man ledes naturligt omkring hjørnerne og ind til pladserne og ud langs kajerne igen. Friarealet til de to karréer er beregnet til ca. 9.250 m2 landareal, 580 m² træbrygge og ca. 750 m2 kanaler. Friarealet på land inkl. træbryggen udgør 45 pct. af etagearealet. I disse bebyggelser er der fokuseret på at skabe gode uderum ved en fuldstændig nedgravning af p-kælder på nordvestsiden af karréen, hvorved de indre gårdrum frit kan beplantes og blive til frodige grønne rum nær havnen. Der placeres p-pladser på terræn (52 stk.), som placeres mod nordvest langs Kalvebod Pladsvej.
Ifølge lokalplanens § 10, stk. 1 skal friarealet være af størrelsesordenen 25 pct. af erhvervsetagearealet og 40 pct. af boligetagearealet, der skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere. Mindst 2/3 af det til erhverv og 1/3 af det til boliger foreskrevne friareal, hvori promenader indgår, skal være offentligt tilgængeligt. Indtil ¼ af det til erhverv foreskrevne areal må udgøres af vandarealer inden for grundens matrikulære grænser. I område I beregnes friarealet for området under ét. I forbindelse med opførelse af Fisketorvet Shoppingcenter blev der tinglyst en deklaration om, at 8.100 m² manglende friarealer hertil skal etableres på Skanska Øresunds ejendomme på Havneholmen i område I. Skanska har afleveret en beregning af friarealerne i hele område I (inkl. Kalvebod Brygge 47-53). Det ser ud til at friarealkravet i område I opfyldes. I forbindelse med de enkelte byggesager vil der blive holdt regnskab hermed.
Karré 7, 8 og 9 ligger i lokalplanens område IV og en del af friarealet til karré 9 ligger i område I. Karré 8 og 9 opfylder friarealkravet også uden medregning af de nye kanaler. En del af friarealet til karré 9 ligger placeret i område I. Boligbebyggelserne lever op til intentionerne i helhedsplanen, og der er fokuseret meget på kvalitet i friarealernes udformning. I karré 7, 8 og 9 er det samlede friareal på land ca. 10.300 m², træbryggerne har et areal på ca. 970 m² og kanalerne har tilsammen et areal på ca. 750 m². Hvis kanalerne til karré 8 og 9 medregnes som friareal, og friarealet til karré 7, 8 og 9 beregnes for område IV samt det af Sjælsø Gruppens areal placeret i område I under ét, opnås et friareal på ca. 18.750 m² svarende til ca. 42 pct. I lokalplanen for boligbebyggelsen på Sluseholmen (tillæg 2 til lokalplan nr. 310-1) indgår promenader, træbrygger, trappeanlæg og kanaler m.v. i friarealberegningerne. Forvaltningen kan derfor anbefale, at der kan meddeles dispensation fra friarealkravet til karré 7, under forudsætning af at friarealkravet overholdes for område I og IV under ét. Samtidig kan der anbefales dispensation fra friarealkravet svarende til arealet af træbryggerne.
Parkeringsdækningen skal ifølge lokalplanens § 10, stk. 2
være af størrelsesordenen 1 p-plads pr. 100 m². Mindst 2/3 af p-pladserne i
område I og IV skal placeres i parkeringshus langs Kalvebod Brygge eller i
underjordiske kældre eller halvt nedgravede kældre. De konkrete boligprojekter
overholder kravet om parkering under bebyggelserne. I forbindelse med de øvrige
byggetilladelser vil der blive fokuseret på, at få så meget parkering i kælder
som muligt.
Lokalplanens § 10, stk. 6 fastlægger en 6 m bred fodgængerpromenade langs kajen. De fire boligbebyggelser har alle en 4 m bred promenade på terræn og en forsænket træbrygge. Forvaltningen har opfordret bygherrerne til, at træbryggen ved en sådan løsning etableres i mindst 4 m´s bredde således, at der opnås en træbrygge, som evt. kan anvendes til ophold. Bygherrerne har begge taget denne løsning til sig således, at den reelle promenadebredde bliver 8 m, på bilag 6 er promenaden langs karré 7 visualiseret. Forvaltningen finder, at denne løsning er acceptabel.
Karré 6 og 7 er placeret således, at promenaden ligger under
en udkraget 1. – 6. etage, og karré 8 og 9 har begge et punkthus, der placeres
i vandkanten. Forvaltningen finder, at placeringen tæt på kajarealerne har
betydning for opfattelsen af helhedsplanen, og at de to punkthuse skaber et
spændende miljø ved, at bebyggelsen skal passeres, og der etableres pladser og
broer over kanalen, inden man igen ledes ud til havneløbet. Forvaltningen kan
derfor anbefale, at der her meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelse
om en 6 m bred promenade langs kajen.
Helårsboliger
Lokalplanen har ingen bestemmelser om, at boligerne skal anvendes til helårsboliger. Dette er blevet drøftet med grundejerne, der har tilkendegivet, at de vil lade en deklaration tinglyse på ejendommene om, at boligerne skal anvendes til helårsboliger
Kollektive anlæg
Lokalplanens § 4, stk. 4, pkt. c, fastlægger, at der til boligbebyggelsen i område IV skal opføres eller indrettes kollektive anlæg og institutioner eller sociale og kulturelle servicefunktioner. Etagearealet hertil skal udgøre mindst 5 pct. af det samlede etageareal.
Sydøst for boligbebyggelserne i område I etableres et kommunalt havnebad, hvor kommunen har sikret sig adgang til et ca. 2.000 m² landareal til havnebadet. Dette areal ligger overvejende på Københavns Havns (nu Sjælsøs) arealer. Skanska Øresund har et areal nord for havnebadet og syd for broen over havneløbet. Både Skanska Øresund og Sjælsø Gruppen søger om dispensation fra kravet om kollektive anlæg. De 5 pct. svarer til 1.400 m² i forhold til etagearealet i de 3 karréer. Der etableres et maritimt fællesrum i kælderen i karré 7 på ca. 75 m2. I karré 8 og 9 er der ikke indrettet kollektive anlæg eller institution inden for bebyggelsen. På baggrund af havnebadets placering umiddelbart sydøst herfor og en eventuel opførelse af en cafébygning ses det som en mulighed at anvende disse lokaler til fællesfunktioner bl.a. for beboerne i området.
Kravet om kollektive anlæg i boligområdet skal ses i lyset af, at der kan blive behov for bl.a. daginstitutioner. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har oplyst, at de p.t. ikke kender behovet for institutioner i området, men har henvist til et tidligere notat fra september 2002 i forbindelse med udbygningen af hele Sydhavnen. I notatet tilkendegiver Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at der kan blive behov for en institution i området ved Havneholmen omkring 2008. Forvaltningen finder, at det i forbindelse med lokalplantillæg for område III må sikres, at der kan etableres en institution her. Forvaltningen kan derfor anbefale, at der meddeles dispensation fra kravet til at anlægge 5 pct. kollektive anlæg i område IV, under forudsætning af, at bygherrerne efter forvaltningens nærmere godkendelse indretter friarealerne ud for havnebadet med henblik på fælles anlæg i sammenhæng med havnebadet.
Husbåde
Kommuneplantillægget om husbåde blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 28. april 2005 og muliggør et antal husbåde på Havneholmens vestlige side ind mod Tømmergraven. Husbådene kan ligge såvel på langs af kajen, som vinkelret på denne. De må højst være 26 m lange og 5,4 m høje. Anvendelsen kan også være publikumsorienterede serviceerhverv.
Lundgård og Tranberg Arkitektfirma har i forbindelse med karré 8 skitseret 6 husbåde beliggende ud til Tømmergraven og har indtegnet de nødvendige parkeringspladser samt husbådefaciliteter på landarealerne. Husbådenes placering er i overensstemmelse med kommuneplantillægget, men et permanent oplæg vil kræve en dispensation fra lokalplanen, idet § 10, stk. 8, fastlægger at henlægning af permanent karakter af skibe ved bolværkerne kræver dispensation fra lokalplanen. Forvaltningen kan anbefale, at denne dispensation meddeles i forbindelse med byggesagsbehandlingen af husbådene. Under byggesagsbehandlingen vil der blive taget hensyn til bådenes arkitektoniske udtryk i forhold til boligbebyggelserne og stillet krav om faciliteterne på land.
Øvrige dispensationer
Det forventes, at der i forbindelse med de 5 erhvervsbebyggelser vil komme tilsvarende ansøgninger om dispensationer vedr. etageantal, højder, højdegrænseplaner og promenader. Det er forvaltningens holdning, at så længe de enkelte bygninger er af høj arkitektonisk kvalitet, og at helhedsplanens intentioner efterleves, bør sådanne begrænsede dispensationer meddeles i forbindelse med den enkelte byggeansøgning. Hvis det viser sig, at der er flere bestemmelser, der skal dispenseres fra, vil sagen på ny blive forelagt udvalget.
Kalvebod Brygge 47 -
53
I forbindelse med projektering af den bebyggelse på den
opfyldte ø i den tidligere Gasværkshavn, der nu rummer hotel og Forstædernes
Bank, har
Skanska Danmark A/S ønsker nu at anlægge den private fællesvej på strækningen foran bebyggelsen samtidig med, at der opnås private parkeringspladser. Det betyder, at der er skitseret et projekt med en 5 m bred vej, der har adgang til parkeringslommer, og at det tidligere 4,5 m brede fortov nu er reduceret til et 2,65 m, samt at træbryggen er forøget til 3,5 m svarende til en samlet bredde på 6,15 m. Dette er i modstrid med den tidligere meddelte dispensation, hvor der var lagt vægt på, at den samlede promenadebredde skulle være 7 m, når man valgte at dele den i to. Med baggrund i, at promenaden ligger langs en kanal, og at det er muligt at passere bebyggelsen på promenader ud mod havneløbet, kan forvaltningen anbefale, at der meddeles en ny dispensation på betingelse af, at træbryggens bredde forøges til 4 m således, at der opnås en samlet bredde på 6,65 m
De samlede dispensationer
Ovenstående gennemgang af dispensationer kan umiddelbart virke omfattende, men det er forvaltningens opfattelse, at de enkelte dispensationer samlet set er begrænsede også i forhold til, at helhedsplanen med sine kvaliteter realiseres. Bestemmelserne i lokalplanen, der dispenseres fra, er: etageantal, højder, højdegrænseplaner, bebyggelsesprocent, friarealprocent, promenader, kollektive anlæg samt tilladelse til permanent oplæg af skibe.
Bilag vedlagt:
1. Lokalplantegning nr. 26.338 med inddeling af underområder
2. Wingårdh Arkitektfima´s reviderede helhedsplan for Havneholmen
3. Visualisering af helhedsplanen
4. Situationsplan af karré 6 og 7
5. Situationsplan af karré 8 og 9 med placering af husbåde, havnebad samt broen over Havneløbet
6. Visualisering af promenaden foran karré 7