Gennemførelse af udbud af projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads Nord

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005

Sager til beslutning

26. Gennemførelse af udbud af projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads Nord

BTU 328/2005 J.nr. 21513.0001/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiforvaltningen og Borgerrepræsentationen anbefaler

at der af overførte midler fra budget 2004 overføres 0,6 mio. kr. fra Vej & Parks driftsramme (funktion 6.51.1, administration) til Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg)

at der gives en anlægsbevilling på 1,6 mio. kr. til udarbejdelse af udbudsmateriale og gennemførelse af udbud for etablering og drift af torvehaller på lejet grund, Israels Plads Nord over Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg)

at der godkendes en udmatrikulering af Israels Plads Nord med henblik på at muliggøre, at der kan indgås en lejeaftale med en lejeperiode på op til 50 år.

RESUME

Bygge- og Teknikudvalget godkendte den 24. november 2004, at Bygge- og Teknikforvaltningen skal forberede et udbud af et projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads Nord uden omkostninger for Københavns Kommune, såfremt køb af benzintankgrunden og nedlæggelse af benzintanken kunne gennemføres. Bygge- og Teknikudvalget besluttede endvidere, at arkitekt Hans Peter Hagens skal hyres som bygherrerådgiver, idet Arkitekturværkstedet ApS' projekt skal danne grundlag for udbudet.

Borgerrepræsentationen godkendte den 17. marts 2005, at Københavns Kommune skal erhverve benzintankgrunden. Denne skal erhverves mod, at der skal indgås en betinget lejekontrakt med et benzinselskab vedrørende "trekantarealet" beliggende mellem Njalsgade, Artillerivej og Ørestads Boulevards forlængelse, på de vilkår som var beskrevet i indstillingen til Borgerrepræsentationen.

Udbudsmaterialet vil blive udarbejdet på baggrund af Arkitekturværkstedet ApS' projekt. Udbudsmaterialet vil komme til at indeholde salgsprospekt, dispositionsforslag, udbudsvilkår, plangrundlag, projektets intentioner, fødevarekonceptet, betingelser for opførelse og drift, mv. Når udbudsmaterialet er udarbejdet, vil der blive gennemført et udbud. Resultatet heraf vil efterfølgende blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget.

Det planlægges, at der i udbudsmaterialet skal indgå en lejeaftale for Israels Plads Nord. Der er ved en ny vejledning om salg af offentlig ejendom åbnet mulighed for, at kommunale myndigheder, for så vidt angår erhvervslejemål, kan indgå lejeaftaler på op til 50 år. Betingelsen herfor er, at det udlejede areal udgør en selvstændig matrikel, og at aftalen indgås på markedsvilkår. Forvaltningen indstiller derfor, at det godkendes, at der igangsættes en udmatrikulering af Israels Plads Nord.

Øk onomi

Forvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget anbefaler, at der gives en anlægsbevilling på 1,6 mio. kr. til udarbejdelse af udbudsmateriale for samt gennemførelse af udbud af etablering og drift af torvehaller på lejet grund, Israels Plads Nord. Pengene foreslås finansieret over Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg Forvaltningen indstiller endvidere, at der overføres 0,6 mio. kr. fra driftsbudgettet (konto 6.51.1 Administration) til Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg), hvor der er tale om budgetmidler fra 2004, der er søgt overført til dette formål.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygge- og Teknikudvalget fik 24. november 2004 forelagt en indstilling (BTU 524/2004) med en anbefaling af, at Økonomiforvaltningen skulle igangsætte forhandling om vilkår for overtagelse af benzintankgrunden på Israels Plads Nord med henblik på køb af grunden og nedlæggelse af benzintanken. Indstillingen (BR 203/05) blev den 17. marts 2005 godkendt af Borgerrepræsentationen. Grunden er efterfølgende erhvervet af kommunen.

Med baggrund i indstillingen af 24. november 2004 foreslår forvaltningen i nærværende indstilling, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiforvaltningen og Borgerrepræsentationen anbefaler, at der gives en anlægsbevilling til forberedelse og gennemførelse af udbud af projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads Nord uden omkostninger for Københavns Kommune.

Uddybning af indstilling

Bygge- og Teknikudvalget har besluttet, at udbudet af torvehallerne skal ske på grundlag af Arkitekturværkstedet ApS' projekt med henblik på at sikre muligheden for opførelse og drift af privat bygning på lejet grund. Lejekontrakten skal give lejer ret og pligt til at opføre og drive det projekt, som bliver resultatet af det gennemførte udbud.

Det er forvaltningens opfattelse, at der i Danmark er et begrænset antal investorer med erfaringer i torvedrift. Forvaltningen foreslår derfor, at udbudet gøres internationalt ved at gennemføre udbudsprocessen som et begrænset udbud i to faser (en prækvalifikationsfase og en tilbudsfase) med tildelingskriteriet "det økonomisk mest fordelagtige tilbud". Skulle det senere vise sig, at samtlige bud er "ikke forskriftsmæssige", eller er "uantagelige", anvendes udbud efter forhandling.

Ud over udbudsprocessen og ønsket om at skabe størst mulig omtale af projektet, også uden for Danmark, skal der gennemføres en markedsføring over for potentielle investorer, dels gennem annoncering og dels gennem presseomtale i relevante medier. Udbudsbekendtgørelsen og en del af udbudsmaterialet, bl.a. et ejendomsprospekt, udfærdiges derfor på engelsk.

Udbudsmaterialet udfærdiges på baggrund af Arkitekturværkstedet ApS' projekt og indenfor lokalplanens rammer. Der har siden Bygge- og Teknikudvalgets beslutning om at hyre Arkitekturværkstedet ApS som bygherrerådgiver været gennemført en række møder, hvor der har været ført forhandlinger med Arkitekturværkstedet ApS om omfang og betingelser for deres rolle som bygherrerådgiver. Møderækken er afsluttet med udformning af en rådgiveraftale, som er underskrevet med forbehold for Borgerrepræsentationens godkendelse af bevillingen.

I forbindelse med udarbejdelse af udbudsmaterialet vil der blive opstillet krav i forbindelse med bl.a. trafikale forhold og parkering for stadeholdere. Eventuelle veterinære krav til bodernes indretning, affaldshåndtering, logistik og eventuel lagerplads vil også indgå som en del af udbudsmaterialet.

Rådgiveraftaler

Arkitekturværkstedet ApS' bygherrerådgivning vil omfatte

- en idébeskrivelse for torvehallerne, herunder beskrivelse af de kvalitative oplevelser, som brugerne forventes at ville få, når de besøger torvehallerne;

- et dispositionsforslag (uden økonomioverslag) til udformning af torvehallerne inklusive forslag til type og placering af belysning, inventar, beplantning, renovation, forhold til omliggende veje, bygninger, fortove ol.;

- en materialebeskrivelse inklusive overvejelser om den bygningsmæssige drift;

- beskrivelse af overvejelser om driftsherrerollen;

- eventuel bistand til Københavns Kommune i forbindelse med vurdering af de indkomne bud;

- eventuel projektopfølgning.

Herudover planlægges anvendt rådgivning i form af ejendomsrådgivning, oversættelse, juridisk rådgivning, kvalitetssikring mv. Der er for nærværende alene indgået en betinget rådgiveraftale med Arkitekturværkstedet ApS. De øvrige rådgiveraftaler forventes indgået efter Borgerrepræsentationens behandling af sagen.

Lejeaftale for arealet, Israels Plads Nord

Torvehallerne forudsættes opført som bygning på lejet grund tilhørende kommunen. Det er muligt at gennemføre en udstykning af ejendommen og dermed udleje et areal, der matrikulært udgør én samlet fast ejendom. Det vil herved være muligt at indrømme lejeren en uopsigelighed på grundarealet på op til 50 år. Lejeren kan herved opnå sædvanlig realkreditbelåning, og torvehallerne kan afskrives indenfor lejeperioden. Forvaltningen foreslår, at det ved udbudet tilkendegives, at en grundlejekontrakt – bortset fra misligholdelsestilfælde – vil indrømme grundlejeren en uopsigelighed på op til 50 år, hvorefter grundlejemålet skal kunne opsiges med 1 års varsel. Forvaltningen foreslår på denne baggrund igangsat en udmatrikulering af arealet.

Lejekontrakten foreslås indgået på markedsvilkår, således at grundlejeren skal betale markedsleje og depositum (en garanti svarende til ét års leje) til sikkerhed for løbende forpligtelser i lejeperioden. Depositum skal samtidig udgøre sikkerhed for lejers eventuelle forpligtelse til at nedrive torvehallerne ved grundlejemålets ophør.

For at muliggøre en overdragelse af forpligtigelser vedrørende torvehallerne foreslår forvaltningen, at grundlejeren skal indrømmes afståelsesret/fremlejeret til en af kommunen godkendt ny lejer/fremlejetager, og at en eventuel panthaver i torvehallerne opnår en indtrædelsesret i grundlejekontrakten i det tilfælde, at lejeren af grunden misligholder låneaftalen/grundlejekontrakten eller på anden måde ønsker at udtræde af sine forpligtigelser.

Grundlejen skal kunne reguleres efter principperne i erhvervslejeloven, således at både kommunen og grundlejeren løbende, dvs. hvert fjerde år, sikres mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen. Herudover skal grundlejen løbende reguleres i takt med udviklingen i nettoprisindekset.

Ren- og vedligeholdelse, herunder snerydning, vil påhvile grundlejeren i henhold til nærmere definerede krav i lejeaftalen. Såfremt kravene ikke overholdes, skal Københavns Kommune have ret og pligt til at foretage renholdelse for lejers regning eventuelt med tillæg af gebyr.

I grundlejekontrakten vil der indgå en bestemmelse om, at kommunen ved lejemålets ophør kan bestemme, om torvehallerne enten vederlagsfrit skal tilfalde kommunen, eller om lejeren for egen regning skal nedrive torvehallerne.

Salgsprospekt/udbudsmateriale

Til brug for markedsføringen overfor nationale såvel som internationale investorer udarbejdes et salgsprospekt på henholdsvis dansk og engelsk, der redegør for udbudsvilkår, plangrundlaget, projektets intentioner for så vidt angår den arkitektoniske og tekniske udformning, fødevarekonceptet, betingelser for opførelse og drift, m.v. Salgsprospektets overskrifter skal uddybes og specificeres i udbudsmaterialet, som udsendes til de prækvalificerede tilbudsgivere. I prækvalificeringsperioden vil ejendomsrådgiveren gennemføre markedsføring over for potentielle tilbudsgivere og efterfølgende deltage i nødvendigt omfang ved vurdering af de indkomne tilbud samt ved en eventuel gennemførelse af projektet.

Udbudsmaterialet planlægges at foreligge medio november 2005, hvorefter udbuddet igangsættes. Resultatet af udbuddet forventes at foreligge medio februar 2006, hvorefter Bygge- og Teknikudvalget vil få det forelagt inden indgåelse af eventuel endelig aftale med den valgte tilbudsgiver.

Toiletbygning på Israels Plads

På hjørnet af Frederiksborggade og Rømersgade i den nordlige ende af Israels Plads ligger en bygning med et bebygget areal på 98 m². Bygningen ejes af Vej & Park. I kælderen er der offentlige toiletter, mens Kommune Teknik København for øjeblikket anvender stueetage og 1.sal som mandskabsrum (omklædnings-, bade- og toiletrum). Bygningen blev i 2004 renoveret af Vej & Park. Toiletbygningen og eventuelt et areal omkring bygningen forbliver offentligt gadeareal og indgår ikke i det til torvehaller udmatrikulerede areal. Redegørelse for den præcise afgrænsning af arealet vil foreligge i forbindelse med en indstilling til Bygge- og Teknikudvalget med resultatet af udbudet.

Økonomi

Omkostningerne til gennemførelse af udbudet vurderes at beløbe sig til:

Bygherrerådgivning, Arkitekturværkstedet ApS kr. 900.000

Anden rådgivning, bl.a. juridiske forhold og kvalitetssikring kr. 150.000

Udarbejdelse af salgsprospekt mv. på dansk og engelsk kr. 170.000

Omkostninger, bl.a. annoncering, tryk og matrikulering kr. 130.000

Omkostninger til projektledelse kr. 50.000

Uforudseelige udgifter kr. 200.000

I alt kr. 1.600.000

I forbindelse med udbudet vil der være juridiske forhold, som skal afklares, idet det ikke er et traditionelt udbud af et byggearbejde, men i realiteten en udvidet lejeaftale, der udbydes. Der skal tillige udføres en uvildig ekstern kvalitetssikring af udbudsmaterialet.

Forvaltningen indstiller at Bygge- og Teknikudvalget anbefaler, at der gives en anlægsbevilling på 1,6 mio. kr. til det ovenfor beskrevne arbejde. Pengene foreslås finansieret over Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg). Forvaltningen indstiller endvidere, at der overføres 0,6 mio. kr. fra driftsbudgettet (konto 6.51.1 Administration) til Vej & Parks anlægsramme (konto 2.22.3 Vejanlæg), hvor der er tale om budgetmidler fra 2004, der er søgt overført til dette formål.

Miljøvurdering

Det på arealet beliggende benzintankanlæg fjernes i henhold til Borgerrepræsentationens beslutning af 17. marts 2005 efter gældende miljømæssige forskrifter. Salg af benzin fra stedet stoppede endeligt den 1. april 2005.

Der er ikke på nuværende tidspunkt gennemført en egentlig miljøvurdering af denne indstilling. Miljøvurderingen vil indgå som en del af udbudsmaterialet. I udbudet vil der blive lagt vægt på, at projektet udføres med størst mulig hensyntagen til miljømæssige aspekter, herunder at projektet udføres efter retningslinier som angivet i "Bygherrehåndbog, miljøorienteret projektering", som er Københavns Kommunes viderebearbejdning af BPS publikation 121, Håndbog i Miljørigtig Projektering, og med overholdelse af alle de af kommunen opstillede minimumskrav til anlægsprojekter.

Høring

Eventuel etablering af torvehaller på Israels Plads Nord har været i offentlig høring i forbindelse med vedtagelsen af Lokalplan nr. 353 "Israels Plads Nord" fra juni 2002.

Fødevareregion København vil i forbindelse med den videre proces blive hørt for en afklaring af kravene i forbindelse med salg og eventuel oplagring af forskellige mulige fødevaretyper.

Københavns Brandvæsen vil i forbindelse med den videre proces blive hørt vedrørende eventuel fjernelse af de dele af dækningsgravene ved Frederiksborggade, som er beliggende umiddelbart under torvehallerne.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Luftperspektiv af Israels Plads Nord med torvehaller (3D-animation)

Bilag 2: Torvet mellem hallerne (3D-animation)

Bilag 3: Modelfoto af en bod i en af torvehallerne

Ole Bach

Til top