Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg
Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005
Sager til beslutning
14. Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg
BTU 347/2005 J.nr. 611:157.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og
Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan
"Peter Fabers Gade" vedtages endeligt uden ændringer.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget
overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
lokalplan "Peter Fabers Gade" hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages
endeligt uden ændringer.
Bygge- og Teknikforvaltningens beslutning i mødet den 20.
april 2005
Sagen blev udsat.
RESUME
I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget 45 henvendelser, hvoraf 3 er fra offentlige myndigheder. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen er interesseret i, såfremt det er muligt, at opføre særboliger på de to privatejede ejendomme Møllegade 9-11.
Af de øvrige 42 henvendelser er
18 modtaget fra personer m.fl. uden for karreen. I 41 af henvendelserne
protesteres der imod opførelse af bebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11,
der i stedet for ønskes overtaget af kommunen med henblik på at indgå fuldt ud
i fællesgårdanlægget, der er etableret i karreen på baggrund af en
byfornyelsesbeslutning i 2000. Henvendelserne kan sammenfattes i følgende fem
hovedemner: Anvendelse af Møllegade 9-11, udformning af bebyggelsen på Møllegade
9-11, omfang og placering af erstatningsbyggeri på Møllegade 5-7, erstatning
som følge af værdiforringelse samt trafik og parkering.
Forvaltningen anbefaler, at
lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg vedtages uden ændringer.
Dette skønnes med den begrænsede byggemulighed at medføre acceptable forhold i
karreen som helhed. Anbefalingen sker endvidere på baggrund af sagens
forhistorie, herunder forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to
ejendomme Møllegade 9-11, byfornyelsesbeslutningen fra 2000 med mulighed for
bebyggelse på de to ejendomme,
Forvaltningen har imidlertid under hensyn til de modtagne henvendelser vurderet konsekvenserne af en eventuel ændring af lokalplanforslaget, der muliggør indretning af ejendommene Møllegade 9-11 til offentligt rekreativt fællesanlæg. En sådan ændring skal i givet fald baseres på planmæssige overvejelser over behovet for bl.a. mindre, bolignære rekreative arealer og vil indebære kommunal overtagelse af ejendommene.
Eventuel vedtagelse af en lokalplan med en sådan ændring vil endvidere indebære en supplerende høring i karreen m.v., der i givet fald bør sættes til minimum 2 uger. Den tinglyste gårdservitut i forbindelse med byfornyelsesbeslutningen om opretholdelse og drift m.v. af fællesgårdanlægget vil kunne aflyses erstatningsfrit for så vidt angår de to ejendomme. I givet fald skal der tillige træffes aftale med gårdlauget om et affaldssorteringsanlæg m.v. beliggende på Møllegade 9. Endvidere vil der skulle anvises budgetmæssig dækning for udgifter til erhvervelse af de to ejendomme samt til anlæg og drift af arealet. I mangel af en forligsmæssig ordning vedrørende erstatning til ejendommenes ejer henhører spørgsmålet under taksationsmyndighederne og i sidste instans domstolene.
Sagen var på dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets
møde den 20. april 2005, hvor den blev udsat. Et lukket notat er vedlagt.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen har i
mødet den 25. november 2004 (BR 570/04) tiltrådt
Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillingerne med bilag samt orienteringspjece og -folder vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.
Baggrunden for lokalplanforslaget er et i november 2003 modtaget skitseforslag til boligbebyggelse i op til 5 etager med tagetage på ejendommene matr. nr. 6076 og 6077 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Møllegade 9-11. Et forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to ejendomme fra det daværende Plandirektorat indgik i forvaltningens drøftelser med ansøgeren om skitseforslaget. Forhåndstilsagnet er bindende for kommunen, indtil plangrundlaget eventuelt ændres. Det indgik også i drøftelserne med ansøgeren, at karreen er omfattet af en byfornyelsesbeslutning om et fælles gårdanlæg vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 24. maj 2000 (BR 274/2000). Det fremgår heraf, at et vist byggefelt på de to ejendomme Møllegade 9-11 angiver en mulighed for senere nybyggeri. Indtil der bygges her, indgår feltet i fællesgården.
Samtidig med skitseforslaget fremkom der protester fra bl.a. Gårdlauget Guld Peters Mølle i karreen mod, at der bygges en etagebygning på en del af græsplænen i fællesgården, dvs. på Møllegade 9-11. Gårdlauget anmodede om udarbejdelse af en lokalplan og om, at udarbejdelsen af denne får opsættende virkning for alt byggeri i karreen.
Herefter besluttede
Behandlingen af planforslagene
har været udsat for at give beboerne i karreen mulighed for at komme i dialog
med ejeren af Møllegade 9-11 om et eventuelt køb af de to ejendomme. Beslutning
om udsættelse blev truffet i
På baggrund af
statusredegørelser fra de to parter kunne forvaltningen konkludere i et notat
af 8. september 2004 til
Offentliggørelse
Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 21. december 2004 til 7. marts 2005. Der er udsendt i alt 926 foldere til ejere, lejere og brugere samt 39 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 22. december 2004 i Lokalavisen for Nørrebr o og Nordvest.
I offentliggørelsesperioden har der i Biblioteket Blågården, Blågårds Plads 5, været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for forslagene.
Den 22. februar 2005, kl. 19-21, blev der i Medborgerhuset Nørre Allé 7 afholdt et borgermøde om de offentliggjorte forslag, hvor der deltog 27 borgere. Mødet var tilrettelagt som et dialogmøde, hvor repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet bevarelse af Møllegade 9-11 fuldt ud som en del af karreens fællesgårdanlæg samt trafik. Ifølge evalueringen var der tilfredshed med mødets gennemførelse og form, mens der efterlystes repræsentanter fra alle partier i Borgerrepræsentationen.
Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Denne mulighed er ikke blevet benyttet. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev udnyttet i 10 tilfælde.
Der er i
offentliggørelsesperioden modtaget 45 henvendelser vedrørende planforslagene,
hvoraf 3 er fra offentlige myndigheder. Af de øvrige 42 henvendelser er
24 modtaget fra beboere m.fl. i karreen, der rummer 345 lejligheder, mens de
resterende 18 er modtaget fra personer m.fl. uden for karreen. Henvendelserne
med bilag vedlægges til gennemsyn som bilag
B. En oversigt over henvendelserne og indholdet heri vedlægges som bilag 3. Henvendelserne kommenteres i de
efterfølgende afsnit Henvendelser fra
offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser
fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.
Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
Som nævnt foran fremgår indholdet af de tre henvendelser fra offentlige myndigheder af bilag 3
Bemærkninger
Ad henvendelse II (Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen) om eventuel mulighed for opførelse af særboliger på Møllegade 9-11:
Lokalforslaget indeholder en bestemmelse om de omhandlede boligmuligheder (særboliger). Plan & Arkitektur har henvist forvaltningen til ejeren af Møllegade 9-11 angående dennes eventuelle interesse i at opføre sådanne boliger. Der henvises i øvrigt til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.
Henvendelse I (Hovedstadens Udviklingsråd) og henvendelse III (Københavns Stiftsøvrighed) indeholder ikke bemærkninger til planforslagene.
Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.
Indholdet af henvendelserne fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. fremgår som nævnt foran af bilag 3. I det følgende er gengivet henvendelsernes generelle udsagn inden for følgende 5 hovedemner, hvori henvendelserne kan sammenfattes (afsnit A-E), samt bemærkninger hertil: Anvendelse af Møllegade 9-11, udformning af bebyggelsen på Møllegade 9-11, omfang og placering af erstatningsbyggeri på Møllegade 5-7, erstatning som følge af værdiforringelse samt trafik og parkering.
A. Anvendelse af Møllegade 9-11
Der er modtaget
41 henvendelser, heraf 17 fra personer m.fl. uden for karreen, hvori der
protesteres mod bebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11, idet ejendommene
bør indgå fuldt ud i karreens fællesgård. Der henvises til, at den i henhold
til byfornyelsesbeslutning fra 2000 anlagte fællesgård bliver forringet, og at
der ved bebyggelse kun bliver et langt, smalt og mørkt areal tilbage med
skraldespande, cykelstativer m.v. Et på de to ejendomme op mod gavlen på nr. 7
etableret affaldssorteringssystem er pladskrævende. Det anses for uforståeligt,
at det offentlige bekoster et gårdanlæg til flere mio. kr. for efterfølgende at
muliggøre opførelse af 7 boliger på græsarealet på de to ejendomme, der er gårdens
mest solbeskinnede og mest benyttede område. Skyggediagrammerne i
lokalplanforslaget anses for misvisende, da de kun dækker ét tidspunkt på
dagen, kl. 14, hvor der høj sol og dermed også sol i gården. Græsarealet
benyttes mest i de senere eftermiddagstimer.
Det anføres, at
beboerne i tre år har haft glæde af fællesgårdanlægget, som det fremstår nu,
bl.a. med en solbeskinnet græsplæne på de to ejendomme med blomster omkring, og
at beboerne med rette har kunnet forvente, at det fremdeles vil fremstå uændret.
Der burde være en aftale, så boligkøbere er bekendt med tingenes tilstand.
Endvidere har Grønne Gårde oplyst, at der uanset indtegnet byggefelt i byfornyelsesbeslutningen
aldrig vil blive tilladt bebyggelse på de to ejendomme. Det anses i øvrigt for
en fejl, at ejendommene Møllegade 9-11 ikke blev permanent inddraget i karreens
fællesgård ved vedtagelsen af byfornyelsesbeslutningen. Denne fejl bør rettes
ved, at kommunen køber ejendommene med henblik på, at de indgår fuldt ud i
karreens fællesgård.
Endvidere protesteres der mod, at bebyggelsesprocenten fastsættes til 350 i forhold til 150 ifølge Kommuneplan 2001, idet det bemærkes, at karreens bebyggelsesprocent på 332 i forvejen er langt over maksimum. Det frygtes, at karrens eksisterende høje bebyggelsesprocent begrænser muligheder for indretning af flere tagboliger, hvilket ellers vil være en udmærket løsning til en fortætning af byen uden at inddrage friarealerne. Der udtrykkes undren over, at de nye beboere får adgang til en tagterrasse for at kompensere for de kn ebne udearealer efter minimering af disse på bekostning af de øvrige beboere i karreen. Lokalplanforslagets beskrivelse af lokalplanområdet som beliggende nær ved større, grønne områder som Assistents Kirkegård m.v. anses for misvisende, idet beskrivelsen opfattes som en faktisk mulighed for benyttelse. Det bemærkes i den forbindelse, at Assistents Kirkegård stadig er kirkegård, og at Mosaisk Begravelsesplads er lukket for offentligheden. Der udtrykkes undren over, at græsarealet tænkes bebygget, når der overvejes nedrivning af sidehuset Jagtvej 52 B-E mindre end 1 km derfra for at give plads til et grønt areal til de tilbageværende beboere. Det anses for sandsynligt, at børnefamilier vil fravælge boliger i karreen.
Bemærkninger
Karreen er omfattet af en byfornyelsesbeslutning om et fælles gårdanlæg vedtaget af Borgerrepræsentationen i maj 2000, som anført foran i afsnittet Baggrund. I det offentliggjorte forslag var det i teksten angivet, at der på de to ejendomme Møllegade 9-11 er mulighed for byggeri inden for et nærmere på plantegningen angivet byggefelt mod gaden, og at dette byggefelt, indtil der bygges her, indgår i fællesgården. Dette er også blevet oplyst af forvaltningen (Grønne Gårde) ved de afholdte møder med ejere og beboere i forbindelse med udarbejdelsen af byfornyelsesbeslutningen. På den baggrund afvises det, at forvaltningens oplysninger kan tages som udtryk for, at der ikke vil blive tilladt bebyggelse af grundene.
Der er ikke i sin tid i offentlighedsperioden modtaget indsigelser imod byfornyelsesforslaget. Forslaget blev herefter vedtaget uden ændringer. Byfornyelsesbeslutningen med gennemførelsesprojekt blev efterfølgende bekendtgjort. Dette skete - som det også var tilfældet ved offentliggørelsen af forslaget - ved husstandsomdeling i karreen og fremsendelse til ejere. Såvel servitutdokument (byfornyelsesbeslutning) som vedtægter for gårdlauget er tinglyst på karreens ejendomme. Herved har nye ejere, herunder ejerlejlighedsejere, mulighed for at gøre sig bekendt med beslutningen. Forvaltningen må således tilbagevise, at ejere/ beboere har haft en berettiget forventning om, at græsarealet på de to ejendomme fremdeles vil fremstå uændret.
Da gårdanlægget blev etableret i 2001 havde de to ejendomme i mange år henligget ubebygget, og beslutningen om midlertidigt at inddrage dem i det fælles gårdanlæg blev taget ud fra en vurdering af, at arealerne - for en periode - kunne være til glæde for beboerne. Det blev derfor besluttet at anvende byfornyelsesmidler på indretningen af arealerne. Den samlede anlægsudgift for fællesgårdanlægget er ca. 3,8 mio. kr. ekskl. moms, og anlæg af ejendommene med græs er således alene en mindre udgift i forhold hertil.
Stillingtagen til gårdindretning, herunder renovationsforhold, ved bebyggelse på ejendommene i overensstemmelse med lokalplanforslaget må afvente byggesagsbehandlingen af et konkret projekt. Byggeriet muliggøres i 3 etager samt eventuel tagetage. Da der af arkitektoniske grunde ønskes en aftrappet afslutning ind mod den fastlagte 10 m brede åbning op mod den forholdsvis lave tidligere kirkebygning på Møllegade 7, skal der kun etableres tagetage på den del af nybyggeriet, der støder op til nabohuset. Der muliggøres derved etablering af en tagterrasse til bygningens beboere, hvilken terrasse naturligt vil kunne ses som kompensation for de knebne opholdsarealer i karreen. Det bemærkes, at den ubebyggede ejendom Peter Fabers Gade 8, der er en tidligere kommunal legeplads, skal forblive ubebygget friareal, som angivet i forslaget. Forvaltningen vurderer både de konkrete ejendomme og karreen som egnet til familieboliger.
Der vedlægges som bilag 4 skyggediagrammer vedrørende
henholdsvis forårsjævndøgn og midsommer, kl. 9, 14 og 16, med og uden nybyggeri
på Møllegade 9-11 i henhold til lokalplanforslaget. Det fremgår heraf, at der
er mest sol i gårdanlægget fra om formiddagen til hen over middag, mens der om
eftermiddagen falder skygger fra karreens eksisterende bebyggelse.
Bebyggelsesprocenten er i forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg fastsat til maksimalt 350 for hele karreen for at muliggøre eventuel genopførelse af bevaringsværdig bebyggelse. Indretning af tagboliger indgår som en del af kommunens boligpolitik. Eventuel fornøden dispensation vedrørende bebyggelsesprocent i den forbindelse vil kunne gives efter en forud vurdering i det enkelte tilfælde.
Angivelsen og omtalen af større grønne områder nær ved karreen såsom Mosaisk Begravelsesplads og Assistents Kirkegård indgår i lokalplanforslagets bystrukturelle beskrivelse af karreen. Som ligeledes anført i forslaget anses lokalplanområdets beliggenhed i hjertet af Nørrebro med et alsidigt byliv som attraktiv for boliger trods karreens sparsomme friarealer.
Sidehuset Jagtvej 52 B-E, hvortil der refereres, er beliggende i "Runddel-karreen", der er udpeget som byfornyelsesområde ved Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 12. juni 2002 (BR 331/02) med efterfølgende godkendelse af igangsætningen af planlægningen af byfornyelsen i karreen i Borgerrepræsentationens møde den 9. juni 2004 (BR 279/04). Karreen blev udpeget efter kommunens byfornyelsesstrategi og er karakteriseret ved manglende friarealer, der i kraft af karreens form vil kunne afhjælpes ved nedrivning af det pågældende sidehus. Sagen er for tiden i en registrerings- og debatfase i karreen. Et byfornyelsesforslag vil efterfølgende blive fremlagt til politisk behandling.
Det i henvendelserne fremførte
hovedsynspunkt om, at ejendommene Møllegade 9-11 skal forblive ubebygget og
indgå som en del af gårdanlægget forudsætter kommunal medvirken. En kommunal overtagelse af ejendommene med henblik på bibeholdelse
som del af det allerede etablerede fællesgårdanlæg indebærer risiko for uønsket
præcedens, jf. i øvrigt det under nedenstående afsnit Sammenfatning anførte.
B.
Udformning af
bebyggelsen på Møllegade 9-11
Det anføres i henvendelsen fra arkitekten, der har udarbejdet det foreliggende skitseforslag til bebyggelsen på de to ejendomme Møllegade 9-11, at lokalplanforslaget synes at tage uforholdsmæssigt meget hensyn til karreens beboere på bekostning af den bebyggelsesmæssige sammenhæng og oplevelsen heraf i byens rum. Det anføres, at kommunen har et overordnet ansvar for ikke kun at se på enkelte borgeres ønsker, men også at fastholde en overordnet arkitekturpolitik, der sikrer København som en by med kvalitet i bymiljøet. Hvis kommunen fastholder et hul mellem Møllegade 7 og nybygningen på 10 m, hvilket hul ødelægger symmetrien i husrækken mellem nr. 3 og 1 3, er det afgørende for opfattelsen af karreen som helhed, at nybygningen volumenmæssigt tilpasses den 5½ etages bebyggelse i nr. 13. Dette er muligt, hvis nybygningen opføres i 5 etager eller i 4 etager, hvor dele af værnet til tagetagen føres op til gesimshøjden på nr. 13.
Fra anden side fremføres det, at bestemmelserne i lokalplanforslaget om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden anses som fornuftige, ligesom det anføres, at de eksisterende bygninger i karreen indgår i en bevaringsværdig sammenhæng. Der stilles dog spørgsmål ved det viste skitseforslag, idet bygningen ikke menes at respektere den bevaringsværdige sammenhæng, og bemærkningerne i lokalplanforslaget om, at det arkitektoniske udtryk virker kvalificeret, anfægtes.
Bemærkninger
Forvaltningen vurderer, at
udnyttelse af lokalplanforslagets begrænsede byggemulighed vil være acceptabel
i forhold i karreen som helhed. Det skal i den sammenhæng nævnes, at kommunen i
forbindelse med indretning af fællesgårdanlægget i karreen inddrog den
tidligere offentlige legeplads på ejendommen Peter Fabers Gade 8 i
fællesgården. Forslagets bestemmelse om, at nybebyggelse på Møllegade 9-11 skal
opføres i 3 etager med mulighed for delvis tageetage, har baggrund i
Forholdet til karreens bevaringsværdige bygninger tilgodeses ved lokalplanforslagets bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden. Det gælder herefter, at ny bebyggelse skal fremtræde i et nutidigt formsprog og med en arkitektonisk udformning, der tager udgangspunkt i og respekterer de bevaringsværdige træk, der præger den omgivende bebyggelse. Bebyggelsens facader vil blive vurderet nærmere af forvaltningen ved en kommende byggesagsbehandling af et konkret projekt.
C.
Omfang og placering af erstatningsbebyggelse
på Møllegade 5-7
To beboere i Møllegade 5 anser det for uforståeligt, at byggemulighederne på ejendommen Møllegade 5 indskrænkes ved genopførelse efter brand eller lignende på grund af byggeriet på nr. 9-11. Ejeren af Møllegade 7 protesterer imod, at forslaget begrænser omfanget af bebyggelse på ejendommene Møllegade 5-7 ved eventuel genopførelse.
Bemærkninger
Eventuelt erstatningsbyggeri på
de to ejendomme Møllegade 5-7 skal opføres inden for et smallere og mod
Møllegade 3 afkortet byggefelt end den nuværende bebyggelse og i 3 etager med
udnyttet tagetage svarende til højden på den nuværende bebyggelse. Den
planmæssige og arkitektoniske hensigt er, at bebyggelsen skal fremstå
beliggende i et markant grønt mellemrum og med sin fritliggende karakter eventuelt
gives en særlig funktion.
D. Erstatning som følge af værdiforringelse
I relation til lokalplanforslagets indskrænkning af byggemulighederne på Møllegade 5-7 fremføres i ét tilfælde overvejelser om, at der i givet fald bør kompenseres økonomisk. Det anføres i enkelte andre henvendelser, at som følge af ny bebyggelse på Møllegade 9-11 vil ejerlejligheder i karreen falde i værdi.
Bemærkninger
Kommunen har i henhold til planloven kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens anvendelse og omfang. En lokalplan indskrænker ikke ejers eller brugers nuværende, lovlige anvendelse af en ejendom, men har alene retsvirkning for fremtidige ændrede dispositioner. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder. Lokalplaner er således udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten. Der er ligeledes ikke grundlag for et erstatningskrav for tab af herlighedsværdier, der ikke er sikret på selvstændig vis.
E. Trafik og parkering
Tre henvendelser omhandler trafik og parkering. Parkeringspladser til den nye bebyggelse anses som et problem under hensyn til de eksisterende parkeringsproblemer i Møllegade, ligesom almindelig færdsel til og fra bebyggelsen yderligere vil belaste Møllegade. Med Empire Biografen i Guldbergsgade har området fået et meget forlystelsesmæssigt præg med megen trafik i de omliggende gader og voldsomme parkeringsproblemer om aftenen. Der efterlyses trafiktælling i Møllegade.
Bemærkninger
Opførelse af ca. 600 m²
boligetageareal, som lokalplanforslaget muliggør på ejendommene Møllegade 9-11,
vil erfaringsmæssigt føre til en øget biltrafik i størrelsesordenen10-15 bilture i døgnet. Forvaltningen vurderer, at
denne stigning i biltrafikken er minimal i forhold til den eksisterende trafik
i området. Der er ikke foretaget trafiktælling i Møllegade. Ifølge forslaget
skal parkering etableres i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i
kvarteret efter forvaltningens nærmere bestemmelse. Forvaltningen er opmærksom
på, at der er store parkeringsproblemer på Nørrebro såvel som i de andre
brokvarterer. Dette skyldes bl.a., at bilejerskabet har været stigende i de
seneste år. I de tæt bebyggede brokvarterer er det ikke nemt at finde plads til
etablering af nye parkeringsmuligheder. Et forslag til en parkeringsstrategi,
som bl.a. skal anvise løsningsmuligheder for parkeringsproblemerne i
brokvartererne, er forelagt for
Sammenfatning
Forvaltningens anbefaling
Forvaltningen finder under hensyn til sagens forhistorie og uanset de modtagne henvendelser ikke anledning til at foreslå en ændring af forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til de modtagne henvendelser, herunder at forholdene i karreen vurderes at blive acceptable.
Der henvises endvidere til det i
foranstående afsnit Baggrund anførte
om forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to ejendomme Møllegade
9-11, byfornyelsesbeslutningen fra 2000 med mulighed for bebyggelse på de to
ejendomme,
Alternative overvejelser
På baggrund af det fremførte hovedsynspunkt i de modtagne henvendelser om, at de to ejendomme Møllegade 9-11 skal forblive ubebygget og indgå som en del af gårdanlægget, har forvaltningen overvejet dette nærmere. En sådan løsning forudsætter kommunal medvirken som nævnt foran. Som ligeledes nævnt indebærer en kommunal overtagelse af ejendommene med henblik på bibeholdelse som del af det allerede etablerede fællesgårdanlæg risiko for uønsket præcedens, hvorfor forvaltningen ikke kan anbefale en sådan løsning.
En eventuel kommunal medvirken kunne i givet fald ske ud fra et mere overordnet og planmæssigt begrundet sigte med henblik på ændring af lokalplanforslaget for indretning af ejendommene Møllegade 9-11 til offentligt rekreativt fællesareal. I den forbindelse bemærkes det, at der udover den aktuelle karré ligger en række boligejendomme i det umiddelbart omgivende kvarter, herunder ejendommene langs nordsiden af Peter Fabers Gade, som har meget begrænsede opholdsarealer. Der er dermed generelt, uanset de gennemførte saneringer og gårdrydninger i området, behov for supplerende mindre rekreative anlæg med offentlig adgang i rimelig afstand til de enkelte boligejendomme. I den forbindelse skal det nævnes, at der vil gå en årrække, før den nærliggende Assistents Kirkegård bliver park. Endvidere vurderes der ikke mulighed for ved nedlæggelse af omgivende vejarealer at indrette rekreative arealer. De to aktuelle ejendomme Møllegade 9-11 vil med deres sydvendte beliggenhed mod en forholdsvis stilfærdig gade kunne være en relevant mulighed for et sådant bolignært offentligt rekreativt areal. Ejendommene vil dermed - efter åbning af hegnet mod gaden og eventuel hegning mod karreens fællesgård eventuelt med lågeadgang til denne - kunne anvendes af en stor del af kvarterets beboere til rekreative formål, herunder også af beboerne i karreen. Samtidig vil ejendommene fortsat ligge som en åbning i karreens bebyggelse.
Eventuel vedtagelse af en lokalplan med en sådan ændring vil indebære en forudgående supplerende høring af minimum 2 ugers varighed i henhold til planlovens § 27, stk. 3. Endvidere vil den tinglyste gårdservitut i forbindelse med byfornyelsesbeslutningen om opretholdelse og drift m.v. af fællesgårdanlægget skulle aflyses for så vidt angår de to ejendomme. Aflysningen er erstatningsfri. I øvrigt vil der skulle træffes aftale med gårdlauget om affaldssorteringsanlægget m.v. beliggende på Møllegade 9 op ad gavlen til nr. 7.
Såfremt ejendommene forbeholdes offentligt formål, må der imødeses et krav mod kommunen fra ejeren af ejendommene om overtagelse af disse mod erstatning. Ud over erstatningsudgifter skal kommunen afholde udgifter til etablering af det offentlige fællesanlæg på ejendommene og til den løbende drift heraf.
De to ejendomme er med skødedato pr. 27. oktober 2004 erhvervet af den nuværende ejer Møllegade 9-11 ApS for samlet 2,1 mio. kr. Et erstatningskrav mod kommunen må i givet fald vurderes nærmere, i hvilken forbindelse der også må tages forbehold for eventuel forurening på ejendommene. I mangel af en forligsmæssig ordning henhører spørgsmålet under taksationsmyndighederne og i sidste instans domstolene.
Etablering af et offentligt rekreativt anlæg på ejendommene forudsætter indretning af disse til en mere intensiv parkmæssig brug tillige med eventuel opsætning af hegn mod karrens fællesgård eventuelt med låger samt låge i det eksisterende hegn mod gade. Da ejendommene i forvejen er indrettet til gård (græsareal) skønner forvaltningen, at etableringsudgifterne vil være ca. 200 kr./m², svarende til knap 100.000 kr.
Driftsudgifterne vedrørende arealet skønnes af forvaltningen til at være i størrelsesordenen 15.000 kr. pr. år.
Som ligeledes nævnt foran skal der i givet fald træffes aftale med gårdlauget i karreen om affaldssorteringsanlægget m.v. beliggende på ejendommen Møllegade 9 op ad gavlen til nr. 7. Eventuelle økonomiske konsekvenser i den forbindelse kan ikke vurderes på det foreliggende grundlag.
Gennemførelse af ovenstående ville i givet fald forudsætte, at der anvises en ekstraordinær bevilling, omfattende såvel erhvervelse af ejendommene som fremtidig anlæg og drift af disse.
Miljøvurdering
Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring, jf. afsnittet Miljøvurdering, i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.
De
offentliggjorte planforslag er ikke omfattet af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om
miljøvurdering af planer og programmer, da planarbejdet er påbegyndt før lovens
ikrafttræden den 21. juli 2004, jf.
Nærværende
indstilling er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og
Økonomiforvaltningens po
sitivlister over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
1. Referat fra borgermøde.
2. Vurdering af evaluering af borgermøde.
3. Oversigt over modtagne indsigelser og indholdet heri.
4. Skyggediagrammer.
Udsendt med dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets
møde den 20. april 2005
5. Lukket notat af 26. maj 2005
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og -folder.
B. Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser med bilag.
Paul Sax Møller