Udvikling af Beauvaisgrunden
Udvikling af Beauvaisgrunden
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005
Sager til beslutning
11. Udvikling af Beauvaisgrunden
BTU 310/2005 J.nr. 0642.0001/05
INDSTILLING
Kultur- og Fritidsforvaltningen, Bygge- og
Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Kultur- og
Fritidsudvalget,
at godkende
forvaltningernes forslag til byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier for
udvikling af Beauvaisgrunden med kulturhus, serviceerhverv, boliger og grønt
område som udgangspunkt for den videre bearbejdning samt som grundlag for den
efterfølgende udarbejdelse af nyt plangrundlag,
at udvikling af Beauvaisgrunden gennemføres med udgangspunkt i den i sagsfremstillingen
beskrevne proces,
at forvaltningerne indbyder 3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs-
og anden relevant ekspertise til at udarbejde idéoplæg til fremtidig
disponering af grunden og arkitektoniske principper for byggeriet på det i
sagsbeskrivelsen omtalte grundlag. Arkitektbidragene afholdes indenfor en
økonomisk ramme på 450.000 kr., der finansieres via Økonomiudvalgets budget,
bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast
ejendom m.v.),
at bemyndige Kultur-
og Fritidsforvaltningen til under hensyntagen til den overordnede
arkitektoniske linje for grunden og indenfor projektets økonomiske ramme at
udarbejde et forslag til kulturhusets indretning og konkrete faciliteter på baggrund
af inddragelse af borg
ere og lokale parter,
at der
fastlægges en ramme på 30 mio. kr. til projektering, etablering og aptering af
nyt kulturhus og tilhørende udearealer med finansiering via salg af dele af ejendommen,
at der i det
omfang, der er tidsforskydning mellem indtægter (salg af Beauvaisgrunden) og
udgifter, vil blive foretaget mellemfinansiering fra Økonomiudvalgets budget,
bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5 (Kassen), idet midlerne tilbageføres
fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen,
at der inden
for den samlede ramme på 30 mio. kr. gives en rådighedsbevilling til afholdelse
af borgerinddragelse og udarbejdelse af skitseforslag til budget 2005 på
500.000 kr. på Kultur- og Fritidsudvalgets budget, bevillingen kultur og fritid
funktion 0.35.3 (andre fritidsfaciliteter). Som mellemfinansiering anvises kassemæssig
dækning på Økonomiudvalgets budget, bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5
Kassen, idet midlerne tilbageføres fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen,
og
at der træffes
principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget
til drift af Ydre Østerbro Kulturhus med tilhørende udearealer.
RESUME
Ifølge
budgetaftalen 2005 skal der igangsættes et planlægnings- og udviklingsarbejde
for Beauvaisgrunden m.m. med henblik på serviceerhverv, publikumsvendte aktiviteter,
grønt område og medborgerhus (kulturhus). Det forudsættes, at etablering af kulturhuset
bliver udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering af kommunens værdier i
Beauvaisgrunden. Forvaltningerne vil desuden indpasse familieboliger i det
omfang de miljømæssige forhold tillader det.
Beauvaisgrunden
på ca.15.700 m2 afgrænses af Rovsingsgade, Lyngbyvej og baneterrænet
og har været kommunens ejendom siden 1983. Siden 1989 har borgerne haft
mulighed for midlertidigt at anvende ejendommen til rekreative formål, og arealet
henligger ubebygget og uplejet.
Beauvaisgrundens
placering i den omgivende bystruktur er angivet på vedlagte bilag 2. I Kommuneplan 2001 er
ejendommen fastlagt til O1*-område, men foreslås i Forslag til Kommuneplan 2005
fastlagt til et S2*-område.
Den
fremtidige disponering af ejendommen og de arkitektoniske principper foreslås
nærmere belyst ved at indbyde 3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs- og
anden relevant ekspertise til at udarbejde idéoplæg til fremtidig disponering
af ejendommen omhandlende:
-
Bebyggelsens
disponering på grunden
-
Bebyggelsens
funktioner og arkitektoniske principper
-
Friarealernes
landskabelige principper og disponering, tilkørsels- og adgangsforhold samt
grønne stiforløb
De indkomne
bidrag forventes efterfølgende at danne grundlag for konkretisering af en
bebyggelsesplan og detaljering af arkitektur m.v., som fastlægges i lokalplan
og kommuneplantillæg.
Forholdet
til Hans Knudsens Plads og arealet mellem Lersø Park Allé og Beauvaisgrunden
foreslås inddraget i de byarkitektoniske og rumlige overvejelser omkring
Beauvaisgrunden, således at der ved en kommende planlægning for dette
område, opnås en helhed i området og en sammenhæng med den omgivende bystruktur.
Forvaltningerne foreslår, at programmet for opgaven bygger
på en række byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier, herunder at
bebyggelse skal fremtræde i et nutidigt arkitektonisk formsprog af en høj
kvalitet, der indgår i en acceptabel helhed med den omgivende bebyggelse og
bebyggelsesstruktur, der på strækningen mellem baneterrænet og Rovsingsgade er
karakteriseret ved en mere åben og ustruktureret bebyggelsesstruktur end det
tilgrænsende mere veldefinerede bymassiv sydøst for området.
Boliger
og rekreative opholdsarealer skal sikres støjmæssigt acceptable forhold. Der anbefales
i den forbindelse en bygningsmæssig fortætning med erhvervsanvendelse mod
Lyngbyvej. Grunden bør bebygges med ca. 20.000 m2, idet der skal etableres
et grønt, rekreativt område med offentlig adgang på ca. 1/3 af arealet, og der
skal sikres en god tilgængelighed til grundens kulturelle og rekreative
funktioner, hvor kulturhusets placering skal understøtte husets synlighed og
tilgængelighed i lokalområdet.
De i
eksisterende planlægning fastlagte afstands- og afskærmningsbælter skal respekteres
m.h.p. etablering af et sammenhængende grønt forløb la
ngs Rovsingsgade og
indpasning af et cykelstiforløb. Parkering skal udgøre 1 parkeringsplads pr.
100 m2 etageareal og bør overvejende placeres i konstruktion.
Kulturhuset tænkes etableret
som en selvstændig bygning på der forventes at blive på 1500 til 2.500 m2
inkl. kælder med indgang i gadeplan og med nem adgang til gode udendørs rammer.
Det endelige kvadratmeterantal fastlægges i den videre proces, idet dette vil
afhænge af hvilke funktioner og faciliteter kulturhuset skal rumme. Da målet er
at etablere et kulturhus, der møder de lokale behov og giver nye muligheder for
kulturelle aktiviteter i en bydel med sparsomme kulturelle tilbud, afklares
husets funktioner og faciliteter først efter at borgerne i området har været
inddraget. Kulturhuset projekteres under hensyntagen til den overordnede linje
for ejendommens disponering og arkitektur og indenfor kulturhusets økonomiske
ramme.
I
budget 2005 er forudsat, at etablering af kulturhuset bliver udgiftsneutralt
for kommunen, og finansiering foreslås derfor tilvejebragt via salg af størstedelen
af Beauvais-grunden. Den del af ejendommen, hvorpå kulturhuset planlægges
opført, ventes at forblive kommunal ejendom.
Salg
af ejendommen og vedtagelse af nyt plangrundlag ventes gennemført i 2006,
hvormed det nye kulturhus vil kunne indvies i 2008.
Kulturhuset og de
tilknyttede udendørsfaciliteter ventes projekteret, etableret og apteret
indenfor en ramme på 30 mio. kr., ekskl. grund, forureningsomkostninger og
parkeringsdækning.
Derudover skal salg af ejendommen finansiere en andel af den offentlige parkering samt evt. udgifter til støjbegrænsning og nødvendig oprensning af forurening på den del af ejendommen, hvor kulturhuset opføres.
Udgifter til anlæg og drift af de rekreative arealer, hvortil offentligheden skal have adgang, herunder eventuel fordeling af udgifterne, vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med et udbud af ejendommen.
Forvaltningerne foreslår desuden, at der træffes principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget til drift af kulturhuset Ydre Østerbro og de tilhørende udearealer.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Ifølge
budgetaftalen 2005 skal der igangsættes et planlægnings- og udviklingsarbejde
for Beauvaisgrunden m.m. med henblik på en anvendelse til serviceerhverv, publikumsvendte
aktiviteter, grønt område og medborgerhus (kulturhus). Det forudsættes, at
etablering af kulturhuset bliver udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering
af kommunens værdier i Beauvaisgrunden.
Økonomiforvaltningen,
Bygge- og Teknikforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen har med bidrag
fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen etableret et samarbejde om løsning af
opgaven. Med nærværende indstilling præciseres rammer og proces for det videre
arbejde med udvikling af ejendommen.
Beauvaisgrunden – aktuel
anvendelse, planforhold og omgivende bystruktur
Beauvaisgrundens
placering og afgrænsning er angivet på vedlagte luftfoto, bilag 1. Ejendommen er på ca. 15.700 m2.
Beauvaisgrunden
blev indtil 1968 benyttet til fødevarefremstilling af konservesfabrikken
Beauvais. I forbindelse med anlægget af Lyngbyvej og en godsbanering
gennemførte Vejdirektoratet ved Ekspropriationskommissionen på Øerne i 1969 en
ekspropriation af ejendommen. Efter at Ekspropriationskommissionen på foranledning
af Vejdirektoratet søgte at afhænde restejendommen til en liebhaver, som ønskede
at opføre en kontorbygning, fremsatte Københavns Kommune i 1980 krav om at
blive tilbudt ejendommen, idet kontorbyggeri ikke ville være i overensstemmelse
med en kommende kommuneplan. Kommunen overtog ejendommen i 1983, og siden da
har området ligget delvist ubenyttet hen. Der har været diverse forslag til anvendelse
af området, bl.a. til en genbrugsstation.
I 1989
gav kommunen borgerne en midlertidig tilladelse til at anvende ejendommen til
rekreative formål. Midlertidigheden begrundedes med, at der endnu ikke var
taget endelig stilling til områdets fremtidige anvendelse.
Arealet
fremstår ubebygget og med bevoksninger. Flere åbninger i indhegningen giver
adgang til området, der benyttes rekreativt med enkelte borde og bænke, en
boldbane og trådte stier. Bevoksningerne fremtræder i form af græsarealer,
træer og buske, heraf en del velvoksne, fuldkronede træer.
I den
gældende Kommuneplan 2001 er ejendommen fastlagt som O1*-område med bemærkning
om, at det er et areal for senere disponering. I Forslag til Kommuneplan 2005
foreslås arealet fastlagt til et S2*-område med bemærkning om, at området kan
udvikles i supplerende planlægning, hvor i skal indpasses et væsentligt islæt
af offentlige publikumsvendte aktiviteter, eks. medborgerhus (kulturhus), grønt
område mm. Kommuneplanrammen kan evt. tilpasses, så en større boligandel muliggøres.
I
forbindelse med kommunens cykelstiplanlægning skal der indarbejdes mulighed for
et 6,5 meter bredt cykel- og gangstiforløb gennem arealet. Langs Rovsingsgade
skal der tillige sikres mulighed for at sikre gaden et sammenhængende grønt
udtryk, herunder muligheden for at plante træer langs gadens forløb.
Beauvaisgrunden
er ikke omfattet af lokalplan eller lignende.
Beauvaisgrundens
placering i den omgivende bystruktur er angivet på vedlagte bilag 2. Beauvaisgrunden ligger ved
jernbanens terræn mellem den tætte bebyggelsesstruktur på Ydre Østerbro og de
åbne, grønne områder mod nord-vest med kolonihaver og grønne friområder. Den
12-etages ejendom (Sahvafondens) på den modsatte side af Lyngbyvej står som et
vartegn i området, der markerer indgangen til byen ved Hans Knudsens
Plads. Ved pladsen ligger endvidere det
tidligere fysiurgiske hospital, der er en kommunal ejendom, der i dag er
udlejet til bl.a. Sundhedsforvaltningen og Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen. En enkelt etage står p.t. tom, men er reserveret
af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Pladsen har forbindelser til
kvarteret omkring Sank
t Kjelds Plads, boligbebyggelserne på Ydre Østerbro samt
Kildevældsparken.
Hans
Knudsens Plads er i dag primært anvendt til trafikal afvikling og som holdeplads
for langtursbusser. Pladsen er stor, diffust afgrænset og med en indretning,
der er utidssvarende og forsømt. Selve byrummet har imidlertid potentiale både
som port til København og som lokal plads. I den kommende Byrumshandlingsplan
er Hans Knudsens Plads medtaget som et af de byrum, der bør arbejdes med for at
udvikle bylivet. Prioriteringen af pladsen i forhold til de mange andre pladser
i byen er endnu ikke sket.
Lyngbyvej
er en af de største indfaldsveje til København og udgør en barriere mellem
Beauvaisgrunden og beboerne øst for Lyngbyvej. Den planlagte grønne cykelrute
forventes at krydse Lyngbyvej på en bro ophængt på siden af den eksisterende
bro til S-banen. Dette må forventes at forbedre mulighederne for at krydse
Lyngbyvej noget.
Karrébebyggelserne ud mod
Rovsingsgade, der grænser op til Beauvaisgrunden mod sydøst, fremstår som en
markant bygningsfront i 5-etager, i rød mur og med røde tegltage. Mod syd-vest langs
Rovsingsgade er bebyggelserne præget af uensartede og relativt store
bygningsvolumener af såvel 8-etages boligstokke ved Lersø Park Allé som større
erhvervsbygninger af varierende størrelser.
De
omgivende trafikale strukturer er markante, hvor jernbanens terræn og Lyngbyvej
danner barrierer både visuelt og fysisk for bløde trafikanter. Rovsingsgade fremstår
med et bredt vejprofil i et let buet forløb med et åbent og lidt råt præg uden
beplantning. Lersø Park Allé, der forløber under Rovsingsgade syd for området,
fremstår i modsætning til dette som et markant rumligt forløb.
I
Kommuneplan 2001 og i forslag til kommuneplan 2005 er baneterrænet nord for
området fastlagt til tekniske formål. Arealerne på sydsiden af Rovsingsgade er
boligområder. Øst for området, på den anden side af Lyngbyvej, ligger der dels
et område til fritidsformål, dels boligområder og et blandet område med boliger
og serviceerhverv.
Sydvest
for Beauvaisgrunden på nordsiden af Rovsingsgade er tinglyst lokalplan nr. 276,
der fastlægger arealerne mellem Lersø Park Allé og Tagensvej til overvejende
erhvervsformål. I lokalplanen er fastlagt afstands- og afskærmningsbælter i en
bredde på 10 meter fra vejskel i Rovsingsgade samt mod jernbanen i en bredde på
minimum 6 meter. I begge af disse arealer kan der anlægges stiforbindelser. Det er væsentligt,
at der ved planlægning af Beauvaisgrunden skabes sammenhæng med
de nævnte afstands- og afskærmningsbælter, således at der
bl.a. muliggøres et sammenhængende grønt forløb langs Rovsingsgade.
Grundlag for disponering og
udvikling af ejendommen
Med
udgangspunkt i aftalen om budget 2005 foreslås Beauvaisgrunden udviklet med
bebyggelse omfattende serviceerhverv, publikumsrettede aktiviteter, grønt område
og et kulturhus for kvarterets beboere. Desuden foreslås en væsentlig andel af
familieboliger indpasset, alt efter hvad de miljømæssige forhold tillader.
Ifølge
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens behovsprognose for børneplanen fra
november 2004 forventes pasningsbehovet i Ydre Østerbro Bydel at kunne dækkes
fra 2005. På den baggrund søges daginstitutioner ikke indpasset på ejendommen.
Den
fremtidige disponering af ejendommen og de arkitektoniske principper foreslås
nærmere belyst ved at indbyde 3 til 4 teams bestående af arkitekt-, landskabs
og anden relevant ekspertise til at udarbejde et idéoplæg til fremtidig
disponering af ejendommen omhandlende:
-
Bebyggelsens
disponering på grunden
-
Bebyggelsens
funktioner og arkitektoniske principper
-
Friarealernes
landskabelige principper og disponering, tilkørsels- og adgangsforhold samt
grønne stiforløb
De
indkomne bidrag forventes efterfølgende at danne grundlag for konkretisering af
en bebyggelsesplan og efterfølgende detaljering af arkitektur m.v., som
fastlægges i lokalplan og kommuneplantillæg.
Mellem
Lersø Park Allé og Beauvaisgrunden ligger et areal ejet af DSB. Arealet er i
Kommuneplan 2001 fastlagt til tekniske anlæg, og der har i januar 2005 været en
lokalplananmodning om anvendelse af arealet til serviceværksted og hotel. Dette
område foreslås inddraget i de byarkitektoniske og rumlige overvejelser omkring
Beauvaisgrunden, således at der ved en kommende planlægning for dette område
opnås en helhed i området og en sammenhæng med den omgivende bystruktur.
Området vil indgå i den kommende lokalplan for Beauvaisgrunden.
Arkitektbidragene
ventes afholdt indenfor en økonomisk ramme på 450.000 kr.
Støjmæssige forhold
Lyngbyvej
er med en døgngennemsnitlig trafik på 64.855 køretøjer en af Københavns
allermest trafikerede veje. Rovsingsgade befærdes af 10.353 køretøjer i døgnet.
Mulighederne for at udnytte grunden til boliger eller andre formål afhænger
bl.a. af støjbelastningen fra de nævnte trafikstøjkilder. Det fremgår af
Miljøkontrollens beregning af vejtrafikstøjen, at hele Beauvaisgrunden er
belastet med 60-70 dB, og støjniveauet i matrikelskel mod vejene vurderes at
være 68-70 dB.
Udgangspunktet
for støjhensyn ved byomdannelse og inddragelse af nye arealer til bymæssig
bebyggelse er, at der ikke må fastlægges støjfølsom anvendelse (boliger,
offentlige institutioner og rekreative formål) i områder, der er – eller kan
forventes at blive – belastet med mere end 55 dB fra vejtrafik. For offentlig
og privat administration, liberale erhverv m.v. er de tilsvarende støjgrænser
60 dB fra vejtrafik. Såfremt de nævnte støjgrænser ikke kan overholdes, skal
det som minimum sikres, at støjen ikke overstiger 70 dB på boligfacaden, og at
der er mindst én stille facade med et støjniveau mindre end 55 dB. Der skal
endvidere tages hensyn ved disponeringen af udendørs opholdsarealer, hvor
støjgrænsen på makimalt 55 dB skal være opfyldt.
Støjberegninger
udført i 1999 i forbindelse med etableringen af den ny ringbane viser, at
Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for jernbanestøj (60 dB som døgnmiddel)
er overholdt på hele grunden. Det samme gælder kravværdien på 85 dB for den
maksimale belastning med jernbanestøj.
Med
hensyn til vibrationer er den vejledende grænseværdi for nyopførte boliger 75
dB (KB). I praksis vil vibrationsgrænsen med det materiel, der anvendes på banestrækningen
i dag, formentlig være overholdt i omkring 10 meters afstand fra skinnelegemet.
Eftersom afstanden mellem Beauvaisgrundens skel mod nordvest og det nærmest
liggende jernbanespor er omkring 20 meter, vurderer Miljøkontrollen, at
vibrationer fra togdriften ikke udgør et reelt problem for grundens
udnyttelsesmuligheder.
Afhængig
af de konkrete aktiviteter i kulturhuset og deres støjniveau vil der skulle
iagttages afstandskrav til såvel eksisterende som nye, omkringliggende boliger,
så disse ikke belastes med et udendørs støjniveau på mere end 50, 45 og 40 dB i
hhv. dag-, "aften/weekend" og nattetimerne, eksempelvis i forbindelse med
ankomst og afgang fra kulturelle arrangementer og udendørs aktiviteter. Når
Kulturhusets placeringsmuligheder på grunden skal fastlægges, må der omvendt
tages hensyn til den vejtrafikstøjbelastning, arealet fremover vil blive belastet
med.
Byplanmæssige og arkitektoniske
retningslinier
Forvaltningerne
foreslår, at programmet for opgaven bygger på nedenstående byplanmæssige og
arkitektoniske retningslinier.
Som
det fremgår af vedlagte bilag 3 er
Beauvaisgrunden placeret langs baneterænnets sydøst-side på en strækning, der
bystrukturelt placerer sig mellem den tætte by og de mere åbne og grønne
arealer nord for baneterænnet. Denne strækning fremtræder, i modsætning til det
tilgrænsende mere veldefinerede bymassiv sydøst for området, med en åbenhed i
bebyggelsesstrukturen i form af uensartede og mere ustrukturerede bebyggelser.
Disponering af ny bebyggelse og rekreative arealer på Beauvaisgrunden skal
indpasses i en acceptabel helhed i forhold til disse væsentlige strukturelle
karakteristika, således at oplevelsen af stedet, som en kant af byen med
bygningsfronterne langs sydøstsiden af Rovsingsgade som et væsentligt karaktertræk,
understøttes.
Bebyggelserne langs Rovsingsgades nordvestside, der
overvejende er erhvervsbebyggelser, fremstår i form af uensartede og råt fremtrædende
bygningsvolumener i modsætning til de mere veldefinerede bebyggelsesstrukturer
sydøst for Rovsingsgade. Arkitektonisk skal ny bebyggelse på Beauvaisgrunden
fremtræde i et nutidigt formsprog af høj kvalitet, der indgår i en
arkitektonisk acceptabel helhed i forhold til denne omgivende bebyggelses
særegne og lidt rå karakter.
Det er væsentligt, at bebyggelsen markerer sig i forhold
til Hans Knudsens Plads, der fremstår som et noget udflydende byrum, som ind
mod Beauvaisgrunden savner en markering, der kunne gøre dette sted til et mere
helstøbt byrum. Det anbefales i den forbindelse, at grunden disponeres med en
bygningsmæssig fortætning med erhvervsanvendelse i den nordligste del mod
Lyngbyvej, hvorved der opnås en støjafskærmning og tillige åbnes mulighed for
en bygningsmæssig tyngde ud mod Lyngbyvej og dermed en rumlig definering af
Hans Knudsens Plads.
For at opnå en funktionel mangfoldighed og en samhørighed
med kvarterets eksisterende boligområder bør der inkorporeres boliger, idet de
støjmæssige forhold dog er en begrænsning. Indpasningen af boliger kan løses på
forskellig vis, alt efter hvilke bebyggelsesmæssige principper, der opereres
med. For at opnå støjmæssigt acceptable forhold for boligerne skal det sikres,
at boligerne etableres med minimum én stille facade med et støjniveau mindre
end 55 dB på facaden. Endvidere skal bebyggelsen disponeres således, at der
opnås acceptable støjforhold på maksimalt 55 dB i de rekreative opholdsarealer.
Under hensyntagen til de ovennævnte beskrevne væsentlige rumlige og
strukturelle karakteristika kan bebyggelsen eventuelt koncentreres i mindre
grupperinger, der kan afskærme støjfølsomme facader og udearealer.
Det
vurderes, at der for at opnå en hensigtsmæssig disponering af bebyggelse og rekreative
arealer i området bør bebygges i et omfang svarende til ca. 20.000 m2,
idet det ved disponering af grunden skal sikres, at der i relation til
bebyggelsen og særligt kulturhuset etableres et grønt, rekreativt område
svarende til ca. 1/3 af grundens areal. Dette areal skal have offentlig adgang
og kan helt eller delvist inkludere de nødvendige friarealer for erhvervet og
kulturhuset samt delvist boligernes friarealer. Det rekreative areal bør
overvejende placeres, så der opnås et regulært og solbeskinnet grønt areal.
I
relation til Rovsingsgade og Hans Knudsens Plads skal sikres en god tilgængelighed,
således at lokalområdets adgang til grundens kulturelle og rekreative funktioner
understøttes. Kulturhuset skal have en særlig placering, der gør huset synligt
og tilgængeligt for kvarterets beboere. Endvidere skal der ved placering af
kulturhuset tages hensyn til parkeringsbehov og afstand til støjfølsomme
anvendelser i området, særligt til såvel eksisterende som nye boliger.
Der
skal derudover sikres forbindelse til de i eksisterende planlægning fastlagte afstands-
og afskærmningsbælter, således at der bl.a. muliggøres et sammenhængende grønt
forløb langs Rovsingsgade. En grøn cykelrute skal muliggøres enten i et forløb
langs Rovsingsgade eller alternativt gennem området, således at cykelruten
passerer Lyngbyvej ved banebroen.
Værdifuld,
eksisterende beplantning bør så vidt muligt inkorporeres i bebyggelsens plan og
som del af det grønne område.
Parkeri
ng
skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal og bør
overvejende placeres i konstruktion, så der opnås en så udstrakt rekreativ
udnyttelse af de grønne friarealer som muligt. Eventuelt kan parkering
etableres i en del af bebyggelsernes nederste og mest støjbelastede etager mod
banedæmningen og mod vejene.
Miljø- og forureningsmæssige
forhold
Økonomiforvaltningen
har i samarbejde med Miljøkontrollen igangsat en undersøgelse af ejendommens
forureningsforhold. Resultatet af undersøgelsen forventes at foreligge den 1.
juli 2005. Forureningsundersøgelsen formidles til arkitekterne med henblik på,
at eventuelle forureningsfund kan få en vis indflydelse på, hvor og hvordan
bl.a. friarealer og kældre placeres på grunden.
Kommunen
forventer i forbindelse med salg af ejendommen at følge sædvanlig praksis ved
salg af forurenede grunde og fraskrive sig ethvert ansvar, bl.a. i medfør af
Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 28. marts 1996 (BR 88/93).
På den
del af grunden, hvor kulturhuset opføres, og som på den baggrund forventes at
forblive kommunal, påhviler det kommunen at foretage den nødvendige oprensning.
Denne oprensning finansieres via salget af den øvrige del af ejendommen.
Kulturhuset
Kulturhuset skal møde de
lokale behov og give nye muligheder for kulturelle aktiviteter i en bydel med
sparsomme kulturelle tilbud.
Husets udtryk og placering
på grunden skal sikre en fysisk åbenhed mod bydelen og en let og synlig adgang
for borgerne.
Som reference til
størrelse og økonomisk ramme for kulturhuset Ydre Østerbro kan angives, at
Vanløse Kulturhus på 1.600 m2 (2004 priser) har kostet ca. 18,5
mio.kr., ca. 11.600 kr./m2. Det skal bemærkes, at beløbet
udelukkende dækker kulturhusets indvendige del, da selve bygningen er opført af
privat udlejer, som kommunen betaler årlig husleje til for leje af
kulturhusfaciliteter. Opførelse af Kulturhuset Islands Brygge på 1.200 m2
+ 530 m2 kælder har kostet ca. 27 mio.kr. (2001 priser), ca. 15.600
kr./m2. Beløbet er inkl. såvel byggeri som delvis indretning, og
blev væsentligt fordyret af udgifter til spunsning, forurening m.v.
På den baggrund vil
programmet for opgaven lægge op til, at der ved disponering af grunden skal
indpasses et kulturhus som en selvstændig bygning på 1.500 til 2.500 m2
inkl. kælder med indgang i gadeplan, evt. opført i to etager med fuld kælder. Det
endelige kvadratmeterantal fastlægges i den videre proces, idet dette vil afhænge
af hvilke funktioner og faciliteter kulturhuset skal rumme. Dette afklares
først efter af borgerne i området har været inddraget. Der skal være nem adgang
til gode udendørs rammer for kulturelle og rekreative aktiviteter, gerne som en
integreret del af grundens øvrige rekreative areal.
Med udgangspunkt i
erfaringerne fra ovennævnte kulturhuse vurderes samtidigt, at et kulturhus med
de angivne faciliteter vil kunne etableres indenfor en nettoramme på 30 mio.
kr. Beløbet er inkl. projektering, etablering og aptering af kulturhus samt
tilhørende udearealer, men ekskl. udgifter til grund, evt. støjbegrænsning,
oprensning af forurening samt parkeringsdækning.
Det forventes, at
kulturhuset har følgende faciliteter:
-
Møde- og
festlokaler
-
Industrikøkken
samt caféareal
-
Kreativitetsrum,
værkstedsfaciliteter og/eller øvelokaler
-
Øvrige nødvendige
funktioner (toiletfaciliteter, depotrum mv.)
Der afholdes en
borgerinddragelsesproces, hvor borgerne fremsætter forslag til funktions- og
ruminddeling. Huset tegnes med udgangspunkt i de for hele grunden udarbejdede
idéoplæg til fremtidig disponering af grunden, borgernes ønsker og den
overordnede økonomiske ramme.
Forventet proces
Forvaltningerne
indstiller, at udvikling af Beauvaisgrunden gennemføres med udgangspunkt i
nedenstående proces. Det er en forudsætning for tidsplanen, at nærværende
indstilling godkendes i Borgerrepræsentationen inden sommerferien 2005.
Sommer 2005:
3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs- og anden
relevant ekspertise indbydes til at udarbejde skitser for disponering og
bebyggelse. Afleveringsfrist ca. 15. september 2005.
Efterår 2005:
Forvaltningerne vurderer det fra arkitekterne indkomne
materiale og udarbejder i samarbejde med en eller flere af arkitekterne et
forslag til disponering af ejendommen og arkitektoniske principper. Borgere inddrages i drøftelse af
kulturhusets konkrete facilite
ter, hvilket danner grundlag for endelig projektering
af kulturhuset.
Derefter
indstilles til de relevante udvalg og Borgerrepræsentationen at godkende projektforslag
for Beauvaisgrunden. Gennemførelse af projekt med bebyggelse til
serviceerhverv, familieboliger, publikumsvendte aktiviteter, kulturhus samt
grønt område forudsætter udarbejdelse af lokalplan med tilhørende
kommuneplantillæg. Derfor ventes samtidig fremsat en redegørelse om
udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen, der vil
muliggøre opførelse af det udarbejdede projekt. For at opnå en
planlægningsmæssig sammenhæng med området langs Rovsingsgade forventes
lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg at omfatte Beauvaisgrunden samt det
af DSB ejede areal syd for grunden indtil Lersø Park Allé.
På den
baggrund forventer Økonomiforvaltningen at udbyde størstedelen af ejendommen
til salg med henblik på realisering af projektet. Den del af grunden, hvorpå
kulturhuset planlægges opført, forventes at forblive kommunal ejendom.
Forår
2006:
Forvaltningerne
fremsætter indstilling om salg af ejendommen og forslag til nyt plangrundlag.
Efter offentlighedsperioden kan ny lokalplan og tillæg til kommuneplan vedtages
endeligt, og byggetilladelse kan gives.
På den
baggrund ventes det nye kulturhus at kunne indvies i 2008.
ØKONOMI
I
budget 2005 er forudsat, at etablering af et kulturhus på Beauvaisgrunden bliver
udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering af kommunens værdier i ejendommen.
Kulturhuset og de
tilknyttede udendørsfaciliteter ventes projekteret, etableret og apteret
indenfor en ramme på 30 mio. kr., ekskl. grund, forureningsomkostninger og
parkeringsdækning.
Inden for denne ramme
gives en rådighedsbevilling til afholdelse af borgerinddragelse og udarbejdelse
af skitseforslag i forbindelse med kulturhuset til budget 2005 på 500.000 kr.
på Kultur- og Fritidsudvalgets budget, bevillingen kultur og fritid funktion 0.35.3 (andre
fritidsfaciliteter).
Endelig finansiering af projektering og etablering af kulturhuset og de tilhørende udearealer tilvejebringes via salg af dele af Beauvaisgrunden. I det omfang, der er tidsforskydning mellem indtægter fra salget og udgifter til udvikling og etablering vil blive foretaget mellemfinansiering fra Økonomiudvalgets budget, bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5 (Kassen), idet midlerne tilbageføres fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen.
Økonomiforvaltningen
vurderer, at salg af hovedparten af grunden med byggemulighed som beskrevet i
denne indstilling (anvendelse, omfang m.v.) vil kunne finansiere den foreslåede
ramme på 30 mio. kr. for kulturhuset samt nedenstående relaterede udgifter. Det
er Økonomiforvaltningens opfattelse, at det næppe vil have provenumæssig
betydning om der indgår boliger i projektet.
En andel af den offentlige parkering på ejendommen ventes finansieret via indtægter fra salg af ejendommen. Udgifter til anlæg og drift af de rekreative arealer, hvortil offentligheden skal have adgang, herunder eventuel fordeling af udgifterne, vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med udbud af ejendommen.
Udgifter til støjbegrænsning samt nødvendig oprensning af forurening på den del af ejendommen, som forventes at forblive kommunal ejendom, finansieres af indtægter fra salget af den øvrige del af ejendommen.
I overensstemmelse med hidtidig praksis i forbindelse med salg af ejendommen venter Økonomiforvaltningen at fraskrive sig ethvert ansvar, hvormed udgifter til oprensning af forurening påhviler køber. Økonomiforvaltningen må dog på nuværende tidspunkt tage forbehold for forureningsudgifternes størrelse og mulige indflydelse på købstilbudene. Resultatet af den indledende forureningsundersøgelse ventes at foreligge ca. 1. juli 2005, hvormed et skøn over de nødvendige oprensningsudgifter vil indgå i indstillingen om projektforslag og igangsættelse af planproces, der ventes fremsat i efteråret 2005, jf. tidsplanen.
Forvaltningerne foreslår, at der træffes principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget til drift af kulturhuset Ydre Østerbro med tilhørende udearealer.
Det endelige driftsbeløb vil afhænge af kulturhusets udformning og indhold, men det kan til sammenligning oplyses, at kulturhuse af tilsvarende størrelse får et driftstilskud på 2,5 – 3 mio. kr./år eksklusive udgifter til forbrug (husleje, el, vand, varme, skatter og udgifter). De eksisterende kulturhuse har desuden en egenindtægt fra lokaleudlejning m.v., der alt efter kulturhusets faciliteter, beliggenhed m.v. ligger mellem 0,8 og 4,3 mio.kr./år.
Forøgelsen af driftsbevillingen fastsættes med behandling
af indstilling om salg af ejendommen og endelig vedtagelse af lokalplan og
kommuneplantillæg, der muliggør byggeriet.
Udgifter til arkitektbidragene sker indenfor en økonomisk ramme på 450.000 kr. og finansieres via Økonomiudvalgets budget, bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast ejendom m.v.)
Udgifterne til undersøgelse af ejendommens forureningsforhold ventes at udgøre ca. 200 – 460.000 kr. og finansieres via Økonomiudvalgets budget, bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast ejendom m.v.)
Der tages forbehold for projektets godkendelse i
Indenrigsministeriet efter Bekendtgørelse om godkendelse af iværksættelse af
kommunal anlægsvirksomhed for 2004. Det vurderes, at ansøgning om godkendelse
er nødvendig, idet anlægsudgifterne vil overstige 1 mio. kr., og idet det ikke
kan garanteres, at anlægsarbejderne vil være afsluttet senest den 31. december
2005.
MILJØVURDERING
Indstillingen vurderes ikke at have miljømæssige
konsekvenser.
ANDRE KONSEKVENSER
Indstillingen vurderes ikke at have andre konsekvenser.
HØRING
Der er ikke foretaget høringer.
BILAG
1. Placering og afgrænsning af Beauvais-grunden,
luftfoto oktober 2002
2. Beauvaisgrundens placering i den omgivende
bystruktur, maj 2005
3. Væsentlige rumlige og strukturelle principper, maj 2005
4. Borgerrepræsentationens beslutning om praksis ved salg af forurenede grunde (BR 88/93)
Erik Jacobsen Carsten Haurum