Mødedato: 28.11.2002, kl. 17:30

Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Valby Station

Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Valby Station

for mødet «MDAT» kl

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 28. november 2002

 

BR 615/02

Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Valby Station

Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Valby Station

Indstilling om at godkende projekt til opførelse af 42 private andelsboliger ved Skolegade 6 – 12/Annexstræde 25 ved Valby Station, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 42 private andelsboliger ved Skolegade 6 – 12/Annexstræde 25 ved Valby Station,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 6. november 2002

Anbefalet

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

RESUME

Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Porcelænstorvet under stiftelse v/Kuben Byg A/S søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 42 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 99 m² på del af matr.nr. 5 a, 6 a og 118 Valby, Skolegade 6 – 12/Annexstræde 25.

Projektet opføres på en del af de tidligere "Bomuldsspinderiers" arealer og indgår som en integreret del af udbygningsplanen for Det centrale Valby, der er under omdannelse og udbygning til et attraktivt byområde med boliger, servicehverv og kulturelle institutioner med bebyggelse af arkitektonisk kvalitet. Området er velbeliggende i nærheden af Valbys historiske bykerne og Valby Station.

Bebyggelsen opføres som en åben karré i 4 etager med sluttet randbebyggelse mod Annexstræde og langs 3 nye gågader i området, hvoraf 2 vil blive glasoverdækkede. Andelsboligerne opføres i 3 etager ovenpå en butiksetage i gadeplan og en underliggende parkeringskælder. På taget over butikslokalerne etableres en taghave med friarealer for andelsboligerne, og på andelsboligernes tag bliver der indrettet en tagterrasse. Der er tale om boliger, som i kraft af deres beliggenhed i et butikscenter ud mod en overdækket centergade og deres tagterrasse og taghave rummer særlige bymæssige kvaliteter.

Bebyggelsens udformning, indretning m.v. har været drøftet med repræsentanter for Valby Lokaludvalg, der er positive overfor projektet.

De kommende beboere vil blive tilbudt at leje eller købe parkeringspladser i parkeringskælderen. Ejendommen vil blive udstykket i ejerlejligheder, hvoraf andelsboligerne vil udgøre ét selvstændigt ejerlejlighedsparti.

Bebyggelsen opføres som en del af en større bebyggelsesplan, der er fastlagt i lokalplan nr. 341 ("Det centrale Valby"), vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. oktober 2001. Bebyggelsen forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om bygningshøjde, der er overskredet med 0,4 m, ligesom der for 4 ud af de i alt 7 opgange skal dispenseres fra bestemmelsen om, at opgange skal have adgang til begge facader. Forvaltningen vurderer, at der er tale om mindre afvigelser fra lokalplanen, og kan anbefale de nødvendige dispensationer.

Anskaffelsessummen er beregnet til 80.300.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 19.220 kr./m² etageareal.

I en gennemsnitsbolig på 99 m² vil andelsindskuddet udgøre 381.000 kr. og den månedlige leje vil andrage godt 9.550 kr., svarende til en årsleje på ca. 1.158 kr./m² etageareal.

Kommunens garantiforpligtigelse beløber sig til ca. 7 mio. kr., mens den kommunale andel af tilskud udgør ca. 1,7 mio. kr.

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne af Andelsboligforeningen Porcelænstorvet under stiftelse v/Kuben Byg A/S har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af 3 arkitektfirmaer, AK83 Arkitektkontoret, Arkitektgruppen Aarhus og Plesner & Wajnmann Architects MAA, til opførelse af 42 private andelsboliger. Byggeriet opføres på del af matr.nr. 5 a, 6 a og 118 Valby, Skolegade 6 – 12/ Annexstræde 25.

Eksisterende forhold

Ejendommen, der ønskes bebygget med 42 andelsboliger med underliggende butiks-etage og parkeringskælder udgør en del af "Bomuldsspinderiernes" arealer, der ligger i et ældre erhvervsområde ved Valby Station. Området er som helhed under udbygning til et område med blandet anvendelse med boliger, serviceerhverv, institutioner og kulturelle formål.

Syd for ejendommen ligger "Bomuldsspinderiernes" markante hovedbygning i 3 etager, der renoveres og indrettes med butikker i stueetage og kontorer på 1. og 2. etage. Øst for ejendommen er der udarbejdet skitseprojekt til en 4 etages bygning, der indrettes med butikker i stueetagen, liberalt erhverv på 1. og 2. sal og boliger på 3. sal. Vest for ejendommen skal der opføres en bebyggelse i 4 etager, som indrettes med butikker i stueetagen og boliger i de øvrige etager. Mod nord ligger ejendommen ud til Annexstræde, hvor den eksisterende bebyggelse i karréen på nordsiden er indrettet til boliger, erhverv og offentlige formål med meget varierende kvalitet og karakter.

Området er velbeliggende i forhold til kollektiv trafik med Valby Station , hvor S-tog, regionaltog og et enkelt intercitytog gør holdt, samt buslinier langs Valby Langgade og Toftegårds Allé.

Projektet

Det samlede boligetageareal udgør 4.178 m². Projektets 42 boliger er rummelige familieboliger med et gennemsnitligt areal på 99 m². Boligstørrelsen er på mellem 88,5 m² og 110,0 m², og boligerne fordeler sig med 36 stk. 3-rums boliger og 6 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Andelsboligerne er placeret oven på butikslokaler, der indrettes i hele bygningens stueetage. På taget over butikslokalerne etableres en taghave, og på den sydlige del af andelsboligernes tag vil der blive indrettet en tagterrasse på ca. 400 m².

Bebyggelsen er som nævnt placeret i forbindelse med Valbytorvene, der består af en række selvstændige bygninger bundet sammen af en glasoverdækket gade. Byggeri & Bolig oplyser i relation hertil, at der er en brandstrategirapport under udarbejdelse, der skal dække hele området, og at rapporten kan medføre specielle sikkerhedskrav til bl.a. den omhandlede bygning D, hvilket forudsættes afklaret i forbindelse med detailprojekteringen.

De kommende beboere i A/B Porcelænstorvet vil få mulighed for at leje eller købe parkeringspladser i Valby Torvenes underjordiske parkeringsanlæg. Endvidere vil der blive mulighed for at etablere specielle parkeringspladser for handicappede i den del af parkeringskælderen, der er tæt ved opgangene til boligerne.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 341, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. oktober 2001 (BR 395/01).

Ejendommen er beliggende i lokalplanens område II, der fastlægges til boliger og serviceerhverv. Boligerne er fastlagt til helårsboliger, der skal have et gennemsnit på mindst 85 m2, og ingen boliger må være under 75 m2. Der skal desuden indrettes fællesanlæg for beboerne.

Tilkørsel til området skal ske via Annexstræde til underjordisk parkeringsanlæg, samt via en nyanlagt vej i forlængelse af Horsekildevej syd for Valby Langgade, hvor der etableres ramper til underjordisk parkeringsanlæg. Herved opnås en trafikal fredeliggørelse af området.

Bebyggelsesprocenten for område II må ikke overstige 130, og ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen viste principielle bebyggelsesplan. Det aktuelle byggeri må opføres med overdækket stueplan og i højst 4 etager inklusive udnyttelig tagetage, men eksklusive tekniske anlæg på tag, teknik- og pulterrum i tag samt tagterrasser.

Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal udgøre 40 % af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere og kan tilvejebringes på egen grund på terræn, som tagterrasser og ved andel af det interne vej- og stinet, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, torve og pladsdannelser.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. Parkering kan være fælles for flere ejendomme.

Projektet overholder lokalplanens bestemmelser hvad angår anvendelse, bebyggelsesprocent, etageantal samt friareal. Hvad angår boligbebyggelsens adgangsforhold, er den kun delvis forsynet med adgang til begge facader. Da stueetagen er indrettet med butikker, er der i 4 opgange ikke direkte adgang fra gadeside. Forvaltningen vurderer, at der er kort afstand fra de 3 opgange fra gadeside til øvrige opgange på 1. sal og er derfor positiv indstillet over for planløsningen og meddelelse af den fornødne dispensation fra lokalplanen.

Endvidere er bebyggelsen ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for så vidt angår bestemmelserne om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 4/3 x afstanden til anden bebyggelse i og uden for området, beregnet ud fra den højeste af bygningerne. Overskridelsen er på ca. 0,4 m. Bebyggelsen ønskes udført med 11 m brede gader i henhold til lokalplanen. Butikscentres interne gader glasoverdækkes, og der ønskes en niveaufri anlægsflade for glastagets afsætningspunkter på de 2 modstående facader. Således opnås der et symmetrisk, harmonisk og konstruktivt rigtigt glastag over gaderne. Den højeste facade, Bomuldsspinderiet, er derfor styrende for alle facadernes højde. Bomuldsspinderibygningen er 15 m. Forvaltningen vurderer, at der er tale om en mindre afvigelse fra lokalplanen. Man er derfor positiv indstillet over for at meddele dispensation fra lokalplanen for så vidt ang år denne bestemmelse.

Der skal i den videre bearbejdning af projektet lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer, detaljering af bygningsdele, murværksforbandter og vindues-profiler.

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at supplere byens boligmasse med nye attraktive familieboliger.

Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Det nævnes i denne forbindelse, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier, samt at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen er beliggende på de tidligere "Bomuldsspinderiers" arealer tæt ved Valbys historiske bykerne og Valby Station. De nye andelsboliger er velbeliggende og lever sammen med de planlagte ejerboliger i området op til de boligpolitiske intentioner om blandede ejerformer med boliger af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

De 42 andelsboliger indgår i den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2002.

Miljøforhold

Om miljøforholdene oplyser Miljøkontrollen, at en del af grunden (matr. 5 a Valby) er kortlagt på vidensniveau 2, og at det betyder, at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen efter jordforureningslovens bestemmelser om beskyttelse af grundvandet, før byggeriet kan påbegyndes.

Om matr. nr. 118 Valby oplyser Miljøkontrollen, at grunden endnu ikke er registreret på vidensniveau 2, men at den er så forurenet, at den opfylder betingelserne herfor. Miljøkontrollen har derimod ingen oplysninger om forurening af jorden eller grundvandet på matr. nr. 6 a Valby, men finder det sandsynligt, at der kan være sket forurening som følge af "Bomuldspinderiernes" aktivitet med blegning og farvning og som følge af, at der har ligget en 30.000 l olietank, som er afblændet i 1974.

Da arealet skal anvendes til beboelse (forureningsfølsom anvendelse) anbefaler Miljøkontrollen, at lade et konsulentfirma undersøge jorden for miljøfremmede stoffer. I givet fald vil Miljøkontrollen gerne kommentere et oplæg til en sådan undersøgelse, inden den udføres.

Henset til, at andelsboligerne opføres ovenpå et butikscenter og en underliggende parkeringskælder, forventes det imidlertid ikke at blive vanskeligt at opfylde vilkårene om, at den øverste ½ meter på fremtidige ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer (jord, sand, grus el. lign.). Der henvises til udtalelsen fra Miljøkontrollen.

Grundsælger har bekræftet, at nødvendig oprensning af grunden til frigivelse til opførelse af boliger er indeholdt i grundkøbesummen. Grundsælger afholder således alle omkostninger til miljøoprensning af grunden.

Byggeriet udføres således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj, ligesom projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. oktober 2002 opgjort til 80.300.000 kr. inkl. moms. Grundsælger er Kuben Byg A/S.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 1,7 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 7 mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 99 m² er beregnet til at andrage 1.158 kr. pr. m², svarende til ca. 9.550 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 381.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

Uddybning af indstilling

Projektet lever op til de boligpolitiske intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne for området, bortset fra en mindre overskridelse af den fastlagte maksimale bygningshøjde og bestemmelsen om adgang til begge facader.

Samspillet mellem bebyggelsesplan, volumen og den valgte facadeopdeling med indramning af boligdelen med en murstensmarkering skaber en helhed med variationer, der giver bebyggelsen identitet og opfylder målet om høj arkitektonisk kvalitet. Det er imidlertid afgørende for et arkitektonisk tilfredsstillende resultat, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer, murværksforbandter, farver og detaljering af bygningsdele og vinduesprofiler.

Lejlighederne er attraktivt indrettet med store gennemlyste opholdsrum og vil med den gennemsnitlige størrelse på 99 m2 kunne fungere som tidssvarende boliger.

Der er tale om boliger, som i kraft af beliggenhed i et butikscenter ud mod en overdækket centergade og med tagterrasse og taghave rummer særlige bymæssige kvaliteter.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger.

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelse, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Høring

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø og Forsyningsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Byggeri & Bolig.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning af projektet.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

  1. Skema A-ansøgning
  2. Projektmateriale udarbejdet af AK83 Arkitektkontoret, Arkitektgruppen Aarhus og Plesner & Wajnmann Architects MAA
  3. Høringssvar

Jens Ole Nielsen

Til top