Mødedato: 27.11.2003, kl. 17:30

Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade / Prinsessegade

Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade / Prinsessegade

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 27. november 2003

 

 

BR 537/03

Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk.  5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade / Prinsessegade

Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk.  5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade / Prinsessegade

 

 

Indstilling om, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at modtage Erhvervs- og Boligstyrelsens tilsagn om ekstraordinær bevillingsramme på 25.000.000 kr., at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte til gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder på den omhandlede ejendom i overensstemmelse med byfornyelseslovens regler herom, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med bygningsfornyelsesarbejderne og forsøgsprojektet forbundne udgifter, samt at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån, i overensstemmelse med byfornyelsesloven § 65 til finansiering af bygningsfornyelsesarbejderne, i det omfang finansiering ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig sikkerhed for långivningen.

                                                                 (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at modtage Erhvervs- og Boligstyrelsens tilsagn om ekstraordinær bevillingsramme på 25.000.000 kr.,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte til gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder på den omhandlede ejendom i overensstemmelse med byfornyelseslovens regler herom,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med bygningsfornyelsesarbejderne og forsøgsprojektet forbundne udgifter,

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån, i overensstemmelse med byfornyelsesloven § 65 til finansiering af bygningsfornyelsesarbejderne, i det omfang finansiering ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig sikkerhed for långivningen

 

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 29. oktober 2003

Anbefalet

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

 

 

RESUME

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 30. september 2003, der vedlægges som bilag A meddelt Københavns Kommune, at styrelsen vil tildele kommune en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 25.000.000 kr. Forudsætning for bevillingen er, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Burmeistergade 4 – 26 / Prinsessegade 57 – 59, der tilhører Boligselskabet AAB afdeling 68. Afdelingen rummer 84 lejligheder med et samlet boligetageareal på 8.433 m2 og er beliggende på Christianshavn. Bevillingen svarer til 2.600 kr. pr. m2 boligetageareal i ombygningsudgifter, samtidig med at den dækker udgifter til genhusning, Byggeskadefonden og udvikling af nedennævnte projektbeskrivelse.

Projektet tager udgangspunkt i udviklingskontrakten kaldet "Projekt Værktøjskassen", der er indgået den 15. december 1999 mellem Byfornyelse København og det daværende By- og Boligministerium og blandt andet omfatter forsøg med praktisk afprøvning af præfabrikerede byggeprodukter. I rammebeløbet på de 25,0 mio. kr. indgår et beløb på 1,4 mio. kr. med 100 % statsrefusion. 

Det konkrete forsøg omfatter afprøvning af præfabrikerede lette badeværelser og indebærer udskiftning af samtlige badeværelser i ejendommen. De eksisterende badeværelser blev i 1977 med saneringsstøtte opbygget som lette kabiner med træskellet og krydsfiner med vinyl på gulve og vægge. Den valgte trækonstruktion med tynd vinyl har efterfølgende vist sig at være sårbar overfor fugt. Konstruktionerne lever desuden ikke op til By- og Byg´s (tidligere SBI) nuværende anvisninger for etablering af badeværelser. Herudover er det heller ikke muligt at få håndværkere til at give garanti på reparationsarbejder på vinylbelægningen. Konstruktionerne vurderes derfor som en særlig risikabel bygningsdel. 

I ombygningen skal 64 af de 84 badeværelser udføres som lette badeværelser, det vil sige, at badeværelserne er et stålbaseret produkt af præfabrikerede elementer, der samles til et komplet og færdigt installationsapteret badeværelse. Produktet, der er tysk, er tilpasset danske myndighedskrav- og godkendelsesordninger samt dansk design således, at produktet indvendigt ligner et traditionelt badeværelse. De resterende 20 badeværelser gennemføres som traditionelle tunge badeværelser med støbte gulve og vægge m.v. 

Det er tanken, at de konkrete erfaringer med gennemførelsen opsamles, ligesom det om nogle år senere forventes muligt at kunne vurdere konstruktionerne

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Byfornyelse København og det daværende By- og Boligministerium har den 15. december 1999 indgået en udviklingskontrakt kaldet "Projekt Værktøjskassen", der sætter rammerne for udvikling, afprøvning og implementering af en række proces-værktøjer til samtlige faser i byggeprocessen. Formålet med udviklingskontrakten er at udvikle værktøjer, som kan effektivisere byfornyelsesprocessen. 

Baggrunden for "Projekt Værktøjskassen" er en erkendelse af, at en del produktivitetsudviklingsforsøg stopper, når byggesagen er afsluttet, og effekten af indsatsen er konstateret. Projektet sigter mod, at udviklingen af produktivitetsfremmemetoder – de såkaldte værktøjer – skal ske,  når egnede opgaver foreligger. Efter en afprøvning af forsøget følger en rapportering af effekten og en eventuel revision af værktøjet indtil dette anses for tilstrækkelig velafprøvet. Herefter optages det i håndbog for renoveringssager og kan indgå i den fremtidige byfornyelsesproces. 

"Projekt Værktøjskassen" indeholder 9 procesværktøjer, hvoraf " Trimmet planlægning – 2. generations afprøvning af logistikværktøjer" afprøves i den aktuelle ejendom. Herudover gennemføres tillige en praktisk afprøvning af præfabrikerede lette badeværelser med felttest. Denne afprøvning gennemføres af SBS Byfornyelse. 

Værktøjet "Trimmet planlægning – 2. generations afprøvning i logistikværktøjer" har til formål at udvikle værktøjet i forhold til forudsætninger "Ydre forhold" (bygherre- og beboerkommunikation/-logistik) og "Information" (logistikprojektering og informationsflow fra projekterende til udførende) med det formål at tage fat på de mere "bløde" kommunikationsorienterede dele af logistikbegrebet samt at anvise veje for introduktion af logistiktænkning i projekteringen som en væsentlig forudsætning for yderligere produktivitetsforbedringer i byggeprocessen.  

Herudover vil der blive foretaget en praktisk afprøvning af præfabrikerede lette badeværelser med felttest. Formålet med denne felttest er at sikre, at de leverede og monterede lette badeværelser har gennemgået en række laboratorietests hos By og Byg (Statens Byggeforskningsinstitut). Herudover vil man tilstræbe sig, at de lette badeværelser lever op til en kvalitet, der som minimum svarer til en håndværksmæssigt korrekt udført støbt badeværelse, og man vil sikre sig, at de lette badeværelser kan leveres og monteres til en pris, der er minimum 25 % lavere end et støbt badeværelse samt at badeværelserne har en forventet levetid på minimum 30 år. Endelig vil man sikre sig, at montagetiden på det lette badeværelse er hensigtsmæssig og kort for derved at reducere genhusningsbehovet.  

Byfornyelse København har ansøgt Erhvervs- og Boligstyrelsen om støtte på 1.400.000 kr. til udvikling af "Projekt Værktøjskassen" i byfornyelsen.  Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på 23.600.000 kr. til ombygning af ejendommen Burmeistergade 4 – 26 / Prinsessegade 57 – 59, Boligselskabet AAB afdeling 68, med henblik på afprøvning af udviklingsprojektet. Beløbet indeholder tillige udgifter til midlertidig genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. 

Erhvervs- og Boligstyrelsen vil på baggrund af ansøgningen tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 25.000.000 kr. incl. de 1.400.000 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet. Det er en betingelse, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, samt at Erhvervs- og Boligstyrelsen modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 23.600.000 kr. Selve ombygningsudgiften er opgjort til 22.088.075 kr. svarende til ca. 2.600 kr. pr. m2 boligetageareal.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og forslag

Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter således at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Burmeistergade 4 – 26 / Prinsessegade 57 - 59 der ejes af Boligselskabet AAB, afdeling 68 og har et samlet boligetageareal på 8.433 m2. Ejendommen, der er opført i 6 etager som sluttet randbebyggelse rummer 84 boliger bestående af 1 stk. 1-værelses lejlighed med et boligareal på 21 m2, 5 stk. 2-værelses lejligheder med boligarealer på 56 m2, 7 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 85m2 og 113 m2, 66 stk. 4-værelses-lejligheder med boligarealer på mellem 80 m2 og 113 m2 samt 5 stk. 5-værelses lejligheder med boligarealer på 120 m2 . Ejendommen, der ligger på Christianshavn har i bydelsatlas for Indre By / Chr istianshavn høj bevaringsværdi for Burmeistergade 12 – 26 i SAVE-systemet, mens den øvrige del har middel bevaringsværdi. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. 

De oprindelige badeværelser i ejendommen blev i 1977 med saneringsstøtte opbygget som lette kabiner med træskellet og krydsfiner med vinyl på gulve og vægge. Den valgte trækonstruktion med tynd vinyl har efterfølgende vist sig at være sårbar overfor fugt. Konstruktionerne lever desuden ikke op til By- og Byg´s (tidligere SBI) nuværende anvisninger for etablering af badeværelser. Herudover er det heller ikke muligt at få håndværkere til at give garanti på reparationsarbejder på vinylbelægningen. Konstruktionerne vurderes derfor som en særlig risikabel bygningsdel. Der er tale om en råde-over ejendom, der efter saneringen blev solgt til en almen afdeling. 

Der er af Byfornyelse København i samarbejde med NIRAS Rådgivende ingeniører og planlæggere A/S udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder, der omfatter udskiftning af samtlige badeværelser i ejendommen. De 64 af de 84 badeværelser udføres som lette badeværelser, det vil sige, at badeværelserne er et stålbaseret produkt af præfabrikerede elementer, der samles til et komplet og færdigt installationsapteret badeværelse. Produktet, der er tysk, er tilpasset danske myndighedskrav- og godkendelsesordninger samt dansk design således, at produktet indvendigt ligner et traditionelt badeværelse. De resterende 20 badeværelser gennemføres som traditionelle tunge badeværelser med støbte gulv og vægge m.v. 

Ombygningsudgiften på 24.088.075 kr. svarende til en investering på ca. 2.600 kr. pr. m2 anses som udgangspunkt at være 100 % vedligeholdelse.

 

Økonomi

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder: 

Ombygningstabet skal i henhold til byfornyelsesloven finansieres kontant. Tabet udgør ca. 22,3 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca.11,2 mio. kr.  

Udgifter til midlertidig genhusning i ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse indgår i den samlede bevilling på 25.000.000 kr. med ca. 1,3 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale halvdelen eller ca. 0,65 mio. kr. 

Den samlede kommunale udgift kan således anslås til at udgøre i størrelsesorden 11,8 mio. kr. 

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003 – 2006 er afsat til byfornyelsesformål, konto 0.15.3. 

Budgetansvarlig institution:  44010 Plan & Arkitektur.

 

Miljøvurdering

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer. 

Kommunen har i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" opstillet en række krav, der skal overholdes.

 

BILAG VEDLAGT

A. Skrivelse af 30.9.2003 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Burmeistergade 4 – 26 / Prinsessegade 57 - 59.

 

Jens Ole Nielsen

 

 


Til top