19 boliger på Vestergårdsvej
BR har i 2008 (BR 18.09.08) godkendt opførelsen af et botilbud på Vestergårdsvej. Socialforvaltningen ønsker at leje i stedet for at eje servicearealerne. Hertil kommer to efterretningssager om igangsættelse af aktiviteter uden godkendelse af BR på henholdsvis Vestergårdsvej og Dannebrogsgade
Indstilling
Indstilling om,
1. at en BR-beslutning, om at Socialforvaltningen køber servicearealerne på Vestergårdsvej nr. 14 (BR 18.09.08) ændres til, at Socialforvaltningen i stedet lejer servicearealerne på baggrund af en lejeaftale mellem Københavns Kommune og boligorganisationen,
2. at Socialforvaltningens anlægsbudget til servicearealerne på Vestergårdsvej ændres fra 5,25 mill. kr. til 4,831 mill. kr. på Socialudvalgets bevillingsområde Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 som følge af at det statslige tilskud modregnes i anlægssummen,
3. at kommunen, jf. kommunens bevillingsregler, deponerer 4,831 mill. kr. svarende til servicearealerne anlægssum, idet der overføres 4,831 mill. kr. i 2011 (2011 p/l) fra Socialudvalgets bevilling, Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til Økonomiforvaltningen på bevillingsområdet finansposter, funktion 8.32.27.5 til anvendelse for deponering i forbindelse med leje af servicearealerne på Vestergårdsvej,
4. at Borgerrepræsentationen tager til efterretning, at Socialforvaltningen har anvendt 1,273 mill. kr. i 2010 (2010 p/l) på bevillingsområdet Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til ombygning og montering af et serviceareal på vestergårdsvej 14,
5. at Københavns Kommune indgår en lejekontrakt for 201 m2 serviceareal på Vestergårdsvej 14 med boligorganisationen 3B, samt
6. at Borgerrepræsentationen tager til efterretning, at Socialforvaltningen har anvendt henholdsvis 2,315 mill. kr. i 2007 (2007 p/l) og 0,573 mill. kr. i 2010 (2010 p/l) på bevillingsområdet Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til omdannelse af boligerne i Dannebrogsgade til et tilbud for en særligt udsat gruppe samt til ombygning af to lejligheder.
Det bemærkes, at ombygnings- og monteringsarbejde for hhv. 1,27 og 2,888 mio. kr. i to botilbud er påbegyndt før Borgerrepræsentationens godkendelse af anlægsbevillingens udmøntning, hvilket er i strid med kommunens bevillingsregler. I forlængelse heraf, vil Økonomiudvalget anmode Socialudvalget om at sikre, at dette ikke forekommer fremover.
Det forudsættes, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Socialudvalgets budgetramme.
(Socialudvalget)
Problemstilling
På Vestergårdsvej 14 er der opført et botilbud med 19 boliger til særligt udsatte.
Af den oprindelige kapitalbevilling (BR 18.09.08) fremgår, at Socialforvaltningen skal være ejer af servicearealerne. Det har imidlertid vist sig som en mere fleksibel og hensigtsmæssigt løsning for kommunen at leje servicearealerne. Arealerne udgør en naturlig integreret del af plejeboligbebyggelsen, hvilket gør det vanskeligt at sælge eller udleje servicearealerne i tilfælde af, at Københavns Kommune ikke længere ønsker at gøre brug af boligerne.
Endvidere har Socialforvaltningen anvendt henholdsvis 1,27 mill. kr. og 2,888 mill. kr. til ombygning og montering af servicearealer i to botilbud uden en godkendelse af anlægsbevillingen i Borgerrepræsentationen.
Løsning
Leje af servicearealer
Socialforvaltningen har i lignende sager (Amagerfælledvej og Grøndals Vænge) fået Borgerrepræsentationens godkendelse af, at servicearealerne alligevel ikke erhverves, og at Socialforvaltningen i stedet lejer servicearealerne på baggrund af en lejeaftale mellem Københavns Kommune og boligorganisationen.
Der er nedsat en tværkommunal arbejdsgruppe, der sammen med boligorganisationerne har udarbejdet en standardiseret lejekontrakt for servicearealer. Denne vil blive anvendt som grundlag for udarbejdelsen af lejekontrakten for servicearealet. Lejeaftalen forventes at indeholde en gensidig uopsigelighed på 20 år, svarende til et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Aftalens længde vil imidlertid afhænge af den endelige aftale mellem den tværkommunale arbejdsgruppe og boligorganisationerne.
Beslutningen om leje indebærer, ifølge kommunens bevillingsregler, at Borgerrepræsentationen godkender, at der deponeres et beløb svarende til anlægsudgiften, hvilket ikke medfører merudgifter i forhold til den tidligere afgivne bevilling.
Ombygning og montering af et serviceareal på Vestergårdsvej
Efter godkendelse af den oprindelige indstilling (BR 18.09.), tiltrådte Borgerrepræsentationen endnu en indstilling (BR 10.12.09), hvori der blev anmodet om at nedlægge en bolig med henblik på at udvide servicearealet med 58 m2. Efterfølgende blev en bolig udvalgt til formålet, hvilket imidlertid indebar behov for en ombygning for at sammenlægge det eksisterende serviceareal med det nye areal. Ombygningen medførte en udgift på 0,4 mill. kr., som blev afholdt i 2010 uden godkendelse af Borgerrepræsentationen. Anlægsudgiften er afholdt af bevillingen afsat til Tryghedsplan II.
Efterfølgende er der anvendt 0,870 mill. kr. til montering af servicearealet ligeledes uden en godkendelse i Borgerrepræsentationen. Monteringsbudgettet er ved en forglemmelse ikke medtaget i de tidligere fremsendte indstillinger, men monteringen er nødvendigt, hvis servicearealet skal udstyres med skriveborde, mødeborde, pc´ere mv.
Socialforvaltningen vil med en bedre intern koordinering sikre, at denne type sager ikke opstår fremadrettet.
Husleje
Huslejen forventes at udgøre mellem 4.876 kr. og 5.892 kr. for en bolig på mellem 48 m2 og 58 m2 svarende til en årlig leje på 1.219 kr. pr. m2. Boligerne er 1-rumsboliger med eget køkken og bad.
Klargøring og montering i Dannebrogsgade
Oprindeligt er Dannebrogsgade opført til grønlandske kvinder. Efter at byggeriet stod færdigt, blev det besluttet at anvende boligerne til en gruppe, der modtager førtidspension, idet huslejen viste sig at være for høj til kontanthjælpsmodtagere. Da den nye målgruppe er psykisk syge indebar beslutningen, at der skulle foretages en række tiltag for at målgruppen kunne anvende boligerne. Blandt andet er der installeret brandanlæg, nødkaldeanlæg til personalet og nyt nøglesystem.
Endvidere skulle der afsættes midler til montering af et servicearealer til personalet.
Den samlede udgift hertil udgør 2,315 mill. kr.
Udgiften blev er imidlertid ikke forelagt BR, hvilket skyldes et ønske om at få formalier på plads inden ombygningen blev igangsat. Der var således behov for en godkendelse af, at en lejlighed kunne nedlægges samt at boligerne kunne ommærkes fra familieboliger til ældreboliger.
På grund af manglende koordinering blev udgiften alligevel afholdt, da en ansøgning fra boligselskabet om ommærkning til ældreboliger mv trak ud.
Ombygning i Dannebrogsgade
På 4. og 5. sal er der oprindeligt oprettet to lejligheder til to par. Da den nye målgruppe overtog Dannebrogsgade, var det vurderingen at der kunne findes to par til beboelse af lejlighederne. Dette har imidlertid ikke vist sig muligt, og det blev derfor besluttet at omdanne de to lejligheder til 4 mindre lejligheder. Udgiften hertil udgør 0,573 mill. kr.
Dette beløb vil være tjent hjem i løbet af to år som følge af en sparet udgift til tomgangsleje, men udgiften er ikke forelagt BR.
Økonomi
I den oprindelige indstilling på Vestergårdsvej 14 er der ikke afsat midler til ombygning og montering af servicearealerne. Denne udgift udgør 1,273 mill. kr.
Udgifterne til deponering af servicearealer reduceres med 0,419 mill. kr.
Merudgiften udgør netto 0,854 mill. kr. og finansieres af Socialudvalgets ramme, bevillingsområdet Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3.
I Dannebrogsgade er der afholdt udgifter til klargøring om montering for 2,315 mill. kr. på bevillingsområdet Voksne med særlige behov og endvidere er der på samme bevillingsområde og funktion afholdt udgifter for 0,573 mill. kr. til ombygning af to lejligheder - i alt 2,888 mill. kr.
Videre proces
-
Oversigt over politisk behandling
Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
1. At en BR-beslutning, om at Socialforvaltningen køber servicearealerne på Vestergårdsvej nr. 14 (BR 18.09.08) ændres til, at Socialforvaltningen i stedet lejer servicearealerne på baggrund af en lejeaftale mellem Københavns Kommune og boligorganisationen Socialudvalgets beslutning i mødet den 18. maj 2011
2. At Socialforvaltningens anlægsbudget til servicearealerne på Vestergårdsvej ændres fra 5,25 mill. kr. til 4,831 mill. kr. på Socialudvalgets bevillingsområde Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 som følge af at det statslige tilskud modregnes i anlægssummen
3. At kommunen, jf. kommunens bevillingsregler, deponerer 4,831 mill. kr. svarende til servicearealerne anlægssum, idet der overføres 4,831 mill. kr. i 2011 (2011 p/l) fra Socialudvalgets bevilling, Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til Økonomiforvaltningen på bevillingsområdet finansposter, funktion 8.32.27.5 til anvendelse for deponering i forbindelse med leje af servicearealerne på Vestergårdsvej
4. At Borgerrepræsentationen tager til efterretning, at Socialforvaltningen har anvendt 1,273 mill. kr. i 2010 (2010 p/l) på bevillingsområdet Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til ombygning og montering af et serviceareal på vestergårdsvej 14
5. At Københavns Kommune indgår en lejekontrakt for 201 m2 serviceareal på Vestergårdsvej 14 med boligorganisationen 3B
6. At Borgerrepræsentationen tager til efterretning, at Socialforvaltningen har anvendt henholdsvis 2,315 mill. kr. i 2007 (2007 p/l) og 0,573 mill. kr. i 2010 (2010 p/l) på bevillingsområdet Voksne med særlige behov, funktion 5.38.50.3 til omdannelse af boligerne i Dannebrogsgade til et tilbud for en særligt udsat gruppe samt til ombygning af to lejligheder.
Kontorchef Lars Østergaard overværede punktets behandling
Indstillingen blev godkendt. Kultur- og Fritidsforvaltningen oversender sagen til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med følgende erklæring: Kultur- og Fritidsforvaltningen skal på vegne af Kultur- og Fritidsudvalget meddele, at Kultur- og Fritidsforvaltningen har følgende bemærkninger til sagen om indgåelse af lejekontrakt, for lokaler beliggende Vestergårdsvej 14, 2400 København NV, til brug for serviceareal. Der gøres opmærksom på, at det af det 5. ”at punkt” rettelig bør fremgå, at det er Københavns Ejendomme – og ikke Københavns Kommune der bemyndiges til, at indgå lejekontrakt. Der gøres opmærksom på, at lejekontrakten endnu ikke er indgået. SOF oplyser, at lejekontrakten agtes indgået snarest muligt i overensstemmelse med lejekontraktparadigmet for nyopførte servicearealer, der er udarbejdet i samarbejde mellem repræsentanter for BL’s 1. kreds og Københavns Kommune (herefter paradigmet). Der gøres opmærksom på, at KEjd ikke har været involveret i forhandling af konkrete lejekontraktvilkår og at KEjd dermed heller ikke har leveret administrativt høringssvar i forbindelse med sagens behandling på Socialudvalget. KEjds bemærkninger baseres på hovedlejevilkår som oplyst fra SOF, samt de almindelige bestemmelser i paradigmet. Sagen vedr. indgåelse af lejekontrakt for i alt 128 m2, til anvendelse som serviceareal. Udlejer er boligorganisationen 3B. Ifølge oplysninger fra SOF forventes den årlige leje, på ikrafttrædelsestidspunktet, at udgøre kr. 311.275,30 svarende til ca. kr. 2.432 per m2 per år. Lejen fastlægges i overensstemmelse med paradigmet på baggrund af udlejers udgifter til renter, afdrag og bidrag vedrørende finansiering af lejemålet med tillæg af henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelse. I henhold til paradigmet er det aftalt, at lejen nedsættes med to tredjedele af ydelsen på udamortiserede dispositionsfondspligtige lån. Lejen vurderes, ud fra et markedsmæssigt perspektiv, at være markant for høj for den aktuelle beliggenhed. Der gøres opmærksom på, at lejen i overensstemmelse med paradigmet skal baseres på de finansieringsomkostninger m.v. som udlejer skal afholde i relation til det lejede såkaldt (balanceleje). Det særlige behov for tilknytningen mellem servicearealer og de boligenheder der skal serviceres medfører, at der ikke findes alternative mulige lejemål i den aktuelle sag. Lejen bestemmes af finansieringen af lejemålet og indekseres dermed ikke i traditionel forstand. Regulering af lejen til markedsleje i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 13 er ikke muligt i henhold til paradigmet. Udover lejen betaler lejer for driftsomkostninger og forbrugsomkostninger. Erhvervslejekontrakten forventes indgået med ca. 20 års gensidig uopsigelighed. Dette vilkår er usædvanligt, men skyldes primært tilknytningen mellem servicearealet og de boliger der skal serviceres og som der er anvisningsret til. Lejekontraktens løbetid følger finansieringens løbetid og ved evt. ændret- eller tillægsfinansiering er parterne forpligtet til samtidig, at ændre uopsigelighedsperioden tilsvarende. Lejer er dog berettiget til, at opsige kontrakten med 12 mdr. varsel uanset aftalt uopsigelighed såfremt lejer indfrier restgælden på daværende tidspunkt. Andre lejevilkår vurderes, at være markedskonforme. På baggrund af ovenstående og med ovenstående bemærkninger kan KEjd anbefale, at der indgås lejekontrakt for det pågældende areal i overensstemmelse med paradigmet for nyopførte servicearealer og i øvrigt på de hovedvilkår der er skitseret af SOF.
Økonomiforvaltningen indstiller at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
Økonomiforvaltningen bemærker, at ombygnings- og monteringsarbejde for hhv. 1,27 og 2,888 mio. kr. i to botilbud er påbegyndt før Borgerrepræsentationens godkendelse af anlægsbevillingens udmøntning, hvilket er i strid med kommunens bevillingsregler. I forlængelse heraf, vil Økonomiudvalget anmode Socialudvalget om at sikre, at dette ikke forekommer fremover.
Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Socialudvalgets budgetramme.
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 16. august 2011
Indstillingen blev anbefalet
Beslutning
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.