Stiftelse af udviklingsselskab vedrørende området omkring Prøvestenen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 25. januar 2001

Stiftelse af udviklingsselskab vedrørende området omkring Prøvestenen

Miljø- og Forsyningsforvaltningen foreslår, at Miljø- og Forsyningsudvalget indstiller til Borgerrepræsentationen,

Tiltrådt.

Økonomiforvaltningen foreslår, at Økonomiudvalget indstiller til Borgerrepræsentationen,

Anbefales.

Med baggrund i den tidligere mellem Københavns Kommune og Københavns Havn indgåede hensigtserklæring om udvikling af området omkring Prøvestenen indstilles det, at parterne i samarbejde stifter Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S og Komplementarselskabet Prøvestenen A/S.

Udviklingsselskabet vil få til opgave at søge tilladelse til en opfyldning ved Prøvestenen og etablere de fysiske rammer for et depot for forurenet jord, som vil skulle udlejes til Københavns Kommune v/Miljøkontrollen, der skal eje og drive depotet. Herudover skal udviklingsselskabet dels udvikle de opfyldte arealer til havneformål og rekreative formål, dels medvirke til udvikling af området syd for Prøvestenen til almennyttige formål.

Det indbyrdes forhold mellem kommunen og havnen reguleres i en aktionæroverenskomst, som forudsætter enstemmighed om væsentlige beslutninger.

Kommunens deltagelse i udviklingsselskabet har været forelagt Erhvervsfremmestyrelsen, som ikke har haft indvendinger herimod. Trafikministeriet har den 30. november 2000 godkendt havnens deltagelse i udviklingsselskabet.

Det indstilles endvidere, at Miljø- og Forsyningsforvaltningen med udviklingsselskabet forhandler en lejekontrakt vedrørende specialdepotet for forurenet jord, som baserer sig på en række hovedprincipper om miljøkrav til indfatning, afgrænsning af vedligeholdelsesforpligtelse og ansvar, samt leje.

Selskabet stiftes med en samlet kapital på 60 mio. kr. Herudover forventes det, at udviklingsselskabet i år 2002 vil skulle optage lån indenfor en ramme på 40 mio. kr. til dækning af selskabets likviditetsbehov i anlægsfasen, idet udviklingsselskabets udgifter til anlæg ved Prøvestenen i år 2001-03 forventes at udgøre 100 mio. kr. Såvel selskabets indtægter som udgifter er behæftet med usikkerhed, men der forventes et overskud i selskabets levetid, som udover årlige udlodninger på 7% af den indskudte kapital vil mere end dække afholdelsen af omkostninger på 50 mio. kr. (nutidsværdi) til udvikling af området syd for Prøvestenen, havnens udtagelse af de ved opfyldning fremkomne havnearealer til markedsværdi og udbetaling af et tilsvarende beløb til kommunen.

Kommunens andel af kapitalindskuddet i de to selskaber, i alt 30,25 mio. kr., finansieres ved anvendelse af en del af de i år 2000 realiserede merindtægter fra salg af ejendomme m.v. Udviklingsselskabets forventede optagelse af lån i 2002 vil kræve deponering eller modregning i kommunens lånemuligheder med et – i forhold til kommunens ejerandel – tilsvarende beløb. Det anbefales derfor, at der i budget 2002 afsættes 20 mio. kr. til kasseopbygning med henblik herpå.

Miljø- og Forsyningsudvalget og Økonomiudvalget godkendte henholdsvis den 7. og 8. februar 2000 "Hensigtserklæring om udvikling af området omkring Prøvestenen" med Københavns Havn (bilag 1).

I henhold til hensigtserklæringen var formålene:

• Københavns Kommunes ønske om etablering af et depot for deponering af forurenet jord og medvirken til udvikling af metoder for rensning af forurenet jord

• Københavns Havns ønske om udvidelse af havneområdet ved Prøvestenen

• Parternes ønske om i et samarbejde dels at realisere disse ønsker, dels at understøtte udviklingen af området omkring Prøvestenen til havnerelaterede erhvervsformål og til rekreative og kulturelle formål samt medvirke til udviklingen af arealer i den kommende Amager Strandpark, i overensstemmelse med kommune- og lokalplan.

Med henblik herpå bestemtes i hensigtserklæringen, at parterne etablerer et fælles udviklingsselskab med ligeligt ejerforhold i henhold til lov nr. 383 af 20. maj 1992 med senere ændringer om kommuners og amtskommuners deltagelse i erhvervsudviklingsaktiviteter.

Udviklingsselskabets opgaver er at realisere formålene i hensigtserklæringen, herunder blandt andet at erholde opfyldningstilladelse, udbyde og forestå samt finansiere anlæg af indfatning for depot for forurenet jord, indgå aftale med Københavns Kommune om kommunens etablering og drift af depot for forurenet jord mod betaling efter saglige og objektive kriterier.

Borgerrepræsentationen har den 14. juni 2000 ved vedtagelse af lokalplan nr. 326 samt tillæg til kommuneplan 1997 tilvejebragt det planmæssige grundlag, som muliggør realisering af de i hensigtserklæringen anførte formål.

Udviklingsselskabet stiftes som et kommanditaktieselskab (partnerselskab), Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S, hvor Københavns Havn og Københavns Kommune som kommanditistaktionærer hver indskyder en kapital på 30 mio. kr. Udkast til vedtægter for udviklingsselskabet er vedlagt som bilag 2.

Som komplementar med direkte og ubegrænset hæftelse for udviklingsselskabets forpligtelser stifter parterne et aktieselskab, Komplementarselskabet Prøvestenen A/S, med en samlet indskudskapital på 0,5 mio. kr. Udkast til vedtægter for komplementarselskabet er vedlagt som bilag 3.

Den valgte selskabskonstruktion beror primært på de herfor gældende regler for beskatning af overskud samt begrænset hæftelse for selskabsforpligtelserne, som af Københavns Havn er tillagt afgørende vægt.

Parterne hæfter, i modsætning til i et interessentskab, alene med den i selskaberne indskudte aktiekapital og indtjent, ikke udloddet overskud, og opnår, i modsætning til i et aktieselskab, at udviklingsselskabets overskud ikke beskattes i selskabet, men hos kommanditisterne og komplementaren.

Københavns Kommune er ikke skattepligtig, hvorimod der af den (begrænsede) del af udviklingsselskabets overskud, som tilfalder komplementarselskabet, svares almindelig selskabsskat.

Endelig vil ændringer i udviklingsselskabets ejerforhold, eksempelvis ved optagelse af nye kommanditister/partnere, eller ønske om kapitaltilførsel i praksis kunne gennemføres smidigt.

I henhold til vedtægterne er selskabernes dokumenter m.v. undergivet aktindsigt efter samme principper, som er gældende for den kommunale forvaltning i henhold til Lov om offentlighed i forvaltningen.

Det indbyrdes forhold mellem Københavns Havn og Københavns Kommune i relation til udviklingsselskabet og komplementarselskabet reguleres i en aktionæroverenskomst (udkast vedlagt som bilag 4), som har forrang for selskabernes vedtægter og fravigelige bestemmelser i aktieselskabsloven.

Dette medfører, at parternes adgang til at vedtage ændringer i det indbyrdes forhold er langt mere fleksibel og mindre tidskrævende, end det ville være tilfældet, såfremt dette var reguleret direkte i vedtægterne for selskaberne.

I aktionæroverenskomsten skal særligt fremhæves:

• Der er krav om enstemmighed vedrørende angivne væsentlige beslutninger i selskaberne. Beslutninger i selskaberne træffes i øvrigt ved simpelt flertal.
• Selskabernes bestyrelser har begge 4 medlemmer, hvoraf kommunen og havnen udpeger hver to, og i tilfælde af stemmelighed er formandens stemme afgørende.
• Formanden for begge bestyrelser udpeges/indstilles af Københavns Kommune.
• Komplementarselskabet kan udpege yderligere 1-4 medlemmer til udviklingsselskabets bestyrelse, hvis der skønnes behov for styrkelse med medlemmer med særlig ekspertise/indsigt. Hertil kræves enstemmighed.
• Københavns Havn har ret og pligt til at erhverve den del af de ved opfyldning fremkomne arealer, som er fastlagt til havneformål, til markedsværdi.
• De af kommunen udpegede bestyrelsesmedlemmer kan træffe beslutning om afholdelse af omkostninger på op til 50 mio. kr. til udvikling af området syd for Prøvestenen til rekreative og kulturelle formål, selvom der ikke måtte være enighed herom med havnens repræsentanter, idet der ikke herfor gælder krav om enstemmighed. Beslutning sker efter høring af og indstilling fra Kultur- og Fritidsudvalget eller Bygge- og Teknikudvalget.
• Udviklingsselskabet kan kun afholde udgifter vedrørende udvikling af området syd for Prøvestenen, såfremt den beholdne kapital modsvarer såvel 1) den indskudte kapital med tillæg af en forrentning på 7% p.a. som 2) den indskudte kapital med tillæg af to gange den på tidspunktet forventede markedsværdi af den del af de ved opfyldning fremkomne arealer, som er fastlagt til havneformål. Forudsætning 1) sikrer, at parterne kan få deres indskud tilbage med renter, mens 2) sikrer, at Københavns Havn udover sit indskud kan udtage havnearealer indenfor sin del af overskuddet, mens kommunen modtager værdier for et tilsvarende beløb.

Bestyrelsen for Københavns Havn har den 24. oktober 2000 godkendt aktionæroverenskomsten.

Der skal udpeges to medlemmer til hver bestyrelse. Af praktiske grunde vil det være hensigtsmæssigt at kommunens repræsentanter i de to bestyrelser er identiske. Udviklingsselskabets bestyrelse vil altovervejende skulle træffe beslutninger af ren forretningsmæssig karakter, indtil der mod slutningen af udviklingsselskabets levetid forventes at skulle træffes beslutninger om udvikling af området syd for Prøvestenen.

Udviklingsselskabet stiftes i henhold til lov nr. 383 af 20. maj 1992 og senere om kommuners og amtskommuners deltagelse i erhvervsudviklingsaktiviteter. Erhvervsfremmestyrelsen har på forespørgsel bekræftet, at Københavns Kommunes deltagelse i udviklingsselskabet kan ske i overensstemmelse med nævnte lov.

Trafikministeriet har den 30. november 2000 godkendt, at Københavns Havn er medstifter af udviklingsselskabet.

Københavns Havn, Økonomiforvaltningen og Miljø- og Forsyningsforvaltningen har fastlagt hovedprincipper for den aftale, der skal regulere Københavns Kommune v/Miljøkontrollens adgang til at etablere, eje og drive et specialdepot for forurenet jord på Prøvestenen.

Aftalen fastlægger kommunens og udviklingsselskabets gensidige forpligtelser såvel i forbindelse med depotets opfyldning som i den efterfølgende fase.

Udkast til aftale vil blive forelagt Miljøstyrelsen med henblik på en vurdering af, om aftalen opfylder kravet i Miljøbeskyttelseslovens § 50 om, at nye anlæg til deponering af affald kun kan ejes af offentlige myndigheder.

I henhold til aftalen vil udviklingsselskabet skulle etablere indfatninger om en del af det areal, der skal opfyldes, og en række faciliteter, som er nødvendige for etableringen af et specialdepot (herunder adgangsveje, forsyningsledninger, hegn m.v.).

Indfatningerne skal opfylde de krav, som Københavns Kommune fastsætter for at gøre det muligt for Københavns Kommune at etablere, drive og eje et specialdepot for forurenet jord i henhold til den tidligere meddelte miljøgodkendelse.

Arealet ejes af udviklingsselskabet, mens Københavns Kommune ejer selve deponeringsanlægget. Dette ejerskab vil blive understreget gennem bestemmelser i aftalen, som fastsætter

• at Københavns Kommune gennem lejeforholdet får ret til at opfylde arealet med forurenet jord,
• at kommunen er uopsigelig som lejer,
• at kommunen bærer det miljømæssige ansvar for forurening fra anlægget,
• at kommunen, når opfyldningen er afsluttet, bevarer ret til at råde over ejendommen i det omfang, det er nødvendigt under hensyn til ansvaret efter Miljøbeskyttelsesloven, og

• at udviklingsselskabet (eller senere ejere af arealet) vedligeholder indfatningerne omkring depotet, således at de til enhver tid lever op til de funktionskrav, som var gældende ved etableringen.

Sidstnævnte bestemmelse sikrer kommunen mod et miljømæssigt ansvar som følge af, at indfatningerne ikke vedligeholdes, idet kommunen kan gøre regres mod ejeren, såfremt kommunen forgæves har påtalt den manglende vedligeholdelse, og denne er skyld i, at mere vidtgående miljømæssigt begrundede foranstaltninger bliver nødvendige.

På den anden side sikrer bestemmelsen udviklingsselskabet (eller senere ejere af arealet) mod et miljømæssigt ansvar som følge af forhold, som ikke skyldes manglende vedligeholdelse af indfatningerne. Dette indebærer, at det er kommunens ansvar, at indfatningen er tilstrækkelig til at beskytte omgivelserne mod forurening fra specialdepotet.

Bestemmelsen gælder også afdækningen af specialdepotet, som kommunen til enhver tid skal kunne forlange opretholdt og vedligeholdt i den standard, som den har ved overdragelsen til udviklingsselskabet efter opfyldningen.

Miljøkontrollen vil som en del af taksterne for modtagelse af forurenet jord i depotet opkræve et særligt bidrag, der hensættes til finansiering af eventuelle afværgeforanstaltninger som følge af forurening fra depotet.

Som anført i hensigtserklæringen stilles arealet til rådighed for kommunen som jorddepot mod en leje, der fastlægges efter saglige og objektive kriterier:

Lejen fastsættes som en pris pr. ton forurenet jord, som deponeres i depotet.

Lejen fastsættes som udgangspunkt på basis af markedsprisen for modtagelse af ren jord med et tillæg for meromkostningerne som følge af, at der deponeres forurenet jord i depotet.

Dette tillæg skal som minimum dække

• meromkostninger til selve anlægget (eksempelvis spunsning af indfatningen),
• de skønnede meromkostninger til vedligeholdelse af depotindfatningen, dels som følge af, at depotet er indrettet til deponering, dels som følge af, at lejeren kan forlange vedligeholdelsesarbejder udført eller fremskyndet, og
• værditabet som følge af de efterfølgende anvendelsesbegrænsninger på arealerne på grund af depotets tilstedeværelse.

Miljøkontrollen vil fastsætte takster for modtagelse af forurenet jord i depotet, som i overensstemmelse med hvile-i-sig-selv-princippet dækker Miljøkontrollens omkostninger til blandt andet

• leje af arealet,
• modtagelse, håndtering, kontrol, fakturering m.v.
• efterbehandling af depotet (eksempelvis overdækning af depot med ren jord inden overdragelse til udviklingsselskabet)
• efterfølgende monitering af depotet, og
• bidrag til hensættelser til udgifter forbundet med kommunens miljømæssige ansvar.

Aftalen mellem Københavns Kommune v/Miljøkontrollen og udviklingsselskabet vil blive forelagt Borgerrepræsentationen til godkendelse inden underskrift.

Indskudskapitalen i Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S på 60 mio. kr. er fastsat under hensyn til, at der i løbet af de første 3 år af selskabets levetid vil skulle foretages anlægsinvesteringer vedrørende indfatning m.v. til en forventet udgift på i alt 100 mio. kr. (nutidsværdi). Dette medfører, at der ved udgangen af år 2002 og 2003 budgetteres med et likviditetsbehov på henholdsvis 10,4 og 4,4 mio. kr., mens der fra 2004 er tilstrækkelig likviditet i udviklingsselskabet. Cash-flow analyse, udarbejdet af Københavns Havn, vedlægges som bilag 5.

Udviklingsselskabet har således i perioden 2002-2003 behov for at kunne optage lån for at kunne opfylde sine løbende forpligtelser. På baggrund af det budgetterede likviditetsbehov i 2002, usikkerheden om anlægsudgifter, herunder merkrav til indfatning som følge af geotekniske undersøgelser, og usikkerhed med hensyn til indtægterne i perioden vurderes lånerammen at skulle fastsættes til 40 mio. kr.

I henhold til det af statsautoriseret revisor Torben Kristensen, KPMG C. Jespersen, udarbejdede revisionsprotokollat vedrørende åbningsbalancen vurderes det, at det ud fra udviklingsselskabets forventede cash-flow (likviditet) ikke burde være et problem at optage nødvendige lån i størrelsesordenen 10-20 mio. kr. Imidlertid anføres det tillige, at det dog ikke vil være utænkeligt, at der fra långivers side stilles krav om garanti fra Københavns Havn og Københavns Kommune.

Udover forudsætningen om udgiften til anlægsinvesteringer, som skal udbydes i henhold til EU's udbudsregler, baserer likviditetsberegningen for udviklingsselskabet sig især på forudsætninger om en opfyldningstid på 10 år med en jævn årlig tilførsel af jord og den forventede leje. Disse elementer er tilsammen bestemmende for udviklingsselskabets indtægter og likviditet.

Der er således ikke i likviditetsberegningen medtaget forventede indtægter og udgifter fra et karteringsanlæg, idet det overlades til udviklingsselskabets bestyrelse at træffe beslutning om, hvorvidt der skal etableres et karteringsanlæg på Prøvestenen.

Udfra de opstillede forudsætninger og den hermed forbundne usikkerhed forventes det, at udviklingsselskabet i løbet af dets levetid vil frembringe et overskud, som - udover årlige udlodninger på 7% af den indskudte kapital – vil mere end dække afholdelsen af omkostninger på 50 mio. kr. (nutidsværdi) til udvikling af området syd for Prøvestenen, havnens udtagelse af de ved opfyldning fremkomne havnearealer til markedsværdi og udbetaling af et tilsvarende beløb til kommunen.

Københavns Kommunes andel af indskudskapitalen i Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S på 30 mio. kr. og i Komplementarselskabet Prøvestenen A/S på 0,25 mio. kr., i alt 30,25 mio. kr., finansieres ved anvendelse af en del af de realiserede merindtægter fra tilbagekøbsrettigheder, salg af ejendomme m.v. Merindtægterne udgjorde pr. 30. september 2000 68,7 mio. kr.

Udviklingsselskabets forventede optagelse af lån i 2002 indenfor en ramme på 40 mio. kr. vil i henhold til Indenrigsministeriets lånebekendtgørelse medføre, at der vil skulle foretages deponering eller modregning i kommunens lånemuligheder med et – i forhold til kommunens ejerandel – tilsvarende beløb. Økonomiforvaltningen anbefaler derfor, at der i budget 2002 afsættes 20 mio. kr. til kasseopbygning til brug for eventuel deponering i henhold til lånebekendtgørelsen.

-

Bilag 1: Hensigtserklæring om udvikling af området omkring Prøvestenen

Bilag 2: Udkast til vedtægter for Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S

Bilag 3: Udkast til vedtægter for Komplementarselskabet Prøvestenen A/S

Bilag 4: Udkast til aktionæroverenskomst vedrørende Udviklingsselskabet Prøvestenen

P/S og Komplementarselskabet Prøvestenen A/S

Bilag 5: Cash-flow analyse af 6. november 2000, udarbejdet af Københavns Havn

Erik Jacobsen Niels Juul Jensen