Adelgade 10, tillæg til lokalplan 375 "Elværksgrunden"

Indstilling

Indstilling om,

1.      at forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan 375 (bilag 1) med tilhørende forslag til kommuneplantillæg (bilag 1) vedtages med henblik på fælles offentliggørelse i to måneder.

 (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Københavns befolkning vokser med ca. 1.000 nye københavnere hver måned. Der er derfor behov for nye erhvervsbyggerier og boliger.

Ejendomsselskabet Tetris A/S og Tetris Holding K/S, som ejer grunden Adelgade 10, ønsker at opføre ny bebyggelse til serviceerhverv – kontorer og butikker.

Gennemførelse af projektet kræver ny lokalplan, idet området i den nuværende lokalplan er udlagt til offentlige tekniske anlæg, og et kommuneplantillæg, idet kommuneplanen kun giver mulighed for butikker på op til 200 m². Området ændres fra et område til blandet bolig og erhverv (C-område) til et område til serviceerhverv med mulighed for boliger (S-område). Startredegørelsen blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 12. marts og Økonomiudvalget den 20.marts 2012.

Københavns Kommune har økonomiske rettigheder over grunden i form af krav om erlæggelse af tillægskøbesum i forbindelse med ændret anvendelse af ejendommen. Der vil blive forelagt særskilt indstilling herom for Borgerrepræsentationen. Forvaltningen er i dialog med ejeren af ejendommen om principperne for fastlæggelse af tillægskøbesum.

Løsning

Den nye bebyggelse er indpasset i forhold til nabobebyggelserne, og består af en åben karrébebyggelse i varierende højder fra ca. 20 m til ca. 25 m, svarende til 5 til 7 etager.

Etagearealet udgør 7.015 m², og bebyggelsesprocenten fastlægges til 355.

Projektet vil tilføre byliv i Adelgade og give nye byrum, dels via passagen gennem byggeriet og dels med en lille plads på arealet over og ved Københavns Energis fjernkøleanlæg. I projektet indgår stiforbindelser mellem Adelgade og Borgergade. Stiforbindelserne er med til at skabe et sammenhængende forløb af stier og gader fra Kongens Have til Kvæsthusbroen til gavn for cyklister og gående.

Opholdsarealer etableres på terræn og på tagterrasser.

Facaderne beklædes med glas i tombak-rammer. Rammerne er udført med en skæv vinkling, der skaber variation i facaden. Som supplement til tombak og vinduer anvendes en brun-rød sten i tegl.

Lokal afledning af regnvand (LAR) samt grønne tage på den del af byggeriet, der ikke forsynes med tagterrasser, indarbejdes i projektet, og byggeriet opføres som lavenergibebyggelse.

For at muliggøre det foreslåede projekt skal der udarbejdes et kommuneplantillæg, der ændrer området fra et C-område, hvor der er krav om boliger og erhverv til et S-område, som er et område til serviceerhverv, kontorer og butikker med mulighed for, at op til 50 procent anvendes til boliger. Dette er dog ikke aktuelt i det foreliggende projekt. Derudover udvides detailhandelsområdet for City bymidte, så der gives mulighed for at placere detailhandel i området. De enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må højst have et bruttoetageareal på henholdsvis 3.500 m² og 2.000 m². Der kan indrettes max. 1.000 m2 etageareal butik inden for tillægget til lokalplanen.

Parkering og trafik

Parkeringsnormen i Indre By er for serviceerhverv 1 p-plads pr. 150 m² og 1 p-plads pr. 100 m² etager detailhandel (butikker). Dette svarer til ca. 48 pladser, som etableres i p-kælder. Der vil være adgang til p-kælder fra Adelgade.

Parkeringsnormen for cykler er 1,5 plads pr. 100 m² serviceerhverv, hvoraf halvdelen overdækkes. Til detailhandel afsættes 4 pladser pr. 100 m² butik og til pladskrævende cykler afsættes 1 plads pr. 1000 m² samlet etageareal.

Byggeriet ligger stationsnært, med metrostation på Kongens Nytorv og en række buslinjer i umiddelbar nærhed.

Den planlagte passage gennem byggeriet vil i forbindelse med salget af Kommunens byggegrund mod Borgergade blive søgt indarbejdet i det kommende byggeprojekt.

Lokaludvalg

Lokaludvalget har været hørt i forbindelse med den interne høring.

Lokaludvalget finder umiddelbart, at det foreslåede byggeri vil medvirke til forskønnelse af en grund, som i mange år har henligget som en rodet byggeplads. Lokaludvalget undrer sig imidlertid over, at der ikke er planlagt boliger, og spørger til, om der er behov for flere kontorarealer i området. Lokaludvalget bemærker, at byggeriet, med kontor og butikker, vil medføre flere biler og endnu større trængsel og støj.
Lokaludvalget henstiller, at den kommende lokalplan bliver skarp på cykeladgang og cykelparkering. Endelig bemærker Lokaludvalget, at byggegrunden mod Borgergade midlertidigt bør tillades anvendt til formål, der tilgodeser de lokale i området.

Forvaltningen kan oplyse, at der fra erhvervslivet er efterspørgsel efter moderne, tidssvarende kontorlokaler i city.

Vedrørende byggegrunden mod Borgergade kan det oplyses, at den ejes af Københavns Kommune, og forventes solgt i år.
Med hensyn til cykeladgang og cykelparkering er der i planforslaget detaljerede bestemmelser for cykeladgang og cykelparkering.

Lokaludvalget for Indre By har orienteret borgerne i området om projektet.

Borgerdialog

Forslaget offentliggøres i to måneder. Der annonceres på kommunens hjemmeside, og der oprettes en særlig hjemmeside, hvor der er mulighed for at debattere og komme med indlæg og bemærkninger. Der afholdes borgermøde om sagen i samarbejde med Indre By lokaludvalg.

Økonomi

På baggrund af nøgletal fra kommunens investeringsredegørelse, og den planlagte anvendelse i området med i alt 7.015 m² erhverv, skønner kommunen at kunne få en årlig skattemerindtægt på ca.1,35 mio. kr. (2012 priser).

Københavns Kommune har økonomiske rettigheder over grunden i form af erlæggelse af tillægskøbesum i forbindelse med ændret anvendelse af ejendommen. Der vil blive forelagt særskilt indstilling herom for Borgerrepræsentationen august 2012.

Videre proces

Når forslaget til tillæg til lokalplan 375 er vedtaget i udvalgene, gennemføres en offentlig høring af planforslaget. Det endelige tillæg til lokalplan 375 og kommuneplantillæg forventes at kunne forelægges Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen omkring årsskiftet 2012/13.

Claus Juhl                                                  Hjalte Aaberg