Boliger på Bogholder Allé

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 17. maj 2001

Opførelse af boliger på Bogholder Allé 28-32

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Tine Peters (V) stillede ændringsforslag om, "at samtlige 24 boliger i projektet bliver opført som almene medejerboliger".

Afstemning:

Ændringsforslaget bortfaldt.

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, "at forholdet mellem de almindelige almene og almene medejerboliger bliver 50/50".

Afstemning:

Ændringsforslaget bortfaldt.

Forvaltningens indstilling blev herefter sat til afstemning:

Forvaltningens indstilling blev anbefalet.

Økonomiforvaltningen indstiller,

Anbefalet.

I mødet den 22. november 2000 besluttede Bygge- og Teknikudvalget ikke at godkende Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling om godkendelse af og støtte til et projekt på Bogholder Allé 28-32 med 24 boliger fordelt på 6 "almindelige" almene familieboliger og 18 medejerboliger. Forvaltningens indstilling bortfaldt hermed.

I udvalgets møde den 21. februar 2001 blev forvaltningen anmodet om at fremkomme med en ny indstilling i sagen.

Forvaltningen har herefter haft drøftelser med Boligselskabet KSB v/Fællesadministrationen 3B, der i skrivelse af 28. februar 2001 har fremsendt supplerende materiale.

På baggrund heraf forelægges forvaltningens indstilling på ny i ajourført og uddybet stand, især for så vidt angår de eksisterende boliglejemål i ejendommen Bogholder Allé 28, samt hvordan medejerformen påtænkes realiseret og administreret. Ændringerne er i det væsentlige foretaget i indstillingens bilag 2, ligesom der nu er tilføjet 2 nye at-punkter.

Det foreslås at godkende skema A-ansøgning til et projekt til opførelse af 6 "almindelige" almene lejeboliger og 18 almene medejerboliger på Bogholder Allé 28-32 samt yde den fornødne støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Projektet, der er i overensstemmelse med intentionerne og principperne i den gældende lokalplan nr. 256, er tegnet af arkitektfirmaet Boje Lundgård og Lene Tranberg Arkitekter MAA/PAR for Boligselskabet KSB, som er ejer af de 3 omfattede ejendomme. Projektet afviger fra bestemmelserne på enkelte punkter, hvilket forudsætter en dispensation.

Anskaffelsessummen er anslået til 34.002.000 kr. for projektets 24 boliger. Boligernes gennemsnitsstørrelse er 95 m².

Projektet er et forsøgsbyggeri under By- og Boligministeriet og er Danmarks første etagehusbebyggelse med medejerboliger.

Fællesadministrationen 3B har som forretningsfører fremsendt skema A-ansøgning om gennemførelse af et projekt med 6 almene boliger samt 18 almene medejerboliger. Boligselskabet KSB – afdeling 6094 – er bygherre. Projektet er udarbejdet af konsortiet Comfort House med arkitektfirmaet Boje Lundgaard & Lene Tranberg Arkitekter MAA/PAR som arkitekt. Projektet opføres på matr.nr. 13p, 13q og 13r Vanløse, København, Bogholder Allé 28-32. Projektet er en videreudvikling af et vindende konkurrenceprojekt, der opføres som forsøgsbyggeri under By- og Boligministeriet.

Den aktuelle byggegrund ejes af bygherren. Den omfatter 3 matrikler på Bogholder Allé nær Jernbane Allé. Grundarealet er ca. 2.218 m². Den ene matrikel er ryddet for bebyggelse. På de 2 andre matrikler findes blandet bebyggelse med i alt 4 boliglejemål. Det er en forudsætning for projektet, at disse bygninger nedrives. Boligselskabet har forhandlet fraflytningsvilkår for de 3 lejere i ejendommen Bogholder Allé 28, men det har ikke været muligt at opnå enighed om erstatningen i forbindelse med fraflytningen, jf. nærmere herom i bilag 2.

Området er meget blandet såvel bygningsmæssigt som arealanvendelsesmæssigt. Bygningsmassen er opført på forskellige tidspunkter, og nabogrundene er henholdsvis en erhvervsbebyggelse og en boligbebyggelse med butikker i stueetagen. Bogholder Allé er præget af fritliggende bygninger, ofte som gavlvendte blokke afbrudt af haver og beplantninger, der giver gaden et åbent og grønt præg.

Der er korte afstande til butikker, kollektiv trafik – herunder Vanløse Station – og grønne områder.

Bebyggelsen indrettes med 2 stk. boliger på ca. 78 m² svarende til 2-rums boliger. De øvrige boliger er familieboliger mellem 81 m² og 110 m² svarende til 3-4 rums boliger. Den gennemsnitlige boligstørrelse er ca. 95 m². Bebyggelsen indrettes med fællesrum.

Projektet opføres som forsøgsbyggeri, hvori der indgår 3 forsøgsprojekter under By- og Boligministeriet, herunder proces- og produktudvikling i byggeriet (PPB), udvikling af nyfinansiering og beboerkompetence i den almene sektor og endelig videreudvikling af tankerne i PPB projektet (Projekt Hus).

Projektet er en videreudvikling af tankerne bag PPB-forsøget. Det opføres af konsortiet Comfort House, som er et af de fire konsortier, der vandt PPB konkurrencen.

Bag konsortiet står Boje Lundgaard & Lene Tranberg Arkitekter, Carl Bro Byg og NCC Danmark.

Almene boliger kombineres med medejerboliger, hvor beboerne selv har stor indflydelse på udformningen og kvaliteten af den færdige lejlighed. Samtidig forpligter beboerne sig til at være gode naboer og dermed skabe et stærkt, lokalt netværk. De enkelte boliger opføres som "råhus" med en færdighedsgrad på 80%.

"Projekt Hus", som arbejder under sloganet "dobbelt værdi til halv pris", har indgået aftale med bygherren om at følge og evaluere projektet.

Nærmere oplysninger om projektet, herunder bebyggelsens omfang, facadeudformning, materialer og konstruktioner samt boligernes indretning, fremgår af redegørelsen, der er vedlagt som bilag 1.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 14./15. juni 1995 lokalplan nr. 256 "Bogholder Allé".

Planforholdene er nærmere beskrevet i den som bilag 1 vedlagte redegørelse.

Projektet er med hensyn til anvendelsen i overensstemmelse med lokalplanen, ligesom bebyggelsens hoveddisponering er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner og principper. Imidlertid afviger projektet fra lokalplanens bestemmelser vedrørende bebyggelsesprocent, randbebyggelse i byggelinien, fritliggende gavlhus, udformningen af tagetagen, trempelhøjden, tagetage uden kviste og udformningen af den fritliggende gavl mod haven.

Forvaltningen kan med forbehold for udfaldet af fornøden naboorientering anbefale de nævnte dispensationer begrundet med arkitektoniske, funktionelle og økonomiske fordele, idet projektet er udsprunget af et konkurrence- og forsøgsprojekt. Dispensationerne strider ikke mod planens principper. Såfremt der modtages væsentlige indsigelser i forbindelse med naboorienteringen, vil dispensationerne blive forelagt udvalget.

Projektet harmonerer med de boligpolitiske retningslinier i "Boliger for alle – bolig-politisk strategiplan for Københavns Kommune 2001-2004". Økonomiforvaltningens indstilling herom er for tiden under behandling i Økonomiudvalget og forventes forelagt Borgerrepræsentationen i den nærmeste fremtid.

Det fremgår af planen, at kommunen ønsker – bl.a. i fællesskab med de almene boligorganisationer – at opnå en mere alsidig beboersammensætning. Dette vil bl.a. kunne ske gennem de foreslåede partnerskabsaftaler og via øget boligstandard og boligkvalitet, udvidet råderet samt udvikling af og samarbejde om andre ejerformer, herunder ved at en del af de nye almene boliger etableres som medejerboliger for også på den måde at få blandede ejerformer.

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. 1. oktober 2000 beregnet til i alt 34.002.000 kr. inkl. moms.

Ejendommene er igennem de seneste år erhvervet af den pågældende afdeling under Boligselskabet KSB efter forhandlinger med Københavns Kommune.

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

For de "almindelige" almene boliger er lånerammen 84% af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65% af ejendommens værdi. Kommunens garantiforpligtelse for disse boliger beløber sig til godt 900.000 kr. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden på 14% og et beboerindskud på 2%.

For de almene medejerboliger betaler de nye lejere selv 20% af byggeomkostningerne (mod normalt 2%, jf. ovenfor). De resterende 80% finansieres efter de almindelige finansieringsregler forholdsmæssig med 68,57% realkreditlån og 11,43% kommunalt indskud. Kommunalgaranti ydes for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65% af ejendommens værdi. Garantien for disse boliger beløber sig til godt 1,6 mio. kr.

Ydelsesstøtten, dvs. forskellen mellem de samlede ydelser på realkreditlånet og beboernes betaling, ydes fuldt ud af staten.

Huslejen for en almen familiebolig og en medejerbolig på gennemsnitlig 95 m² kan anslås til henholdsvis ca. 81.500 kr. årligt (ca. 6.790 kr. pr. måned) og ca. 65.740 kr. årligt (ca. 5.480 kr. pr. måned).

Nærmere oplysninger om projektets økonomi/finansiering og huslejeberegning fremgår af den som bilag 2 vedlagte udtalelse.

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plandirektoratet udbedt sig udtalelser fra Rådgivende Ingeniører og Arkitekter under Bygge- og Teknikforvaltningen og Miljøkontrollen under Miljø og Forsyningsforvaltningen.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, de anførte bemærkninger iagttages under den videre bearbejdning af projektet.

Som udgangspunkt er projektet et systembyggeri, der tilpasses det konkrete område med hensyn til såvel struktur som arkitektonisk fremtræden – herunder valg af materialer.

Projektet er disponeret som en fortsættelse af den eksisterende randbebyggelse med et "facadehus" og et "gavlhus", så bebyggelsen på denne måde danner bindeled mellem omgivelsernes eksisterende bygningstrukturer. Projektet anses at være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner og principper.

Hele 75% af byggeriet er industrielt fremstillet. Dette forudsætter standardisering og åbner mulighed for at tilpasse det enkelte projekt til det aktuelle sted.

Omgivelserne på Bogholder Allé er præget af forskellige facadeudtryk og tagformer, der er relateret til opførelsestidspunktets formsprog og materialevalg.

Projektet er i overensstemmelse hermed. Det fremtræder med et tidstypisk facadeudtryk i et materialevalg som mørkegrå beton, stål og glaspartier med rammer i hårdt træ. Facaderne fremtræder afklarede, men med et varieret udtryk på grund af tilbagerykninger i facaden og forskellige dimensioner, materialer og overflader.

Boligerne kan ændres efter behov og den konkrete indretning af boligerne bestemmes af de kommende beboere. Færdiggørelse og finish, ca. 20% af de samlede byggearbejder, gennemføres som "fremskudte råderetsarbejder", hvor indflytter kan vælge en kvalitetshævning i forhold til standardniveauet.

Projektet har en god beliggenhed med nærhed til butikker, overordnet offentlig transport og grønne områder. Projektet vurderes at være af god arkitektonisk kvalitet, men det er en form for montagebyggeri, der stiller store krav til detaljerne, herunder samlingerne i facaderne.

Byggeriet fremtræder som et nyt fremadpegende boligbyggeri, hvor facadeudtrykket er i overensstemmelse med de bagvedliggende funktioner.

1. Redegørelse for planlægning, teknik og arkitektur
2. Redegørelse for økonomi og finansiering
3. Pjece fra 3B om medejerboligen samt 3 notater udarbejdet af 3B om henholdsvis "Medejerboligen – en ny boligform", "Forholdet til beboelseslejerne Bogholder Allé 28" og "Udlejning Bogholder Allé" – Kun udsendt til Bygge- og Teknikudvalgets medlemmer, og i øvrigt fremlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor, jf. nedenfor

1. Omslag med projekt og ansøgning, herunder skema-A samt skyggediagrammer
2. Omslag med høringssvar
3. Pjece fra 3B om medejerboligen samt 3 notater udarbejdet af 3B om henholdsvis "Medejerboligen – en ny boligform", "Forholdet til beboelseslejerne Bogholder Allé 28" og "Udlejning Bogholder Allé"

Jens Ole Nielsen