Fælles gårdhave Skt. Hans Gade Karréen Øst, Nørrebro

Indstilling

Indstilling om,

1. at byfornyelsesforslag om etablering af en fælles gårdhave for Skt. Hans Gade karréen Øst vedtages alene for ja-ejendommene i karréen (Ravnsborggade 13, 15-15B og 19, Skt. Hans Gade 15-21, Skt. Hans Gade Passage 1-11, Fælledvej 18 og Fælledvejens Passage 2-12), jf. bilag 2B,
2. at der frigives en anlægsbevilling med bemyndigelse til at afholde udgifter på 12,38 mio. kr. og oppebære statslige indtægter på 6,19 mio. kr. på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse anlæg. De 12,38 mio. kr. fordeles med 0,52 mio. kr. i 2013, 0,11 mio. kr. i 2014, 0,07 mio. kr. i 2015, 11,43 mio. kr. i 2016 og 0,25 mio. kr. i 2017.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.     

(Teknik- og Miljøudvalget)

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om forslaget til byfornyelsesbeslutning for en fælles gårdhave i Skt. Hans Gade Øst skal vedtages for de fem ja-ejendomme, hvor mere end 50 % har stemt ja til en fælles gårdhave, så midlerne til finansiering kan frigives.

Udvalget har efterspurgt redegørelse for proces og opbakning, som er lagt til udvalgets efterretning i bilag 8 og 9.

Løsning

For at sikre københavnerne adgang til nære rekreative arealer, etablerer Københavns Kommune med støtte fra staten fælles gårdhaver. Den indstillede gårdhave, Skt. Hans Gade Øst, lever op til byfornyelseslovens støttekriterier.

Gårdhaven i Sankt Hans gade Øst kan etableres som én stor fælles gård, da der er tilstrækkelig opbakning til den løsning både efter de nugældende og de tidligere gældende regler. Der er dog en markant modstand mod projektet i en række af ejendommene. Den særlige opbygning af karréens gårde medfører, at der i dette ene tilfælde kan etableres en velfungerende gårdhave alene for ja-ejendommene, jf. nedenfor. Forvaltningen anbefaler på den baggrund, at Teknik- og Miljøudvalget ikke vedtager én stor gårdhave, men alene vedtager en gårdhave for ja-ejendommene.

Baggrund
Processen om en fælles gårdhave i Sankt Hans Gade Øst startede i 2009. Generelt har beboere, ejere og erhvervsdrivende i ja-ejendommene et stort ønske en fælles gårdhave, mens beboere, ejere og erhvervsdrivende i nej-ejendommene har et stort ønske om ikke at blive en del af den fælles gårdhave.

I 2013 blev der gennemført en opbakningsundersøgelse, der viste tilstrækkelig opbakning til, at en fælles gårdhave kan etableres for hele Skt. Hans Gade Øst. Høringen, efterfølgende henvendelser samt foretræder for Teknik- og Miljøudvalget viste dog en markant større modstand mod projektet i nej-ejendommene end opbakningsundersøgelsen gjorde. Der er dermed skabt usikkerhed om, hvorvidt der reelt er den fornødne opbakning til, at en fælles gårdhave kan etableres. I den konkrete fælles gårdhave er der mulighed for at inddrage to lukkede vejarealer i karréen til rekreative formål, og der kan således etableres sammenhængende og attraktive friarealer alene for de fem ja-ejendomme. Dette er en enkeltstående mulighed, og en sådan mulighed forventes kun at kunne forekomme få steder i København. Der er generelt opbakning til gennemførelsen af projektet for ja-ejendommene blandt beboere, ejere og erhvervsdrivende i disse ejendomme. Det indstilles på den baggrund, at gårdhaven etableres for de fem ja-ejendomme. Alternativt kan byfornyelsesforslaget for hele Skt. Hans Gade Øst Karréen vedtages.

Opbakningsundersøgelse 2013

I foråret 2013 blev der gennemført en opbakningsundersøgelse via postkort til en fælles gårdhave i Skt. Hans Gade Karréen. Opbakningsundersøgelsen viste 2/3-flertal med 68,5 % for en fælles gårdhave i Skt. Hans Gade Øst, og at ja-ejendommene udgør 55,4 % af bruttoetagearealet. Det er tilstrækkeligt til, at projektet kan gennemføres efter både nye og tidligere opgørelsesmetoder. Resultatet af opbakningsundersøgelsen fremgår af bilag 4. De konstaterede fejl forbundet med opbakningsundersøgelsen er ligeledes beskrevet i bilaget.  

Høring 2014
Forslag til en fælles gårdhave i Skt. Hans Gade Øst har været i høring fra 18. juni til 17. september 2014. Høringssvarene fremgår af bilag 5 og forvaltningens bemærkninger hertil af bilag 6.

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 24. november 2014 oplyste forvaltningen, at der er indkommet 67 høringssvar, hvoraf 25 kommer fra personer uden direkte tilknytning til gården såsom besøgende og samarbejdspartnere til erhverv.

Efter ny gennemgang af høringssvarene er enslydende svar fra samme afsender lagt sammen, mens flere svar i ét er delt op. Det samlede antal svar er efter gennemgangen 70. 12 høringssvar er positive. 58 høringssvar er negative, heri indgår de 25 udefrakommende.

Den overordnede tendens i høringen er, at nej-ejendommenes modstand mod en fælles gårdhave er styrket, og ja-ejendommenes opbakning er uændret. De fem nej-ejendomme har ved høringen givet utvetydigt udtryk for, at de ikke ønsker at indgå i en fælles gårdhave. De fem nej-ejendomme består af tre andelsboligforeninger (Ravnsborggade 21-21C, Fælledvej 14-14E og Skt. Hans Gade 23) og to udlejningsejendomme (Ravnsborggade 17-17C og Fælledvej 16-16D). Beboerdemokratierne fra fire af de fem nej-ejendomme har fremsendt negative høringssvar, tre med underskriftsindsamlinger fra beboerne. Fra den femte nej-ejendom, Ravnsborggade 21-21C, er der indsendt 16 negative og ingen positive høringssvar.

Antallet af indkomne negative høringssvar fra nej-ejendommene og det antal beboere, ejere og erhverv, de repræsenterer, viser større modstand mod projektet i høringssvarene end i postkortundersøgelsen. Forvaltningen vurderer på baggrund af høringen, at der er flere nej-sigere, end resultatet af opbakningsundersøgelsen i 2013 viste, og at det er usikkert, om kravet til 2/3 flertal for en fælles gårdhave reelt er til stede i karréen.

Tilbagemeldinger på fælles gårdhave for ja-ejendomme.

Forvaltningen har den 7. januar 2016 holdt møde med ja-ejendommene for at afklare, om de ønsker en fælles gårdhave kun for disse ejendomme. På mødet deltog 51 personer. Der var en klar opbakning til at etablere en fælles gårdhave alene for ja-ejendommene. Dog gav en del udtryk for, at det ville blive en ringere løsning i forhold til det offentliggjorte forslag. Ejeren af ejendommen Ravnsborggade 19 har meddelt, at han ikke støtter projektet for ja-ejendommene, men støtter det oprindeligt offentliggjorte forslag for hele karréen.

Forvaltningen har ligeledes orienteret beboere, ejere og erhverv i nej-ejendommene om, at det indstilles, at der etableres fællesgårdhave alene for ja-ejendommene. Bestyrelsen i nej-ejendommen AB Ravnsborggade 21, har hertil oplyst, at der på baggrund af mødet med ja-ejendommene den 7. januar 2016, er afholdt en ny afstemning i foreningen om tilslutning til den fælles gårdhave. Afstemningen viste, at foreningen fortsat er delt i spørgsmålet (11 for og 16 imod). Mindretallet, der støtter det oprindelige projekt, gav ved samme lejlighed udtryk for en forventning om, at projektet ville blive vedtaget, jf. de vedtagne principper om opbakning, hvor 2/3 flertal af de afgivne stemmer er tilstrækkeligt til at gennemføre projektet for hele Sankt Hans Gade Øst.

Vedtages det, at den fælles gårdhave alene skal omfatte ja-ejendommene, tilpasses projekt­forslaget det nye projektområde. Der vil blive lagt vægt på i højere grad at anvende vejarealerne til rekreative formål, sikre forbindelser i gården, tilpasse antallet af funktioner til det nye antal brugere og håndtere regnvand lokalt. De nævnte initiativer vil fortsat medvirke til en forbedring af de nuværende forhold.

Redegørelse for proces og opbakning for Skt. Hans Gade Øst
Ved Teknik- og Miljøudvalgets behandling af Skt. Hans Gade Øst og Vest den 24. november 2014, blev forvaltningen bedt om at redegøre for proces og opbakning til byfornyelsesforslaget for Skt. Hans Gade Øst. I bilag 8 redegøres for de kritikpunkter, der er fremført ved foretrædet den 24. november 2014 og efterfølgende henvendelser samt for forvaltningens svar herpå. Bilag 9 beskriver processen for Skt. Hans Gade Øst.

Økonomi

Efter byfornyelsesloven refunderer staten 50 % af udgifterne. Udgifter til en fælles gårdhave for ja-ejendommene udgør 12,38 mio. kr. Økonomien er uddybet i bilag 7. Udgifter til en fælles gårdhave for hele Skt. Hans Gade Øst udgør 16,56 mio. kr. Den begrænsede økonomiske forskel på de to projekter skyldes, at der gives væsentlig større tilskud til de første 2.000 m2 friareal, end til de efterfølgende. Friarealet i ja-ejendommene er 3.950 m2. Desuden sker de fleste nedrivninger og erstatninger i ja-ejendommene.

Videre proces

Ejere, beboerrepræsentanter og erhvervsdrivende i de ejendomme, der indgår i den fælles gårdhave, inddrages i en evt. omprojektering og detailprojekteringen af det relevante projektområde. Der tinglyses en servitut på ejen­dommene om fælles gårdhave og ejernes pligt til at indgå i et fælles gårdlaug, som står for den efterfølgende drift. Gårdhaven kan forventes færdig i foråret 2017.

 

Pernille Andersen                              /Anders Møller

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,