Renovering af Kollegiet Solbakken

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. juni 2000

Ansøgning om støtte til renovering af Kollegiet Solbakken

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende sag.

Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB) har for Den Selvejende Institution Kollegiet Solbakken fremsendt skema A-ansøgning til godkendelse af projekt, der omhandler udbedring af byggeskader samt renovering af institutionens ejendom.

Arbejderne omfatter betonrenovering af gavle, renovering af betonbrystninger i tageetagen, istandsættelse af elevatortårn og gangbro ved østgavl, reparation af tagterrasser, udskiftning af vinduer i vuggestue, vaskeri og del af stueetagen, udskiftning af køkkener, brugsvandsinstallationer, faldstammer, sanitet, etablering af varmemålere samt el i vindfang og lovliggørelse af elevatorer.

Udgifterne ved arbejderne er anslået til 31.521.000 kr., der påregnes finansieret ved realkreditlån (nominallån), for hvilke realkreditinstituttet på grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi forventes at kræve 100% kommunal garanti.

Kollegiet er opført i 1954-56, og bebyggelsen består af en 11-etages ejendom. Ejendommen indeholder 140 stk. 2-værelses lejligheder. Etagearealet andrager i alt 9.868 m².

Herudover rummer ejendommen vuggestue, børnehave, vaskeri, fælleslokaler, samt et erhvervslejemål m.v.

Kollegiet har i 1989/90 gennemført arbejder med betonrenovering af nord og sydfacader og påtrængende renovering af vinduer og døre (træpartierne), renovering af fællesvaskeri samt støjisolering af facade mod jernbaneterrænet for i alt godt 12,6 mio. kr.

Oversigtsskort er vedlagt som bilag 1.

Der er på ejendommen lyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2040 uden bygningserstatning.

Projektet omfatter betonrenovering af gavle, renovering af betonbrystninger i tagetagen, istandsættelse af "tårn" og gangbro ved østgavl, reparation af afvanding i tagterrasser i tagetagen, udskiftning af vinduer i vuggestue, vaskeri og en del af stueetagen, udskiftning af køkkener, brugsvandsinstallationer, faldstammer og sanitet samt el i vindfang.

Af Dominia a/s er i 1996 udarbejdet tilstandsrapport, der er revideret og opdateret i februar 1999 vedrørende de foran nævnte arbejder, bortset fra udskiftning af vinduer i vuggestue og vaskeri, etablering af varmemålere, tagbelægning og køkkener.

Rådgivende Ingeniører og Arkitekter (RIA) kan tilslutte sig rapportens konklusioner og anbefaler arbejderne gennemført som påkrævede og hensigtsmæssige.

Umiddelbart finder RIA de afsatte honorarer for høje og forudsætter, at nærmere redegørelse for honorarfastsættelsen fremsendes med skema B-ansøgningen.

Plandirektoratets teknikere har under sagens behandling foreslået, at gangbro og "blå" stålkonstruktion ved østgavlen evt. nedrives, idet nedrivning ikke vil medføre et umisteligt arkitektonisk tab og vil medføre en permanent – om end mindre – årlig besparelse til vedligeholdelse m.v. Besparelsen ved nedrivning kan anslås til knap 200.000 kr.

Fra beboerside er der imidlertid udtrykt ønske om, at såvel gangbro som stålkonstruktion bevares som et "særligt" vartegn for kollegiet. Gavl- og facadetegninger er vedlagt som bilag 2 og bilag 3.

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 31.521.000 kr. (prisbasis juni 1999):

Håndværkerudgifter 23.460.000 kr.

Omkostninger 8.061.000 kr.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

For byggearbejderne gælder bl.a. bestemmelserne om pris og tid i Byggestyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991.

Der er ifølge FSB ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer. De tekniske rådgivere har ifølge FSB ikke medvirket ved kollegiets opførelse eller senere renoveringsarbejder.

Ejendommen, der pr. 1. januar 1999 er vurderet til 30 mio. kr., heraf grundværdi ca. 16 mio. kr., har en bogført anskaffelsessum pr. 31. juli 1999 opgjort til ca. 22,4 mio. kr. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 19 mio. kr. Ungdomsboliginstitutionen har opsamlet en underbalance på ca. 3,9 mio. kr. bl.a. som følge af, at Staten gennem ca. 20 år har ydet henstand med tilbagebetaling af et statslån, der årligt er tilskrevet renter. "Henstandslånet" påregnes påbegyndt tilbagebetalt svarende til en forventet forhøjelse af boliglejen med ca. 46 kr./m2 med virkning fra 1. august 2001.

De sidste års driftsresultater og budget 1999/00 er som følger:

Boliglejen, der ifølge budget for 1999/00 gennemsnitlig udgør 3.166 kr. pr. måned for en flerrumsbolig (inklusive eludgifter, men ikke varmeudgifter), forventes at stige med ca. 78 kr. pr. m² som følge af udgifterne til de projekterede arbejder.

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100%) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer eller ved, at der ydes støtte efter § 91, stk. 2-6.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15% af byggeudgifterne. Kommunen godtgør staten 20% af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: 0.2 Plandirektoratet på funktion 05.65.94.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes krævet garanti på indtil 100% af lånet, dvs. op til 31.521.000 kr.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge FSB vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

FSB har oplyst, at konstruktioner, materialer og indbygningselementer er valgt ud fra høje krav til stabilitet, funktion og kvalitet med henblik på minimering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger og ressourceforbrug. Endvidere er installationer tilpasset krav til funktion og kvalitet samt ønsket om ressourcebesparelser.

1. Oversigtskort
2. Gavltegning
3. Facadetegning

Knud E. Rasmussen